הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

ניצחון לשמאים: פס"ד קובע כי למתווכים אסור לתת הערכת שווי לנכס

בית משפט השלום בתל אביב דן בתביעה שהוגשה לאחר שהנתבעים, בניהם מתווכים, הציעו שירותי הערכת שווי שוק של נכסי מקרקעין תוך כדי הטעיית הציבור כי הם מוסמכים לכך. חלקם אף הוציא הערכות שמאיות כתובות. יו"ר לשכת שמאי מקרקעין נחמה בוגין: "רעידת אדמה מבחינת מעמד השמאי והסגת גבול למקצוע"

איציק יצחקי | (12)
נושאים בכתבה מתווך נדל"ן נחמה בוגין שמאי

אם עד עכשיו עוד היה ספק למישהו, בא בית משפט השלום בת"א ועשה סדר. למען הסר ספק, מתווכים אינם יכולים להציג עצמם כשמאי מקרקעין ולתת הערכות שווי.

הסיפור החל כאשר בינואר האחרון הגישה לשכת שמאי מקרקעין בישראל תביעה משפטית נגד 5 מסיגי גבול ובכללם מתווכים - אשר נתנו או פירסמו כי ביכולתם לקבוע, בניגוד לחוק, הערכות שווי שוק לנכסים. זה קרה ללא רישיון או הכשרה כשמאי מקרקעין.

בתביעה דרשה הלשכה מבית המשפט שיוציא צו האוסר על הנתבעים לעסוק בפעולות מקצועיות המיוחדות לשמאי מקרקעין בלבד. על פי חוק, מי שאינו שמאי מקרקעין מוסמך ומתחזה לכזה, עובר עבירה פלילית שדינה עד שנת מאסר.

בתביעה טענה לשכת שמאי מקרקעין, באמצעות עו"ד אורי קידר ועו"ד אורי כהנא, כי הנתבעים נקטו בפעולות המהוות הסגת גבול למקצוע שמאות המקרקעין, בכך שהם הציעו שירותי הערכת שווי שוק של נכסי מקרקעין תוך כדי הטעיית הציבור כי הם מוסמכים לכך.

חלקם הגדיל לעשות ואף הוציא הערכות "שמאיות" כתובות ללקוחותיהם וזאת מבלי שיש בידיהם רישיון שמאי מקרקעין מוסמך. פסק דין זה מתווסף לשני פסקי דין שניתנו בשבוע האחרון בהם ניתן צו המורה למתווכים להימנע ממתן חוות דעת העוסקת בשווים של מקרקעין ולהימנע מביצוע הערכות שווי לנכסי מקרקעין.

פסק דין שניתן אתמול על ידי השופטת אפרת בוסני בבית משפט השלום בתל אביב, קובע  כי מתווכים אינם יכולים להציג עצמם כשמאי מקרקעין, אסור להם לתת חוות דעת או הערכות שווי שמאיות ומותר להם רק לערוך סקר מחירי נדל"ן. מתווך אינו מוסמך לתת הערכה שמאית של שווי הנכס, לנתח הכנסות משכירות, לנתח מידע תכנוני או לחשב את גובה היטל ההשבחה.

יו"ר לשכת שמאי מקרקעין נחמה בוגין: "פסק הדין מהווה רעידת אדמה אמיתית מבחינת מעמד השמאי והסגת גבול המקצוע, לצד בלימת הפגיעה בציבור הרוכשים ובעלי הנכסים. הערכת שווי לנכס יכולה להתבצע אך ורק על ידי שמאי מקרקעין בעל רישיון משרד המשפטים כחוק. לצערי, התחום היה פרוץ עד היום, וגורמים שונים לקחו על עצמם סמכויות לא להם וביצעו הערכות שווי שוק בניגוד לחוק, ובניגוד להחלטת בית המשפט. אני מקווה וסבורה כי פסק הדין שניתן אתמול יבצע 'חינוך שוק' וידגיש את הגבול וההבדלים המהותיים בין סמכויותיו של שמאי מקרקעין מכח חוק, לבין אחרים לרבות העוסקים בתיווך נדל"ן".

יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית איציק לוי מסר בתגובה: "מתווכים מעולם לא הציגו את עצמם כשמאים, ואין ברצוננו להיכנס לתחום השמאות או להראות אפילו מצג שכזה. חשוב להדגיש  כי על פי הפסק של השופטת ואני מצטט: "המתווכים יהיו רשאים לערוך סקר של מחירי נדל"ן, להציג את עצמם כסוקרי מחירים ולהעריך ולהציג את מחיר הנכס על יסוד סקרים ונתוני מחירים הגלויים/פתוחים לציבור".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אנחנו כלשכת מתווכי הנדל"ן מברכים על פסק דין חשוב זה המאיר את תחומי ההתעסקות של המתווך ומחדדת אחת ולתמיד כי על המתווכים לתת ערך מוסף ללקוחותיהם באמצעות עריכת סקרים של מחירי נדל"ן. כמובן שאין מדובר בחוות דעת שמאית או בקביעת שווי נכס שאלו הם בגבול אחריותם של שמאי המקרקעין". 

עוד הוסיף כי "המתווכים שכנגדם הוגשה התביעה, טענו כי הם ביקשו לתת הערכה של שווי שוק ולא הערכה שמאית כי אין מי שמכיר טוב יותר את השוק מהמתווכים שנמצאים בשטח יום יום. השמאים התנגדו כי מבחינתם זוהי שומה ולכן זה הגיע לבית המשפט". 

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    כותרת מטעה ולא נכונה ממליץ לעיתונאי לקרוא מה קבע בימ (ל"ת)
    דירות"א 12/03/2023 18:17
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    שאול 12/03/2023 07:04
    הגב לתגובה זו
    לתמחר נכס בחסר בהתאם לתחזית של פשיטת רגל ומכירה בכינוס נכסים, בתכלס מתווכים הרבה יותר רגישים לדקויות המאפיינות כול דירה ודירה, אם כי גם הידע של רבים מהם לוקה בחסר, או שהם פשוט מנסים להוריד מחיר כדי להוציא לפועל עסקות בכול מחיר.
  • 8.
    אבי 11/03/2023 13:12
    הגב לתגובה זו
    מעניין עכשיו איזה מתווכים יסכימו לתת מידע לשמאים שמתייעצים איתם על בסיס יומי
  • 7.
    ליצנים אמיתיים. שני שמאים לאותה דירה נותנים הערכות 11/03/2023 11:25
    הגב לתגובה זו
    ליצנים אמיתיים. שני שמאים לאותה דירה נותנים הערכות בהפרשים של 40 אחוז
  • 6.
    עדי 11/03/2023 09:52
    הגב לתגובה זו
    גובים סכום ככסף גבוהים ללא שום הסבר. כמו כן השמאות שנקעת לא פעם אינה מבוססת דיה.
  • 5.
    בן 10/03/2023 06:20
    הגב לתגובה זו
    ותזהרו ממש הם מעלים עוד רווח במחירים הריאלים
  • 4.
    . השמאים לא ניצחו אלא הפסידו (ל"ת)
    דני 09/03/2023 18:00
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    ירושלמי 09/03/2023 16:36
    הגב לתגובה זו
    למה צריך חנויות, סופרים אפשר לקנות הכל באינטרנט יותר זול. למה צריך רופאים- הכל מופיע באינטרנט. והתשובה לכל בעלי המקצוע האמינים שהם נותנים ערך מוסף שלא תמצא באינטרנט ולזה יש מחיר. אבל אף אחד מחייב אותך לקחת שמאי או מתווך.
  • 2.
    מקצועות מיותרים 09/03/2023 15:31
    הגב לתגובה זו
    דרוש מחיר לא משלמים תתחיל לרדת.לקונים תקבע תקרה המוכר לא יורד לא קונים.
  • 1.
    אם אתה הצד המוכר אזי המתווך ימעיט מערךדירתך. אם א 09/03/2023 15:14
    הגב לתגובה זו
    אם אתה הצד המוכר אזי המתווך ימעיט מערךדירתך. אם אתה הצד הקונה ,אזי המתווך ינפח שווי הדירה. הכל כדי להראות שעשה עיסקה טובה ולסגור עיסקה במהירות. לשמאי אין אינטרס ולכן יתן מחיר אמיתי
  • לא מדויק 10/03/2023 13:27
    הגב לתגובה זו
    שבגללם העיסקאות נפלו. נדהמתי מחוסר המקצועיות שלהם, בעיקר דאגו לכסות את עצמם למקרה שהנכס ימכר בכינוס נכסים שלא יתבעו אותם על ערך יותר גבוה... ועם זאת, מתווכים, כולל אלו שלא אהבתי, תמחרו את הנכסים די במדויק והצלחתי להוציא לפועל עסקאות לא רעות בכלל. אז תחשבו פעמיים על מי אתם זורקים כסף, אני הופתעתי!
  • ירושלמי 09/03/2023 16:32
    הגב לתגובה זו
    לקונה ולמוכר מאתרים מוכרים כמו מדל"ן ואתרים ממשלתיים ושהם (הקונים והמוכרים) יסיקו את המסקנה המתבקשת על פי הנתונים המוצגים. כל מי שלא עובד כך בבעיה. יושר צריך נר לרגלי כל בעלי המקצוע. קל לתקוף רק את המתווכים. ומה עם הבנקאים, האינסטלטורים, מוכרים מכל סוג שמוכרים מוצרים נחותים,....מתווכים זה הספורט הלאומי. כדאי שכל אחד יסתכל במראה!!!
הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםהדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכלים

אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים

התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות



צלי אהרון |
נושאים בכתבה פינוי בינוי אשדוד


הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש. 

התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור. 

אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.

החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל. 

נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.

להמשך הכתבה לחץ כאן
התחדשות עירונית
צילום: ליאור פתאל

יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט יבוטל - להסכים?

"מצטערים, העלויות גדלו - תוסיפו כסף, או שתוותרו על תוספת של 10 מ"ר, אחרת הפרויקט יבוטל" - המגמה החדשה בהתחדשות עירונית

עמית בר |
נושאים בכתבה התחדשות עירונית

עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב ובערי המרכז תקועים כעת כי ההצדקה הכלכלית לפרויקט הופכת להיות גבולית. יזמי ההתחדשות העירונית, למי שלא יודע, יכולים לשנות את התנאים תוך כדי תנועה, אם התמורות שהם מקבלים מהעיריה משתנות ואם יש שינויים בשוק. במצב כזה - הדיירים שחולמים על דירה גדולה ששווה הרבה יותר, יכולים תוך כדי תנועה, לגלות שהחלום יהיה קטן יותר. הימזים פשוט פונים לבעלי הדירות עם שינוי בתנאי ההצעה - רוצים - רוצים; לא רוצים - העסקה תתבטל.  

התחדשות עירונית היא פתרון מרכזי למצוקת הדיור ומנוע ליצירת אלפי דירות חדשות מדי שנה. אלא שהמציאות הנוכחית הופכת את התוכניות למורכבות הרבה יותר. פרויקטים שנחתמו ב־2020 או 2021, בשיא הביקוש ובסביבת ריבית כמעט אפסית, הופכים היום לבלתי כלכליים. השילוב בין הוצאות בנייה שעלו בעשרות אחוזים, עלויות מימון כבדות ושוק רווי דירות חדשות, מערער את המודל שעליו התבססו מאות מיזמים. היזמים האלו אמורים לעמוד בהסכמים שלהם, אבל לרובם יש פתח מילוט. 


היזמים מציעים פחות

היזמים מציעים פחות ועדיין - לרוב הדיירים זה בכל זאת משתלם, במיוחד שהם כבר נמצאים בתהליך. אנשים לא נוטים לשנות החלטות כל כך משמעותיות, במיוחד אחרי אחרי עשרות ישיבות של דיירים, פגישות עם עורכי דין, מפגשים רבים עם היזמים, הם נמצאים כבר עמוק בתוך התהליך, ולכן הם לרוב יתקדמו. הבעיה שזו קרקע נוחה ליזמים לקבל יותר. האם הדיירים באמת מבינים ויודעים בכמה עלו חומרי הבנייה ומה המצב המימוני של היזם. לא, והם גם לא צריכים לדעת, אבל ברגע שהיזם פותח שוב את העסקה, הוא יכול בקלות לשנות לטובתו את התנאים.  זאת סוגייה מאוד בעייתית - דמיינו שקניתם דירה ותוך כדי תנועה המחיר שלה עלה משמעותית, או שמורידים לכם 10-20 מטר רבוע משטחה.  

בפרויקטים רבים הדיירים כבר נמצאים בשלב מתקדם: התוכניות אושרו, היתר הבנייה בפתח והבנק נערך להעמיד מימון. ואז מגיעה ההפתעה -  היזם מודיע כי החישובים שעליהם התבססו ההסכמות אינם רלוונטיים עוד. הדירות שאמורות היו להימכר במחירים של 60 אלף שקל למ"ר לא מצליחות להימכר גם ב-50 אלף שקל, ועלות הבנייה, שעמדה על כ־11 אלף שקל למ"ר, קפצה ל־15 אלף שקל ואף יותר. התוצאה: פרויקטים שהובטחה בהם רווחיות של 15% נכנסים לגרעון, והבנקים מסרבים להעמיד ליווי לפרויקט שאינו עומד ברף הכלכליות.

במצב כזה, היזמים מבקשים מהדיירים לשנות את ההסכם: להפחית מהשטח המובטח, לוותר על חניה נוספת, לוותר על דמי שכירות בתקופת הבנייה או לשנות את לוחות הזמנים. אחרת הפרויקט ייעצר לחלוטין. עבור הדיירים, מדובר בדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אפשר לעמוד על החוזה ולדרוש אכיפה, אך המשמעות היא להתחיל הכול מחדש עם יזם חלופי ולחכות עוד שנים ארוכות. מצד שני, פשרה מביאה לדירה חדשה בתוך כמה שנים, גם אם בתנאים פחות טובים מהצפוי. השאלה אם להסכים להצעה החדשה של היזם או לא היא תלויה כמובן במקרה עצמו. אבל כמו כל דבר, זה מו"מ. היזמים ינסו להפחית עד כמה שאפשר את התמורות, או לבקש כמה שיותר כסף. הדיירים צריכים לחזור להסכם הבסיסי ולנסות לקבל אותו. בסופו של דבר מול עלויות שעלו, גם מחירי הדירות עלו. במקרים רבים זו תאבת בצע של היזמים, אם כי, יש מקרים רבים שמדובר במצב אמיתי, אבל הדיירים לא אשמים שהיזם לא יודע לחשב את ההוצאות שלו. 

להמשך הכתבה לחץ כאן