חושבים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? זה מה שאתם לא לוקחים בחשבון

החברה הישראלית עדיין מנסה לעכל את אירועי השנתיים האחרונות, במלחמה אל מול זירות רבות במקביל. המציאות הכלכלית החדשה שנוצרה כאן היא מורכבת: הריבית עודנה גבוהה ומקשה על שוק הדיור המקומי, ענף הבנייה עסוק במשימות לאומיות של שיקום ומיגון, ומדיניות הממשלה הרחיקה בשנים האחרונות את המשקיעים מהשוק המקומי.

אל תוך הוואקום הזה, אל מול שוק מקומי שמרגיש תקוע, זורם גל אדיר של הון ישראלי אל מעבר לים. החיפוש אחר תשואה, הצורך לגוון סיכונים והרצון לייצר "תוכנית ב'" דוחפים ישראלים רבים להסתער על פרויקטים בפורטוגל, יוון, ספרד ופולין. אנו רואים מצגות נוצצות על "הזדמנויות פז" ו"תשואות מובטחות". אך בדיוק כאן נוצר פער מסוכן: הישראלי הממוצע יוצא להרפתקה הזו כשהוא מצויד בסט כלים מנטלי ומשפטי שמתאים אך ורק לשוק הישראלי. הוא פועל מתוך תחושת ביטחון מוטעית, ומגלה מאוחר מדי שהרשת המשפטית שהוא סמך עליה - פשוט לא קיימת.

בועת ההגנה של חוק המכר

בישראל, התרגלנו למערכת הגנות כמעט הרמטית. עשרות שנים של ניסיון - שכללו פרויקטים שכשלו - לימדו את המחוקק הישראלי לעטוף את הרוכש. חוק המכר מחייב יזם לספק ערבות בנקאית, לרשום הערת אזהרה, ומטיל עליו סנקציות אוטומטיות ופיצויים במקרה של איחור. "כרית הביטחון" הזו מאפשרת לישראלים להיכנס לעסקאות בראש שקט יחסית. הבעיה מתחילה כשאנו לוקחים את תחושת הביטחון הזו ומנחיתים אותה באתונה, בפורטו או בוורשה. שם, ברוב המקרים, המציאות המשפטית הפוכה. 

ברוב מדינות היעד הפופולריות על ישראלים, אין חקיקה דומה. החוזה שעליו חותם הרוכש הוא המסמך הקובע, ולעיתים קרובות הוא חד-צדדי לטובת היזם. הכסף מועבר ישירות לחשבון הפרויקט, ללא ערבויות, ללא חשבון נאמנות ייעודי, ולעיתים אף ללא רישום בטוחה כלשהי לטובת הרוכש.

• הקרב של הערים בארץ על החיים הטובים - כפר סבא ורמת גן בראש
• רשות ני"ע מהדקת את הגילוי בנדל"ן היזמי ובתשקיפי IPO לקראת דוחות 2025
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כשהיזם קורס, החלום מתנפץ

ומה קורה כשהפרויקט נתקע? או גרוע מכך, כשהיזם פושט רגל? כאן מתגלה האמת המרה. הרוכש הישראלי מגלה שהוא בסך הכל "נושה רגיל", בתחתית רשימת התביעות. הכסף שלו, ששולם במלואו, פשוט אבד. ההגנה המשפטית שהוא חשב שיש לו התבררה כאשליה. 

לכך יש להוסיף את חוסר המודעות העצום לסיכון. ישראלים רבים חותמים על חוזים בשפה זרה, סומכים על אנשי שיווק מקומיים (שאינם היזם עצמו), ולא מבינים את ההשלכות המשפטיות של המסמך עליו חתמו. הם ממוקדים בתשואה הפוטנציאלית, ומדלגים על שלב בדיקת הנאותות המשפטית.

להשקיע חכם, לא בעיניים עצומות

האם זה אומר שצריך להפסיק להשקיע בחו"ל? בהחלט לא. אירופה מציעה כיום הזדמנויות מעניינות ומושכות, במיוחד בשווקים בצמיחה כלכלית. אולם, חייבים להבין שעסקת נדל"ן בחו"ל אינה רכישת "דירה" - זוהי עסקה משפטית-פיננסית מורכבת במדינה זרה. במקום שבו החוק המקומי אינו מספק הגנה אוטומטית, עלינו לייצר אותה בעצמנו, באופן יזום ודרך חוזים משפטיים. החדשות הטובות הן שזה אפשרי, אך זה דורש עבודה.

• 250 מיליון שקל לחיבור הצפון: המכרז לשדרוג מחלף סומך יוצא לדרך
• בנק ישראל חושף: המוסדיים הם הכוח המניע מאחורי התחזקות השקל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מדד הנאסד"ק של תל אביב יוצא לדרך: הכירו את ת"א טכנולוגיה 35

במקום לסמוך על היזם, יש לדרוש בטוחות. ניתן, למשל, להתנות תשלומים בקצב התקדמות הפרויקט, ולא לשלם את כל הכסף מראש. ניתן ורצוי לדרוש רישום בטוחה קניינית כלשהי בטאבו המקומי, או להפקיד את הכספים בחשבון נאמנות אצל עורך דין בלתי תלוי , שישחרר אותם רק בהתאם לעמידה באבני דרך. 

בנוסף, אין תחליף לבדיקת נאותות יסודית על היזם עצמו. מי הוא? מה ההיסטוריה שלו? האם סיים פרויקטים בעבר? וחשוב מכל: יש לשכור ליווי של עורך דין מקומי, מומחה לנדל"ן באותה מדינה, שאינו קשור ליזם או למשווק.

לסיכום 

השקעה בנדל"ן גלובלי יכולה להיות מנוע צמיחה מצוין לתיק ההשקעות, אך היא דורשת מקצוענות. אל תצאו לשדה הקרב המשפטי הזה כשאתם חמושים רק בתחושת בטן ובתרגום גוגל לחוזה. מי שיוצא להשקעה בינלאומית בלי להבין את כללי המשחק המקומיים, לא נכנס לעסקה - הוא לוקח הימור.

כותב הטור הינו עו"ד אילן ליבוביץ, ח"כ לשעבר המתמחה בהשקעות נדל"ן גלובליות.