החוזה שלא היה: בית התמחוי חויב להתפנות מהנכס

בשנים ארוכות של פעילות שקטה, מאחורי קירות אבן ירושלמית ישנים ברחוב דוד 2 בירושלים, פעל בית תמחוי שהעניק ארוחות לנזקקים. המקום היה מוכר לשכנים, למתנדבים ולמי שהגיעו אליו מדי יום. אלא שמתחת לפני השטח, כך התברר, התנהלה מחלוקת משפטית עמוקה ומורכבת, שנגעה לשאלה פשוטה לכאורה: מי רשאי להחזיק בנכס, ובאילו תנאים. פסק דין מקיף שניתן בבית משפט השלום בירושלים שם קץ למחלוקת, ודחה ניסיון של העמותה המפעילה את בית התמחוי להישען על מסמך ישן שלטענתה הגן עליה מפני פינוי - מסמך שהשופטת קבעה כי אינו אמיתי ואינו מחייב כלל.

ההליך נסב סביב נכס מקרקעין שבבעלות הקדש שלמה יעקב מוסאיוף, הקדש פרטי המנוהל בשנים האחרונות בידי מנהל מיוחד שמונה על ידי בית הדין הרבני. בנכס, שממוקם בלב ירושלים, פועלת מזה שנים עמותה בשם יד שמואל ותמר - מפעלי תורה וחסד, המפעילה במקום בית תמחוי. בין הצדדים התקיימה מערכת יחסים ארוכה, שהחלה עוד בשנות התשעים, אך עם הזמן נהפכה למוקד של מחלוקות, טענות הדדיות והליכים משפטיים.

העמותה טענה כי כבר ב-1998 נחתם בינה לבין נציג ההקדש דאז, אלון מוסיוף, חוזה שכירות שהעניק לה מעמד של דייר מוגן. לפי אותו חוזה, כך נטען, ההקדש רשאי לפנות את העמותה מהנכס רק בתנאי שישלם לה סכום של 200 אלף דולר. המסמך הזה הוצג לבית המשפט, ובשלב מסוים אף קיבל תוקף במסגרת הסכם פשרה בין הצדדים ב-2017. אלא שבשלב מאוחר יותר, כשההקדש ביקש לממש את זכותו ודרש את פינוי הנכס תוך תשלום הסכום שנקבע, סירבה העמותה להתפנות.

ההקדש כפר במסמך שהציגה העמותה

בכתב ההגנה שהגישה ב-2023 העלתה העמותה טענה חדשה, מרחיקת לכת. לטענתה, במקביל לחוזה השכירות שהוצג, נחתם באותו יום ממש מסמך נוסף, שכותרתו "הסכם דייר מוגן", ולפיו אין בכוונת ההקדש לפנות את העמותה כלל, אלא אם יידרש הנכס לצורך הקמת בניינים רבי-קומות. עוד נטען כי רק במקרה כזה, ורק אז, ניתן יהיה לפנות את בית התמחוי, וגם זאת בתמורה לפיצוי כספי. המסמך הזה, כך נטען, הוא מה שמגן על העמותה מפני פינוי. ההקדש, מצדו, כפר במסמך מכל וכל. לטענתו, מדובר במסמך פיקטיבי, שנערך שנים רבות לאחר המועד הנטען, ללא סמכות, ובניסיון להכשיל את הליך הפינוי. המחלוקת הזו עמדה בלב פסק הדין.

• בבילון תישאר באייס מול: נדחתה דרישת הפינוי
• עסקת היוקרה התפוצצה: מה הסתיר סוחר המכוניות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השופטת מיקה בנקי פתחה בקביעה עקרונית: נקודת המוצא ליחסי הצדדים היא חוזה השכירות שהוצג כבר ב-2017, ושאושר במסגרת הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין. החוזה הזה, היא הדגישה, מחייב את הצדדים, ומשמעות הדבר היא ברורה: אם ההקדש רשאי לפנות את העמותה בכפוף לתשלום דמי פינוי, זו המסגרת היחידה שבתוכה ניתן לבחון את הזכויות. אלא שהעמותה ביקשה לטעון כי לצד חוזה זה קיים מסמך נוסף, מחייב לא פחות, שמגביל את זכות הפינוי. כאן נכנסה השופטת לעובי הקורה, ופרשה בפסק הדין ניתוח מפורט, כמעט בלשי, של אותו הסכם דייר מוגן. המסקנה היתה חד משמעית: לא מדובר במסמך אמיתי.

כך למשל, ציינה השופטת כי המסמך נושא את תאריך של ה-5 בדצמבר 1998, יום שבת. "מועד החתימה המופיע על המסמך והנטען על ידי הנתבעת מעלה תמיהות לא מבוטלות", היא כתבה, והוסיפה כי לא ניתן להתעלם מהנתון זה. מעבר לכך, תוכן המסמך עצמו לא התיישב עם גרסאות העמותה ביחס למצב הנכס באותה תקופה. בעוד שבכתב ההגנה נטען כי מדובר היה בנכס נטוש והרוס, המסמך מתאר מבנה מסודר הכולל חדרים, חצר מקורה ומטבח צמוד.

גם סעיפים אחרים במסמך עוררו קשיים מהותיים. כך למשל, המסמך מתיר לנתבעת לשפץ את הנכס "ככל העולה על רוחה", לרבות יציקת גג חדש ושבירת קירות, בעוד שמהעדויות עלה כי עבודות בנייה משמעותיות בוצעו רק שנים רבות לאחר מכן, בעקבות בנייה מעל הנכס. "התיאור והצרכים המופיעים במסמך החדש נולדו לכל הפחות בשנים 2017-2016 ובוודאי לא בשנת 1998", קבעה השופטת.

• ביקורופא הפסידה במאבק מול הביטוח הלאומי
• קבוצת הווטסאפ, העובד וההאשמות: הסכסוך נהפך לתביעה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המס שלא נעלם: מי שלא דיווח בזמן, ישלם שנים אחר כך

"חל על הנתבעת השתק שיפוטי המונע לטעון לקיומו של חוזה אחר"

הקשיים לא הסתיימו בכך. המסמך כלל הוראות כספיות שלפיהן שולמו לכאורה 74 אלף דולר במזומן לנציג ההקדש. אלא שהעמותה לא הציגה ולו בדל ראיה לתשלום שכזה, לא בדו"חותיה ולא בקבלות. יתרה מכך, נמצא כי בשנים מאוחרות יותר שילמה העמותה דמי שכירות נוספים, דבר שסתר חזיתית את הטענה כי כבר רכשה זכויות דיירות מוגנת שאינן מחייבות תשלום. נקודה מרכזית נוספת היתה העובדה שהעמותה עצמה, בהליך הקודם מ-2017, הציגה את חוזה השכירות וטענה לתוקפו. כעת, קבעה השופטת, היא לא יכולה לטעון לקיומו של הסכם אחר, סותר. "חל על הנתבעת השתק שיפוטי המונע ממנה לטעון לקיומו של חוזה מחייב אחר", נכתב בפסק הדין, תוך הפניה לפסיקה העוסקת בטוהר ההליך השיפוטי. השופטת לא חסכה ביקורת חריפה מהאופן שבו הוצג המסמך. היא ציינה כי התרשמה שהמסמך "נערך מאוחר יותר, בחוסר תום לב ותוך ניסיון להבריח כספים מההקדש". גם העובדה שמוסיוף, שלכאורה חתם על המסמך, לא זומן לעדות, פעלה לחובת העמותה. בהיעדר עדותו, נותרה גרסת הרב קצביאן, מנהל העמותה, כעדות יחידה של בעל דין, שנמצאה בלתי מהימנה.

בסופו של דבר, פסק הדין קובע באופן חד וברור: חוזה השכירות שאושר בהסכם הפשרה הוא ההסכם היחיד שמחייב את הצדדים. בהתאם לכך, ההקדש רשאי לדרוש את פינוי העמותה מהנכס בתוך 30 יום, לאחר שישלם לה את דמי הפינוי שנקבעו - 200 אלף דולר - ללא כל תנאי נוסף וללא תלות בשאלה האם בכוונתו לבנות בניינים רבי-קומות או לא. הטענה שלפיה הפינוי מותר רק לצורך בנייה נדחתה לחלוטין. המסמך שעליו הסתמכה העמותה נפסל, הוגדר כבלתי אמין וחסר תוקף, ולא נותר בו דבר שיכול לעכב את מימוש זכותו של ההקדש בנכס. לצד זאת, נדחתה גם בקשת ההקדש לקזז מדמי הפינוי דמי שימוש ראויים, בשל פגמים ראייתיים. פסק הדין נחתם בחיוב של העמותה בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 70 אלף שקל, סכום לא מבוטל, המשקף גם את אופן ניהול ההליך ואת הממצאים החמורים שנקבעו ביחס למסמכים שהוצגו.

מה זה בכלל הקדש, ולמה הוא זה שתובע את הפינוי?

הקדש הוא גוף משפטי שמחזיק נכסים לטובת מטרה מסוימת, לרוב ציבורית או דתית, ולא לטובת אדם פרטי. במקרה הזה מדובר בהקדש פרטי ותיק, שמנוהל בפועל על ידי מנהל מיוחד שמונה על ידי בית הדין הרבני. אותו מנהל אחראי לשמור על נכסי ההקדש, לדאוג שהם ינוהלו כחוק, ולפעול כשמישהו מחזיק בנכס בלי זכות תקפה.

למה בית הדין הרבני בכלל מעורב בסיפור אזרחי של פינוי נכס?

המעורבות נובעת מכך שמדובר בהקדש, וגופים כאלה נמצאים בסמכות פיקוח של בתי הדין הרבניים. המנהל המיוחד שמונה להקדש קיבל את סמכויותיו מבית הדין, וגם ההחלטה אם לפנות את הנכס ואם לנהל הליך משפטי, טעונה אישור שלו. עם זאת, מי שהכריע בסכסוך עצמו היה בית משפט אזרחי.

אם העמותה מפעילה בית תמחוי, זה לא נותן לה הגנה מיוחדת מפינוי?

לא. בית המשפט הבהיר, גם אם בעקיפין, שמטרות חברתיות או פעילות של חסד לא יוצרות זכות קניינית. גם עמותה שעוסקת בהאכלת נזקקים חייבת להחזיק בנכס מכוח חוזה תקף. ברגע שנקבע שאין לה הגנה חוזית נוספת מעבר למה שסוכם, היא כפופה לדין כמו כל שוכר אחר.

למה המסמך שהעמותה הציגה נחשב בעייתי כל כך בעיני בית המשפט?

לא רק בגלל פרט אחד, אלא בגלל הצטברות של סימני שאלה: תאריך שנופל על שבת, תוכן שלא תואם את מצב הנכס לפי העדויות, סכומי כסף שלא מגובים באף ראיה, סתירות פנימיות במסמך עצמו, ובעיקר העובדה שהוא צץ רק שנים אחרי שהצדדים כבר ניהלו הליך משפטי קודם מבלי להזכיר אותו. כל אלה ביחד הובילו את השופטת למסקנה שמדובר במסמך שנוצר בדיעבד.

מה המשמעות של הקביעה שהמסמך הוא פיקטיבי?

זו קביעה קשה. המשמעות היא שבית המשפט לא רק דחה את הטענה המשפטית, אלא קבע שמדובר במסמך שאינו אמיתי, שלא נחתם במועד הנטען, ושאין לו שום תוקף. בפועל, זה אומר שהעמותה לא יכולה להסתמך עליו בשום הליך עתידי מול ההקדש.

אם כבר היה פסק דין קודם בין הצדדים, למה בכלל נפתח תיק חדש?

ההליך הקודם עסק בצו מניעה ובעבודות בנייה שבוצעו בנכס. הוא הסתיים בהסכם פשרה, שלא עסק בפינוי בפועל אלא אישר את חוזה השכירות וקבע תנאים מסוימים. רק שנים לאחר מכן, כשההקדש ביקש לממש את זכות הפינוי לפי החוזה, נולדה המחלוקת החדשה.

האם ההקדש חייב לבנות משהו על הקרקע אחרי הפינוי?

לא. בית המשפט קבע במפורש שאין שום תנאי כזה. ההקדש רשאי לפנות את העמותה בהתאם לחוזה השכירות, בלי קשר לשאלה מה יעשה בנכס בעתיד - בנייה, השכרה, או כל שימוש אחר.

מה קורה אם העמותה תסרב לקבל את הכסף או להתפנות גם אחרי פסק הדין?

במקרה כזה, לפי פסק הדין, ההקדש יוכל להפקיד את סכום דמי הפינוי בערכאה המוסמכת ולפעול לפי הוראות הדין לצורך פינוי. כלומר סירוב לקבל את הכסף לא יוכל לשמש עילה להמשך הישיבה בנכס.

למה בית המשפט לא אפשר להקדש לקזז דמי שימוש מהסכום שהוא צריך לשלם?

לא בגלל שאין עקרונית אפשרות כזו, אלא בגלל בעיה ראייתית. ההקדש לא הגיש חוות דעת שמאית ערוכה כנדרש שתוכיח מהם דמי השימוש הראויים. בלי ראיה מקצועית מסודרת, בית המשפט קבע שאין בסיס לקיזוז.