מחירי הדירות ב-2017 לאן? "לצערי 'מחיר למשתכן' גורם לכך שאין מכרזים רגילים"; 5 שאלות למנכ"ל רוטשטיין
״רואים את התייקרות המשכנתאות בשטח ודיירים שקשה להם לסגור חשבון״, חמש שאלות לאבישי בן חיים
רגע לפני 2017, אנחנו ממשיכים בשיח עם גורמים בענף הנדל"ן, והפעם - 5 שאלות לאבישי בן חיים, מנכ"ל חברת הבנייה רוטשטיין. 2016 מסתיימת כאשר דו"ח של בנק ישראל שפורסם השבוע הציג סימני האטה בנטילת משכנתאות במקביל להמשך עלייה חדה בריביות על המשכנתאות וכל זאת כאשר מחירי הדירות ממשיכים לטפס ובשנה החולפת כבר השלימו מהלך עליה של 8.7% (לכתבה בעניין)
2016: ״חבל שאין לנו עוד דירות או שלא היו עוד דירות על המדף. אין מספיק דירות בצנרת וב-2016 הקבלנים לא הצליחו למלא את הסחורה וזה הפאנצ׳ של 2016. לצערנו מחיר למשתכן גורם למצב בו אין מכרזים רגילים. אם היו לי 200 יח״ד זמינות הן היו נמכרות. ניגשתי לשני מכרזים ואחוזי הרווח בתכנית הזו פשוט לא לעניין. ניגשתי למכרז בראשון ולעוד אחד ושמנו 12% רווח וזה כנראה יותר מידי למדינה. פחות מכך, לי זה פשוט לא מתאים״.
התייקרות המשכנתאות: ״אנחנו רואים את ההתייקרות בשטח. רואים דיירים שקשה להם לסגור חשבון בעת מסירת הדירה. צריך להבין שלאחרונה, בתהליך מכירה של הדירות, בישורת האחרונה, הרוכשים מתקשים לסגור את הסכומים הסופיים. בבדיקה רוחבית זיהינו שמדובר במצוקה של דיירים בקבלת משכנתא. בסוף רבים מצליחים ומקבלים, אבל התהליך הפך ארוך וסיזיפי וזה לא היה כך בעבר. קורה גם שמתעניינים חוזרים בהם מהרכישה בגלל סוגיית המשכנתא. זה קורה יותר בפריפריה".
מצוקת העובדים בענף: ״אנחנו לא מעסיקים ישירות עובדים סינים כקבלני כוח אדם אבל ידוע שמשלמים כ-20-30 אלף שקל בחודש לעובד סיני. גם מנהלי עבודה הגיעו לשכר גבוה ביותר. השוק צמא לידיים עובדות והעלויות בהתאם. יש גם מחסור במנהלי פרויקטים, בהתאם כל העלויות עלו. שמעתי שהלכו לגייס 4,000 עובדים בסין. זה בטח לא שובר שיוויון, זה טוב, אבל זה פשוט לא מספיק".
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
2017: ״בשנה הזו לאט לאט נרחיב מאגרים של דירות אחרי הירידה במלאים השנה. אנחנו פונים לכיוונים כמו כפר יונה ואור עקיבא. היום הרבה קבלנים ויזמים פונים למעגלים מרוחקים יותר מהמרכז, במקביל לפעילות בתחום ההתחדשות העירונית במרכז בת״א, הרצליה רמת גן. יש לנו בקריית מלאכי 40% מפרויקט של 3,000 יח״ד שהן בשיווק. ואנשים קונים, אין לנו הרבה על המדף."
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
