במאי 2022 נכנס שי הדר לחנות של מכר כדי להתעניין ברכישת דירה ברחוב סוקולוב בחולון. באותה העת נכנס למקום גם נועם צארום, מתווך ותיק, והמפגש הוביל לחתימה על הזמנה לקבלת שירותי תיווך. ההזמנה כללה סעיפים מחייבים וברורים: התחייבות לשלם דמי תיווך בסכום כולל של 50 אלף שקל, וכן סעיף מיוחד שקבע כי אם הדר או מי מבני משפחתו ירכשו את הדירה מבלי להודיע למוכר כי הופנו על ידי המתווך, הם יחויבו בפיצוי מוסכם כפול מגובה דמי התיווך, בצירוף מע"מ. צארום מסר לדר את פרטי הדירה ואף את מספר הטלפון של בנה של המוכרת לצורך תיאום ביקור. עוד באותו היום הביע הדר התלהבות מהדירה ואף ציין כי בכוונתו לרכוש אותה.

אלא שמאותו רגע ואילך, הקשר בין הצדדים נותק. הדר יצר קשר ישיר עם נציג המוכרת, ביקר בדירה ותיאם מולו את המשך התהליך, מבלי לעדכן את צארום או לערב אותו. כחודשיים וחצי לאחר מכן, בסוף יולי 2022, נחתם הסכם מכר הדירה בין המוכרת לבין דאלי הדר, רעייתו של שי, בסכום של 1.5 מיליון שקל (ובהמשך הופחת המחיר ל-1.474 מיליון שקל). צארום, שנותר מחוץ לתמונה, דרש לקבל את הפיצוי המוסכם בהתאם לטופס שעליו חתם שי הדר. משסירבו הנתבעים לשלם, הוא הגיש תביעה לבית המשפט.

בפסק הדין שפרסם השופט דן סעדון פורטו הטענות של שני הצדדים. הנתבעים טענו כי התובע לא היה "הגורם היעיל" לעסקה, מכיוון שהוא לא הציג את הדירה בפועל ולא השתתף במו"מ. מנגד, צארום טען כי הדר פעל בחוסר תום לב כשניתק עמו קשר וניצל את המידע שקיבל ממנו כדי להשלים את העסקה מאחורי גבו. בנוסף, הוא טען כי עצם החתימה על ההזמנה והפרת סעיף ההודעה למוכרת מקנים לו זכות לפיצוי מוסכם ללא צורך להוכיח את היותו הגורם היעיל.

התובע לא דרש דמי תיווך

השופט קיבל את עמדת התובע במלואה. הוא הדגיש כי הסעד שנתבע אינו תשלום דמי תיווך אלא מימוש הוראת הפיצוי המוסכם. בפסק הדין שפורסם הוא כתב כי, "לצורך הוכחת זכות התובע לקבל פיצוי מוסכם די להראות כי ההזמנה נחתמה על ידי נתבע 1; כי הדירה הוצעה לנתבע 1 על ידי התובע; כי נתבע 1 הפר הוראה בהזמנה... וכי נתבע 1, קרוב משפחתו או אדם אחר קרוב אליו רכש את הדירה". מכיוון שאין חולק על כל התנאים האלה, נקבע כי צארום זכאי לפיצוי בסכום כולל של 100 אלף שקל בתוספת מע"מ.

• מחובב נדל"ן ל"יועץ נדל"ן בכיר" - על הרפורמה בענף התיווך
• מכר דירה ב-17 מיליון שקל; המתווכת טענה שמגיע לה 340 אלף שקל, למרות שלא היה הסכם - מה קבע בית המשפט?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השופט התייחס גם לעדותו של שי הדר, שהודה כי לא מסר לנציג של המוכרת שהוא נשלח על ידי המתווך. לדבריו, "התקשרתי לקובי, לא יודע אם אמרתי לו האמת את השם שלו, אני אף פעם לא יכול לזכור כאילו להגיד לו הופניתי על ידי זה וזה..." - עדות שביססה את קביעת בית המשפט כי ההתחייבות הופרה בפועל. טענת הנתבעים שלפיה הסעיף מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד נדחתה למעשה, לאחר שהם זנחו אותה בסיכומיהם.

בהמשך נדרש השופט לשאלת זהות האדם שמחויב לשלם את הפיצוי. בעוד שהתביעה כוונה גם כלפי דאלי הדר, רעייתו של שי, קבע בית המשפט כי רק הנתבע 1 - החותם על ההזמנה - יחויב בתשלום. עם זאת, השופט ציין כי דאלי אישרה בדיעבד את הפעולות של בעלה, ולכן ניתן לראות בה כמי שאישרה את רכישת הדירה, אך לא הוכח כי היאע ידעה על ההפרה של סעיף ההודעה בזמן שאישרה את העסקה, ולכן היא לא חויבה בתשלום.

ניתן לראות במתווך גם גורם יעיל

מעבר לכך, הקדיש השופט חלק נרחב בפסק הדין לדיון בשאלת הגורם היעיל. אף שמסקנתו היתה כי ממילא די בהפרת ההתחייבות כדי לזכות את התובע בפיצוי, הוא קבע כי בנסיבות העניין ניתן לראות בצארום גם כגורם יעיל שהביא להתקשרות. "לעתים די במסירת כתובת או הפגשת הצדדים כדי שמתווך יחשב גורם יעיל", הזכיר השופט סעדון וציטט פסיקה קודמת. הוא הוסיף כי ההתנהלות של הנתבע 1 מלמדת על ניסיון מודע להדיר את המתווך מהעסקה כדי לחסוך את תשלום דמי התיווך, וכי ניסיון כזה סותר את חובת תום הלב. הוא כתב בהכרעתו כי, "ניסיון מכוון למנוע דמי תיווך אינו מתיישב עם חובת תום הלב... אם מתווך מבצע את הפעילות הראשונית והבסיסית... ולאחר מכן נמנע ממנו להמשיך בביצוע מלאכתו... הרי שאין בכך כדי לשלול את זכאותו".

• ייצוגית נגד כביש 6 נדחתה: פסקל לא מזכה בהטבות
• האם הסכם ממון הוא גם הצוואה?
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• ויתר על הירושה כדי לא לשלם לנושים - מה קבע בית המשפט?

בפסק הדין סקר השופט את העדויות שנשמעו בדיון. הוא ציין כי גרסתו של צארום נותרה עקבית גם בחקירה נגדית, ואף תיאר כיצד הדר הביע להיטות לסגור את העסקה עוד במועד החתימה על ההזמנה. "הבן אדם היה בחוץ... הוא לא נתן לי הוא רצה לגמור את זה... הוא אמר לי אני לוקח את זה... הוא אמר לי אני אשלם בטוח", העיד המתווך. העדויות האלה, קבע השופט, מסבירות מדוע המתווך בחר שלא לפנות שוב לנתבעים ולהציע את עזרתו - הוא סבר כי העסקה כבר מובטחת והדר יבוא על שכרו. לעומת זאת, גרסאותיו של שי הדר נמצאו סותרות בחקירה. בתחילה הוא טען שלא היתה לו סיבה להתקשר למתווך, אך הוא הודה כי נמנע במודע מלערב אותו. בהמשך הוא טען כי ממילא לא סמך עליו בשל אי-דיוקים במידע שמסר. הסתירות האלה, ציין השופט, פוגמות במהימנות של גרסתו ומחזקות את טענת המתווך בדבר הדרתו המכוונת.

לבסוף פסק השופט כי שי הדר ישלם למתווך את מלוא סכום הפיצוי המוסכם - 117 אלף שקל כולל מע"מ - וכן שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 16 אלף שקל והוצאות משפט בסכום כולל של 3,500 שקל. התביעה נגד רעייתו נדחתה. "ניתן היה לחתום את פסק הדין בנקודה זו", כתב השופט, והוסיף כי עצם ההפרה הספיקה למתן הסעד שנתבקש.

למה בעצם המתווך קיבל כסף אם הוא כמעט לא עשה כלום?

בית המשפט הסביר שהכסף לא ניתן בתור שכר עבודה, אלא כפיצוי מוסכם שהוסכם מראש בטופס ההזמנה. ברגע שהקונה חתם והפר את ההתחייבות שלו להודיע למוכרת שהגיע דרך המתווך, הוא חייב לשלם, גם אם המתווך לא היה מעורב בפועל בכל השלבים.

מה ההבדל בין דמי תיווך לבין פיצוי מוסכם?

דמי תיווך משולמים כשמתווך באמת היה הגורם היעיל שהביא לעסקה. פיצוי מוסכם הוא סכום שנקבע מראש בחוזה, שמשלמים אם מפרים התחייבות מסוימת. כאן השופט אמר שאין צורך להוכיח שהמתווך היה הגורם היעיל - מספיק שהקונה הפר את ההתחייבות.

אם אשתי רכשה דירה במקום אני - אני עדיין צריך לשלם?

לפי פסק הדין כן, לפחות במקרה הזה. השופט קבע שהעובדה שהדירה נרשמה על שם אשתו של הקונה לא פוטרת אותו מהתחייבות שחתם עליה בעצמו.

האם בית המשפט האמין למתווך?

כן, השופט כתב שהעדות של המתווך היתה עקבית ומשכנעת, ושגרסתו של הקונה לא תמיד היתה עקבית - ואפילו סתרה את עצמה. זה עזר לבית המשפט להשתכנע שהקונה ניסה בכוונה להוציא את המתווך מהתמונה.

מה אפשר ללמוד מהמקרה הזה?

בעיקר שצריך לקרוא טוב מה חותמים אצל מתווכים. סעיפי פיצוי מוסכם הם רציניים מאוד, ויכולים לחייב גם אם חושבים שהמתווך "לא עשה מספיק". בנוסף, עדיף לשמור על תום לב ולערב את המתווך לאורך הדרך, אחרת אפשר למצוא את עצמך עם חיוב של עשרות אלפי שקלים.

האם כל מתווך יכול לדרוש פיצוי כזה?

רק אם הלקוח חתם על טופס שמכיל סעיף כזה, ובית המשפט יראה שהיתה הפרה של ההתחייבות. לא מדובר בזכות אוטומטית, אלא בחוזה מחייב שהלקוח בחר לחתום עליו.

מה יקרה אם הקונה היה כן מודיע למוכרת שהגיע דרך המתווך?

במקרה כזה כנראה שהמתווך היה זכאי לנסות להשתלב בעסקה ולדרוש דמי תיווך רגילים. ייתכן שהצדדים היו מגיעים להסכמה בלי צורך בבית משפט.

במקרה אחר, מתווך מקרקעין הציג ללקוח נכס בנתיבות, יחד עם כמה נכסים נוספים. הרוכש חתם על הסכם תיווך שקבע עמלה של 2% על הנכס, ששוויו הוערך ב-3.5 מיליון שקל. לאחר פגישה אחת שבה הוצגה הדירה, הרוכש הודיע שהוא לא מעוניין. אבל ארבעה חודשים וחצי אחר כך, התברר שהרוכש חתם על חוזה לקניית הדירה - בלי ליידע את המתווך. המחיר היה 3.3 מיליון שקל. המתווך, שהבין שנעשה מעקף, הגיש תביעה לבית המשפט על עמלת התיווך בסכום של 75 אלף שקל. הרוכש טען בבית המשפט שהמתווך כלל לא היה הגורם היעיל בעסקה, ושמתווך אחר היה זה שסגר אותה בפועל. בית משפט השלום בבאר שבע הכריע במקרה בדצמבר 2024.