
מה קרה למחירי הדירות בת"א? ועוד 9 שאלות על המחירים באזורים שונים
10 שאלות ותשובות בהמשך לפרסום מדד מחירי הדירות - יש ירידה במחירים והיא מתעצמת; ועל הפערים בין השטח לבין הנתונים
אנחנו מציגים כאן בחודשים האחרונים את הירידות בשטח במחירי הדירות - תל אביב (דירה בת"א - מה קורה למחירים), רמת גן, מודיעין, ראש העין וערים רבות. הנתונים שלנו הראו ירידות של 5% ויותר, עוד כשבלמ"ס הציגו עליות מחירים. עכשיו בלמ"ס כבר רואים ירידות, הפרסום היום שהוא על התקופה אפריל-מאי (ממוצע - סוף אפריל) משקף ירידת מחירים של 0.3%, בהמשך לירידה של 0.1% בחודש הקודם. המדדים ימשיכו להיות שליליים, כפוף לבדיקה מהימנה של הלמ"ס. בשטח כאמור המחירים בירידה משמעותית מאוד (על חוסר ההתאמה או הדיליי של הלמ"ס - מחירי הדירות יורדים ובלמ"ס מספרים (שוב) שהם עולים - איך זה ייתכן?)
למרות הדיליי בנתונים, הלמ"ס מספקים מידע חשוב על הכיוון, מגמה וכן רזולוציה טובה על המחיירם בכל אזור. אז מה מה קרה למחירי הדירות בת"א? ועוד 9 שאלות על המחירים באזורים שונים:
בכמה
ירדו מחירי הדירות ובאילו אזורים נרשמו הירידות הבולטות ביותר?
בשלושת החודשים האחרונים של בדיקת הלמ"ס - עד אפריל, ירדו המחירים המצטברים בכחצי אחוז. בחודשים אפריל–מאי נרשמה ירידה של 0.3% במדד הכללי, ובמחוז תל אביב הירידה הייתה חדה במיוחד
– כ-1.2%. גם בירושלים ובדרום נרשמו ירידות, בעוד שבחיפה דווקא נרשמה עלייה של 1.4%.
מהם הגורמים המרכזיים לירידת מחירי הדירות בשלושת החודשים האלו?
הירידות נובעות משילוב של עודף היצע, צמצום מבצעי הלוואות קבלן
בעקבות הוראות המפקח על הבנקים, ירידה בציפיות הציבור להמשך עליות, והתנהגות זהירה יותר של משקיעים. בנוסף, עלייה בעלויות מימון לרוכשים תרמה להאטת העסקאות.
- רכישת דירה - לא רק מחיר; כל הגורמים שיש לבחון לפני עסקה
- ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כיצד השפיעה צמצום הלוואות הקבלן על מחירי הדירות בפועל?
הפחתת
ההטבות הסמויות הכריחה את הקבלנים להציע הנחות ישירות במחיר, מה שהוביל לירידות הנמדדות במדד מחירי הדירות החדשות. זה גם צמצם את היכולת של קבלנים לדחות תשלומים, דבר שפגע ביכולת של רוכשים לממן רכישה ללא מימון יקר. נראה שזו רק תחילת הדרך. הקבלנים עוברים ממבצעי הקבלן
של 80/20 להנחות בפועל - משמע הורדות מחירים או מבצעים שבהם הם בעצם מממנים את המשכנתא למשך כמה שנים. בכל מקרה, זה צפוי להשתקף גם במדדים הבאים.
מדוע דווקא מחוז תל אביב מוביל בירידות המחירים?
באזור זה יש מלאי
גדול מאוד של דירות שלא נמכרו, במיוחד בתל אביב ובת ים. השילוב בין היצע גבוה לביקוש שנחלש, בעיקר מצד משקיעים, יוצר לחץ כלפי מטה על המחירים. בנוסף, ההאטה בשוק היוקרה והקשחת תנאי המימון השפיעו במיוחד באזור זה.
כיצד זה מתיישב עם עלייה
במחירי השכירות?
בזמן שהביקוש לרכישת דירות יורד, הביקוש לשכירות עולה עקב רוכשים פוטנציאליים שבוחרים להמתין בצד. ההיצע בשוק השכירות מוגבל יותר, ולכן נוצר לחץ כלפי מעלה על דמי השכירות, במיוחד בשכירות חדשה. חוזים חדשים יקרים ב-5.9% בממוצע,
וחוזים קיימים עלו ב-2.4%. יודגש כי יש גם אלפי מפונים (כ-9,000 איש) בעקבות ההתקפות האיראניות. הם מעלים את השכר דירה באזורים שלהם, אבל לא מדובר במגמה שצפויה להימשך זמן רב. שכר
הדירה בדרך למעלה - הנה הסיבה
- אפי קפיטל ומיכמן מימון מקימות פרויקט של 1.3 מיליארד שקל בביתר עילית
- אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט...
האם הירידה הרציפה בחלק מהאזורים היא סימן לתחזית שלילית ארוכת טווח?
לא בהכרח. מה שברור שזה תיקון מחירים מתבקש לאחר תקופה ארוכה של עליות ובהינתן שהציבור לא יכול לקנות דירות.
מחירי הדירות יכולים וצריכים להמשיך לרדת וזה כאמור יקרה בנתוני הלמ"ס (כי בשטח יש ירידות דרמטיות הרבה יותר ובלמ"ס כאמור יש פיגור בנתונים, לצד מדידה לא מלאה). בכל מקרה, בחלק מהאזורים, כמו למשל בחיפה, יש עדיין על פי הלמ"ס עלייה במחירים. מה שיכול לגרום לירידת
מחירים על פני זמן הוא גידול משמעותי בהיצע - זה יכול להיעשות רק אם תהיה יד מכוונת בממשלה שתשחרר קרקעות בהיקף גדול.
מה תפקידה של הרגולציה החדשה בשינוי המגמה במחירי הדירות?
הרפורמות האחרונות והגבלות על הלוואות קבלן חושפות את המחירים האמיתיים ומונעות מניפולציות במחירים דרך מבצעי מימון. זה מביא לשקיפות גבוהה יותר ומאפשר לרוכשים להתמקח על המחיר.
כיצד משפיעה הירידה בפעילות המשקיעים על השוק הרחב?
ירידה של מעל 305 ברכישות משקיעים
מלמדת כי הם זהירים וצופים לקיפאון או לירידות במחירים. זה מפחית את הלחץ על הביקוש ומותיר שוק דירות שיותר נשען על ביקוש טבעי מצד זוגות צעירים ומשפרי דיור.
מה ניתן ללמוד מהשוואה בין מחירי הדירות החדשות לבין הדירות מיד שנייה?
הדירות החדשות ירדו בשיעור נמוך יותר – 0.4% במדד הרשמי (0.1% ללא דירות מסובסדות), מה שמלמד לכאורה על עמידות מסוימת בענף הקבלנים, אם כי זה נראה קצת מנותק מהשטח. המדדים הבאים ילמדו מה קורה באמת בתחום כאשר אז כבר יבואו לידי ביטוי הנחות המחיר שקבלנים מציעים
כתחליף למבצעי ה-80/20.
בדירות מיד שנייה הירידה חדה יותר, מה שמעיד על שוק של קונים.
מהם התרחישים האפשריים לשוק הדיור במחצית השנייה של 2025?
אם הריבית תישאר גבוהה והביקוש יישאר רדום, הירידות צפויות
להימשך. אולי הן יתמתנו, אולי השוק יהיה סטטי, לא צפוי שתהיה עלייה, אך הורדת ריבית וזה צפוי עשויה לעורר את השוק. כמו כן, בחודשים הקרובים צפוי להתפרסם מדד תשומות בנייה גבוה. זה תיקון טעות היסטורית של הלמ"ס, אין לו באמת השלכה על המחירים, אבל הוא יפגע בכל הרוכשים
שמשלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה. החשש שהקבלנים ינצלו את העלייה הזו כדי להעלות מחירים תחת תירוץ שהעלויות עלו. זה לא נכון, זה רק תרגיל.
- 18.מה הצפי לדירות סבתא האם יש סיכוי שיעלו בלי תמא באופק איבדו את האטרקטיביות שלהן (ל"ת)אנונימי 17/07/2025 10:30הגב לתגובה זו
- 17.דנה 17/07/2025 06:29הגב לתגובה זוקונים אדמות בגרושים מוכרים דירות במיליונים על מה ולמה שכר העבודה של עובדח הבניין זולה וגם אם עלות הבנייה יקרה לטענתם עדיין לא מצדיק למכור דירה ב9 או 10 מיליון ומי שקונה מטןמטם אם לא היו קונים המחירים היו יורדים
- 16.יעלי 16/07/2025 18:17הגב לתגובה זועשרות אלפי אנרכיסטים כבר עוזבים את גוש דן.
- 15.אשק 16/07/2025 15:30הגב לתגובה זוהבנקים מפסיקים ללוות קבלנים כדיי ליצור מחסר לא מאשרים לקבלני ויזמים להוריד מחירים אלא רק לתת הטבות הלוואות קבלן מטבח וכד. הרצת מחירי הנדלן נעצרה אבל כל הפוליטיקאים השופטים מקבלי המשכורות התקציביות הם משקיעי נדלן והם נמצאים בצומת קבלת החלטות שלא תאפשר הורדות מחיר.
- 14.dw 16/07/2025 10:33הגב לתגובה זוהתרחיש הסביר הוא כי נקודת שיווי המשקל בשוק תעלה קרי ירידה מסוימת בשווי הדירות ועלייה מסוימת בשכד.הסיבה מדוע משקיעים הסכימו לסכן כספם בדירה להשכרהבתשואה שוטפת של 23% שאני לא מזיז העכבר לעבר אגח שמשלם ככה היא הצפי הספקולטיבי לעליית ערך. כאשר נגמר הצפי למה שמשקיע שפוי כזה שקורא ביזפורטל יסכים להיות אמא תרזה ולספק דיור לאדם זר בתשואה נמוכה
- 13.אנונימיhvhv 16/07/2025 10:21הגב לתגובה זוולפחות במחיר שפוי ובאזןר שקט.תל אביב לא עונה לקרטריונים אלה.
- 12.סופר סבבבבב פריים לפנינו לצערי (ל"ת)רועי 16/07/2025 09:31הגב לתגובה זו
- 11.אלמונימי 16/07/2025 08:58הגב לתגובה זוכתוב היזמים מעדיפים להמתין מאשר למכור בהפסד. ואני שואל איזה הפסד קנו שטח מזמן בזול עלות בניה לפי מחיר למשתכן 4500 שקל למטר תראו מחירי דירות בנצרת נניח 10k למטר למפרט טוב אז הם מרוויחים 4 מליון על כל דירה אם ירוויחו 3 מליון זה הפסד הם מכרו חצי מהבניין הרוויחו מיליונים ולא ממהרים עכשיו למכור את החצי השני הם כבר ברווח.
- 10.דירות יורדות מעט במשך שנים ואז נוצרת פניקה תקועים עם הדירה וחייבים כסף מפולת של 70% בכמה חודשים. (ל"ת)בעל ניסיון עתיר בעסקי נדלן 16/07/2025 08:53הגב לתגובה זו
- 9.אני 16/07/2025 08:50הגב לתגובה זולא הם לא על הגדר מי שקנה דירה בעשור האחרון במרכז אלו משדרגים שקנו ב 300 אלף סיימו משכנתא מכרו ב 2.5 מליון ולקחו משכנתאות חדשה על מליון. והם נגמרו. זהו. אין משדרגים כמעט. אז מי יקנה
- 8.דירות במשך כמה שנים יורדים מעט ואז נוצרת פניקה תקועים עם דירה וחייבים כסף ואז באה המפולת של 70% (ל"ת)ניסיון עתיר בנדלן 16/07/2025 08:49הגב לתגובה זו
- 7.אנונימוס 16/07/2025 08:25הגב לתגובה זוהבנקים כבר עשו את זה בשנות ה80 עם המניות הם קרסו ואנשים איבדו את הכסף שלהם. כיום הבנקים מושקעים בנדלן והבינו שאפשר לסחוט את הציבור הישראלי ל30 שנה קדימה. מצד אחד הם מלווים לקבלנים ולא מאפשרים להם להוריד מחירים ומצד שני מלווים לציבור Win Win בשביל הבנקים.
- 6.אנונימי 16/07/2025 08:16הגב לתגובה זוחבל שלא רשמת מי שאל את השאלות ומי ענה עליהן. יש סיכוי שהתשובה לשאלה לא פחות מעניינת מהכתבה עצמה.
- 5.אנונימי 16/07/2025 07:19הגב לתגובה זובמיוחד בהשקעה לא נזילה כמו נדלן. אני האנשים למדו מהראשון שזיהה נתניהו וכמוהם מוציאים את הכסף מישראל
- אלי 16/07/2025 09:15הגב לתגובה זובחלק הראשון אכן ולא פסע דרג הפקידים ובראשו בגצ ביצעו בפועל השתלטות על הדרג הנבחר והפך את ההצבעה לראשות המחוקקת למיותרת.בחלק השני אתה טועה אלו שזיהו את זה ברובם ציונים ולא עזבו ולא יעזבו לחול בטח לא כשיצטרכו להחביא את יהדותם.
- 4.אז איך זה שבאם המושבות העלובה מבקשים על דירת 3 חדרים 3 מליון (ל"ת)אנונימי 16/07/2025 05:32הגב לתגובה זו
- אנונימי 16/07/2025 09:30הגב לתגובה זוהציבור מטומטם לכן הציבור משלם
- 3.אנונימי 16/07/2025 00:09הגב לתגובה זותחושתכם נכונה הירידות הן באחוזים גבוהים יותר ואילוצשיטת השקלול לקויה.לדוגמא דירה בפינוי בינוי מדווחת כ 2 עסקאות.. מכירה וקניה כשבפועל זו דירה בתמורה לדירה
- 2.יעלי 15/07/2025 23:36הגב לתגובה זועשרות אלפי קפלניסטים מיואשים עוברים לחול ומוכרים דירה.בשנה האחרונה מחירי הדירות כבר ירדו בעשרה אחוז והם ימשיכו ויפלו בעוד 50 אחוזבחמש השנים הבאות.
- אני 16/07/2025 08:18הגב לתגובה זוחשבון של אחוזים זה לא חשבון של משאלות לב
- אנונימי 16/07/2025 01:51הגב לתגובה זוקפלניסטים עסוקים עכשיו בלחימה כדי שאת וחבריך תוכלו להמשיך לחיות. מי שעוזב את המדינה אלו אנשים שלא רוצים לחיות במדינה של ביב.
- אנונימי2 16/07/2025 09:12ומשרת מאות ימי מילואים בשנה. ידיעה מיד ראשונה.
- 1.חיפהעכוקריות 15/07/2025 22:53הגב לתגובה זויש רכבת למרכז כל שעה
- אחד 15/07/2025 23:10הגב לתגובה זולמה לקנות מרצדס אם סובארו עולה שליש מחיר

אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות
הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש.
התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור.
אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.
החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל.
- כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית
- יובלים וים סוף נדל"ן יקימו פרויקט של 500 דירות בחדרה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.

ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה
הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.
הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?
זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים.
גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.
- רכישת דירה - לא רק מחיר; כל הגורמים שיש לבחון לפני עסקה
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.