מה קרה למחירי הדירות בת"א? ועוד 9 שאלות על המחירים באזורים שונים

אנחנו מציגים כאן בחודשים האחרונים את הירידות בשטח במחירי הדירות - תל אביב (דירה בת"א - מה קורה למחירים), רמת גן, מודיעין, ראש העין וערים רבות. הנתונים שלנו הראו ירידות של 5% ויותר, עוד כשבלמ"ס הציגו עליות מחירים. עכשיו בלמ"ס כבר רואים ירידות, הפרסום היום שהוא על התקופה אפריל-מאי (ממוצע - סוף אפריל) משקף ירידת מחירים של 0.3%, בהמשך לירידה של 0.1% בחודש הקודם. המדדים ימשיכו להיות שליליים, כפוף לבדיקה מהימנה של הלמ"ס. בשטח כאמור המחירים בירידה משמעותית מאוד (על חוסר ההתאמה או הדיליי של הלמ"ס - מחירי הדירות יורדים ובלמ"ס מספרים (שוב) שהם עולים - איך זה ייתכן?)

למרות הדיליי בנתונים, הלמ"ס מספקים מידע חשוב על הכיוון, מגמה וכן רזולוציה טובה על המחיירם בכל אזור. אז מה מה קרה למחירי הדירות בת"א? ועוד 9 שאלות על המחירים באזורים שונים:

בכמה ירדו מחירי הדירות ובאילו אזורים נרשמו הירידות הבולטות ביותר?
בשלושת החודשים האחרונים של בדיקת הלמ"ס - עד אפריל, ירדו המחירים המצטברים בכחצי אחוז. בחודשים אפריל–מאי נרשמה ירידה של 0.3% במדד הכללי, ובמחוז תל אביב הירידה הייתה חדה במיוחד – כ-1.2%. גם בירושלים ובדרום נרשמו ירידות, בעוד שבחיפה דווקא נרשמה עלייה של 1.4%.

מהם הגורמים המרכזיים לירידת מחירי הדירות בשלושת החודשים האלו?
הירידות נובעות משילוב של עודף היצע, צמצום מבצעי הלוואות קבלן בעקבות הוראות המפקח על הבנקים, ירידה בציפיות הציבור להמשך עליות, והתנהגות זהירה יותר של משקיעים. בנוסף, עלייה בעלויות מימון לרוכשים תרמה להאטת העסקאות.

• קונים? אין. דירות? יש בלי סוף: מעל ל-10 אלף דירות לא מכורות בתל אביב
• ICR מפקידה תוכנית פינוי בינוי בחולון: 492 דירות חדשות במקום 157 ישנות, בהיקף של 1 מיליארד שקל

כיצד השפיעה צמצום הלוואות הקבלן על מחירי הדירות בפועל?
הפחתת ההטבות הסמויות הכריחה את הקבלנים להציע הנחות ישירות במחיר, מה שהוביל לירידות הנמדדות במדד מחירי הדירות החדשות. זה גם צמצם את היכולת של קבלנים לדחות תשלומים, דבר שפגע ביכולת של רוכשים לממן רכישה ללא מימון יקר. נראה שזו רק תחילת הדרך. הקבלנים עוברים ממבצעי הקבלן של 80/20 להנחות בפועל - משמע הורדות מחירים או מבצעים שבהם הם בעצם מממנים את המשכנתא למשך כמה שנים. בכל מקרה, זה צפוי להשתקף גם במדדים הבאים.

מדוע דווקא מחוז תל אביב מוביל בירידות המחירים?
באזור זה יש מלאי גדול מאוד של דירות שלא נמכרו, במיוחד בתל אביב ובת ים. השילוב בין היצע גבוה לביקוש שנחלש, בעיקר מצד משקיעים, יוצר לחץ כלפי מטה על המחירים. בנוסף, ההאטה בשוק היוקרה והקשחת תנאי המימון השפיעו במיוחד באזור זה.

כיצד זה מתיישב עם עלייה במחירי השכירות?
בזמן שהביקוש לרכישת דירות יורד, הביקוש לשכירות עולה עקב רוכשים פוטנציאליים שבוחרים להמתין בצד. ההיצע בשוק השכירות מוגבל יותר, ולכן נוצר לחץ כלפי מעלה על דמי השכירות, במיוחד בשכירות חדשה. חוזים חדשים יקרים ב-5.9% בממוצע, וחוזים קיימים עלו ב-2.4%. יודגש כי יש גם אלפי מפונים (כ-9,000 איש) בעקבות ההתקפות האיראניות. הם מעלים את השכר דירה באזורים שלהם, אבל לא מדובר במגמה שצפויה להימשך זמן רב. שכר הדירה בדרך למעלה - הנה הסיבה 

• המשכנתאות ממשיכות לזרום: 8.9 מיליארד שקל נלקחו ביוני
• קרן אלטו מימשה בדאלאס; התמורה בעסקה: 33 מ' דולר - מבטא IRR של 21%
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

האם הירידה הרציפה בחלק מהאזורים היא סימן לתחזית שלילית ארוכת טווח?
לא בהכרח. מה שברור שזה תיקון מחירים מתבקש לאחר תקופה ארוכה של עליות ובהינתן שהציבור לא יכול לקנות דירות. מחירי הדירות יכולים וצריכים להמשיך לרדת וזה כאמור יקרה בנתוני הלמ"ס (כי בשטח יש ירידות דרמטיות הרבה יותר ובלמ"ס כאמור יש פיגור בנתונים, לצד מדידה לא מלאה). בכל מקרה, בחלק מהאזורים, כמו למשל בחיפה, יש עדיין על פי הלמ"ס עלייה במחירים. מה שיכול לגרום לירידת מחירים על פני זמן הוא גידול משמעותי בהיצע - זה יכול להיעשות רק אם תהיה יד מכוונת בממשלה שתשחרר קרקעות בהיקף גדול. 

מה תפקידה של הרגולציה החדשה בשינוי המגמה במחירי הדירות?

הרפורמות האחרונות והגבלות על הלוואות קבלן חושפות את המחירים האמיתיים ומונעות מניפולציות במחירים דרך מבצעי מימון. זה מביא לשקיפות גבוהה יותר ומאפשר לרוכשים להתמקח על המחיר.

כיצד משפיעה הירידה בפעילות המשקיעים על השוק הרחב?
ירידה של מעל 305 ברכישות משקיעים מלמדת כי הם זהירים וצופים לקיפאון או לירידות במחירים. זה מפחית את הלחץ על הביקוש ומותיר שוק דירות שיותר נשען על ביקוש טבעי מצד זוגות צעירים ומשפרי דיור.

מה ניתן ללמוד מהשוואה בין מחירי הדירות החדשות לבין הדירות מיד שנייה?
הדירות החדשות ירדו בשיעור נמוך יותר – 0.4% במדד הרשמי (0.1% ללא דירות מסובסדות), מה שמלמד לכאורה על עמידות מסוימת בענף הקבלנים, אם כי זה נראה קצת מנותק מהשטח. המדדים הבאים ילמדו מה קורה באמת בתחום כאשר אז כבר יבואו לידי ביטוי הנחות המחיר שקבלנים מציעים כתחליף למבצעי ה-80/20.

בדירות מיד שנייה הירידה חדה יותר, מה שמעיד על שוק של קונים.

מהם התרחישים האפשריים לשוק הדיור במחצית השנייה של 2025?
אם הריבית תישאר גבוהה והביקוש יישאר רדום, הירידות צפויות להימשך. אולי הן יתמתנו, אולי השוק יהיה סטטי, לא צפוי שתהיה עלייה, אך הורדת ריבית וזה צפוי עשויה לעורר את השוק. כמו כן, בחודשים הקרובים צפוי להתפרסם מדד תשומות בנייה גבוה. זה תיקון טעות היסטורית של הלמ"ס, אין לו באמת השלכה על המחירים, אבל הוא יפגע בכל הרוכשים שמשלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה. החשש שהקבלנים ינצלו את העלייה הזו כדי להעלות מחירים תחת תירוץ שהעלויות עלו. זה לא נכון, זה רק תרגיל.