טראמפ מזניק את אופנדור ב-8.4% - ומה הקשר לתחום המשכנתאות?
האם קנייה מסיבית של MBS באמת מצליחה לדחוף את ריבית המשכנתאות למטה, מי מרוויח ראשון מהתנועה בעסקאות, ואיפה עובר הקו בין “דחיפה לשוק” לבין סיכון מאזני לגופים שמחזיקים את שוק המשכנתאות האמריקאי
אופנדור טכנולוג’יז Opendoor Technologies 13.37% מזנקת בכ-8.4% במסחר המוקדם, ורוקט קומפניז Rocket Cos. 9.65% מוסיפה בערך 6.5%. גם מניות של בוני בתים זזות למעלה שלנאר Lennar Corp 8.85% עולה סביב 2.3% ודי.אר. הורטון D R Horton Inc סביב 1.6%.
פוסט אחד מרים מיד עניין במניות שכל הסיפור שלהן הוא תנועה בשוק הדיור, כי הוא מכניס לכותרות מספר שקשה להתעלם ממנו - 200 מיליארד דולר. היקף כזה מסמן לשוק אפשרות ליותר עסקאות, יותר מחזורי משכנתאות ויותר פעילות סביב קנייה ומכירה של בתים, וכשהמספר הזה נכנס לשיח הוא כבר מחליף הילוך לבד.
בלילה שבין חמישי לשישי, דונלד טראמפ מפרסם כי הוא מורה לנציגים שלו לבצע רכישה של 200 מיליארד דולר באג"ח משכנתאות, במטרה להוריד את ריביות המשכנתא ולהפוך בעלות על בית ליותר נגישה. מהר מאוד העניין מקבל “כיסוי ביצועי” כשביל פולטי, ראש רשות המימון הפדרלית לדיור (FHFA) , מאשר שהתוכנית מקבלת אור ירוק, והביצוע אמור לעבור דרך שתי ענקיות המימון לדיור, פאני מיי ופרדי מאק.
אג"ח משכנתאות במקום סיסמאות על דיור
אג"ח מגובות משכנתאות (Mortgage-Backed Securities), הן בעצם אריזה של הלוואות דיור שנמכרת למשקיעים. כשיש קונה גדול שמוכן לקנות הרבה מהסחורה הזו, המחיר של האג"ח נוטה לעלות והתשואה שלה נוטה לרדת.
- טראמפ: יש לאסור על משקיעים מוסדיים לרכוש בתים פרטיים בארה״ב
- סעודיה פותחת דלתות: מאיצה בנייה בהיקפים של עשרות מיליארדים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פאני מיי ופרדי מאק קונות משכנתאות מבנקים ומלווים, אורזות אותן ומגלגלות אותן לשוק ההון, וככה צינור המימון מתחבר בפועל לעולם המשכנתאות. כשהתשואות בשוק ה-MBS יורדות, גם עלות המימון של הלוואות דיור יכולה לרדת איתן, לפחות בחלק מהמקטעים. בתוך המנגנון הזה יושב הרעיון ללחוץ למטה את ריבית המשכנתא דרך השוק הסיטונאי של המימון.
6.16% זו הריבית הממוצעת למשכנתא ל-30 שנה שנזרקת כרגע לשולחן בשוק האמריקאי, ורק הנתון הזה מסביר למה כל מנוף שמכוון לשם מקבל תשומת לב מיידית. כשההחזר החודשי יקר, גם מי שרוצה לקנות ננעל בצד, והביקוש לא באמת מתגלגל לקופה של החברות שחיות מעסקאות.
למה דווקא אופנדור ורוקט
אופנדור עולה 8.4% במסחר המוקדם, והמהלך הזה מתחבר ישר למודל שלה שמבוסס על נזילות בשוק הדיור - קנייה מהירה, מכירה מהירה ותיווך דיגיטלי. כל המנגנון הזה תלוי בשאלה אם אנשים באמת זזים בין דירות, ובריבית גבוהה רואים פחות החלפות דירה ופחות משפרי דיור שקופצים מדרגה, עד שהצינור מתחיל להתייבש.
- מצפצף על כולם - דונלד טראמפ פרסם את נתוני תעסוקה שעות לפני הפרסום הרשמי
- הסוחרים חוזרים אחורה - הסיכוי להורדת ריבית בינואר כמעט ונעלם
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- החברה שמדווחת על הפסד של 17.5 מיליארד דולר ומזנקת 7%
רוקט עולה 6.5%, ובתוך החברה זה יושב על פעילות שמתרכזת במשכנתאות - הלוואות חדשות, מחזורים ושירותים סביב ההלוואה. ירידת ריבית, אפילו לא ענקית, יכולה לפתוח חלון מחזור, ואז מגיע גל של שיחות, בדיקות זכאות וסגירות. בשוק כזה, נפח הוא שם המשחק.
ב-2025 אופנדור מזנקת 258% ורוקט-71%, בין היתר על רקע מסחר קמעונאי ועניין של סוחרי יום, וזה שם אותן במקום רגיש במיוחד לסיפור ולסנטימנט. כותרת מקרו שמגיעה עם הבטחה לריבית נמוכה נכנסת ישר לתוך הסביבה הזו והופכת לטריגר שמייצר עוד סיבוב תנועה במניה.
כשהריבית זזה, המלאי נהיה פתאום פחות תקוע והקבלנים נכנסים
2.3% בלנאר ו-1.6% ב-די.אר. הורטון לפני פתיחת המסחר זה לא רע, במיוחד אחרי שנה שבה עלויות הדיור הגבוהות לחצו את הסקטור. לנאר מסיימת את 2025 עם ירידה של כ-22%, בעוד די.אר. הורטון מצליחה לגרד עלייה שנתית של כ-1.9% - פער שמספר סיפור על שונות במלאי, בתמחור ובקהל היעד.
כשיותר קונים חוזרים לשוק, המלאי מתחיל לזוז והקבלן מקבל מרווח להעלות את קצב התחלות הבנייה בלי החשש להיתקע עם שכונות חצי ריקות. זה עדיין משחק עדין, כי שוק הדיור האמריקאי לא נתקע רק בגלל הריבית - יש גם היצע מוגבל באזורים מסוימים, עלויות עבודה, ומחירי קרקע שמסרבים להירגע.
במקביל, השיח סביב היקף המהלך מדגיש גם את המבנה שלו: 200 מיליארד דולר שמנותבים לקניית MBS באמצעות פאני מיי ופרדי מאק, כשעל פי ההתייחסויות בשוק מדובר גם בשימוש בנכסים שאינם מזומן. מבחינת המשקיעים, זה נתון קריטי - כי הוא נוגע לשאלה כמה “תחמושת” נשארת לגופים האלה אם הסייקל יתהפך.
אג"ח לא עושה קסמים
בשוק האג"ח כבר מציבים מסגרת ציפיות: גם אם התוכנית יוצאת לדרך, לא כל שינוי בתשואות של MBS מתגלגל אחד לאחד להצעות המשכנתא לצרכן. 200 מיליארד דולר זה סכום גדול, אבל השאלה היא באיזה קצב הרכישות יגיעו, באילו מח"מים, ומה יקרה במקביל בתשואות האג"ח הממשלתיות ובציפיות לאינפלציה.
ההשוואה שקופצת מיד היא לגלי הקניות של הפד בתקופות של הרחבה כמותית, במיוחד בתקופת הקורונה, כשהבנק המרכזי קנה בהיקפים עצומים כדי לייצב את השווקים ולהוזיל עלויות מימון. כאן זה מגיע מכיוון אחר - לא הפד, אלא גופים ממשלתיים-למחצה שיושבים בלב שוק המשכנתאות. הכותרת דומה, אבל המנגנון והעוצמה לא בהכרח אותו דבר.
מחירי הבתים נשארים גבוהים, ההיצע מוגבל באזורים מבוקשים ועלויות הבנייה לא נעלמות - וגם ירידה קלה בריבית לא מוחקת את החסמים האלה. תגובת המניות מגיעה קודם, ואת האישור בשטח - אם הוא יגיע - אמורים לראות אחר כך דרך מספר העסקאות, קצב המחזורים והיקפי המשכנתאות החדשות.
דיור, משקיעים מוסדיים ומהלך שמחפש אפקט מהיר
ברקע, טראמפ מדבר גם על הגבלה או בלימה של רכישות בתים חד-משפחתיים על ידי משקיעים מוסדיים, כחלק מהניסיון להציג טיפול ביוקר הדיור. בשוק זה נוגע בעצבים חשופים: כשהגופים הגדולים מתחרים מול קונים פרטיים, התחושה הציבורית היא של משחק לא הוגן - גם אם בפועל ההשפעה משתנה לפי אזור וסוג נכס.
מכאן מגיע גם הוויכוח על הסיכון: שימוש אגרסיבי יותר של פאני מיי ופרדי מאק ברזרבות כדי לבצע רכישות יכול להשאיר פחות כרית ליום שבו השוק נחלש או כשיש זעזוע בביקושים. אלה גופים שנושאים על הגב שלהם את עמוד השדרה של המשכנתאות בארה"ב, וכל שינוי במאזן שלהם הוא לא רק שורת רווח והפסד - הוא אירוע מערכת.
במסחר במניות רואים תנועה מהירה סביב ציפייה לפחות ריבית, יותר עסקאות ויותר הכנסות למתווכים הדיגיטליים ולמכונות המשכנתאות. עכשיו הפוקוס עובר לשאלה מתי זה יחלחל מהמסחר המוקדם אל נתוני השטח, והאם היקף של 200 מיליארד דולר באמת מצליח להזיז את המחיר הכי חשוב במשק הבית האמריקאי - ההחזר החודשי.
