שכר הדירה בדרך למעלה - הנה הסיבה

הערכנו עם סיום המלחמה מול איראן ששכר הדירה יעלה - מחירי השכירות בדרך למעלה? כ-9,000 מפונים עלולים להציף את השוק. ואכן, בשטח יש כבר עליות בשכר הדירה ואפילו בשיעור משמעותי. מעל 10 אלף ישראלים נותרו עדיין ללא יכולת לחזור לדירה שלהם, והפתרונות הזמניים - מגורים בבתי מלון או אצל משפחה, הופכים לקשים ומורכבים יותר. זה מוביל אותם לחזור לאזור המגורים שלהם, אבל באזור שלהם יש חגיגה של עליות בשכר הדירה. 

העלייה הזו נובעת ממצב של עודף ביקוש. יש באזורים הפגועים, גל של ביקושים מאותם נפגעים וההיצע הוא אותו היצע. המשכירים, ואי אפשר להאשים אותם, רואים ביקוש גדול והצעות שהולכות ועולות וכך נקבע מחיר גבוה יותר. מספר לנו משכיר בתל אביב באזור של הפגיעה בבניין היוקרתי שיש לו דירה של 5 חדרים שהוא השכיר אותה בעבר ב-12.5 אלף שקל, והיא מתפנה בתחילת אוגוסט וההצעות שהוא מקבל הן ל-16 אלף שקל. הוא אפילו לא פרסם. ההצעות אליו הגיעו דרך השוכרים שעוזבים את הדירה. 

זה נראה לכם מוגזם, אבל לאנשים שגרים באזור מסוים הישארות בשכונה היא קריטית, בעיקר כדי לשמור על הצביון והנוחות לילדים. שאלנו את אותו משכיר בכמה הוא התכוון להשכיר את הדירה, בלי קשר לביקוש הגבוה והוא אמר שבבניין שכר הדירה הממוצע הוא 13-14 אלף שקל. אלו המחירים החדשים שהוא היה מבקש. כלומר, המלחמה בעצם העלתה את שכר הדירה באזור ב-15% בערך. בדקנו במרחק של קילומטרים בודדים, אזורים טובים, קרובים יחסית. רואים שם ביקוש גדול יותר, אבל עליות יותר צנועות של 5%, אולי קצת יותר.  

וזה לא רק בתל אביב - בפתח תקווה, רמת גן, בת ים ומקומות נוספים, יש עליות בשכר הדירה של 5% ומעלה כשככל שזה רחוק יותר מאזור הפגיעה אזי כמובן העלייה פחות משמעותית, אבל, בשל ההיקף הגבוה של האזורים עם פגיעות, זה מחלחל לאזורים רבים ובהדרגה זה מעלה גם את המחירים שם. משכיר שרואה שבמרחק של קילומטר מהדירה שלו שכר הדירה עלה ב-10%-5% לא יוותר על העלאת שכר הדירה, כשעודף הביקוש גם מחלחל לאזורים הסמוכים.   

• הגרלת דירות למורים בתל אביב - 64 דירות להשכרה מוזלת ל-5 שנים
• שכר הדירה בזמן מלחמה - יורד, אבל לא לתקופה ממושכת

העלייה בשכר הדירה בשל פגיעות הטילים האיראנים, נראית כמשהו חד פעמי. לכאורה, הם שוכרים דירה חלופית לתקופה קצרה ויחזרו לדירה שלהם. אבל בפועל, ייקח זמן ממושך, בחלק גדול מהמקרים לשקם את הבניין או להרוס ולבנות מחדש. על הרקע הזה הכוונה היא להאיץ את ההתחדשות העירונית באזורים המפונים כדי להגיע כמה שיותר מהר לדירות חדשות. יש גם הצעות לפתרונות נוספים כמו - העברת כסף למפונים (קניית הדירה שלהם) ומכירת הקרקע לקבלנים. אבל הפתרון הזה קשה מאוד ליישום והוא דורש הגדרת מסגרת תקציב שלא בטוח שעל רקע הגירעון היא אפשרית. 

וכך, מאירוע חד פעמי לכאורה, האירוע הזה יכול להתגלגל למחסור מתמשך של דירות למפונים, אירוע של שנתיים-שלוש ויותר. כל זה כשבמקביל הדירות המתפנות בשל פרויקטים של התחדשות עירונית הולך ועולה ומייצר בעיה דומה - משפחות שעוזבות את הדירות שלהן לשכירות של כמה שנים במטרה לחזור בהמשך לבניין החדש. המהלך הזה מייצר לתקופה של כמה שנים מחסור גדול בדירות - יצאו מהשוק הדירות בבניין והמשפחות מחפשות באזור דירות. כך נוצר עודף ביקוש לשכירות ועודף הביקוש הזה בראייה מלמעלה הולך וגדל כי התחלת הפרויקטים של פינוי בינוי עולה באופן משמעותי על הפרויקטים שמסתיימים. 

התחדשות עירונית היא פתרון למצוקת הדיור - בסוף לוקחים בניין או בניינים ועל אותה קרקע מכפילים, משלשים ומרבעים את כמות הדירות, אלא שעד שזה קורה, מדובר על שנים שבהן יש מחסור גדול בדירות באזור. 

• "אנחנו צופים עלייה של 30% ב-NOI תוך שנים ספורות" - נתנאל מניבים גייסה 220 מיליון שקל
• ברק רוזן משבח את גינדי - ומוכר ב-2.15 מיליארד שקל
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"