זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?",  "כן, הכל בשבילכם". 

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו. 

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון  אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%. 

בנק הפועלים ובנק דיסקונט חתמו על הסכמי ליווי פיננסי לפרויקט נדל"ן רחב היקף בשטח מכללת סמינר הקיבוצים בצפון תל אביב. ההסכמים נחתמו עם המכללה ועם היזם, חברת פניקלאס, והם מאפשרים את יציאתו לדרך של אחד מפרויקטי ההתחדשות המשולבים הגדולים בעיר, הכולל חינוך, מגורים ומסחר.

היקף המימון הבנקאי לשלב הראשון של הפרויקט עומד על כ־1.7 מיליארד שקל, והוא יינתן במסגרת סינדיקציה בנקאית משותפת של בנק הפועלים ובנק דיסקונט. הפרויקט מקודם בשיתוף פעולה בין המכללה, חברת פניקלאס, המערכת הבנקאית וגופים ממשלתיים וציבוריים.

ההסכם כולל הקמה מחדש של קמפוס מתקדם למכללת סמינר הקיבוצים, שיתפרס על שטח של כ־52.5 דונמים. הקמפוס החדש ייבנה בסטנדרטים טכנולוגיים עדכניים ויוקדש לתחומי החינוך, הטכנולוגיה והאומנויות, במקומו של הקמפוס הקיים. לצד הקמת הקמפוס, ייבנה על השטח גם פרויקט מגורים שיכלול בסך הכול כ־450 יחידות דיור, וכן שטחי ציבור ומסחר. בשלב הראשון, שיימשך כחמש שנים, יוקם מבנה המכללה החדש ובניין מגורים הכולל 134 יחידות דיור.

היזם של הפרויקט הוא חברת פניקלאס, שותפות של קבוצת הפניקס המחזיקה בכ־67% ממניותיה, וחברת אמריקה ישראל. במסגרת ההסכם עם סמינר הקיבוצים, הקמפוס ייבנה מחדש תוך שמירה על פעילות המכללה והמשך התפתחותה כגוף חינוכי מוביל.

• פועלים: רווח נקי של 2.8 מיליארד שקל; התשואה להון 17.6%
• פיץ' מעלה את אופק הדירוג של הבנקים; קדימון לעדכון הדירוג של ישראל?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בבנקים המלווים ציינו כי מדובר בפרויקט בעל חשיבות ציבורית וכלכלית, המשלב השקעה בחינוך עם פיתוח עירוני ופתרונות דיור במרכז הארץ. לדבריהם, מורכבות העסקה והיקפה חייבו מומחיות פיננסית וניהולית ושיתוף פעולה הדוק בין כל הגורמים המעורבים.