הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
אבישי בן חיים
צילום: יח"צ
מיוחד

מחירי הדירות ב-2017 לאן? "לצערי 'מחיר למשתכן' גורם לכך שאין מכרזים רגילים"; 5 שאלות למנכ"ל רוטשטיין

״רואים את התייקרות המשכנתאות בשטח ודיירים שקשה להם לסגור חשבון״, חמש שאלות לאבישי בן חיים

ענת דניאלי |
נושאים בכתבה מחירי הדירות שוק הדיור תחזיות 2017

רגע לפני 2017, אנחנו ממשיכים בשיח עם גורמים בענף הנדל"ן, והפעם - 5 שאלות לאבישי בן חיים, מנכ"ל חברת הבנייה רוטשטיין. 2016 מסתיימת כאשר דו"ח של בנק ישראל שפורסם השבוע הציג סימני האטה בנטילת משכנתאות במקביל להמשך עלייה חדה בריביות על המשכנתאות וכל זאת כאשר מחירי הדירות ממשיכים לטפס ובשנה החולפת כבר השלימו מהלך עליה של 8.7% (לכתבה בעניין) 

2016: ״חבל שאין לנו עוד דירות או שלא היו עוד דירות על המדף. אין מספיק דירות בצנרת וב-2016 הקבלנים לא הצליחו למלא את הסחורה וזה הפאנצ׳ של 2016. לצערנו מחיר למשתכן גורם למצב בו אין מכרזים רגילים. אם היו לי 200 יח״ד זמינות הן היו נמכרות. ניגשתי לשני מכרזים ואחוזי הרווח בתכנית הזו פשוט לא לעניין. ניגשתי למכרז בראשון ולעוד אחד ושמנו 12% רווח וזה כנראה יותר מידי למדינה. פחות מכך, לי זה פשוט לא מתאים״.

התייקרות המשכנתאות: ״אנחנו רואים את ההתייקרות בשטח. רואים דיירים שקשה להם לסגור חשבון בעת מסירת הדירה. צריך להבין שלאחרונה, בתהליך מכירה של הדירות, בישורת האחרונה, הרוכשים מתקשים לסגור את הסכומים הסופיים. בבדיקה רוחבית זיהינו שמדובר במצוקה של דיירים בקבלת משכנתא. בסוף רבים מצליחים ומקבלים, אבל התהליך הפך ארוך וסיזיפי וזה לא היה כך בעבר. קורה גם שמתעניינים חוזרים בהם מהרכישה בגלל סוגיית המשכנתא. זה קורה יותר בפריפריה".

מצוקת העובדים בענף: ״אנחנו לא מעסיקים ישירות עובדים סינים כקבלני כוח אדם אבל ידוע שמשלמים כ-20-30 אלף שקל בחודש לעובד סיני. גם מנהלי עבודה הגיעו לשכר גבוה ביותר. השוק צמא לידיים עובדות והעלויות בהתאם. יש גם מחסור במנהלי פרויקטים, בהתאם כל העלויות עלו. שמעתי שהלכו לגייס 4,000 עובדים בסין. זה בטח לא שובר שיוויון, זה טוב, אבל זה פשוט לא מספיק".

2017: ״בשנה הזו לאט לאט נרחיב מאגרים של דירות אחרי הירידה במלאים השנה. אנחנו פונים לכיוונים כמו כפר יונה ואור עקיבא. היום הרבה קבלנים ויזמים פונים למעגלים מרוחקים יותר מהמרכז, במקביל לפעילות בתחום ההתחדשות העירונית במרכז בת״א, הרצליה רמת גן. יש לנו בקריית מלאכי 40% מפרויקט של 3,000 יח״ד שהן בשיווק. ואנשים קונים, אין לנו הרבה על המדף."

יוסי אברהמי
צילום: פרטי
ראיון

יוסי אברהמי: "הטלפונים מחו"ל חוזרים - השוק מתעורר מהר"

לאחר מכירת 10% מהחברה שבבעלותו ללאומי פרטנרס לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל, אברהמי מדבר על הזרמת ההון, המו״מ שהתפוצץ עם מנורה, הכיוון להנפקה - וההתעניינות הגוברת של משקיעים מהעולם בנדל"ן הישראלי

צלי אהרון |
נושאים בכתבה יוסי אברהמי מחירי הדירות

יוסי אברהמי מרוצה. לאומי פרטנרס הצטרפו להשקעה בחברה ( לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל) והוא יכול להתקדם לעבר חלום ההנפקה לציבור בשווי גבוה יותר. אף אחד לא יכול להבטיח ואברהמי לא מוכן לנדב מידע, אבל הכוונה של החברה להתקדם להנפקה וזה לא יהיה בשווי העסקה הנוכחית. שווי של 2 מיליארד שקל לא יהיה הפתעה. כשאתה מגיע לשוק עם שותף כמו לאומי פרטנרס כשבדרך גם השקעת הון נוסף בפרויקטים והגדלת צבר ורוח גולמי, אתה תהיה שווה יותר. עם זאת, יש סיכון - אברהמי ויתר על הנפקה כעת במטרה לגייס בעתיד בשווי גבוה יותר, אבל מה יקרה אם בדרך יהיו תקלות - ירידת מחירים, שוק חלש? אברהמי לקח את הסיכון. 

מאחורי העסקה עמד תהליך עבודה של כשלושה חודשים, שבמסגרתו בחן השוק המוסדי לעומק את הפעילות, המאזנים, הצבר והאסטרטגיה של הקבוצה. זהו צעד משמעותי עבור חברה פרטית, שמציבה את עצמה על מסלול הבשלה לקראת שוק ההון. תוך הצגת גיבוי מצד אחד הגופים הפיננסיים הגדולים בישראל, אם לא הכי גדול. לפני העסקה עם לאומי פרטנרס התנהל גם משא ומתן עם מנורה מבטחים בנוגע למכירת כ-20% מהחברה לפי שווי של כ-1.35 מיליארד שקל, כך שהעסקה הנוכחית מבוצעת לפי שווי גבוה יותר, ומחזקת את הרושם שהמוסדיים מעריכים את יכולת הצמיחה של הקבוצה ואת הנכסים שבידיה.

החברה שבראשות היזם ואיש העסקים יוסי אברהמי הוקמה בתחילת שנות ה-80 ונותרה בשליטה משפחתית, פועלת כיום בפרויקטים למגורים בכל רחבי הארץ. ובשנים האחרונות ביססה פעילות משמעותית גם בתחום ההתחדשות העירונית. לצד מאות פרויקטים שביצעה בעבר בתל אביב, חיפה, נתניה ואילת, החברה מחזיקה כיום צבר של כ-10 אלף דירות בשלבי תכנון וביצוע. בתקופה האחרונה היא גם בולטת בזכיות משמעותיות במכרזי רמ"י: ביניהן רכישת קרקע לשכונת מגורים בשדה דב בתל אביב בהיקף 144 דירות, וזכייה משותפת ב-772 דירות ביהוד מונסון.

שתי העסקאות מביעות את מה שקורה בחברה לאחרונה, הרחבת פעילות ומוכנות לעלייה בהיקפי הבנייה בשנים הקרובות. כניסת לאומי פרטנרס מסמנת תחנה נוספת בדרך של יוסי אברהמי לעבר אפשרות הנפקה. בחברה לא מתחייבים על עיתוי אך מציינים כי הדלת פתוחה, וכי החיבור לגוף מוסדי מוביל הכולל ניסיון משמעותי בליווי חברות לקראת שוק ההון, מהווה שכבת תמיכה חשובה.


יוסי, מה היה הרקע לעסקה - איך זה התגבש?

להמשך הכתבה לחץ כאן