מכרזי שדה דב חוזרים לככב - כמה כסף תקבל המדינה?
חנן מור קנה לפני 4 שנים ביוקר, היום זה נחשב מחיר סביר; דמרי עשה עסקה טובה וישראל קנדה מוכרת בקצב מרשים; בקרוב: מכרזים לאלפי דירות נוספות
שדה דב
נפתח השיווק ל-7,100 דירות בשדה דב: ועדת הערר דחתה את ההתנגדויות ואחרי עיכובים רבים הקרקעות יוצאו במכרז. המקום מבוקש, אפילו מבוקש מאוד, הפרויקטים שבשיווק לקהל מצליחים. ישראל קנדה מכרה נתח משמעותי מהפרויקט, דמרי רכש את הקרקע של חנן מור ומתקדם לשיווק. הכניסה של עוד 7,100 דירות למתחם אמורה לייצר תחרות על הלקוחות, אבל מדובר בכמות שתגיע לשוק על פני מספר שנים, כך שהיא מווסתת. היזמים והקבלנים לא חוששים מהכמות הגדולה, ורואים הזדמנות כי מדובר באזור מאוד מבוקש.
מי יתמודד על הקרקעות? כנראה שרוב הקבלנים הגדולים יתעניינו, חלק מהם יגיש הצעות. ההצעות יהיו גבוהות יותר מאלו שהוגשו לפני מספר שנים. חנן מור קנה לפני ארבע שנים את הקרקע במחיר יקר שגרם להתמוטטותו, אבל המחירים האלו יחזרו ואפילו יהיו גבוהים יותר. בחישוב למחיר למ"ר, מעריכים בענף, ההצעות יהיו גבוהות ב-5% לפחות מההצעות הקודמות.
ומהן העסקאות הקודמות? הנה סקירה חלקית:
באוגוסט 2021, קבוצת חנן מור זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לרכישת קרקע במתחם שדה דב, תמורת כ-1.5 מיליארד שקל. העסקה שיקפה מחיר של כ-2.8 מיליון שקל לקרקע לכל יחידת דיור. בהמשך, בעקבות קשיים פיננסיים, נמכרה הקרקע לחברת י.ח. דמרי. דמרי רכשה לפני מספר חודשים את הקרקקע בכ-1.1 מיליארד העסקה שיקפה מחיר של כ-2.3 מיליון שקל לקרקע לכל יחידת דיור. מחיר שנחשב נמוך במיוחד. חשוב להדגיש כי החישוב של מחיר לדירה לפי המחיר ששולם על הקרקע הוא מעוות באופן מסוים כי על הקרקע לא ייבנו רק דירות. עם זאת, זה נותן הערכה מסוימת כי החלק המשמעותי ביותר של כל אחד מהמכרזים הוא הדירות.
במרץ 2022, חברת נוף עירוני יזמות, בבעלות קלוד נחמיאס, רכשה קרקע בשטח של כ-3,700 מ"ר במתחם שדה דב תמורת 654 מיליון שקל. העסקה שיקפה מחיר של כ-1.75 מיליון שקל לקרקע לכל יחידת דיור. בהמשך, בינואר 2025, רכשה החברה את יתרת השטח במגרש 103, כ-650 מ"ר נוספים, תמורת כ-114 מיליון שקל. העסקה האחרונה שיקפה מחיר של כ-2.45 מיליון שקל לקרקע לכל יחידת דיור.
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- ישראל קנדה מכרה דירות ב-1.33 מיליארד שקל; מחיר ממוצע לדירה - 6.1 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חברת ישראל קנדה, בבעלות ברק רוזן ואסי טוכמאייר, שהיא המתקדמת ביותר מבחינת שיווק הדירות, רכשה באוגוסט 2021 קרקע במתחם שדה דב בתל אביב תמורת כ-1.3 מיליארד שקל. על הקרקע מוקם פרויקט "ריינבו" (Rainbow), שיכלול 480 דירות ו-2,000 מ"ר של שטחי מסחר. העלות המשתקפת לדירה בעסקה היא 2.6 מיליון שקל. המחיר הממוצע למ"ר בפרויקט זה עומד על מעל 85 אלף שקל למ"ר.
ומכאן ששיווק של קרקעות ל-7,100 דירות, למרות שכ-20% מתוכן מיועדות להשכרה לטווח ארוך, יכול להכניס למדינה מעל 14 מיליארד שקל וזאת הערכה מאוד שמרנית. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) משיקה בחודשיים הקרובים סדרת מכרזים להקצאת קרקעות בשדה דב, שבהן ייבנו 5,275 דירות. המדינה תגדיר מחירי מינימום נמוכים, אך ההכנסות מהמכרזים אמורים להסתכם במעל 10 מיליארד שקל. בהמשך ישווקו כל הקרקעות.
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
