מכרזי שדה דב חוזרים לככב - כמה כסף תקבל המדינה?
חנן מור קנה לפני 4 שנים ביוקר, היום זה נחשב מחיר סביר; דמרי עשה עסקה טובה וישראל קנדה מוכרת בקצב מרשים; בקרוב: מכרזים לאלפי דירות נוספות
שדה דב
נפתח השיווק ל-7,100 דירות בשדה דב: ועדת הערר דחתה את ההתנגדויות ואחרי עיכובים רבים הקרקעות יוצאו במכרז. המקום מבוקש, אפילו מבוקש מאוד, הפרויקטים שבשיווק לקהל מצליחים. ישראל קנדה מכרה נתח משמעותי מהפרויקט, דמרי רכש את הקרקע של חנן מור ומתקדם לשיווק. הכניסה של עוד 7,100 דירות למתחם אמורה לייצר תחרות על הלקוחות, אבל מדובר בכמות שתגיע לשוק על פני מספר שנים, כך שהיא מווסתת. היזמים והקבלנים לא חוששים מהכמות הגדולה, ורואים הזדמנות כי מדובר באזור מאוד מבוקש.
מי יתמודד על הקרקעות? כנראה שרוב הקבלנים הגדולים יתעניינו, חלק מהם יגיש הצעות. ההצעות יהיו גבוהות יותר מאלו שהוגשו לפני מספר שנים. חנן מור קנה לפני ארבע שנים את הקרקע במחיר יקר שגרם להתמוטטותו, אבל המחירים האלו יחזרו ואפילו יהיו גבוהים יותר. בחישוב למחיר למ"ר, מעריכים בענף, ההצעות יהיו גבוהות ב-5% לפחות מההצעות הקודמות.
ומהן העסקאות הקודמות? הנה סקירה חלקית:
באוגוסט 2021, קבוצת חנן מור זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לרכישת קרקע במתחם שדה דב, תמורת כ-1.5 מיליארד שקל. העסקה שיקפה מחיר של כ-2.8 מיליון שקל לקרקע לכל יחידת דיור. בהמשך, בעקבות קשיים פיננסיים, נמכרה הקרקע לחברת י.ח. דמרי. דמרי רכשה לפני מספר חודשים את הקרקקע בכ-1.1 מיליארד העסקה שיקפה מחיר של כ-2.3 מיליון שקל לקרקע לכל יחידת דיור. מחיר שנחשב נמוך במיוחד. חשוב להדגיש כי החישוב של מחיר לדירה לפי המחיר ששולם על הקרקע הוא מעוות באופן מסוים כי על הקרקע לא ייבנו רק דירות. עם זאת, זה נותן הערכה מסוימת כי החלק המשמעותי ביותר של כל אחד מהמכרזים הוא הדירות.
במרץ 2022, חברת נוף עירוני יזמות, בבעלות קלוד נחמיאס, רכשה קרקע בשטח של כ-3,700 מ"ר במתחם שדה דב תמורת 654 מיליון שקל. העסקה שיקפה מחיר של כ-1.75 מיליון שקל לקרקע לכל יחידת דיור. בהמשך, בינואר 2025, רכשה החברה את יתרת השטח במגרש 103, כ-650 מ"ר נוספים, תמורת כ-114 מיליון שקל. העסקה האחרונה שיקפה מחיר של כ-2.45 מיליון שקל לקרקע לכל יחידת דיור.
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- ישראל קנדה מכרה דירות ב-1.33 מיליארד שקל; מחיר ממוצע לדירה - 6.1 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חברת ישראל קנדה, בבעלות ברק רוזן ואסי טוכמאייר, שהיא המתקדמת ביותר מבחינת שיווק הדירות, רכשה באוגוסט 2021 קרקע במתחם שדה דב בתל אביב תמורת כ-1.3 מיליארד שקל. על הקרקע מוקם פרויקט "ריינבו" (Rainbow), שיכלול 480 דירות ו-2,000 מ"ר של שטחי מסחר. העלות המשתקפת לדירה בעסקה היא 2.6 מיליון שקל. המחיר הממוצע למ"ר בפרויקט זה עומד על מעל 85 אלף שקל למ"ר.
ומכאן ששיווק של קרקעות ל-7,100 דירות, למרות שכ-20% מתוכן מיועדות להשכרה לטווח ארוך, יכול להכניס למדינה מעל 14 מיליארד שקל וזאת הערכה מאוד שמרנית. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) משיקה בחודשיים הקרובים סדרת מכרזים להקצאת קרקעות בשדה דב, שבהן ייבנו 5,275 דירות. המדינה תגדיר מחירי מינימום נמוכים, אך ההכנסות מהמכרזים אמורים להסתכם במעל 10 מיליארד שקל. בהמשך ישווקו כל הקרקעות.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
