הקומבינות של המשכירים ובכמה עולה שכר הדירה באמת

שכר הדירה מזנק. העלייה במדד שכר הדירה מחממת את מדד המחירים כולו, כי שכר הדירה הפך להיות המרכיב הגדול ביותר במדד - כרבע מהמדד. אבל, מסתבר שמה שאנחנו רואים כנראה לא מלמד על המצב האמיתי.  נתחיל בכך שיש כמה מדדים לשכר הדירה. מדד אחד הוא למחדשי הסכם. כלומר שוכרים שנמצאים באותה הדירה ורק מחדשים את ההסכם תקופה נוספת. יש גם שוכרים שפשוט מתגלגלים בחוזה ארוך טווח, לא בדיוק חידוש, אבל לרוב יש הצמדה קבועה בחוזה של 5% בשנה או משהו בסביבה. מדד שני הוא בגין שכירות חדשה (חוזים חדשים) כלומר שוכרים שעוברים לדירה אחרת.  קיים פער ענק בין שוכרים שהם מחדשי חוזה לבין שוכרים שהם חדשים. מחדשים משלמים קרוב ל-4% יותר (עלייה שנתית), בחוזים חדשים זה קרוב ל-9%. הסיבות ברורות. משכירי הדירות רוצים מישהו שאפשר לסמוך עליו, אין להם רצון להתחיל "מערכת יחסים" חדשה עם שוכרים, הם מכירים את השוכרים הקיימים וכנראה מרוצים מהם. אנחנו נוטים להזכיר את הקשיים של השוכרים בשוק השכירות, אבל יש גם משכירים עם קשיים רבים וזה קורה כאשר השוכרים לא משלמים, אשר השוכרים פוגעים בדירה, כאשר יש אינסוף תיקונים והוצאות על הדירה המושכרת. בשביל "הראש השקט" משכירים מוכנים לוותר על עליית שכר הדירה. הם לא מעלים משמעותית את שכר הדירה לשוכרים שלהם, אלו שכבר איתם כמה שנים. אבל אם הם היו משכירים לאחרים הם היו מבקשים שכר דירה גבוה יותר. הפער בין שכר דירה לשוכרים חדשים לשוכרים קיימים עומד על כ-5% ויש לו משמעות גדולה. אז אם אתם עוברים לשכור דירה אחרת, קחו בחשבון ששכר הדירה יקפוץ. זה בעצם אומר שמחירי השכירויות בחוזים מתמשכים שמהווים כשני שליש משוק השכירות הם מתחת למחיר השוק. זה אומר שכשהמשכירים והשוכרים האלו ייפרדו, תהיה עלייה דרמטית במחיר. במילים פשוטות, יש עוד עלייה שלא נספרת בנתוני הלמ"ס. אבל היא תגיע. וזה לא סוף הסיפור - המחיר שאתם רואים לא תמיד נכון כי הוא לא מדווח. למשכירים יש פטור על מס מהכנסות שכר דירה עד רף שמתקרב ל-5,500 שקל. דמיינו שמשכיר יודע שהמחיר שהוא יכול לקבל הוא 6,000 שקל והוא דורש כיום 5,500 שקל. הוא בדילמה - לעלות או לא לעלות? אם הוא מעלה את שכר הדירה הוא מתחיל לדווח לרשויות המס. הוא יצטרך לשלם מס על מכפלת הסכום העודף (הסכום שעולה על רף הפטור). תשלום המס יהיה לפי מדרגות המס של המשכיר, אבל זה כבר הופך את העלייה ללא כלכלית. ב-7,000 שקל זה כמובן כבר כלכלי מאוד. אבל להעלות ב-500 שקל  ובסוף לשלם את רובם למס הכנסה, לא כלכלי. יש אפשרויות תשלום מס נוספות, יש אפשרות לשלם 10% על כל הסכום, גם השיטה הזו לא תהיה כלכלית למשכיר.  וזה לא רק העניין הכלכלי. אנשים לא רוצים לדווח למס הכנסה. הם לא רוצים להיות במאגר של המדווחים וההרחקה הזו מהדיווח שווה להם כסף. אז מה עושים? רבים מוותרים. ואז השוכרים משלמים שכר דירה שנמוך ב-500 שקל ואפילו יותר מהמחיר האמיתי. אבל זה רק מחזק את ההבנה שיש עוד מנועים מתחת לפני השטח שירימו את המחיר בהמשך. המשכיר עכשיו מוותר, אבל כשהשכר דירה ימשיך לעלות והוויתור כבר יגיע ל-1,000 שקלים הוא יגיד עד כאן. הוא יגיד עד כאן כי מעבר לעלייה בשכר הדירה שהיא התאמה למחיר האמיתי, הוא כמשקיע מקבל תשואה נמוכה ביחס לאפשרויות הקיימות במסלולים הסולידים. משכיר דירה מפסיד בתקופה הזו - במקום לקבל 4%-5% לשנה באפיקים הסולידים הוא מקבל אולי 3% כתשואה על הדירה. מעבר לכך, הוא מאבד שווי בשל ירידת המחירים. אם יש לו משכנתא על הדירה השנייה, אז בכלל מצבו הורע - תשלומי המשכנתא עלו כידוע בשיעור חד. ולכן, המוטיבציה שלו להעלות מחיר גבוהה מאוד, ולכן המוטיבציה להעלאת שכר דירה בשוק בכלל עלתה מאוד בשנה האחרונה.  ושהביקוש לשכירות עדיין גבוה מאוד, זה שוק של משכירים. הם קובעים את המחירים. אז שכר הדירה זינק והוא צפוי להמשיך לעלות.   

הקומבינות של משכירים

ויש מצבים אחרים. יש מצבים שהמשכירים לא מוותרים ומעוניינים לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה והם מצליחים. הם דורשים מהשוכרים לשלם חלק במזומן (ואז הם לא מדווחים למס הכנסה), או שהם מחלקים את שכר הדירה לשניים - שכר דירה ותשלום עבור הציוד בדירה וככה נמנעים מלדווח למס הכנסה ולשלם מסים. יש גם שיטות אחרות -  משכירים אומרים לשוכרים שלמו 5,500 שקל בחודש, אבל כל התיקונים עליכם. ככה מבחינת רשות המס הם לא צריכים לדווח. יש בעיה קטנה - זה לא חוקי, אבל הם מחתימים את השוכרים על סעיפים שמרחיקים מהם את הסיכון המשפטי.    יש המון מקרים של האפשרויות האלו ואז עולה השאלה - משכירים יקרים, לא מספיק לכם שהמס על שכר הדירה אפסי ואתם גם אותו לא משלמים?  ושאלה נוספת - איפה המדינה, איפה רשויות המס? זה זועק כי המשכירים האלו הם לרוב גם אותם משכירים שמתחמקים ממס רכישה (בצדק מבחינתם) בשיעור של 8% על ערך הדירה כי הם קונים את הדירה להשקעה דרך הילדים.  וככה בעצם הופכים את השכרת הדירות לעסק משתלם במיוחד. אין מסים ועל פני זמן יש השבחה, אם כי, מתחילת השנה מחירי הדירות בירידה.