אביתר בן דוד
צילום: עודד קרני

אם בנק ישראל לא יפעל - חלום ירידת מחירי הדירות עשוי להתברר כסיוט

אביתר בן-דוד, אנליסט מאקרו בכיר במחלקת מחקר ואסטרטגיה באקסלנס, על הסיבות בגללן בנק ישראל חייב להצטרף למאבק להורדת מחירי הדיור
אביתר בן דוד | (4)
נושאים בכתבה מחירי הדירות

לבנק ישראל יש לא רק את היכולת להוריד את מחירי הדיור בישראל, אלא גם את החובה לדאוג שהם יתחילו לרדת כבר היום. ועדיין, אני מאוד מתקשה להבין למה הוא ממשיך להתנהג כמו אב הבית האחראי להתקנת התמרורים ולא כמו איש החוק שמכוון את התנועה! הייתי מצפה שכיועץ הכלכלי לממשלה, בבנק לא רק יעמדו מהצד ויספקו תמונת מצב, אלא שיכווינו בפומבי את הממשלה ויידעו את הציבור מה צריך לעשות כדי שכיוון המחירים יתהפך, ויפה שעה אחת קודם.

רק לפני כשבועיים הכריז בנק ישראל כי שני אומדנים הבוחנים את רמת מחירי הדיור במדינה מצביעים על כך שהמחירים נמצאים ברמות שיא. גם קרן המטבע הבינלאומית הכריזה כמה ימים מוקדם יותר על ממצא דומה. אם לא יצא לכם לשמוע על שתי ההצהרות מצדם של שני גופי המחקר המכובדים הללו, אני יכול להבין אתכם, הרי הן תפסו כותרות במשך לא יותר ממספר שעות. מדוע אתם שואלים? כי הן פשוט לא חידשו לנו כלום. כל ילד ישראלי יודע היום לדקלם שמחירי הדיור במדינה גבוהים מאוד.

מזה שנים שלא מעט מומחים מכריזים כי אומדנים שונים הבוחנים את רמות המחירים בהשוואה לגורמים הנתפשים כמשפיעים עליהם מצביעים על כך שמישהו כאן איבד פרופורציה. ועדיין, על אף אינספור האזהרות, נבואות הזעם וההערכות ש"יותר גבוה מזה כבר לא יכול להיות", המחירים המשיכו לעלות והגיעו לרמות שגם על פי קנה מידה בינלאומי מעלים מאוד את החשש ששוק הדיור הישראלי נמצא במצב 'בועתי' (וזה אם להיות עדינים).

לעומת בנק ישראל, שבינתיים ממשיך לעסוק בקביעת רמות התמחור, אך לא נוקט עמדה לגבי השאלה - 'מחירי הדיור לאן?', במשרד האוצר כבר מזמן השכילו להבין שעליהם לנהוג אחרת. כלומר, שאם ברצונם להביא לשינוי כיוון של ממש עליהם ראשית לשכנע את ציבור 'צרכני הדיור' המקומיים כי מגמת השינוי במחירים נמצאת מעבר לפינה. אם נחזור לרגע אל בנק ישראל, ולקביעתו כי מחירי הדיור כאן גבוהים מדי, אציין כי ההערכה ניתנה על רקע סימונו של שוק הדיור כסיכון הגדול ביותר ליציבות המערכת הפיננסית המקומית. על-פי דוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל, לא זו בלבד שירידת מחירים חדה תפגע בנוטלי המשכנתאות, אלא היא צפויה לפגוע גם במחירי הנכסים הפיננסיים ובנוטלי האשראי הצרכני, שכן כל אלו בעלי מתאם גבוה עם ההתפתחויות בשוק הדיור. השלב הבא יהיה ככל הנראה עלייה ברמת האבטלה וחוזר חלילה.

ומכאן נשאלת השאלה האם הציבור הישראלי באמת שואף לירידת מחירים כה חדה?! אני אומר שכן, ושהיא חייבת להגיע היום!

בבנק ישראל מבינים את הסכנות ברמות המחירים הקיימות וגם מבינים שבמידה והמגמות הנוכחיות בשוק הדיור יימשכו (בעיקר חזרת העלייה ברמת הריבית על המשכנתא ושמירה על קצב התחלות בנייה גבוה), שינוי כיוון במחירים עשוי להיות בעל השפעות שליליות מאוד על המשק. לכן שינוי כיוון שכזה צריך שיתרחש כבר עכשיו. במשק שבו עדיין חסרות דירות רבות למגורים, כנראה שההצלחה בשכנוע 'צרכני הדיור' שירידת מחירים נמצאת בפתח תהיה בעיקר עצירה בקצב עליית המחירים עד ירידת מחירים קלה.

ועדיין, כדי שזה יתרחש, בבנק ישראל יהיו חייבים לנקוט עמדה וביחד עם משרד האוצר לשכנע את הציבור כי המחירים חייבים לרדת, משום שזו העת המושלמת לכך. לבנק ישראל יש את הכלים, האחריות ויכולת ההשפעה לעשות זאת. וזה הזמן הנכון להפעיל את יכולותיו בחוכמה ובעוצמה. אם בבנק יתמהמהו, הגשמת 'חלום ירידת המחירים' בתקופה מאוחרת יותר עשויה להתברר מהר מאוד כסיוט של ממש.  

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    רונן 11/07/2017 18:10
    הגב לתגובה זו
    הבועה תתפוצץ עם הבנק או בלי הבנק . השוק ״סובל ״ מנזילות יתר כתוצאה מריבית אפסית והדפסת הכסף . אין בעיה של היצע ( לראיה שכר דירה ממותן ) יש ביקוש ספקולטיבי קיצוני בכל העולם. .הבועה תתפוצץ גם עם העלאת ריבית ( 2 אחוז מספיק ) וגם בלעדיה כאשר דירות חדשות ייכנסו בכמות מסיבית ולא ניתן יהיה להשכירם .הביקוש הספקולטיבי יתמתן (כפי שקורה עכשיו ) ובשלב הבא השוק יתקל במצב של מלכודת נזילות . בשלות מוכרים רבים שאינם פוגשים קונים אלא במכירה במחירים נמוכים ( מגבלת כספית ושינוי פסיכולוגי) כפי שקרה ביפן ובארלנד במובהק.
  • 2.
    מאקרו 09/07/2017 18:39
    הגב לתגובה זו
    אם נבחן את המספרים נראה כי ההיצע של דירות חדשות מוכנות עומד על מעל 40 אלף , נבחין כי דירות יד 2 מתקרב לכ-90 אלף , דירות בבנייה מעל מאה אלף ושיווק למשתכן - 50 אלף בחצי שנה הקרובה. אין ספק שהשוק עומד לשנות כיוון להערכתי. למשק יש הרבה מה להפסיד עם כספים כה רבים ימשיכו להיקבר בבטון במקום שישמשו את המשק ויפרו אותו בעשורים הבאים. בנק ישראל נתן לכלכלה הישראלית להתחמם יתר על המידה וזו בדיוק הטעות שהפדרל ריזרב מנסה להימנע ממנה בכל מחיר.
  • חושף האמת 10/07/2017 19:10
    הגב לתגובה זו
    נתון דירות על המדף לא פורסם כבר חצי שנה. למעשה הוא כל כך נמוך עד שכחלון פןחד לפרסם. מספר דירות ביד 2 הוא לא מדד בזמן שכל אחד יכול לפרסם עשרות מודעות לדירה אחת.בקיצור הטיעונים לא משכנעים. עכשיו בוא נדבר למה באמת חסרות פה דירות וכל אחד אומר את זה: לפי הלמס וזה פורסם לפני חודש כל שנה 58000 משקי בית מתווספים להיצע ואילו הרבה פחות בונים. אז ברור שחסרמ
  • 1.
    ממי 09/07/2017 16:03
    הגב לתגובה זו
    פולג בחייה לא ניהלה דבר, כל ההתנסות שלה היא אקדמאית ומחקרית בלבד. היא לא רואה את האנשים אלא רק את המספרים.
צילום: UMA media, Pexelsצילום: UMA media, Pexels

שלושת האסים שבלעדיהם אנבידיה אבודה

הייניקס, סמסונג ומיקרון, יצרניות זיכרונות ה-HBM4 שצפויים להיות רכיב מרכזי בדור הבא של שבבי ה-AI, חשובות מאוד למלכת השבבים שחייבת לשמור על מעמדה בעוד מתחרותיה נושפות בעורפה

עופר הבר |

זיכרונות HBM4, דור חדש של זיכרונות בעלי רוחב פס גבוה, שצפוי להוות רכיב מרכזי בדור הבא של שבבי ה-AI, הם הגביע הקדוש של שוק השבבים כיום. אנבידיה, כמלכת שוק השבבים שנאלצת כל העת להשקיע מאמצים בשמירה על מעמדה מול מתחרות כמו AMD וברודקום, זקוקה להם כמו אוויר לנשימה.   

ה-HBM4 הוא השלב או הגרסה הרביעית בסדרת זיכרונות HBM, אחרי HBM1,HBM2 ו-HBM3 (כולל השדרוג HBM3E). כל דור מתאפיין בשיפורים משמעותיים בביצועים, ברוחב הפס של הזיכרון, בצריכת החשמל, וביכולת הצפיפות של הזיכרון, כך ש-HBM4 הוא הדור הכי מתקדם ומעודכן מבין סדרת HBM שבלעדיו אנבידיה לא תוכל להאיץ ביצועים במעבדיה.

אנבידיה צריכה את כרטיס הזיכרון HBM4 בעיקר כדי לתמוך בעיבוד נתונים מהיר ויעיל במערכות שלה, במיוחד בתחומי הבינה המלאכותית ,AI למידת מכונה ומחשוב ביצועים גבוהים. זיכרון HBM4 מציע רוחב פס גבוה במיוחד ותצרוכת חשמל נמוכה משמעותית ביחס לזיכרון DDR4 וצפיפות זיכרון גבוהה המאפשרת לשלב זיכרון רב במקום קטן. זה מאפשר לאנבידיה להאיץ ביצועים במעבדים ובמעבדי גרפיקה שלה, תוך הפחתת צריכת הכוח ושיפור יעילות העבודה מול כמויות עצומות של נתונים במקביל.

 פיתוח HBM4 - מי השחקניות העיקריות?

יצרניות ה-HBM4 המובילות כיום אינן כולן דרום-קוריאניות, אך מרביתן מרוכזות בדרום קוריאה. החברות המרכזיות הן:

SK Hynix: דרום-קוריאנית, מובילה בפיתוח ובייצור המוני של HBM4, עם שיפורים משמעותיים ברוחב הפס ויעילות אנרגטית. נחשבת ליצרנית הגדולה בתחום זה כרגע ומבוססת טכנולוגיות ייצור מתקדמות.

יסודות אסדת לווייתן
צילום: אלבטרוס

לפני שאיבדה את הריבונות הביטחונית, ישראל איבדה את הריבונות האנרגטית

יעקב צלאל |
נושאים בכתבה גז מפת הקידוחים

מדינת ישראל מעולם לא היתה ריבונית לגמרי, כשלאורך עשרות השנים האחרונות היא תלויה בסיוע צבאי ואזרחי אמריקני. אולם אם עד לאחרונה אזרחי המדינה העדיפו להעלים עין ממציאות זו, הרי שבשבועות האחרונים התלות והעדר הריבונות והעצמאות הפכו לבוטות יותר, כאשר ממשל טראמפ כפה הסכם הפסקת אש ברצועת עזה ומפקח עליו בקפדנות, בשלב זה, ממתקן צבאי אמריקני בקרית גת.

אולם יש תחום נוסף, קריטי למשק, שמעולם לא היה בריבונות ישראלית: משק הגז הטבעי. בשניים וחצי העשורים מאז התגלו מאגרי גז ראשוניים וביותר מ-15 השנים מאז התגלה מאגר תמר, התלות הישראלית בחברות אמריקניות להפקת הגז הטבעי ובממשל האמריקני לאסדרת משק הגז הטבעי, היתה מוחלטת.

אמנם בשנים האחרונות, משק הגז הטבעי הישראלי, שהוא בעל חשיבות אסטרטגית למדינה, הפך למערב פרוע. אבל עדיין יש בו שריף אחד, השולט בשקט בכל הנעשה, ענקית האנרגיה שברון. אקדוחנים אחדים, אמנם נלחמים על הפירורים, שעדיין שווים מיליארדי דולרים לאורך השנים ועושים כותרות, אבל חשיבותם לפיתוח משק הגז אפסית. אלי כהן, שר האנרגיה, הודיע לפני שבוע על התנגדותו לאשר את החוזה החדש ליצוא הגז למצרים, עד שיוסדרו עלויות גז נוחות לשוק המקומי, אבל אף אחד אינו מתייחס אליו ברצינות. רה״מ, בנימין נתניהו, נפגש בשבוע שעבר עם נציגי שברון כדי לפתור את המשבר, דווח בדה מרקר. מר כהן לא הוזמן לפגישה. הבעיה תיפתר בקרוב וההסכם ייחתם.

מבני הבעלות על מאגרי לוויתן, כריש ותמר הינם יציבים, מבנה הבעלות על תמר פטרוליום, המחזיקה בכ-17% ממאגר תמר, משתנה חדשות לבקרים, כאילו היה מדובר בגן שעשועים. וכך, קבוצה אקלקטית של משקיעים, חלקם זרים, מבקשת להגדיל את רווחיה על חשבון הציבור הישראלי (ואין לה כל עניין בהשקעות ובפיתוח משק הגז). מכאן הידיעות שהתפרסמו לאחרונה על סירובם של משקיעים בתמר פטרוליום, ובהם גם ישראמקו, לחתום על הסכם הספקת גז חדש מול חברת החשמל, שאמור היה להוזיל את הגז וכתוצאה מכך את עלות החשמל, כבר בשנים הקרובות. להערכתם מחירי הגז הטבעי בשנים הקרובות יעלו. במידה והערכה זו תתגשם, הרי שתהיה בכך פגיעה קשה בציבור הישראלי, שלבד מכך שאוצרות הטבע שייכים לו, הוא גם ממן את פעילות הפקת הגז בסכומים לא ידועים, באמצעות מתן הגנה ביטחונית למתקני הפקת הגז בים התיכון. בנוסף, חברות האנרגיה חדלו מלבצע חיפושים אחר מאגרי גז נוספים, ומנסות להגביר את קצב ההפקה, כך שלפי הערכות מלאי הגז במאגרים הישראליים יאזל בתוך כ-20-25 שנים. אזילת הגז תציב את המשק הישראלי בפני משבר אנרגטי חמור, מאחר שעד שיאזל הגז הטבעי, חלק ניכר מפעילות המשק תוסב לגז טבעי. יבוא גז טבעי לישראל, בתצורת LNG, צפוי להיות יקר ויגדיל באופן ניכר את העלות שתוטל על משקי הבית ועל עסקים מקומיים. הוא גם יגדיל את רווחי החברות שייבאו את הגז, שלפחות בחלקן שותפות כיום להפקתו, למשל שברון.

(כמובן שאנחנו בפתח עידן האנרגיה הירוקה, אבל לישראל אסור בשלב זה לוותר על האופציה של שימוש בגז טבעי בעשורים הקרובים).

נובל אנרג׳י, החברה האחראית לתגליות הגז הגדולות של ישראל, היתה חברת אנרגיה בינונית. אולם מאז נרכשה ע״י שברון, קבוצת האנרגיה השניה בגודלה בארה״ב, בסוף 2020, השתנה לגמרי מבנה השליטה בשוק הגז הטבעי המקומי. שברון מחזיקה כיום בכ-40% מתמר וב-25% מלווייתן, ומשמשת כמפעילה של שני המאגרים וכך מנופי השליטה שלה בשוק הגז המקומי הינם בלתי מוגבלים. אם לנובל אנרג׳י היו מהלכים מוגבלים בממשל האמריקני, הרי ששברון היא חלק אינטגרלי מהממשל, שענקיות האנרגיה תמיד נעזרו בו והוא נעזר בהן לפעילות ושליטה בשווקי האנרגיה העולמיים, ראו איום הנוכחי לפלישה אמריקנית לוונצואלה, ממפיקות הנפט הגדולות בעולם. ניסיון של ממשלת ישראל להגביל את יצוא הגז הטבעי, ידווח מיידית לבעל בריתה של שברון, דונלד טראמפ, שיורה לבנימין נתניהו, או לכל ראש ממשלה אחר, להימנע מהגבלת היצוא.