לקנות או לחכות? מנכ"ל אשדר על מחירי הדירות 4-5 שנים קדימה - צפו בראיון

מחירי הדירות בעלייה מתמשכת. במדד המחירים לחודש פברואר, מחירי הדיור רשמו עלייה של עוד 0.6% בין החודשים נובמבר לדצמבר וסה"כ בשנת 2015 מחירי הדיור עלו בכ-8%. בראיון ל-BizportalTV מתייחס ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, למחירי הדיור בישראל, לתכניות של כחלון ולזוגות הצעירים. 

מה עמדתך על תוכנית מחיר למשתכן ומה ההשלכות שלה על היזמים כיום? "ברור לממשלה ולמובילי המדיניות שמה שיפתור לאורך זמן את בעיות הדיור זו הגדלת היצע הקרקעות הזמינות לבנייה. ברור להם שזה ייקח זמן, ומכאן נולדה תכנית מחיר למשתכן. זו תכנית שאמורה לתת פתרון מיידי לאותם חסרי דיור שממתינים להתייצבות וירידה במחירי הדירות ואי אפשר לתת להם את זה בטווח הקרוב. התוכנית הזו תיתן הטבה מאוד משמעותית לחלק מחסרי הדיור שיזכו באותן יחידות, והיא יכולה לגרום לחלק אחר מחסרי הדיור להקפיא את הביקוש שלהם ולדחות את הרכישה של הדירה כדי שיהיה להם סיכוי להשתתף באותה הגרלה, או הגרלות שיהיו בתקופה הקרובה".

בתכנית מע"מ אפס אנשים חיכו על הגדר לבשורה ולאחר מכן כשחזרו לשוק, המחירים זינקו. האם נראה זאת גם עכשיו בהמתנה לתכנית 'מחיר למשתכן'?  "אם זו הייתה הפעם הראשונה שיוצאים בתוכנית כזו שמטרתה לגרום לאותם חסרי הדיור להמתין עם כוונות הרכישה שלהם, אז יכול להיות שהיה לזה אפקט יותר משמעותי. הציבור כבר חווה את הניסיונות האלה, הוא מבין שאם הסיכוי שלו לזכות בהטבה מאוד משמעותית הוא 10%-20%, אז יש סיכוי של 20% שהוא יזכה להטבה של 300 אלף שקל, תוחלת של 60 אלף שקל. אבל, יש סיכוי של 80% שהוא לא יזכה בהגרלה. הוא צריך לשאול את עצמו מה יקרה בעוד שנתיים, אחרי שניסה פעם שנייה ושלישית  ולא זכה באותן ההגרלות.

• ברווח של 40 מיליון שקל: אשדר מוכרת את הקרקע שבה זכתה בגליל ים
• ב-S&P צופים המשך האטה בקבלנות וייזום למגורים בישראל השנה

"אם בשנתיים הקרובות מחירי הדיור ימשיכו לעלות 5% ולא 8% לשנה, בעוד שנתיים מחיר הדירה יתייקר ב-10%, ודירה של מיליון וחצי שקלים תתייקר ב-150 אלף שקל. יש לך סיכוי של 80% שהדירה תתייקר ב-150 אלף שקלים, התוחלת ההיא 120 אלף מול תוחלת של 60 אלף, לזכות בהטבה של 300 אלף שקל. אני חושב שחלק גדול מהציבור היום מבין שלא כדאי לו לקחת את הסיכון הזה של המשך עליית מחירי הדירות. עדיף לו לרכוש את הדירה גם במחיר שהוא יפסיד את ההזדמנות להשתתף בהגרלות".

אתה חושב שהזוגות הצעירים יעשו את החישוב ויבינו שלא כדאי לקחת את הסיכון? "חלק ממתין, הרוב לא. הרוב מבין גם שלא רק שהתוכנית הזאת עלולה לגרום להם לנזק כי הם לא יזכו בהגרלות ומחיר הדירה בינתיים יעלה, גרוע מזה - גם אם יש יחידות זמינות לבנייה במקומות מסוימים שאותם צעירים רוצים לרכוש, ברור להם שעכשיו יתחרה ציבור רחב יותר על אותם מקומות. במקום שעל אלף יח"ד בקרית מוצקין יתחרו זוגות צעירים, משפרי דיור ואוכלוסייה מהאזור הקרוב שמעוניינת לגור שם, לאותן הגרלות ירשמו זכאים מכל הארץ, כי יראו בזה הזדמנות להשקעה טובה. גם מי שלא מעוניין לגור במקום הזה, אבל מוצעת שם דירה בהטבה של 300 אלף שקלים מול מחיר השוק, הוא ישתתף בהגרלה וכשהוא יזכה הוא יתפוס את המקום של מישהו מקומי שהיה יכול לרכוש את הדירה אם המכירה הייתה רגילה בשוק החופשי".   האם תוכל להעריך מה נראה בסוף השנה, האם תהיה עליית מחירים ובאיזה שיעור?  "מחציתה הראשונה של השנה הייתה משמעותית יותר מהמחצית השניה גם בעליות מחירים וגם בהיקפי מכירה. במחצית השנייה ראינו התייצבות בהיקפי המכירות ובעליית המחירים, ואת 2016 אנחנו ממשיכים בהתייצבות. אין פה מירוץ, לכן לא הייתי בונה על המשך עליית מחירים זהה ל-2015, אבל בטווח של 4%-6% כלל ארצי, אני מניח שזו תהיה התוצאה גם של 2016. כמובן שיכולים להיות שינויים מהותיים בין אזורים שונים בארץ".

ישנה שכונה מסוימת או עיר שבהן יעלו המחירים יותר מכל מיני סיבות? "הביקוש הגדול ביותר היום הוא לדירות בטווח של מיליון עד מיליון וחצי שקל. הדרך של הציבור להתמודד עם עליית המחירים של השנים האחרונות, זה להתפשר על המוצר. כשהמחירים עולים אין לציבור יותר כסף, הוא עכשיו מבקש דירות קטנות יותר ומבקש אותן במקומות יותר רחוקים מהמרכז ובקומות נמוכות יותר. לכן, הפוטנציאל לעליית מחירים הוא תמיד באותו פלח של דירות זולות בכל פרויקט.

• חברות מוויטנאם וסינגפור מצטרפות לענף הבנייה בארץ
• שכונת מגורים חדשה תוקם ביישוב דרוזי בגליל המערבי
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"המחיר יעלה יותר בבאתרים שבהם מחירי הדירות עדיין נמוכים יחסית למקומות אחרים בארץ. אני חושב שלמרות שהיא עשתה קפיצת מדרגה גדולה, העיר חריש עם התחלת אכלוס תעשה קפיצת מדרגה נוספת. עד היום זו הייתה הבטחה על הנייר, אבל מתאכלסים שם פרויקטים ראשונים ואני מניח שבטווח השנה הקרובה כבר יגורו שם אלפי משפחות חדשות. מדובר בעיר חדשה שיכולה להיות אלטרנטיבה מצוינת לתושבי השרון, כשהמחירים בשאר ערי השרון הרבה יותר גבוהים ממה שאפשר לקנות בחריש. אני מניח שיכולה להיות שם עליית מחירים משמעותית". 

במבט קדימה - האם המחירים ירדו?  "שני הדברים המשמעותיים ביותר שישפיעו על מחירי הדירות יהיו שיעור הריבית והיצע קרקעות זמינות באזורי הביקוש. מה שבטוח זה שבטווח של 5-7 שנים יהיה גידול באוכלוסייה. ההערכות הן שמביקושים של 42-45 אלף יח"ד היום, אנחנו נגיע בטווח של 5-10 שנים ל-50 אלף, ובטווח של 20 שנה ל-60 אלף יח"ד כל שנה. כמובן ששינויים עולמיים כמו גידול בעלייה למשל יכולים להשפיע על הדרישה הזו, ולכן מבחינת צד הביקוש, הביקוש בתקופה הזו רק יעלה. מהצד השני, ברור ששיעור ריבית גבוה יותר משמעותית, בשיעורים של 3%-5% לעומת הסביבה הנוכחית, יוריד מאוד את כח הקנייה של הציבור וזה יכול להשפיע על מחירי הדירות. בטווח הזה, רוב ההערכות הן שלא תהיה עליית ריבית כזו משמעותית בשנים הקרובות. מה שנשאר עכשיו זה לראות את צד ההיצע.

"הממשלה מנסה לעשות הרבה בקידום של קרקעות זמינות לבנייה באזור המרכז. הפוטנציאל הגבוה ביותר הוא פינוי של בסיסי צה"ל. אנחנו רואים תוכניות שיוזמים על מחנה סירקין בפ"ת, מחנה צריפין ותל השומר. להערכתי, התוכניות האלה יניבו כמה עשרות אלפי יח"ד בלבד והמימוש שלהן יפרש לאורך שנים בשל פינוי והעברת הבסיסים. אם ניקח את סך כל יח"ד שיתווספו במרכז בשנים הקרובות ונחלק אותן לאותן שנים, נקבל מספר שהוא פחות ממחצית מהביקוש באותם אזורים. ככה שהפער בין ההיצע לביקוש, לצערי, ימשיך.

"באזור שהוא הרבה יותר רחוק מאזור המרכז יש למדינה יכולה גדולה יותר להפשיר קרקעות ולאשר תוכניות, אבל שם רמת הביקושים נמוכה יותר. בטווח הארוך של 5-7 שנים, יכול להיות שהמדינה תצליח להוריד את מחירי הדירות באזור הפריפריה, אבל באזור המרכז, שהוא שיא הביקוש, אני לא רואה אותה מצליחה לעשות את זה".