ירידות מחירי הדיור נדלן בנייה
צילום: Getty images Israel

מה קרה למחירי הדירות בת"א? ועוד 9 שאלות על המחירים באזורים שונים

10 שאלות ותשובות בהמשך לפרסום מדד מחירי הדירות - יש ירידה במחירים והיא מתעצמת; ועל הפערים בין השטח לבין הנתונים 

צלי אהרון | (24)

אנחנו מציגים כאן בחודשים האחרונים את הירידות בשטח במחירי הדירות - תל אביב (דירה בת"א - מה קורה למחירים), רמת גן, מודיעין, ראש העין וערים רבות. הנתונים שלנו הראו ירידות של 5% ויותר, עוד כשבלמ"ס הציגו עליות מחירים. עכשיו בלמ"ס כבר רואים ירידות, הפרסום היום שהוא על התקופה אפריל-מאי (ממוצע - סוף אפריל) משקף ירידת מחירים של 0.3%, בהמשך לירידה של 0.1% בחודש הקודם. המדדים ימשיכו להיות שליליים, כפוף לבדיקה מהימנה של הלמ"ס. בשטח כאמור המחירים בירידה משמעותית מאוד (על חוסר ההתאמה או הדיליי של הלמ"ס - מחירי הדירות יורדים ובלמ"ס מספרים (שוב) שהם עולים - איך זה ייתכן?)


למרות הדיליי בנתונים, הלמ"ס מספקים מידע חשוב על הכיוון, מגמה וכן רזולוציה טובה על המחיירם בכל אזור. אז מה מה קרה למחירי הדירות בת"א? ועוד 9 שאלות על המחירים באזורים שונים:


בכמה ירדו מחירי הדירות ובאילו אזורים נרשמו הירידות הבולטות ביותר?
בשלושת החודשים האחרונים של בדיקת הלמ"ס - עד אפריל, ירדו המחירים המצטברים בכחצי אחוז. בחודשים אפריל–מאי נרשמה ירידה של 0.3% במדד הכללי, ובמחוז תל אביב הירידה הייתה חדה במיוחד – כ-1.2%. גם בירושלים ובדרום נרשמו ירידות, בעוד שבחיפה דווקא נרשמה עלייה של 1.4%.

מהם הגורמים המרכזיים לירידת מחירי הדירות בשלושת החודשים האלו?
הירידות נובעות משילוב של עודף היצע, צמצום מבצעי הלוואות קבלן בעקבות הוראות המפקח על הבנקים, ירידה בציפיות הציבור להמשך עליות, והתנהגות זהירה יותר של משקיעים. בנוסף, עלייה בעלויות מימון לרוכשים תרמה להאטת העסקאות.

כיצד השפיעה צמצום הלוואות הקבלן על מחירי הדירות בפועל?
הפחתת ההטבות הסמויות הכריחה את הקבלנים להציע הנחות ישירות במחיר, מה שהוביל לירידות הנמדדות במדד מחירי הדירות החדשות. זה גם צמצם את היכולת של קבלנים לדחות תשלומים, דבר שפגע ביכולת של רוכשים לממן רכישה ללא מימון יקר. נראה שזו רק תחילת הדרך. הקבלנים עוברים ממבצעי הקבלן של 80/20 להנחות בפועל - משמע הורדות מחירים או מבצעים שבהם הם בעצם מממנים את המשכנתא למשך כמה שנים. בכל מקרה, זה צפוי להשתקף גם במדדים הבאים.

מדוע דווקא מחוז תל אביב מוביל בירידות המחירים?
באזור זה יש מלאי גדול מאוד של דירות שלא נמכרו, במיוחד בתל אביב ובת ים. השילוב בין היצע גבוה לביקוש שנחלש, בעיקר מצד משקיעים, יוצר לחץ כלפי מטה על המחירים. בנוסף, ההאטה בשוק היוקרה והקשחת תנאי המימון השפיעו במיוחד באזור זה.

כיצד זה מתיישב עם עלייה במחירי השכירות?
בזמן שהביקוש לרכישת דירות יורד, הביקוש לשכירות עולה עקב רוכשים פוטנציאליים שבוחרים להמתין בצד. ההיצע בשוק השכירות מוגבל יותר, ולכן נוצר לחץ כלפי מעלה על דמי השכירות, במיוחד בשכירות חדשה. חוזים חדשים יקרים ב-5.9% בממוצע, וחוזים קיימים עלו ב-2.4%. יודגש כי יש גם אלפי מפונים (כ-9,000 איש) בעקבות ההתקפות האיראניות. הם מעלים את השכר דירה באזורים שלהם, אבל לא מדובר במגמה שצפויה להימשך זמן רב. שכר הדירה בדרך למעלה - הנה הסיבה 

קיראו עוד ב"נדל"ן"

האם הירידה הרציפה בחלק מהאזורים היא סימן לתחזית שלילית ארוכת טווח?
לא בהכרח. מה שברור שזה תיקון מחירים מתבקש לאחר תקופה ארוכה של עליות ובהינתן שהציבור לא יכול לקנות דירות. מחירי הדירות יכולים וצריכים להמשיך לרדת וזה כאמור יקרה בנתוני הלמ"ס (כי בשטח יש ירידות דרמטיות הרבה יותר ובלמ"ס כאמור יש פיגור בנתונים, לצד מדידה לא מלאה). בכל מקרה, בחלק מהאזורים, כמו למשל בחיפה, יש עדיין על פי הלמ"ס עלייה במחירים. מה שיכול לגרום לירידת מחירים על פני זמן הוא גידול משמעותי בהיצע - זה יכול להיעשות רק אם תהיה יד מכוונת בממשלה שתשחרר קרקעות בהיקף גדול. 

מה תפקידה של הרגולציה החדשה בשינוי המגמה במחירי הדירות?

הרפורמות האחרונות והגבלות על הלוואות קבלן חושפות את המחירים האמיתיים ומונעות מניפולציות במחירים דרך מבצעי מימון. זה מביא לשקיפות גבוהה יותר ומאפשר לרוכשים להתמקח על המחיר.

כיצד משפיעה הירידה בפעילות המשקיעים על השוק הרחב?
ירידה של מעל 305 ברכישות משקיעים מלמדת כי הם זהירים וצופים לקיפאון או לירידות במחירים. זה מפחית את הלחץ על הביקוש ומותיר שוק דירות שיותר נשען על ביקוש טבעי מצד זוגות צעירים ומשפרי דיור.

מה ניתן ללמוד מהשוואה בין מחירי הדירות החדשות לבין הדירות מיד שנייה?
הדירות החדשות ירדו בשיעור נמוך יותר – 0.4% במדד הרשמי (0.1% ללא דירות מסובסדות), מה שמלמד לכאורה על עמידות מסוימת בענף הקבלנים, אם כי זה נראה קצת מנותק מהשטח. המדדים הבאים ילמדו מה קורה באמת בתחום כאשר אז כבר יבואו לידי ביטוי הנחות המחיר שקבלנים מציעים כתחליף למבצעי ה-80/20.

בדירות מיד שנייה הירידה חדה יותר, מה שמעיד על שוק של קונים.

מהם התרחישים האפשריים לשוק הדיור במחצית השנייה של 2025?
אם הריבית תישאר גבוהה והביקוש יישאר רדום, הירידות צפויות להימשך. אולי הן יתמתנו, אולי השוק יהיה סטטי, לא צפוי שתהיה עלייה, אך הורדת ריבית וזה צפוי עשויה לעורר את השוק. כמו כן, בחודשים הקרובים צפוי להתפרסם מדד תשומות בנייה גבוה. זה תיקון טעות היסטורית של הלמ"ס, אין לו באמת השלכה על המחירים, אבל הוא יפגע בכל הרוכשים שמשלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה. החשש שהקבלנים ינצלו את העלייה הזו כדי להעלות מחירים תחת תירוץ שהעלויות עלו. זה לא נכון, זה רק תרגיל.  


תגובות לכתבה(24):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 18.
    מה הצפי לדירות סבתא האם יש סיכוי שיעלו בלי תמא באופק איבדו את האטרקטיביות שלהן (ל"ת)
    אנונימי 17/07/2025 10:30
    הגב לתגובה זו
  • 17.
    דנה 17/07/2025 06:29
    הגב לתגובה זו
    קונים אדמות בגרושים מוכרים דירות במיליונים על מה ולמה שכר העבודה של עובדח הבניין זולה וגם אם עלות הבנייה יקרה לטענתם עדיין לא מצדיק למכור דירה ב9 או 10 מיליון ומי שקונה מטןמטם אם לא היו קונים המחירים היו יורדים
  • 16.
    יעלי 16/07/2025 18:17
    הגב לתגובה זו
    עשרות אלפי אנרכיסטים כבר עוזבים את גוש דן.
  • 15.
    אשק 16/07/2025 15:30
    הגב לתגובה זו
    הבנקים מפסיקים ללוות קבלנים כדיי ליצור מחסר לא מאשרים לקבלני ויזמים להוריד מחירים אלא רק לתת הטבות הלוואות קבלן מטבח וכד. הרצת מחירי הנדלן נעצרה אבל כל הפוליטיקאים השופטים מקבלי המשכורות התקציביות הם משקיעי נדלן והם נמצאים בצומת קבלת החלטות שלא תאפשר הורדות מחיר.
  • 14.
    dw 16/07/2025 10:33
    הגב לתגובה זו
    התרחיש הסביר הוא כי נקודת שיווי המשקל בשוק תעלה קרי ירידה מסוימת בשווי הדירות ועלייה מסוימת בשכד.הסיבה מדוע משקיעים הסכימו לסכן כספם בדירה להשכרהבתשואה שוטפת של 23% שאני לא מזיז העכבר לעבר אגח שמשלם ככה היא הצפי הספקולטיבי לעליית ערך. כאשר נגמר הצפי למה שמשקיע שפוי כזה שקורא ביזפורטל יסכים להיות אמא תרזה ולספק דיור לאדם זר בתשואה נמוכה
  • 13.
    אנונימיhvhv 16/07/2025 10:21
    הגב לתגובה זו
    ולפחות במחיר שפוי ובאזןר שקט.תל אביב לא עונה לקרטריונים אלה.
  • 12.
    סופר סבבבבב פריים לפנינו לצערי (ל"ת)
    רועי 16/07/2025 09:31
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    אלמונימי 16/07/2025 08:58
    הגב לתגובה זו
    כתוב היזמים מעדיפים להמתין מאשר למכור בהפסד. ואני שואל איזה הפסד קנו שטח מזמן בזול עלות בניה לפי מחיר למשתכן 4500 שקל למטר תראו מחירי דירות בנצרת נניח 10k למטר למפרט טוב אז הם מרוויחים 4 מליון על כל דירה אם ירוויחו 3 מליון זה הפסד הם מכרו חצי מהבניין הרוויחו מיליונים ולא ממהרים עכשיו למכור את החצי השני הם כבר ברווח.
  • 10.
    דירות יורדות מעט במשך שנים ואז נוצרת פניקה תקועים עם הדירה וחייבים כסף מפולת של 70% בכמה חודשים. (ל"ת)
    בעל ניסיון עתיר בעסקי נדלן 16/07/2025 08:53
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    אני 16/07/2025 08:50
    הגב לתגובה זו
    לא הם לא על הגדר מי שקנה דירה בעשור האחרון במרכז אלו משדרגים שקנו ב 300 אלף סיימו משכנתא מכרו ב 2.5 מליון ולקחו משכנתאות חדשה על מליון. והם נגמרו. זהו. אין משדרגים כמעט. אז מי יקנה
  • 8.
    דירות במשך כמה שנים יורדים מעט ואז נוצרת פניקה תקועים עם דירה וחייבים כסף ואז באה המפולת של 70% (ל"ת)
    ניסיון עתיר בנדלן 16/07/2025 08:49
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    אנונימוס 16/07/2025 08:25
    הגב לתגובה זו
    הבנקים כבר עשו את זה בשנות ה80 עם המניות הם קרסו ואנשים איבדו את הכסף שלהם. כיום הבנקים מושקעים בנדלן והבינו שאפשר לסחוט את הציבור הישראלי ל30 שנה קדימה. מצד אחד הם מלווים לקבלנים ולא מאפשרים להם להוריד מחירים ומצד שני מלווים לציבור Win Win בשביל הבנקים.
  • 6.
    אנונימי 16/07/2025 08:16
    הגב לתגובה זו
    חבל שלא רשמת מי שאל את השאלות ומי ענה עליהן. יש סיכוי שהתשובה לשאלה לא פחות מעניינת מהכתבה עצמה.
  • 5.
    אנונימי 16/07/2025 07:19
    הגב לתגובה זו
    במיוחד בהשקעה לא נזילה כמו נדלן. אני האנשים למדו מהראשון שזיהה נתניהו וכמוהם מוציאים את הכסף מישראל
  • אלי 16/07/2025 09:15
    הגב לתגובה זו
    בחלק הראשון אכן ולא פסע דרג הפקידים ובראשו בגצ ביצעו בפועל השתלטות על הדרג הנבחר והפך את ההצבעה לראשות המחוקקת למיותרת.בחלק השני אתה טועה אלו שזיהו את זה ברובם ציונים ולא עזבו ולא יעזבו לחול בטח לא כשיצטרכו להחביא את יהדותם.
  • 4.
    אז איך זה שבאם המושבות העלובה מבקשים על דירת 3 חדרים 3 מליון (ל"ת)
    אנונימי 16/07/2025 05:32
    הגב לתגובה זו
  • אנונימי 16/07/2025 09:30
    הגב לתגובה זו
    הציבור מטומטם לכן הציבור משלם
  • 3.
    אנונימי 16/07/2025 00:09
    הגב לתגובה זו
    תחושתכם נכונה הירידות הן באחוזים גבוהים יותר ואילוצשיטת השקלול לקויה.לדוגמא דירה בפינוי בינוי מדווחת כ 2 עסקאות.. מכירה וקניה כשבפועל זו דירה בתמורה לדירה
  • 2.
    יעלי 15/07/2025 23:36
    הגב לתגובה זו
    עשרות אלפי קפלניסטים מיואשים עוברים לחול ומוכרים דירה.בשנה האחרונה מחירי הדירות כבר ירדו בעשרה אחוז והם ימשיכו ויפלו בעוד 50 אחוזבחמש השנים הבאות.
  • אני 16/07/2025 08:18
    הגב לתגובה זו
    חשבון של אחוזים זה לא חשבון של משאלות לב
  • אנונימי 16/07/2025 01:51
    הגב לתגובה זו
    קפלניסטים עסוקים עכשיו בלחימה כדי שאת וחבריך תוכלו להמשיך לחיות. מי שעוזב את המדינה אלו אנשים שלא רוצים לחיות במדינה של ביב.
  • אנונימי2 16/07/2025 09:12
    ומשרת מאות ימי מילואים בשנה. ידיעה מיד ראשונה.
  • 1.
    חיפהעכוקריות 15/07/2025 22:53
    הגב לתגובה זו
    יש רכבת למרכז כל שעה
  • אחד 15/07/2025 23:10
    הגב לתגובה זו
    למה לקנות מרצדס אם סובארו עולה שליש מחיר
הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםהדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכלים

אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים

התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות



צלי אהרון |


הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש. 

התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור. 

אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.

החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל. 

נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.

אאורה יהוד
צילום: סטודיו 84

ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק

בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה  

צלי אהרון |

הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזקההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.


הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול)  הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?

זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים. 

גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות  עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.

כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.