קריית מוצקין (רשתות)סיפורו של בניין ברחוב בן צבי בקריית מוצקין; ובכמה עלו המחירים בעיר בשנים האחרונות?
כמה עולה דירה בקרית מוצקין, והאם זה יכול לעניין משקיעים?
דירות 5 חדרים בכ-2 מיליון שקל, 3 חדרים בכ-1.2 מיליון שקל, שכירות של 5 חדרים כ-5,500-5,600 שקלים ושכירות של 3 חדרים כ-3,500 שקלים - אלו המחירים בקרית מוצקין. זה רחוק מאוד מהמחירים במרכז, אבל הקריה הופכת לאטרקטיבית יותר לצעירים, גם כאלו שלא יכולים לקנות במרכז, גם כאלו מהאזור וגם כאלו שמחלטים לקנות דירה ולהשכיר אותה ולשכור במקום אחר. התופעה של אנשים שמבחינתם "חייבים" לקנות דירה, גם דירה במקום שהם לא מעוניינים לגור בו, רק כדי לא לפספס לגישתם את העלייה במחירי הדירות מתרחבת ומייצרת שוק גדול של רוכשים שלא מתכוונים להיות משקיעים בדירות, אבל הם בעצם משקיעים. ולדוגמה - יש הרבה מאוד זוגות צעירים שקונים בקריות ובחיפה דירות ב-1-1.5 מיליון שקל למרות שהם גרים במרכז הארץ. ככה הם לגישתם מצמידים את כספם למחירי הדירות, מקבלים שכר דירה על הדירה שלהם ושוכרים במקום שהם רוצים לגור.
ההשקעה בדירה בקרית מוצקין מספקת תשואה לא רעה. על פי הנתונים של רשות המסים בדירות של 3 חדרים התשואה מגיעה ל-3.5% ומעלה. כמו כן, בדירות ישנות יש את הסיכוי להתחדשות עירונית. בדירות גדולות התשואה נמוכה יותר - באזור 3%. בהשוואה למרכז אלו תשואות טובות.
סיפורו של בניין בקרית מוצקין
הדירות בבניין ברחוב בן צבי 2 בקריית מוצקין מספרות את הסיפור של שוק הנדל"ן בעיר – שוק שעלה בצורה נאה בעשור האחרון, אבל לא בצורה מטורפת. עליות מחירים של כ-7%-5% בשנה למרות המחירים היחסית סבירים והשיפור בתשתיות באזור. הסיבה היא כנראה בנייה רחבה של מחיר למשתכן בעשור האחרון והגדלת ההיצע באזור. כדי להבין איך מגמת המחירים בחנו את העסקאות שנעשו בבניין לאורך השנים. המידע הזה מספר את הסיפור של הבניין, את הסיפור של הרחוב ואת הסיפור של האזור כולו. הנה הנתונים ובהמשך עסקאות אחרונות בקריה בשבועות האחרונים:
עסקאות שנעשו ברחוב בן צבי 2 בקריית מוצקין:
06/02/2025 – דירת 5 חדרים, קומה 9, 108 מ"ר
מחיר עסקה: 2,275,000 ₪ (21,000 ₪ למ"ר)
השינוי מהעסקה הקודמת: נמכרה לפני כ-7 שנים, ב-09/2018, תמורת 1,365,000 ₪ – עלייה של 910,000 ₪ (66.7%) (שינוי שנתי ממוצע: 7.6%)
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
12/01/2025 – דירת 5 חדרים, קומה 2, 102 מ"ר
מחיר עסקה: 1,950,000 ₪ (19,140 ₪ למ"ר)
השינוי מהעסקה הקודמת: נמכרה לפני כ-6 שנים, ב-09/2019, תמורת 1,475,000
₪ – עלייה של 475,000 ₪ (32.2%) (שינוי שנתי ממוצע: 4.8%)
14/02/2023
– דירת 6 חדרים, קומה 8, 145 מ"ר
מחיר עסקה: 2,100,000 ₪ (14,456 ₪ למ"ר)
השינוי מהעסקה הקודמת: נמכרה לפני כ-6 שנים, ב-02/2017, תמורת 1,255,000 ₪ – עלייה של 845,000 ₪ (67.3%) (שינוי שנתי ממוצע: 9.0%)
12/09/2021 – דירת 5 חדרים, קומה 1, 109 מ"ר
מחיר
עסקה: 1,585,000 ₪ (14,515 ₪ למ"ר)
השינוי מהעסקה הקודמת:
נמכרה לפני כ-5 שנים, ב-01/2016, תמורת 1,100,000 ₪ – עלייה של 485,000
₪ (44.1%) (שינוי שנתי ממוצע: 7.6%)
- תחרות בתחום המשכנתאות - שחר אושרי יו"ר Now-On בראיון על השוק, הלקוחות, והפוטנציאל
- רשות שוק ההון אישרה: נאוי ולוזון משיקים את חברת המשכנתאות Now-On
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
07/08/2020 – דירת 5 חדרים, קומה 3, 109
מ"ר
מחיר עסקה: 1,480,000 ₪ (13,594 ₪ למ"ר)
השינוי מהעסקה הקודמת: נמכרה לפני כ-4 שנים, ב-02/2016, תמורת 1,230,000 ₪ – עלייה של 250,000 ₪ (20.3%) (שינוי שנתי ממוצע: 4.7%)
09/01/2020 – דירת 4.5 חדרים, קומה 3, 102 מ"ר
מחיר עסקה: 1,500,000
₪ (14,680 ₪ למ"ר)
השינוי מהעסקה הקודמת: נמכרה לפני כ-4 שנים,
ב-11/2015, תמורת 1,150,000 ₪ – עלייה של 350,000 ₪ (30.4%) (שינוי
שנתי ממוצע: 6.8%)
19/11/2019 – דירת 4.5 חדרים, קומה 2, 102 מ"ר
מחיר עסקה: 1,450,000 ₪ (14,254 ₪ למ"ר)
השינוי
מהעסקה הקודמת: נמכרה לפני כ-3 שנים, ב-09/2016, תמורת 1,220,000 ₪ – עלייה של 230,000 ₪ (18.9%) (שינוי שנתי ממוצע: 5.9%)
26/02/2016 – דירת 5 חדרים, קומה 1, 111 מ"ר
מחיר עסקה: 1,475,000 ₪ (13,320 ₪ למ"ר)
השינוי מהעסקה הקודמת: נמכרה לפני כ-4 שנים, ב-07/2012, תמורת 1,050,000 ₪ – עלייה של 425,000 ₪ (47.9%) (שינוי שנתי ממוצע: 10.1%)
הנתונים מדברים בעד עצמם, והנה העסקאות האחרונות בקרית מוצקין בכלל:
רחוב כצנלסון 13 – דירת 3 חדרים, קומה 2, בשטח 63.64 מ"ר - מחיר עסקה: 1,230,000 ₪ (19,338 ₪ למ"ר)
רחוב אח"י אילת 9 – דירת 4 חדרים, קומה 2, בשטח 90.36 מ"ר - מחיר עסקה: 1,290,000 ₪ (14,271 ₪ למ"ר)
רחוב פנחס רוטנברג 2 – דירת 5 חדרים, קומה 9, בשטח 108.46 מ"ר - מחיר עסקה: 2,275,000 ₪ (20,971 ₪ למ"ר) רחוב קדיש לוז 68 – דירת 4 חדרים, קומה 3, בשטח 69.89 מ"ר - מחיר עסקה: 1,195,000 ₪ (17,098 ₪ למ"ר)
רחוב מסדה 12 – דירת 3.5 חדרים, קרקע, בשטח 44.33 מ"ר - מחיר עסקה: 1,500,000 ₪ (33,845 ₪ למ"ר)
רחוב יוסי בנאי 7 – דירת 4 חדרים, קומה 2, בשטח 74.72 מ"ר - מחיר עסקה: 1,346,000 ₪ (18,012 ₪ למ"ר)
רחוב קדיש לוז 44 – דירת 4 חדרים, קומה 4, בשטח 53.6 מ"ר - מחיר עסקה: 1,170,000 ₪ (21,831 ₪ למ"ר)
רחוב ברק 57 – דירת 5 חדרים, קומה 1, בשטח 131 מ"ר - מחיר עסקה: 2,790,000 ₪ (21,260 ₪ למ"ר)
רחוב עכו 229 – דירת 4 חדרים, קומה 4, בשטח 70.07 מ"ר - מחיר עסקה: 1,100,000 ₪ (15,699 ₪ למ"ר)
רחוב התורן 2 – דירת 4 חדרים, קומה 6, בשטח 100 מ"ר - מחיר עסקה: 1,775,000 ₪ (17,750 ₪ למ"ר)
- 4.אנונימי 09/03/2025 05:22הגב לתגובה זויש תוכנית התחדשות עירונית כל הישן יהרס לחדש ליד הים שכונות חוף
- 3.בבר מהממד 08/03/2025 18:37הגב לתגובה זומול האקרופוליס 170000 יורו ישראל הפכה למדינה מוכת יוקר מחיה דיור הכסף וההשכלה יוצאים החוצה המדינה ירדה מהפסים .
- 2.מושון 08/03/2025 13:28הגב לתגובה זותפסיקו להטעות את הציבור .אין שום עליית מחירי דירות ההפך הוא הנכון. הקבלנים בלחץ ולכן משלמים עבור הפרסום השיקרי הזה תתמקחו ותורידו 15 אחוז בקלות מניסיון
- אנונימי 08/03/2025 18:41הגב לתגובה זוהכתבה די מייצגת את מה שקורה במוצקין. כל המלחמה חיפשתי דירה. לא פשוט
- 1.עכשיו רק נשאר לקחת 9010 ועוד קצת מהשוק האפור ולרכוש דירה מעולה בקריות (ל"ת)אנונימי 08/03/2025 09:39הגב לתגובה זו
שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שכר דירה שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?
שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שכר דירה שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?
