מחקר חדש: "סכנה גוברת למפולת במחירי הדירות בישראל - וקריסת ענף הבנייה"

מחקר חדש של ד"ר נעם גרובר ממוסד שורש למחקר כלכלי-חברתי מראה כי שוק הדיור בישראל מתקרב לרווייה. כיוון שכך, הטענה במחקר היא שהמשכירים צפויים לחוות קושי הולך וגדל למצוא שוכרים, מחירי השכירות והדירות צפויים לרדת, עד כדי חשש למפולת מחירים ולקריסת ענף הבנייה. 

עיקרי הממצאים של ד"ר גרובר:

1. עקב הריבית הנמוכה, רכישות המשקיעים בשוק הדיור נמשכות. פעילות השקעה זו בולטת בקרב משקי הבית בעלי ההכנסה הגבוהה וגם בקרב משקי הבית המתגוררים בשכירות. למרות ירידה בשיעור המתגוררים בדירה בבעלותם, ההשקעה בדירות גרמה לעלייה בשיעור הבעלות על דירה של משקי בית בישראל.

2. עם זאת, בשנים האחרונות היקף הבנייה גבוה מהגידול הדמוגרפי. במקביל, המחקר של מוסד שורש מראה שהביקוש האצור, כפי שהוא נאמד בשיעור משקי הבית הרב-משפחתיים, נמצא במגמת ירידה. משמעות הדבר היא שוק הדיור הולך ונעשה רווי, דבר הצפוי להוביל לירידת מחירים.

על בסיס הממצאים במחקרו, ד"ר גרובר טוען כי מתגברת והולכת הסכנה למפולת מחירים בשוק הדיור שעלולה להביא עמה גם משבר בענף הבנייה.

ראיון שקיימנו עם ד"ר גרובר ביולי האחרון:  

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית

במחקר שפורסם היום נכתב כי למרות המשך העלייה המהירה במחירי הדירות, ד"ר נעם גרובר מוצא סימנים ברורים כי שוק הדיור בישראל מתקרב לרוויה. לאחר שנים בהן מספר הדירות החדשות שנבנו היה נמוך מהגידול במספר המשפחות, החל משנת 2013 קצב הבנייה כבר הדביק ועבר את הגידול בביקוש הטבעי. כיוון שהביקוש האצור לדיור – כפי שהוא נאמד על ידי שיעור משקי הבית הרב-משפחתיים – נמצא ברמה נמוכה, ד"ר גרובר מצפה כי בתקופה הקרובה יתחילו המשקיעים בדירות להתקשות למצוא שוכרים, וכי הדבר יתבטא בירידה בשכר הדירה. תהליך כזה יפגע בכדאיות ההשקעה בדירות, יעצור את עליות המחירים ואף יתחיל מגמה של ירידת מחירים. 

הנה הנקודות המרכזיות במחקר שפורסם היום:

שוכרים מחזיקים דירות להשקעה בשיעורים גבוהים ביחס להכנסתם המחקר של מוסד שורש מוצא שמשקי בית המתגוררים בשכירות מחזיקים דירה להשקעה בשיעור ניכר יותר ממשקי בית ברמות הכנסה דומות המתגוררים בבעלות. פערים אלו מצביעים הן על נטייה חזקה מצד משקי בית שוכרים "לנעוץ יתד" בשוק הבעלות באמצעות רכישת דירה להשקעה, והן על סיוע משמעותי במימון לו הם זוכים, כנראה מצד משפחתם, המאפשר את הרכישות האלו. סביר גם כי במקרים מסויימים סיוע זה מהווה למעשה השקעה מוסווית של בני משפחה שכבר יש בבעלותם דירה, תוך ניצול של תנאי המימון והמיסוי העדיפים הזמינים לרוכשי דירה ראשונה.

על רקע זה, ד"ר גרובר טוען כי התוכניות הממשלתיות, המיועדות לסייע לרוכשי דירה ראשונה, כגון 'מע"מ אפס' ו'מחיר מטרה' בעבר, ו'מחיר למשתכן' כיום, משמשות במקרים רבים למימון רכישת דירה למטרת השקעה. הוא מוסיף: "תמוהה המוכנות של דרגי השלטון המקצועיים והפוליטיים לוותר על הכנסה של מיליארדי שקלים בשנה לקופת המדינה בכדי לממן פעילות השקעה, כאשר ניתן להשקיע כסף זה בפתרון הבעיות המערכתיות הקשות בתהליך אישור הבנייה, ועל ידי כך להגדיל את היצע הקרקעות המאושרות לבנייה ולהוריד את מחירן." כמו כן, ד"ר גרובר אומר ש"ברור כי הניסיון הממשלתי לצמצם את רכישות המשקיעים על ידי העלאת מס הרכישה מוגבל מאוד ביעילותו, עקב חוסר היכולת של גופי הממשלה לזהות רכישות של דירות להשקעה על ידי או באמצעות משקי בית הגרים בשכירות."

• בנייה לגובה בירושלים? לא כל כך מהר
• שוק המשרדים מתקרר: ההיצע עולה, המחירים יורדים; תמונת המחירים באזור המרכז
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

קצב הבנייה עבר את הביקוש הדמוגרפי העובדה שהמשקיעים בדירות מצאו עד כה שוכרים בנקל, יחד עם מגמת העלייה במחירי השכירות, הפכה את ההשקעה בדירות למשתלמת עוד יותר. המחקר של מוסד שורש מראה כי החל משנת 2013 קצב הבנייה (מספר הדירות החדשות) גבוה משמעותית מהגידול בביקוש הטבעי (מספר המשפחות). במידה ומצב זה יימשך, ד"ר נעם גרובר חושב כי יגיע זמן בו המשקיעים יתקשו למצוא שוכרים עקב היצע עודף של דירות להשכרה, ומחירי הדירות והשכירות ירדו. כיוון שהתשואה על ההשקעה בדירות תרד, ואף תהפוך שלילית, תרחיש זה יכול להביא לעצירת גל רכישת הדירות להשקעה.

כדי לעקוב אחר תהליך זה, המחקר של מוסד שורש בודק במקביל את הביקוש האצור לדירות, הניתן למדידה בקירוב באמצעות שיעור משקי הבית הרב-משפחתיים – כלומר, משקי הבית בהם מתגוררות שתי משפחות או יותר (לדוגמא זוג נשוי הגר עם ההורים). מחקרו של ד"ר גרובר מראה כי בשנים 2003-2008, בהן מחירי הדירות היו באופן כללי במגמת ירידה ריאלית, גם הביקוש האצור היה במגמת ירידה. במילים אחרות, פחות ופחות זוגות נשואים בחרו לחלוק משק בית עם משפחות אחרות כשהאלטרנטיבה – התגוררות במשק בית משלהם – היתה זולה יחסית. בשנת 2004 היה שיעור משקי הבית הרב-משפחתיים 2.5% מכלל משקי הבית; בשנת 2008 כבר ירד שיעור זה ל-1.9% עם עליית המחירים בשווקי הדירות והשכירות, יותר ויותר משפחות בחרו לחלוק משק בית עם משפחות אחרות. כפי שמראה מחקר המדיניות של מוסד שורש, תופעה זו ושיעור משקי הבית הרב-משפחתיים עלה ל-2.6% בשנת 2011 ,שיעור הגבוה ביותר בכל התקופה הנמדדת. ד"ר גרובר מציין ש"מעניין לראות כי למרות המשך עליות המחירים, החל מ-2012 התהפכה המגמה ושיעור משקי הבית הרב-משפחתיים החל לרדת, עד ל-2.1% ב-2014".

סיכון מתגבר למפולת מחירים בשוק הדיור ולקריסת ענף הבנייה - לאחר כ-9 שנים של עליות מחירים, יתכן שנוצרה בקרב הציבור הישראלי האשליה שמדובר במגמה קבועה ומחירי הדירות כלל אינם יכולים לרדת. ד"ר גרובר טועם כי כפי שניתן ללמוד מהניסיון הישראלי והעולמי, אשליה זו אינה מציאותית כלל ועיקר. קצב הבנייה גבוה מהגידול במספר המשפחות, וכן כמות הדירות בבנייה צפוי להישאר גבוה בשנתיים הקרובות. לנוכח רמתו הנמוכה של הביקוש האצור לדיור, ד"ר גרובר חושב כי עתיד להיווצר עודף היצע של דירות במשק הישראלי, מה שיוביל לירידה הן במחירי השכירות והן במחירי הדירות. תהליך זה, אם יקרה במהירות ובעצמה, עלול להביא למשבר קשה בענף הבנייה ולפגיעה בערך נכסיהם של משקיעים רבים.

- עודף ההיצע בשוק הדיור עשוי לבוא לידי ביטוי בצורה שונה באזורים שונים בארץ. יתכן כי באזורים מסוימים יווצר עודף היצע מוקדם יותר, ו/או בהיקף גדול יותר, מאשר באזורים אחרים. באזורים מסוימים, משקיעים יכולים להתמודד עם המחסור בשוכרים לטווח ארוך על ידי הסבת דירות שבבעלותם להשכרה לטווח קצר למטרות נופש. לדעת ד"ר גרובר, מעורבות ממשלתית, כדוגמת הסכמי הגג, עשויה לעוות את מנגנון השוק וליצור היצע רב באזורים מעוטי ביקוש. עם זאת, מגמות מחירי הדירות במחוזות השונים בארץ מתואמות מאוד. תופעה זו מעידה על התחליפיות הרבה בין המחוזות ומצביעה על כך שירידות מחירים באזור אחד תשפענה באופן משמעותי על רמות המחירים באזורים סמוכים.

- למרות שקשה לצפות במדויק את תזמונו והיקפו של תרחיש זה, ד"ר נעם גרובר חושב כי ההסתברות לו עולה כל עוד קצב הבנייה גבוה מהגידול בביקוש הטבעי (מספר המשפחות). במקביל, גם הריבית משחקת תפקיד חשוב: מגמה ברורה של עליית הריבית תקדים, וסביר להניח גם תחמיר, את קריסת השוק. לעומת זאת, אם הריבית תישאר יציבה ברמתה הנמוכה, יתכן כי הדבר יעכב ויאט את הירידה במחירי הדירות, ויאפשר לענף הבנייה להתאים עצמו בהדרגה וללא משבר. לאור הסיכון המתגבר, יש לקוות כי הן היזמים והן רוכשי הדירות ישכילו להיערך בהתאם ולצמצם את המינוף בהשקעותיהם.