מכרזי שדה דב חוזרים לככב - כמה כסף תקבל המדינה?
חנן מור קנה לפני 4 שנים ביוקר, היום זה נחשב מחיר סביר; דמרי עשה עסקה טובה וישראל קנדה מוכרת בקצב מרשים; בקרוב: מכרזים לאלפי דירות נוספות
שדה דב
נפתח השיווק ל-7,100 דירות בשדה דב: ועדת הערר דחתה את ההתנגדויות ואחרי עיכובים רבים הקרקעות יוצאו במכרז. המקום מבוקש, אפילו מבוקש מאוד, הפרויקטים שבשיווק לקהל מצליחים. ישראל קנדה מכרה נתח משמעותי מהפרויקט, דמרי רכש את הקרקע של חנן מור ומתקדם לשיווק. הכניסה של עוד 7,100 דירות למתחם אמורה לייצר תחרות על הלקוחות, אבל מדובר בכמות שתגיע לשוק על פני מספר שנים, כך שהיא מווסתת. היזמים והקבלנים לא חוששים מהכמות הגדולה, ורואים הזדמנות כי מדובר באזור מאוד מבוקש.
מי יתמודד על הקרקעות? כנראה שרוב הקבלנים הגדולים יתעניינו, חלק מהם יגיש הצעות. ההצעות יהיו גבוהות יותר מאלו שהוגשו לפני מספר שנים. חנן מור קנה לפני ארבע שנים את הקרקע במחיר יקר שגרם להתמוטטותו, אבל המחירים האלו יחזרו ואפילו יהיו גבוהים יותר. בחישוב למחיר למ"ר, מעריכים בענף, ההצעות יהיו גבוהות ב-5% לפחות מההצעות הקודמות.
ומהן העסקאות הקודמות? הנה סקירה חלקית:
באוגוסט 2021, קבוצת חנן מור זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לרכישת קרקע במתחם שדה דב, תמורת כ-1.5 מיליארד שקל. העסקה שיקפה מחיר של כ-2.8 מיליון שקל לקרקע לכל יחידת דיור. בהמשך, בעקבות קשיים פיננסיים, נמכרה הקרקע לחברת י.ח. דמרי. דמרי רכשה לפני מספר חודשים את הקרקקע בכ-1.1 מיליארד העסקה שיקפה מחיר של כ-2.3 מיליון שקל לקרקע לכל יחידת דיור. מחיר שנחשב נמוך במיוחד. חשוב להדגיש כי החישוב של מחיר לדירה לפי המחיר ששולם על הקרקע הוא מעוות באופן מסוים כי על הקרקע לא ייבנו רק דירות. עם זאת, זה נותן הערכה מסוימת כי החלק המשמעותי ביותר של כל אחד מהמכרזים הוא הדירות.
במרץ 2022, חברת נוף עירוני יזמות, בבעלות קלוד נחמיאס, רכשה קרקע בשטח של כ-3,700 מ"ר במתחם שדה דב תמורת 654 מיליון שקל. העסקה שיקפה מחיר של כ-1.75 מיליון שקל לקרקע לכל יחידת דיור. בהמשך, בינואר 2025, רכשה החברה את יתרת השטח במגרש 103, כ-650 מ"ר נוספים, תמורת כ-114 מיליון שקל. העסקה האחרונה שיקפה מחיר של כ-2.45 מיליון שקל לקרקע לכל יחידת דיור.
- שדה דב: 2 מגדלים בני 45 קומות בדרך להיתרי בנייה
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חברת ישראל קנדה, בבעלות ברק רוזן ואסי טוכמאייר, שהיא המתקדמת ביותר מבחינת שיווק הדירות, רכשה באוגוסט 2021 קרקע במתחם שדה דב בתל אביב תמורת כ-1.3 מיליארד שקל. על הקרקע מוקם פרויקט "ריינבו" (Rainbow), שיכלול 480 דירות ו-2,000 מ"ר של שטחי מסחר. העלות המשתקפת לדירה בעסקה היא 2.6 מיליון שקל. המחיר הממוצע למ"ר בפרויקט זה עומד על מעל 85 אלף שקל למ"ר.
ומכאן ששיווק של קרקעות ל-7,100 דירות, למרות שכ-20% מתוכן מיועדות להשכרה לטווח ארוך, יכול להכניס למדינה מעל 14 מיליארד שקל וזאת הערכה מאוד שמרנית. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) משיקה בחודשיים הקרובים סדרת מכרזים להקצאת קרקעות בשדה דב, שבהן ייבנו 5,275 דירות. המדינה תגדיר מחירי מינימום נמוכים, אך ההכנסות מהמכרזים אמורים להסתכם במעל 10 מיליארד שקל. בהמשך ישווקו כל הקרקעות.
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- ד"ר איתמר כספי ימונה למנהל האגף המוניטרי בבנק ישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- ד"ר איתמר כספי ימונה למנהל האגף המוניטרי בבנק ישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
