הלמ"ס: עלייה של יותר מ-30% במכירות דירות ברבעון השלישי
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) פרסמה היום נתונים על מכירת דירות בישראל ברבעון השלישי של 2024, ומהם כי נרשמה עלייה ניכרת במכירות - הן של דירות חדשות והן של דירות יד שנייה. בין יולי לספטמבר 2024 נמכרו כ-24,350 דירות – עלייה של 31.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ועלייה מתונה יותר של 4.3% לעומת הרבעון השני של השנה.
מתוך כלל הדירות שנמכרו ברבעון שעבר, כ-10,760 היו דירות חדשות, המהוות 44.2% מסך המכירות. הדירות החדשות רשמו עלייה של 35.4% לעומת הרבעון המקביל ב-2023, אך לעומת הרבעון השני של 2024 חלה ירידה קלה של 1.2%. כחמישית מהדירות החדשות שנמכרו, 21.2%, נבנו במסגרת סבסוד ממשלתי – תמריץ שממשיך להשפיע על שוק הדיור בישראל ומעודד רוכשים פוטנציאליים.
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
- מגבלת האשראי שתקבור את החלום לדירה של רבבות צעירים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם הדירות מיד שנייה זכו לביקוש רב, עם מכירה של כ-13,590 כאלה במהלך הרבעון החולף. נתון זה מצביע על עלייה של 28.3% לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה, ושל 9% לעומת הרבעון השני של 2024. מגמה זו מצביעה על עניין מחודש בשוק הדירות המשומשות, המהוות כ-55.8% מסך הדירות שנמכרו בתקופה זו.
בספטמבר לבדו נמכרו 7,900 דירות, המייצגות עלייה מרשימה של 45.6% לעומת ספטמבר 2023. עם זאת, כשלוקחים בחשבון את השפעות העונתיות, העלייה היא של 25% בלבד. לעומת החודש הקודם, אוגוסט 2024, נרשמה עלייה של 6% במכירות, אך לאחר ניכוי עונתיות נרשמה דווקא ירידה של 2.3%.
חוסר יציבות בשוק הדיור במגמה ארוכת הטווח
מבחינת מגמות ארוכות טווח, ניכרת תנודתיות בשוק הדיור בישראל. מנתוני הלמ"ס עולה כי מספטמבר 2021 ועד יוני 2023 היתה ירידה מתמשכת במכירות הדירות, בשיעור של 3.4% בממוצע. לעומת זאת, מיולי 2023 עד יוני 2024 נרשמה עלייה של 3% במכירות בממוצע חודשי. עם זאת, נתוני הרבעון האחרון מצביעים שוב ירידה חודשית ממוצעת של 1.1% - מה שמעיד על חוסר יציבות בשוק הדיור.
- שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
- האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
גם בקטגוריה של הדירות החדשות ניתן לראות תנודתיות דומה: מספטמבר 2021 ועד יוני 2023 נרשמה ירידה של 3.4%, בעוד שבין יולי 2023 ליוני 2024 נרשמה עלייה של 4%. אך שוב, ברבעון האחרון חלה ירידה ממוצעת של 1.3% לחודש במכירת דירות חדשות, מה שמצביע על ירידה אפשרית בביקוש בקטגוריה הזו.
מבחינה גיאוגרפית, מחוז המרכז מוביל עם 23.2% מסך הדירות שנמכרו, שהם כ-2,475 דירות חדשות ו-3,169 דירות מיד שנייה. מחוז הדרום נמצא מיד אחריו עם 22.2% מהמכירות, שם נמכרו 2,630 דירות חדשות ו-2,761 דירות מיד שנייה.
בנוסף, הערים שבהן נמכרו הכי הרבה דירות חדשות היו ירושלים, תל אביב-יפו ואופקים, עם יותר מ-500 דירות בכל אחת מהן. בערים אלה ניכרת עלייה במכירות: בירושלים נמכרו 911 דירות חדשות ברבעון הנוכחי - עלייה של 45.8% לעומת הרבעון הקודם; ואילו בתל אביב-יפו נרשמה עלייה מתונה יותר, של 2.1%. באופקים חלה עלייה של 4.5%.
- 3.עיר הבאגטים 16/11/2024 13:32הגב לתגובה זובין ההרים לים כמו ניס
- 2.למה אין אפשרות להגדיל את הטבלאות? (ל"ת)mtlk 15/11/2024 08:08הגב לתגובה זו
- 1.מחפשים הזדמנות בקריית ים התחדשות עירונית (ל"ת)יורם 14/11/2024 14:56הגב לתגובה זו
דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?
תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.
בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.
140 אלף זכאים מחפשים דיור
הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.
ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
