יוסי פרשקובסקי. קרדיט: טל גבעוני
יוסי פרשקובסקי. קרדיט: טל גבעוני

פרשקובסקי אחרי הזכייה בשדה דב: "אנחנו בדרך להוביל בדיור להשכרה"

לאחר שזכה בשני מכרזים של רמ"י עבור שטחים באזור שדה דב, יוסי פרשקובסקי מסביר בשיחה עם על הפרויקט והחשיבות של פעילות הנדל"ן להשכרה וכן על האופן שבו הוא רואה את עתיד החברה

הרצי אהרון | (4)

חברת הנדל"ן פרשקובסקי פרשקובסקי 0%   זכתה אתמול בשני מכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עבור שטחים באזור שדה דב בתל אביב. המכרזים, שעלותם הכוללת נאמדת בכ-1 מיליארד שקל (כולל עלויות פיתוח ובניה), יאפשרו לחברה להוסיף כ-1,000 יחידות דיור להשכרה בתל אביב, חצי מהם, ייעודו לשכירות בשוק החופשי והחצי השני לשכירות לטווח ארוך בפיקוח (נמוך בכ-20%).


במסגרת המכרז הראשון, שפורסם על ידי "דירה להשכיר" ביחד עם רשות מקרקעי ישראל, פרשקובסקי תרכוש זכויות חכירה בשני מגרשים בחלק המערבי של שדה דב, בשטח של כ-9,540 מ"ר, המיועדים לבנייה רוויה שתכלול 542 יחידות דיור, אשר תיועד להשכרה לטווח ארוך. בנוסף, המגרשים כוללים גם זכויות לבניית כ-4,618 מ"ר של שטחי תעסוקה, כ- 2,897 מ"ר של שטחי מסחר וכ-1,201 מ"ר של מבני ציבור וכן חניון .בתמורה, תשלם פרשקובסקי סכום של כ-350 מיליון שקל ותשא בהוצאות פיתוח בהיקף של כ-76 מיליון שקל נוספים.


לצד זאת, זכתה החברה גם במכרז לרכישת זכויות חכירה במגרש נוסף בשדה דב בחלק המזרחי, המשתרע על פני שטח של כ-7,067 מ"ר, המיועדים לבנייה רוויה שתכלול 424 יחידות דיור. בנוסף, המגרשים כוללים גם זכויות לבניית כ- 1,766 מ"ר ברוטו של שטחי מסחר וכן חניון.  בתמורה תשלם פרשקובסקי למדינה סכום של כ-191 מיליון שקל, וכן תשא בהוצאות פיתוח שנאמדות בכ-56 מיליון שקל.


השטחים שנרכשו על ידי פרשקובסקי אמנם נמצאים בהליכי פיתוח שמבוצעים על ידי עיריית תל אביב, אך התהליך המלא ידרוש זמן. "תכנון ועיצוב הפרויקט, לצד קבלת היתרי בנייה והיתרי חפירה, צפויים לקחת כ-24 חודשים", מסביר פרשקובסקי. "השלמת הבניה תארך בין 4 ל-5 שנים, בהתאם למורכבות כל אחד מהמגרשים". מסביר יוסי פרשקובסקי, יו"ר החברה בשיחה עם ביזפורטל. 


מה ההבדל בין שני המכרזים, וגם מה מחירי השכירות הצפויים?

"המכרזים אינם זהים: אחד מהם ממוקם בחלק המזרחי של השטח, והשני נמצא בחלק המערבי, סמוך מאוד לים. בהתאם למיקום, גם העלויות השתנו: "המכרז המערבי הוא יקר יותר, משום שהוא קרוב מאוד לקו החוף. המכרז המערבי נרכש בעלות גבוהה יותר מאשר המזרחי".


לפי תנאי המכרז, 20% מהדירות ישווקו במחיר מפוקח, הנמוך ממחירי השוק בכ-20%. מחיריהן המדויקים עדיין לא פורסמו, אך הם מופיעים בחוברת המכרז. לגבי מחירי המכירה העתידיים של הדירות, ציין פרשקובסקי כי הם ייקבעו לפי נתוני השוק ועסקאות קודמות שדווחו לרשות המסים. ההשקעה הכוללת בפרויקט, כולל עלויות הפיתוח, צפויה לעמוד על קרוב למיליארד שקל. עם זאת, פרשקובסקי לא חשף את הצפי לרווחים הסופיים של החברה, אך ציין כי החברה רכשה את הקרקע במחיר נמוך משמעותית ממכרזים קודמים באזור, מה שיאפשר לה רווחיות גבוהה יותר.


מה היתרון היחסי שלכם ביחס למתחרים?

"אנחנו מאמינים שהשוק הזה הולך ומתבסס, והוא הופך להיות שחקן מרכזי בנדל"ן למגורים בישראל. לפרשקובסקי יש כיום למעלה מ-4,000 יחידות דיור להשכרה, והיא זכתה בחמישה מכרזים במסגרת תכנית 'דירה להשכיר. אנחנו בדרך להיות המובילים בדיור להשכרה בישראל. היתרון בפרויקטים כאלו הוא היציבות והביקוש הקשיח, בניגוד למשל לשוק המשרדים והמסחר."

קיראו עוד ב"שוק ההון"

באשר לאתגרים הרגולטוריים, הוא מציין כי החברה מחזיקה מחלקת תכנון פנימית הכוללת כ-10 אנשי מקצוע, אשר מטפלים בכל האישורים הנדרשים. "הרגולציה היא לא פשוטה, אבל אנחנו מנוסים ויודעים להתמודד איתה".


שווי שוק, מכפיל והון עצמי


שווי השוק של חברת פרשקובסקי עומד על 2.08 מיליארד שקל וההון העצמי שלה נאמד בכ- 1.8 מיליארד שקל. מכפיל הרווח שלה הוא 12, מניית החברה עלתה ב-12 החודשים האחרונים ב-11%.

מניית פרשקובסקי
מניית פרשקובסקי


מכרזי שדה דב


הנהלת רשות מקרקעי ישראל, בראשות ינקי קוינט פרסמה אתמול את הזוכים במכרזים בתוכנית 'מרכז רובע שדה דב' בתל אביב: האחים ישראל, גינדי החזקות, אלקטרה מגורים, לוזון רונסון,פרשקובסקי וחג'ג'. הזכייה הי, כפי שהוערך כאן,  במחיר נמוך בכ-35%-40% לעומת המחיר בסבב הקודם לפני כ-4 שנים. 

התוכנית מתפרשת על שטח של כ-570 דונם , על שטח שדה התעופה 'שדה דב' המפונה. מרכז הרובע מאופיין בעירוב שימושים וכולל מגורים בהיקף של כ-7,128 יחידות דיור בתמהיל דיור מגוון, כגון, דיור מוגן, דיור בר השגה ודירות קטנות. במכרזים הללו, כאמור, שווקו 4,191 יח"ד כאשר כלל המגורים ברובע כוללים כ-2,940 יח"ד נוספות.


תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    תם הטקס....מחירי הנדלן בדרך לצלילה (ל"ת)
    אלעד 22/02/2025 18:29
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    א.י 21/02/2025 08:42
    הגב לתגובה זו
    מחיר הדירה נחלק לשווי קרקע באזורי ביקוש כ 60% מערך הדירה ולכן הדבר שווה ערך לירידה של 30% בשווי המחיר למטר מרובע. נראה מה יעשו ישראל קנדה דמרי קלוד נחמיאס עם המחירים של הדירות שהם משווקים בשדה דב
  • 2.
    אבי 20/02/2025 18:55
    הגב לתגובה זו
    שדה דב בית קברות לקבלנים
  • 1.
    כך ניראת רעידת אדמה בענף הנדלן (ל"ת)
    40% צניחה במחיר הקרקע 20/02/2025 13:51
    הגב לתגובה זו
שווקים מסחר (AI)שווקים מסחר (AI)

תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?

המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - מי באמת צודק? הנה התשובה  

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה תחזית

אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהן לא הכו את השוק. השוק היכה אותן. בעיה שלישית, קטנה יותר, היא שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות"  ולא ילכו על מניות קטנות. 

אלו הם כללי המשחק שלהם. ואגב, מה שיותר מאכזב שהם לא רק בינוניים במה שהם אומרים בתקשורת, הם בינוניים בתשואות - אתם אולי מאוד מרוצים כי התשואות בשמיים, אבל האמת היא שביחס לבנצ'מרק, מעטים הצליחו להכות את השוק. כשאתם רואים תשואות של 20%, 22% בקרן השתלמות המנייתית, השאלה היא מה עשה השוק - והוא עשה יותר. גם בהשוואה למסלולים מעורבים השוק עושה יותר. הם מנהלים אקטיביים שאמורים לייצר תשואה טובה, וזה לא כך - במסלול כללי שמחולק לרוב 60% אג"ח והיתר מניות, הרווחתם כ-13-14%, אבל אם הייתם מחלקים את הכסף בין קרנות מחקות, קרנות סל על אגרות חוב ומסלולים מנייתיים הייתם מרוויחים יותר.
בסוף, היכולת של גופים מנהלים להכות את השוק, במיוחד שרוב הכסף שלהם באפיק מנייתי, במניות בחו"ל - היא קטנה, גם בגלל דמי הניהול שמורידים את התשואה שלכם. הרגולטור צריך לספק לחוסכים יכולת להשקיע בחסכונות ארוכים לפנסיה, גמל במכשירים עוקבי מדד בעלויות נמוכות. כשזה יהיה, התשואה שלכם תהיה גבוהה יותר, אבל כמובן שזה לא יהיה פשוט,  מדובר כאן בכסף גדול: דמי הניהול בכל האפיקים המנוהלים מסתכמים בעשרות מיליארדים בשנה. 

ובחזרה לתחזיות. התחזיות של המוסדיים הן תחזיות מלוטשות, יחסית בטוחות, אבל במבחן ההיסטוריה לא פוגעות. התחזיות הטובות יותר הן... שלכן. חוכמת ההמונים, ויש על זה מחקרים רבים, מצליחה לנצח. זה לא אומר שאין חשיבות למומחים, בטח שיש, אבל יש הבדל בין פרשנות-ניתוח של מומחה לעיתון-אתר ובין מה שהוא עושה בפועל. אנחנו מכירים לא מעט מנהלי השקעות שהורידו את הרף המנייתי בחודשים האחרונים בהשקעות האישיות שלהם. הם אומרים לנו שהם לא יכולים לעשות את זה בכספים שהם מנהלים כי זה לפי מחויבות תשקיפית, אבל הם חושבים שהשוק גבוה - כמעט ולא תראו את זה בתחזיות החוצה של הבית שלהם. ולכן, אנו מביאים את הסקר שלכם (הנה הסקר של שנה שעברה). בואו להצביע ולהשפיע. בסקר אתם עונים על כיוון השווקים, הנדל"ן, הדולר, וככל שהמדגם גדול יותר, כך הוא מקבל תוקף חזק יותר: 


 התחזית של גולשי ביזפורטל ל-2026




הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

היום בבורסה - זהירות, נזילות ועל מניות הביטוח

מפגש טראמפ-נתניהו טוב לבורסה? על מניות הביטוח, על מניות הארביטאז', על מימושים והמלצות מכירה בדלת האחורית  

מערכת ביזפורטל |

ראיתם איך טראמפ נזף, השמיץ, זלזל בנגיד ג'רום פאואל. זאת היתה מסיבת עיתונאים בין טראמפ לנתניהו, אבל כמה דקות ארוכות בסופה טראמפ פשוט תקף את פאואל ללא רחם. כשאצלנו פוליטיקאים מבקרים את הנגיד פרופ' אמיר ירון, הם זוכים לביקורת קשה מכל הצדדים. למה בעצם? אם חושבים שהנגיד טועה, האם זה לא תקין לבקר אותו, כל עוד כמובן לא פוגעים בעצמאותו? נתניהו העז להגיד לפרופ' אמיר ירון שהוא חושב שצריך להוריד את הריבית, טראמפ אומר את זה כל יומיים, לא אומר - צועק ומאשים. אז צריך להחליט - אנחנו כמו באמריקה או שלא. זה בא כחבילה עם דברים "טובים" וגם "רעים".


מכל מקום, נתניהו חזר שוב כמנצח מסיבוב עם טראמפ. אומרים לנו בחודש-חודשיים האחרונים שיש מתיחות קשה וגדולה בין טראמפ לנתניהו. שטראמפ צועק על ביבי, שהוא בכוונה הזיז את המפגש לשעת לילה מאוחרת כדי שביבי לא יזכה לפריים טיים בישראל. אמרו לנו שביבי אולי ישיג חלק ממה שישראל רוצה והסיכוי להחזיק בעזה בגבול הפנימי - קלוש. גם לא בטוח שטראמפ יסכים לגישה שלנו לגבי איראן. אז אמרו. הכל התברר כלא נכון. יש תמיכה מלאה, יש הסכמה מלאה.

זה אומר ולכן הדברים נכתבים - שהבורסה יכולה לקבל עוד עידוד קטן מהמפגש הזה, אבל יש אליה וקוץ בה - הסיכויים לתקיפה באיראן גדלים. זה דווקא לא טוב לבורסה כי זה מגדיל אי וודאות. בורסה מסתכלת לטווח ארוך ונכון שאם הדברים ילכו כפי שאנחנו רוצים ובתמיכת האמריקאים, אז תקיפה תשרת אותנו, אבל בשלב הראשון תהיה תגובה איראנית ויש אי וודאות סביב הסבב הבא, אם וכאשר יהיה. 

אי וודאות לא טובה לבורסה. אז מי שבטוחים בניצחון ובפירות שיגיעו אחר כך מדלגים על כל הרעשים, אבל רוב האנשים לא יכולים להסתכל רחוק וגם יש כמובן - אי וודאות גם אם התרחיש החיובי יקרה. ניצחנו במלחמה הקודמת מול איראן, האם זה חיסל לחלוטין את היכולות הגרעיניות שלהם? לא ידוע לחלוטין וכנראה שלא. האם זה חיסל את המוטיבציה שלהם לשלוח אלינו טילים בליסטיים? לא. 

אז המסר מהמפגש החיובי יכול להיתפס כחיובי בשוק, אבל עם הסתייגות שייתכן שיהיה סבב נוסף בקרוב.

המניו הדואליות התעייפו. בכלל יום מסחר יחסית עייף היה אמש בוול סטריט, והמניות הדואליות מגיעות עם ארביטראז' די אפסי - גם בכלל וגם באופן ספציפי: