הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
שדה דב
צילום: אדריכלים תכנון נוף

מכרזי שדה דב חוזרים לככב - כמה כסף תקבל המדינה?

חנן מור קנה לפני 4 שנים ביוקר, היום זה נחשב מחיר סביר; דמרי עשה עסקה טובה וישראל קנדה מוכרת בקצב מרשים; בקרוב: מכרזים לאלפי דירות נוספות

חיים בן הקון |
נושאים בכתבה שדה דב

נפתח השיווק ל-7,100 דירות בשדה דב: ועדת הערר דחתה את ההתנגדויות ואחרי עיכובים רבים הקרקעות יוצאו במכרז. המקום מבוקש, אפילו מבוקש מאוד, הפרויקטים שבשיווק לקהל מצליחים. ישראל קנדה מכרה נתח משמעותי מהפרויקט, דמרי רכש את הקרקע של חנן מור ומתקדם לשיווק. הכניסה של עוד 7,100 דירות למתחם אמורה לייצר תחרות על הלקוחות, אבל מדובר בכמות שתגיע לשוק על פני מספר שנים, כך שהיא מווסתת. היזמים והקבלנים לא חוששים מהכמות הגדולה, ורואים הזדמנות כי מדובר באזור מאוד מבוקש.  


מי יתמודד על הקרקעות? כנראה שרוב הקבלנים הגדולים יתעניינו, חלק מהם יגיש הצעות. ההצעות יהיו גבוהות יותר מאלו שהוגשו לפני מספר שנים. חנן מור קנה לפני ארבע שנים את הקרקע במחיר יקר שגרם להתמוטטותו, אבל המחירים האלו יחזרו ואפילו יהיו גבוהים יותר. בחישוב למחיר למ"ר, מעריכים בענף, ההצעות יהיו גבוהות ב-5% לפחות מההצעות הקודמות. 

ומהן העסקאות הקודמות? הנה סקירה חלקית: 

באוגוסט 2021, קבוצת חנן מור זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לרכישת קרקע במתחם שדה דב, תמורת כ-1.5 מיליארד שקל. העסקה שיקפה מחיר של כ-2.8 מיליון שקל לקרקע לכל יחידת דיור. בהמשך, בעקבות קשיים פיננסיים, נמכרה הקרקע לחברת י.ח. דמרי. דמרי רכשה לפני מספר חודשים את הקרקקע בכ-1.1 מיליארד העסקה שיקפה מחיר של כ-2.3 מיליון שקל לקרקע לכל יחידת דיור. מחיר שנחשב נמוך במיוחד. חשוב להדגיש כי החישוב של מחיר לדירה לפי המחיר ששולם על הקרקע הוא מעוות באופן מסוים כי על הקרקע לא ייבנו רק דירות. עם זאת, זה נותן הערכה מסוימת כי החלק המשמעותי ביותר של כל אחד מהמכרזים הוא הדירות.

במרץ 2022, חברת נוף עירוני יזמות, בבעלות קלוד נחמיאס, רכשה קרקע בשטח של כ-3,700 מ"ר במתחם שדה דב תמורת 654 מיליון שקל. העסקה שיקפה מחיר של כ-1.75 מיליון שקל לקרקע לכל יחידת דיור. בהמשך, בינואר 2025, רכשה החברה את יתרת השטח במגרש 103, כ-650 מ"ר נוספים, תמורת כ-114 מיליון שקל. העסקה האחרונה שיקפה מחיר של כ-2.45 מיליון שקל לקרקע לכל יחידת דיור.

חברת ישראל קנדה, בבעלות ברק רוזן ואסי טוכמאייר, שהיא המתקדמת ביותר מבחינת שיווק הדירות, רכשה באוגוסט 2021 קרקע במתחם שדה דב בתל אביב תמורת כ-1.3 מיליארד שקל. על הקרקע מוקם פרויקט "ריינבו" (Rainbow), שיכלול 480 דירות ו-2,000 מ"ר של שטחי מסחר. העלות המשתקפת לדירה בעסקה היא 2.6 מיליון שקל. המחיר הממוצע למ"ר בפרויקט זה עומד על מעל 85 אלף שקל למ"ר.



ומכאן ששיווק של קרקעות ל-7,100 דירות, למרות שכ-20% מתוכן מיועדות להשכרה לטווח ארוך, יכול להכניס למדינה מעל 14 מיליארד שקל וזאת הערכה מאוד שמרנית. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) משיקה בחודשיים הקרובים סדרת מכרזים להקצאת קרקעות בשדה דב, שבהן ייבנו 5,275 דירות. המדינה תגדיר מחירי מינימום נמוכים, אך ההכנסות מהמכרזים אמורים להסתכם במעל 10 מיליארד שקל. בהמשך ישווקו כל הקרקעות.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
הדמית הפרויקט. קרדיט: משרד כנען שנהב אדריכליםהדמית הפרויקט. קרדיט: משרד כנען שנהב אדריכלים

אושרה תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון כפר יונה; מה המחירים בעיר?

התוכנית כוללת הקמת כ-2,650 יחידות דיור - מתוכן דיור להשכרה לטווח ארוך, שטחי ציבור, שטחי תעסוקה ומסחר ושטחים פתוחים

רן קידר |
נושאים בכתבה כפר יונה

הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מרכז, בראשות עו"ד מיכה גדרון, החליטה לאשר תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון כפר יונה. התוכנית, שהוגשה על ידי חברת שיכון ובינוי בשיתוף ובתיאום עם עיריית כפר יונה, הינה על שטח כולל של כ-340 דונם, והיא ממוקמת מצפון לכביש 57 (דרך העצמאות) בכפר יונה. 

התוכנית מהווה תכנון מחדש לשכונה מאושרת במקום ומביאה לידי ביטוי מגמות תכנון עדכניות תוך ציפוף שכונת המגורים, עירוב שימושים, יצירת רשת דרכים ושבילים להולכי רגל ושבילי אופניים ופריסת שימושים ציבוריים בשכונה. התוכנית כוללת כ-2,650 יחידות דיור, שיוקמו במבנים של עד 16 קומות לאורך כביש 57, ובמרכז ובקצה השכונה בבינוי מרקמי. 

מתוך כלל יחידות הדיור, 100 יוקצו לטובת השכרה לטווח ארוך. התוכנית כוללת תמהיל יחידות דיור מגוון שיתאים לאוכלוסיות שונות הכולל 30% יח"ד קטנות בשטח כולל של 55-80 מ"ר. בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת שטחי ציבור ושטח ציבורי פתוח נרחב במרכז השכונה, שטחי תעסוקה ומסחר בפנים השכונה ולאורך כביש 57 הצפוי להפוך לרחוב עירוני פעיל לאחר סלילת כביש עוקף 57. 

התוכנית משלימה חיבורים נחוצים בין השכונות הקיימות בישוב מצפון לכביש 57. 

יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מרכז, עו"ד מיכה גדרון: "כפר יונה מצויה בפיתוח מואץ בשנים האחרונות. התוכנית שאושרה הינה אחת ממספר תוכניות לשכונות מגורים גדולות ואזורי תעסוקה ומסחר המקודמות בכפר יונה". 

מתכננת מחוז מרכז במינהל התכנון, טלילה הראל: "מדובר בתכנון מחדש לתוכנית מאושרת לשכונת מגורים שתוכננה בצפיפות יחידות דיור נמוכה. התוכנית מכפילה את היקף יחידות הדיור בשכונה ומתאימה את תכנונה למגמות התכנון העדכניות באמצעות תכנון שכונה הליכתית הכוללת רשת רחובות ושבילים ענפה, עירוב שימושים ויצירת חזית פעילה לאורך הרחוב המרכזי בשכונה ולאורך רחוב העצמאות, פריסת שטחי ציבור שכונתיים ועירונים בכל מרחבי השכונה ויצירת תמהיל יח"ד מגוון הנותן פתרון דיור לכלל האוכלוסייה".

להמשך הכתבה לחץ כאן
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה. קרדיט: צלי אהרון
סיור שכונות

חיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל

סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר. 

כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.

העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.

אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:


להמשך הכתבה לחץ כאן