האם מחירי הדירות בשדה דב בדרך למטה?

רובע שדה דב בצפון תל אביב ממשיך לעורר עניין. זוכים נוספים במכרזים האחרונים של הפרויקט הוכרזו היום כשארבעה מכרזי מגורים חדשים נסגרו בהצלחה, עם קרקעות ל-2,744 יחידות דיור. הסכום הכולל שישולם למדינה יהיה כ-4.5 מיליארד שקל. המחיר הממוצע לקרקע עמד על 1.64 מיליון שקל ליחידת דיור – בדומה למכרזים מפברואר 2025 – מה שמרמז שמחירי הדירות ברובע ימשיכו להימכר סביב 7 מיליון שקל בממוצע, או כ-75 אלף שקל למ"ר. זה בהנחה שהזוכים יסתפקו ברווח של 15%, אבל הם לקחו מרווח ביטחון כשבפועל הם עשויים למצוא את המחירים ברמה של 85 אלף שקל (קרוב למחירים של ישראל קנדה בפרויקט ריינבאו) ואז הרווח שלהם כבר קרוב ל-25%.

שדה דב - העסקה הטובה של חג'ג', העסקה הפושרת של המדינה

פרשקובסקי אחרי הזכייה בשדה דב: "אנחנו בדרך להוביל בדיור להשכרה"

עסקת ענק נוספת: 4.5 מיליארד שקל לקופת המדינה

המכרזים האחרונים הם חלק מפרויקט הדגל של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שממשיך לייצר הכנסות אדירות למדינה. עד כה, שמונת המכרזים שנסגרו ברובע – כולל אלה מפברואר – הכניסו כ-11 מיליארד שקל לקופה הציבורית. ה-4.5 מיליארד שקל מהמכרזים האחרונים מצטרפים ל-6.3 מיליארד שקל שנגבו בפברואר עבור 3,922 יחידות דיור, ומדגישים את הביקוש העצום לקרקעות במיקום הזהף, עם תוכנית כוללת ל-16 אלף יחידות דיור, שטחי תעסוקה, מסחר ומלונאות, שדה דב נראה כמכרה זהב נדל"ני – אבל השאלה היא למי זה משתלם יותר, למדינה או לקונים?

מי זכו הפעם?

הזוכים במכרזים החדשים כוללים שמות מוכרים לצד שחקנים מפתיעים:

• כמה תרוויח ישראל קנדה מהפרויקט בשדה דב?
• דן נדל"ן: זכייה במכרז נוסף בשדה דב

י.ח דמרי – שממשיכה לחזק את אחיזתה בדרום הרובע. יצחק תשובה דרך תשלוז.  שיכון ובינוי, אביב מגורים (מליסרון), יורו ישראל, ו-לוזון רונסון – חברות ותיקות עם ניסיון בפרויקטים גדולים.

יוסי אברהמי, נחשון קויתי, ו-מגדלי הים התיכון – שחקנים נוספים שרואים פוטנציאל באזור.

וגם, שתי קבוצות רכישה – עדות לכך שגם משקיעים פרטיים נכנסים לעניין, מתוך אמונה ברווחיו ת הפרויקט. העובדה שקבוצות רכישה נכנסו לתמונה מראה שהביטחון בשוק שדה דב לא נחלש, למרות התנאים הכלכליים המאתגרים והריבית הגבוהה.

מחירי הדירות: למה הם לא יורדים?

למרות התוספת של כ-2,700 יחידות דיור חדשות, מחירי הדירות בשדה דב נשארים גבוהים. היזמים משלמים בממוצע 1.64 מיליון שקל לקרקע ליחידה, וכשמוסיפים לכך עלויות בנייה (שעולות בהתמדה) ועלויות מימון גבוהות בריבית של 6-8%, ורווחיות של 15% מגיעים למחיר ממוצע של כ-7 מיליון שקל לדירה. זה כאמור יכול להיות גבוה יותר. אבל, יש לזוכות הפעם חיסרון גדול לעומת הזוכות הראשונות. כשישראל קנדה זכתה היא לקחה סיכון גדול כי היתה חלוצה (סיכון שהתממש בחנן מור), אבל היא הראשונה לשווק דירות. בעוד שנה-שנתיים, תהיה הצפה של דירות באזור וזה יכול להוריד את המחירים. מצד שני, האזור מבוקש ויש כמה שנים טובות למכור את הדירות כך שבהחלט זה אפשרי, אבל זה יהיה מורכב יותר כשיהיו כמה יזמים שיציעו דירות.  

• יותר יורדים מהארץ, יותר היצע דירות: האם מחירי הדירות ירדו?
• המתווך דרש 5% - כמה הוא קיבל בסוף?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

השוואה לפברואר: מה השתנה?

בפברואר שווקו 3,922 יחידות דיור תמורת 6.3 מיליארד שקל, עם מחיר ממוצע של 1.6 מיליון שקל לקרקע ליחידה. הזוכות שם כללו את גינדי החזקות (שזכתה בשני מגרשים), אלקטרה מגורים, קבוצת חג'ג', ו-אחים ישראל, לצד פרשקובסקי ששלטה במכרזי השכירות ארוכת הטווח. ההבדל הבולט היה במכרזי השכירות, שם מחירי הקרקע צנחו ל-743 אלף שקל ליחידה בממוצע – מה שהוריד את הממוצע הכללי. לעומת זאת, במכרזי מרץ המחירים נותרו יציבים, מה שמרמז שהשוק מתאזן ברמה הזו.

ירידת מחירי הקרקע: מה זה אומר לעתיד?

בהשוואה ל-2021 ו-2022, אז מחירי הקרקע בשדה דב הגיעו ל-2.8-3 מיליון שקל ליחידה, המכרזים האחרונים מראים ירידה של כ-40%. הסיבה העיקרית היא עליית הריבית, שהפכה את המימון ליקר יותר והורידה את כוח הקנייה של רוכשים פוטנציאליים.

שדה דב - דיור להשכרה ארוכת טווח

במקביל למכירת קרקעות להקמת פרויקטים למכירת דירות, יש בשדה דב גם פרויקטים לשכירות ארוכת טווח. "דירה להשכיר" - החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה ורשות מקרקעי ישראל, הודיעו על הצלחת שני מכרזים נוספים להשכרה ארוכת טווח בשדה דב. במסגרת שני המכרזים שווקו מגרשים ל-713 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח למשך 20 שנים. מתוכן, 50% מיועדות להשכרה במחיר מופחת לזכאים. המכרזים כוללים גם שטחי תעסוקה בהיקף של 6,797 מ"ר, 3,700 מ"ר שטחי מסחר ו-750 מ"ר מבני ציבור. הצלחת שני המכרזים מביאה לסה"כ 2,514 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח ששווקו ע״י דירה להשכיר בשכונה.

למכרז שדה דב צפון הרובע א' (273/2024), במסגרתו שווקו 390 יח"ד –: הוגשו 4 הצעות אשר מתוכן זכתה אפריקה ישראל בסכום של 280 מיליון ש״ח כולל מע"מ ופיתוח, המהווים כ-720 אלף ש"ח ליח״ד. עבור אפריקה ישראל זהו הפרויקט הרביעי בדירה להשכיר – פרויקטים מאוכלסים בגליל ים הרצליה (273 יח"ד) ובשוהם (271 יח"ד) ופרויקט בהקמה במורדות ארנונה בירושלים (204 יח"ד). למכרז שדה דב צפון הרובע ב' (282/2024)במסגרתו שווקו 323 יח"ד הוגשו 5 הצעות אשר מתוכן זכתה יוניון ליב בסכום של 274 מיליון ש״ח כולל מע"מ ופיתוח, המהווים כ- 849 אלף ש״ח ליח״ד. עבור יוניון ליב זהו הפרויקט השני בדירה להשכיר לאחר שזכתה בפרויקט בגבעת רם בירושלים (234 יח"ד) לפני חודשים ספורים.

שני הפרויקטים ממוקמים באזור המתפתח של רובע שדה דב בתל אביב, אזור אסטרטגי הצפוי להפוך לאחת השכונות המבוקשות בעיר. הרובע נהנה מנגישות מצוינת לתחבורה ציבורית, קרבה לים, ותכנון עירוני מתקדם הכולל שטחי מסחר, פארקים ומוסדות ציבור.

המכרזים הנוכחיים ברובע שדה דב מצטרפים לשורה מרשימה של מכרזים מוצלחים שקידמה חברת "דירה להשכיר" ברחבי תל אביב. רק בחודש שעבר שווקו 966 יחידות דיור בשני מכרזים נפרדים במרכז רובע שדה דב, בהם זכתה חברת פרשקובסקי. בסך הכל, מובילה החברה פרויקטים בהיקף כולל של 3,613 יחידות דיור בתל אביב, הכוללים: שני פרויקטים מאוכלסים של קבוצת אשטרום(370 יח"ד במתחם הגדנ"ע בנווה עופר ו-176 יח"ד בשכונת המשתלה), שני פרויקטים בהקמה של שיכון ובינוי (835 יח"ד בשדה דב ו-180 יח"ד בדרך השלום)  וכן פרויקט בהקמה של חברת נתנאל מניבים (36 יח"ד בשכונת המשתלה). בנוסף, צפויים להיסגר בחודשים הקרובים מכרזים במתחם "מכבי יפו" וב"בית הירוק" ביפו.בארבע השנים האחרונות, דירה להשכיר הובילה רצף שיווקים בהיקפים הולכים וגדלים ברחבי הארץ, כאשר ב-2024 נרשם שיא של למעלה מ-7,300 יחידות דיור ששווקו להשכרה ארוכת טווח.

שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף: "ההצלחה בשיווק 1,700 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח בשדה דב היא חלק מהמאמצים המתמשכים שלנו להגדיל את היצע הדיור בישראל. בנוסף למהלך הזה, אנו פועלים להרחיב את תוכנית 'דירה בהנחה', שנועדה להנגיש דיור בר השגה לציבור הרחב, תוך פיתוח פתרונות מגוונים ואיכותיים במגוון אזורים. תכניות אלו, לצד פרויקטים נוספים, מהוות חלק מהמדיניות שלנו להבטיח פתרונות דיור לכלל האוכלוסייה."

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן: "הצלחת מכרזי שדה דב להרחבת דיור להשכרה ארוכת טווח היא צעד חשוב בהגברת היצע הדיור בישראל, ומענה לצורכי האוכלוסייה. כ-1,700 יחידות דיור בשדה דב, מדובר בהצלחה שמסייעת בהנגשת פתרונות דיור זמינים ונגישים. אני בטוח שההמשכיות של תוכניות אלו תורמת משמעותית למציאות הדיור בישראל, נמשיך היצע מגוון של פתרונות דיור במטרה לקדם את היציבות בשוק הדיור".

ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל: "לאורך כל הדרך עמדנו על כך שגם בקרקע המבוקשת ביותר באזור המרכז ייבנו יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך. אני מברך על הצלחת המכרז, המבטאת את מחויבת הרשות לנושא ומשקפת את העיקרון ששימוש בקרקעות מדינה יעשה בצורה שתשרת את כלל החלקים באוכלוסייה. רשות מקרקעי ישראל תמשיך לשווק קרקעות נוספות להשכרה ארוכת טווח, מתוך אמונה שזהו מוצר חיוני שעליו להמשיך להיות זמין בשוק הדיור של ישראל, לצד מכרזי 'מחיר מטרה'"

חיים פרוימוביץ' יו"ר דירה להשכיר: "הצלחת מכרזי הדיור להשכרה ארוכת טווח בצפון רובע שדה דב מסמנים נקודת מפנה בתפיסת השכירות במרחב העירוני הישראלי. מעבר למספרים, מדובר בהתבססות של מודל שכירות מוסדית-ממשלתית כפתרון דיור מרכזי שמשנה את כללי המשחק בשוק. הדינמיקה החיובית שאנו רואים במכרזים אלה, עם הגשת מספר משמעותי של הצעות, מבטאת את ההכרה הגוברת בערך הכלכלי והחברתי של פרויקטים אלו. אני רואה הוכחה מוחשית לכך שמדיניות ממשלתית נחושה, בשיתוף המגזר הפרטי, יכולה לחולל שינוי אמיתי בשוק הדיור".

ענבל דוד, מנכ"לית דירה להשכיר: "אני מברכת על הצלחת המכרזים בשדה דב, אותם יקימו מיטב היזמים, וזאת בהמשך ישיר של שורה ארוכה ומתארכת של מתחמים ששווקו בהצלחה במודל ״דירה להשכיר״. בארבע השנים האחרונות שיווקנו, ביחד עם רמ״י ומשרד הבינוי והשיכון, היקפים חסרי תקדים של מתחמים להשכרה ארוכת טווח, על מנת להביא לציבור הישראלי את בשורת השכירות ארוכת הטווח. נמשיך ונפעל להגדלת היצע פתרון דיור הכרחי והוגן זה, לא רק בתל אביב, אלא לאורכה ולרוחבה של מדינת ישראל".