בור ללא תחתית: עשרות המיליארדים האבודים של מחיר למשתכן

עד כה העלות הישירה והעקיפה של פרויקט מחיר למשתכן למשלם המיסים הישראלי הינו הסכום האסטרונומי הבלתי נתפס של כ-10 מיליארד שקלים בשנה. סכום זה כולל בתוכו מרכיבים שונים ומשונים כגון עלות הקמת השכונות החדשות, ובעיקר תשתיות, וכן ההפסד העצום של תקציב המדינה מכך שהדירות הללו בפועל הינן מסובסדות.

סכום זה, שגדל כל העת יותר ויותר כמו תיבת פנדורה, אמור היה להיות בו הגיון מסוים, לו באמת היה מסייע לפתרון בעיית הדיור. אולם מה שקרה במהלך שלוש השנים האחרונות, מעבר להשקעת המיליארדים, היתה תופעה שהתחזקה יותר ויותר, לפיה רוב הרוכשים בפרויקטים של מחיר למשתכן בפריפריה, ביניהם, למשל, קריית גת בדרום ועפולה בצפון, לא היו כלל ועיקר זוגות צעירים, אלא דווקא משקיעים אסטרטגים. הזוגות הצעירים, ברובם, ישבו על המדוכה, גם בהעדר תקציב מספיק וגם בהעדר תמריץ לעבור לפריפריה, לא משפחתי ולא תעסוקתי.

השבוע החליטו משרדי האוצר והשיכון, ככל הנראה, על shift במחיר למשתכן. אם עד עתה בלטו בעיקר פרויקט גליל ים בהרצליה וראשון מערב ככאלה שממוקמים בפאתי "מדינת תל אביב", לפתע פתאום נוספה מאסה משמעותית של אלפי יחידות דיור שייבנו בערים יקרות ומבוקשות מאוד בגוש דן, כולל תל אביב, רמת גן ורמת השרון. ובמילים אחרות, כחלון וגלנט הולכים להוציא עוד סכומים אדירים ולסבסד את הקרקע היקרה ביותר במדינת ישראל.

בשביל מה היה צריך את כל זה? למה צריך היה להפסיק את הלוואות ומענקי המקום בפריפריה, שיטה שעבדה היטב במשך עשרות שנים, היתה דיפרנציאלית לפי נקודות זיכוי של כל רוכש ורוכש והיגע בדיוק לקהל המטרה שהיה זקוק לדירה חדשה ולא למשקיעים ספקולטיביים? ובשביל מה היה צריך להשקיע את המיליארדים האלה בהקמת שכונות ענק ותשתיות חדשות, שעה שאפשר היה בעלות נמוכה לאין שיעור לבנות בתוך ערים קיימות, כולל, כמובן, התחדשות עירונית?

• שר הביטחון יואב גלנט פוטר מתפקידו - איך זה ישפיע על הבורסה?
• ההצבעה על תקציב המדינה: תוספת של 20 מיליארד שקל לתקציב הביטחון

ואפרופו התחדשות עירונית. ה"פליק פלאק" לאחור המוזר של כחלון וגלנט, מלמד לא רק על כשלון מחיר למשתכן בפריפריה כפתרון לחסרי דיור, ומעבר לפרויקטים במרכז, היכן שיש להם משפחה ותעסוקה, אולם גם מייצר בעיה חמורה נוספת: הוא הולך להתחרות במישרין בהתחדשות עירונית בערי מרכז הארץ, ובכלל, ולהוסיף עוד מסמר על ארון הקבורה של ליבת שוק הדיור, להרתיע ולהבריח קבלנים ויזמים מלבנות דירות ב"שוק החופשי" ולבלבל עוד יותר את היוצרות.

העובדה שמחירי הדיור, לכאורה, ירדו במהלך החודשים האחרונים, אין לה כלל משמעות בהיבט זה. חשוב לזכור שגם אם, נניח, חישובי המדד הינם מדויקים ונכונים (וזה כלל לא בטוח) הרי שהעובדה ששוק הדיור הפך ל"דו ראשי", כשראש החץ שלו הינן הדירות המסובסדות והזולות יחסית.

זאת לעומת העובדה שבמהלך השנה האחרונה היתה ירידה של כ-18% ברכישת דירות חדשות, שלא לדבר על התרסקות שוק המשקיעים שעד לפני שלוש שנים היוו כ-28-32% מהשוק ואילו בחודש אפריל האחרון מספרם צנח לכ-500 בלבד מתוך 6,200 עסקות שהיו, כלומר כ-8%, כל אלה מאפילים על ה"ההישג", כביכול, של הורדת מדדי הדיור.

• טראמפ הוא פיל בחנות חרסינה, אבל לא ישבור את הכלים
• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

עוד בנושא: מחירי הדירות יורדים, הציבור לא ממהר לקנות המחירים יורדים? תראו בכמה נמכרה דירת 5 חדרים בגבעתיים מחפשים לצאת מהמרכז? לא תאמינו כמה יעלה לכם דונם בערבה נתוני האוצר שמעידים על המשך התקררות שוק הדיור

כל אלה מלמדים, לטעמי, על היעדר יד מכוונת בשוק הדיור, היעדר אסטרטגיה ורצון אינסטינקטיבי להיאחז בכל מחיר בתפיסה מוטעית ולהוכיח בכל דרך אפשרית שהיא נכונה, גם במחיר ריסוק שוק הדיור שעד לפני שלוש שנים, למרות עליית המחירים, היה מאוזן, חזק ומשגשג. חומר למחשבה.

הכותב הוא ארז כהן, שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת השמאים