האם מחירי הדירות בשדה דב בדרך למטה?
הזוכים החדשים בשדה דב - אביב של מליסרון, תשלוז של יצחק תשובה, יוסי אברהמי ועוד; כמה תעלה דירה?
רובע שדה דב בצפון תל אביב ממשיך לעורר עניין. זוכים נוספים במכרזים האחרונים של הפרויקט הוכרזו היום כשארבעה מכרזי מגורים חדשים נסגרו בהצלחה, עם קרקעות ל-2,744 יחידות דיור. הסכום הכולל שישולם למדינה יהיה כ-4.5 מיליארד שקל. המחיר הממוצע לקרקע עמד על 1.64 מיליון שקל ליחידת דיור – בדומה למכרזים מפברואר 2025 – מה שמרמז שמחירי הדירות ברובע ימשיכו להימכר סביב 7 מיליון שקל בממוצע, או כ-75 אלף שקל למ"ר. זה בהנחה שהזוכים יסתפקו ברווח של 15%, אבל הם לקחו מרווח ביטחון כשבפועל הם עשויים למצוא את המחירים ברמה של 85 אלף שקל (קרוב למחירים של ישראל קנדה בפרויקט ריינבאו) ואז הרווח שלהם כבר קרוב ל-25%.
שדה דב - העסקה הטובה של חג'ג', העסקה הפושרת של המדינה
פרשקובסקי אחרי הזכייה בשדה דב: "אנחנו בדרך להוביל בדיור להשכרה"
עסקת ענק נוספת: 4.5 מיליארד שקל לקופת המדינה
המכרזים האחרונים הם חלק מפרויקט הדגל של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שממשיך לייצר הכנסות אדירות למדינה. עד כה, שמונת המכרזים שנסגרו ברובע – כולל אלה מפברואר – הכניסו כ-11 מיליארד שקל לקופה הציבורית. ה-4.5 מיליארד שקל מהמכרזים האחרונים מצטרפים ל-6.3 מיליארד שקל שנגבו בפברואר עבור 3,922 יחידות דיור, ומדגישים את הביקוש העצום לקרקעות במיקום הזהף, עם תוכנית כוללת ל-16 אלף יחידות דיור, שטחי תעסוקה, מסחר ומלונאות, שדה דב נראה כמכרה זהב נדל"ני – אבל השאלה היא למי זה משתלם יותר, למדינה או לקונים?
מי זכו הפעם?
הזוכים במכרזים החדשים כוללים שמות מוכרים לצד שחקנים מפתיעים:
- ישראל קנדה מכרה דירות ב-1.33 מיליארד שקל; מחיר ממוצע לדירה - 6.1 מיליון שקל
- גינדי לקחה כספים שלא כחוק בפרויקט בשדה דב; הרגולטור התערב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
י.ח דמרי – שממשיכה לחזק את אחיזתה בדרום הרובע. יצחק תשובה דרך תשלוז. שיכון ובינוי, אביב מגורים (מליסרון), יורו ישראל, ו-לוזון רונסון – חברות ותיקות עם ניסיון בפרויקטים גדולים.
יוסי אברהמי, נחשון קויתי, ו-מגדלי הים התיכון – שחקנים נוספים שרואים פוטנציאל באזור.
וגם, שתי קבוצות רכישה – עדות לכך שגם משקיעים פרטיים נכנסים לעניין, מתוך אמונה ברווחיו ת הפרויקט. העובדה שקבוצות רכישה נכנסו לתמונה מראה שהביטחון בשוק שדה דב לא נחלש, למרות התנאים הכלכליים המאתגרים והריבית הגבוהה.
מחירי הדירות: למה הם לא יורדים?
למרות התוספת של כ-2,700 יחידות דיור חדשות, מחירי הדירות בשדה דב נשארים גבוהים. היזמים משלמים בממוצע 1.64 מיליון שקל לקרקע ליחידה, וכשמוסיפים לכך עלויות בנייה (שעולות בהתמדה) ועלויות מימון גבוהות בריבית של 6-8%, ורווחיות של 15% מגיעים למחיר ממוצע של כ-7 מיליון שקל לדירה. זה כאמור יכול להיות גבוה יותר. אבל, יש לזוכות הפעם חיסרון גדול לעומת הזוכות הראשונות. כשישראל קנדה זכתה היא לקחה סיכון גדול כי היתה חלוצה (סיכון שהתממש בחנן מור), אבל היא הראשונה לשווק דירות. בעוד שנה-שנתיים, תהיה הצפה של דירות באזור וזה יכול להוריד את המחירים. מצד שני, האזור מבוקש ויש כמה שנים טובות למכור את הדירות כך שבהחלט זה אפשרי, אבל זה יהיה מורכב יותר כשיהיו כמה יזמים שיציעו דירות.
- אפי קפיטל ומיכמן מימון מקימות פרויקט של 1.3 מיליארד שקל בביתר עילית
- אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט...
השוואה לפברואר: מה השתנה?
בפברואר שווקו 3,922 יחידות דיור תמורת 6.3 מיליארד שקל, עם מחיר ממוצע של 1.6 מיליון שקל לקרקע ליחידה. הזוכות שם כללו את גינדי החזקות (שזכתה בשני מגרשים), אלקטרה מגורים, קבוצת חג'ג', ו-אחים ישראל, לצד פרשקובסקי ששלטה במכרזי השכירות ארוכת הטווח. ההבדל הבולט היה במכרזי השכירות, שם מחירי הקרקע צנחו ל-743 אלף שקל ליחידה בממוצע – מה שהוריד את הממוצע הכללי. לעומת זאת, במכרזי מרץ המחירים נותרו יציבים, מה שמרמז שהשוק מתאזן ברמה הזו.
ירידת מחירי הקרקע: מה זה אומר לעתיד?
בהשוואה ל-2021 ו-2022, אז מחירי הקרקע בשדה דב הגיעו ל-2.8-3 מיליון שקל ליחידה, המכרזים האחרונים מראים ירידה של כ-40%. הסיבה העיקרית היא עליית הריבית, שהפכה את המימון ליקר יותר והורידה את כוח הקנייה של רוכשים פוטנציאליים.
שדה דב - דיור להשכרה ארוכת טווח
במקביל למכירת קרקעות להקמת פרויקטים למכירת דירות, יש בשדה דב גם פרויקטים לשכירות ארוכת טווח. "דירה להשכיר" - החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה ורשות מקרקעי ישראל, הודיעו על הצלחת שני מכרזים נוספים להשכרה ארוכת טווח בשדה דב. במסגרת שני המכרזים שווקו מגרשים ל-713 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח למשך 20 שנים. מתוכן, 50% מיועדות להשכרה במחיר מופחת לזכאים. המכרזים כוללים גם שטחי תעסוקה בהיקף של 6,797 מ"ר, 3,700 מ"ר שטחי מסחר ו-750 מ"ר מבני ציבור. הצלחת שני המכרזים מביאה לסה"כ 2,514 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח ששווקו ע״י דירה להשכיר בשכונה.
למכרז שדה דב צפון הרובע א' (273/2024), במסגרתו שווקו 390 יח"ד –: הוגשו 4 הצעות אשר מתוכן זכתה אפריקה ישראל בסכום של 280 מיליון ש״ח כולל מע"מ ופיתוח, המהווים כ-720 אלף ש"ח ליח״ד. עבור אפריקה ישראל זהו הפרויקט הרביעי בדירה להשכיר – פרויקטים מאוכלסים בגליל ים הרצליה (273 יח"ד) ובשוהם (271 יח"ד) ופרויקט בהקמה במורדות ארנונה בירושלים (204 יח"ד). למכרז שדה דב צפון הרובע ב' (282/2024)במסגרתו שווקו 323 יח"ד הוגשו 5 הצעות אשר מתוכן זכתה יוניון ליב בסכום של 274 מיליון ש״ח כולל מע"מ ופיתוח, המהווים כ- 849 אלף ש״ח ליח״ד. עבור יוניון ליב זהו הפרויקט השני בדירה להשכיר לאחר שזכתה בפרויקט בגבעת רם בירושלים (234 יח"ד) לפני חודשים ספורים.
שני הפרויקטים ממוקמים באזור המתפתח של רובע שדה דב בתל אביב, אזור אסטרטגי הצפוי להפוך לאחת השכונות המבוקשות בעיר. הרובע נהנה מנגישות מצוינת לתחבורה ציבורית, קרבה לים, ותכנון עירוני מתקדם הכולל שטחי מסחר, פארקים ומוסדות ציבור.
המכרזים הנוכחיים ברובע שדה דב מצטרפים לשורה מרשימה של מכרזים מוצלחים שקידמה חברת "דירה להשכיר" ברחבי תל אביב. רק בחודש שעבר שווקו 966 יחידות דיור בשני מכרזים נפרדים במרכז רובע שדה דב, בהם זכתה חברת פרשקובסקי. בסך הכל, מובילה החברה פרויקטים בהיקף כולל של 3,613 יחידות דיור בתל אביב, הכוללים: שני פרויקטים מאוכלסים של קבוצת אשטרום(370 יח"ד במתחם הגדנ"ע בנווה עופר ו-176 יח"ד בשכונת המשתלה), שני פרויקטים בהקמה של שיכון ובינוי (835 יח"ד בשדה דב ו-180 יח"ד בדרך השלום) וכן פרויקט בהקמה של חברת נתנאל מניבים (36 יח"ד בשכונת המשתלה). בנוסף, צפויים להיסגר בחודשים הקרובים מכרזים במתחם "מכבי יפו" וב"בית הירוק" ביפו.בארבע השנים האחרונות, דירה להשכיר הובילה רצף שיווקים בהיקפים הולכים וגדלים ברחבי הארץ, כאשר ב-2024 נרשם שיא של למעלה מ-7,300 יחידות דיור ששווקו להשכרה ארוכת טווח.
שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף: "ההצלחה בשיווק 1,700 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח בשדה דב היא חלק מהמאמצים המתמשכים שלנו להגדיל את היצע הדיור בישראל. בנוסף למהלך הזה, אנו פועלים להרחיב את תוכנית 'דירה בהנחה', שנועדה להנגיש דיור בר השגה לציבור הרחב, תוך פיתוח פתרונות מגוונים ואיכותיים במגוון אזורים. תכניות אלו, לצד פרויקטים נוספים, מהוות חלק מהמדיניות שלנו להבטיח פתרונות דיור לכלל האוכלוסייה."
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן: "הצלחת מכרזי שדה דב להרחבת דיור להשכרה ארוכת טווח היא צעד חשוב בהגברת היצע הדיור בישראל, ומענה לצורכי האוכלוסייה. כ-1,700 יחידות דיור בשדה דב, מדובר בהצלחה שמסייעת בהנגשת פתרונות דיור זמינים ונגישים. אני בטוח שההמשכיות של תוכניות אלו תורמת משמעותית למציאות הדיור בישראל, נמשיך היצע מגוון של פתרונות דיור במטרה לקדם את היציבות בשוק הדיור".
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל: "לאורך כל הדרך עמדנו על כך שגם בקרקע המבוקשת ביותר באזור המרכז ייבנו יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך. אני מברך על הצלחת המכרז, המבטאת את מחויבת הרשות לנושא ומשקפת את העיקרון ששימוש בקרקעות מדינה יעשה בצורה שתשרת את כלל החלקים באוכלוסייה. רשות מקרקעי ישראל תמשיך לשווק קרקעות נוספות להשכרה ארוכת טווח, מתוך אמונה שזהו מוצר חיוני שעליו להמשיך להיות זמין בשוק הדיור של ישראל, לצד מכרזי 'מחיר מטרה'"
חיים פרוימוביץ' יו"ר דירה להשכיר: "הצלחת מכרזי הדיור להשכרה ארוכת טווח בצפון רובע שדה דב מסמנים נקודת מפנה בתפיסת השכירות במרחב העירוני הישראלי. מעבר למספרים, מדובר בהתבססות של מודל שכירות מוסדית-ממשלתית כפתרון דיור מרכזי שמשנה את כללי המשחק בשוק. הדינמיקה החיובית שאנו רואים במכרזים אלה, עם הגשת מספר משמעותי של הצעות, מבטאת את ההכרה הגוברת בערך הכלכלי והחברתי של פרויקטים אלו. אני רואה הוכחה מוחשית לכך שמדיניות ממשלתית נחושה, בשיתוף המגזר הפרטי, יכולה לחולל שינוי אמיתי בשוק הדיור".
ענבל דוד, מנכ"לית דירה להשכיר: "אני מברכת על הצלחת המכרזים בשדה דב, אותם יקימו מיטב היזמים, וזאת בהמשך ישיר של שורה ארוכה ומתארכת של מתחמים ששווקו בהצלחה במודל ״דירה להשכיר״. בארבע השנים האחרונות שיווקנו, ביחד עם רמ״י ומשרד הבינוי והשיכון, היקפים חסרי תקדים של מתחמים להשכרה ארוכת טווח, על מנת להביא לציבור הישראלי את בשורת השכירות ארוכת הטווח. נמשיך ונפעל להגדלת היצע פתרון דיור הכרחי והוגן זה, לא רק בתל אביב, אלא לאורכה ולרוחבה של מדינת ישראל".
- 10.אנונימי 29/03/2025 07:40הגב לתגובה זומי שקנה קרקעות בשדה דב במחיר ממוצע של 2.8 מיליון ליחידת דיור רואה עכשיו שבמכרז האחרון המחירים צנחו ל 1.8 מיליון ליחידת דיור! אז איך לא יהיו ירידות השקר היחיד הוא שלא מתקנים את הדוחות ומנסים לעבוד על הקונים והכי גרוע לעבוד על המשקיעים בבורסה! זה כבר נראה פלילי BOOM!
- 9.אנונימי 28/03/2025 00:44הגב לתגובה זולמה שכל תושבי המדינה צריכים לממן מכיסם לכמה אלפי אנשים את הזכות לגור בשכונת יוקרה בתל אביב
- 8.אנונימי 27/03/2025 14:11הגב לתגובה זוהקרקע באזור ביקוש שווה 60% ממחיר הדירה. עכשיו נסגרו מכרזים לא בקו ראשון לים ב 1.8 ו 1.9 מיליון לדירה לעומת 2.8 זה מראה על צניחה של 35% במחיר הקרקע. זה אומר שמחיר מר דירה צריך לרדת מ 70000 ל 45000.
- 7.אנונימי 27/03/2025 08:13הגב לתגובה זוהוא לוקח משכנתא ל30 שנה ממשכן את הפנסיה את קופת ההשתלמות לוקח הלוואה לכל מטרה מהבנק כרטיס האשראי והחוץ בנקאי. אז אפשר לקרוא לזה דירה אבל אפשר גם לקרוא לזה תעלול פיננסי שלצידו גם דירה. שיהיה לכם בהצלחה. במקום לממן השכלה לילד תשלמו ריביות ותוכלו להרגיש עשירים. העיקר אומרים שיהודים חכמים.
- 6.דנה 27/03/2025 04:57הגב לתגובה זוהבעיה הישראלי המתעשר שרוצה להראות שיש לו כסף אז ישלם מחירים בשמים בדביל השופוני אז אם לא קונים ומתנפלים המחירים יצנחו למחירים שפויים
- 5.למעלה... הדירות יעלו שם בקרוב 10 מיליון (ל"ת)אנונימי 26/03/2025 22:57הגב לתגובה זו
- 4.בבר מהממד 26/03/2025 21:11הגב לתגובה זוואין להם אחיזה בסופ זה היכולת של הרוכשים לשלם את הסכומים ההזויים הללו .אחרי מלחמה קשה מגיע מיתון קשה .
- 3.אין על המדינה שלנו (ל"ת)אנונימי 26/03/2025 20:35הגב לתגובה זו
- 2.עברתי לוילה בקפריסין קו ראשון לים. אין כאלה דברים בישראל. 500 אלף שקל. (ל"ת)יוני גרינברג 26/03/2025 20:05הגב לתגובה זו
- 1.אנונימי 26/03/2025 19:00הגב לתגובה זובהצלחה לכל הרוכשים יותר מ1.9מליון דולר עבור מהעבור 2 מליון דולר יש בגלובוס אופציות הרבה יותר שפויות.

אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות
הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש.
התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור.
אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.
החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל.
- כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית
- יובלים וים סוף נדל"ן יקימו פרויקט של 500 דירות בחדרה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.

ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה
הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.
הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?
זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים.
גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.
- רכישת דירה - לא רק מחיר; כל הגורמים שיש לבחון לפני עסקה
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.