הלמ"ס: עלייה של יותר מ-30% במכירות דירות ברבעון השלישי
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) פרסמה היום נתונים על מכירת דירות בישראל ברבעון השלישי של 2024, ומהם כי נרשמה עלייה ניכרת במכירות - הן של דירות חדשות והן של דירות יד שנייה. בין יולי לספטמבר 2024 נמכרו כ-24,350 דירות – עלייה של 31.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ועלייה מתונה יותר של 4.3% לעומת הרבעון השני של השנה.
מתוך כלל הדירות שנמכרו ברבעון שעבר, כ-10,760 היו דירות חדשות, המהוות 44.2% מסך המכירות. הדירות החדשות רשמו עלייה של 35.4% לעומת הרבעון המקביל ב-2023, אך לעומת הרבעון השני של 2024 חלה ירידה קלה של 1.2%. כחמישית מהדירות החדשות שנמכרו, 21.2%, נבנו במסגרת סבסוד ממשלתי – תמריץ שממשיך להשפיע על שוק הדיור בישראל ומעודד רוכשים פוטנציאליים.
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
- מגבלת האשראי שתקבור את החלום לדירה של רבבות צעירים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם הדירות מיד שנייה זכו לביקוש רב, עם מכירה של כ-13,590 כאלה במהלך הרבעון החולף. נתון זה מצביע על עלייה של 28.3% לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה, ושל 9% לעומת הרבעון השני של 2024. מגמה זו מצביעה על עניין מחודש בשוק הדירות המשומשות, המהוות כ-55.8% מסך הדירות שנמכרו בתקופה זו.
בספטמבר לבדו נמכרו 7,900 דירות, המייצגות עלייה מרשימה של 45.6% לעומת ספטמבר 2023. עם זאת, כשלוקחים בחשבון את השפעות העונתיות, העלייה היא של 25% בלבד. לעומת החודש הקודם, אוגוסט 2024, נרשמה עלייה של 6% במכירות, אך לאחר ניכוי עונתיות נרשמה דווקא ירידה של 2.3%.
חוסר יציבות בשוק הדיור במגמה ארוכת הטווח
מבחינת מגמות ארוכות טווח, ניכרת תנודתיות בשוק הדיור בישראל. מנתוני הלמ"ס עולה כי מספטמבר 2021 ועד יוני 2023 היתה ירידה מתמשכת במכירות הדירות, בשיעור של 3.4% בממוצע. לעומת זאת, מיולי 2023 עד יוני 2024 נרשמה עלייה של 3% במכירות בממוצע חודשי. עם זאת, נתוני הרבעון האחרון מצביעים שוב ירידה חודשית ממוצעת של 1.1% - מה שמעיד על חוסר יציבות בשוק הדיור.
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
גם בקטגוריה של הדירות החדשות ניתן לראות תנודתיות דומה: מספטמבר 2021 ועד יוני 2023 נרשמה ירידה של 3.4%, בעוד שבין יולי 2023 ליוני 2024 נרשמה עלייה של 4%. אך שוב, ברבעון האחרון חלה ירידה ממוצעת של 1.3% לחודש במכירת דירות חדשות, מה שמצביע על ירידה אפשרית בביקוש בקטגוריה הזו.
מבחינה גיאוגרפית, מחוז המרכז מוביל עם 23.2% מסך הדירות שנמכרו, שהם כ-2,475 דירות חדשות ו-3,169 דירות מיד שנייה. מחוז הדרום נמצא מיד אחריו עם 22.2% מהמכירות, שם נמכרו 2,630 דירות חדשות ו-2,761 דירות מיד שנייה.
בנוסף, הערים שבהן נמכרו הכי הרבה דירות חדשות היו ירושלים, תל אביב-יפו ואופקים, עם יותר מ-500 דירות בכל אחת מהן. בערים אלה ניכרת עלייה במכירות: בירושלים נמכרו 911 דירות חדשות ברבעון הנוכחי - עלייה של 45.8% לעומת הרבעון הקודם; ואילו בתל אביב-יפו נרשמה עלייה מתונה יותר, של 2.1%. באופקים חלה עלייה של 4.5%.
- 3.עיר הבאגטים 16/11/2024 13:32הגב לתגובה זובין ההרים לים כמו ניס
- 2.למה אין אפשרות להגדיל את הטבלאות? (ל"ת)mtlk 15/11/2024 08:08הגב לתגובה זו
- 1.מחפשים הזדמנות בקריית ים התחדשות עירונית (ל"ת)יורם 14/11/2024 14:56הגב לתגובה זו
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- ד"ר איתמר כספי ימונה למנהל האגף המוניטרי בבנק ישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?
תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.
בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.
140 אלף זכאים מחפשים דיור
הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.
ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.
