בדיקת שכנים לפני רכישת דירה

"לישראלי מאוד חשוב לדעת מיהם שכניו, וכיום הוא מודע הרבה יותר מבעבר להשפעה המכרעת שיש לשכנים על איכות החיים בבניין וסביבתו", אומר צחי ברדוגו, מנכ"ל בדק-בית מקבוצת קו מנחה, המתמחה בשרותי מידע ובדיקות לרוכשי דירות.

קניית בית מגורים היא מעין עסקת חבילה. בפועל אנחנו קונים רק את הבית או הדירה, אך למעשה אנחנו מקבלים יחד עם הקירות שרכשנו את כל סביבת המגורים, בין אם זו שכונה, בית דירות, או מגדל מגורים. השכנים הם חלק בלתי נפרד מאותה 'עסקת חבילה'. שכנים בעייתיים יכולים להעיב באופן משמעותי על איכות החיים ותרבות הדיור. במקרים קיצוניים נוכחותם עלולה אף לגרוע משוויו של הנכס כאשר נרצה למכור אותו. לא בכדי מתווכי דירות בארה"ב אשר מודעים לנושא של שכנים בעייתיים שעלולים להפיל להם עסקה, מתארים אותו במשפט הידוע - Neighbors from hell a hard real estate sell -שממצה את הסוגיה.

כיצד ניתן לזהות מראש מלכודות מן הסוג הזה? מרבית רוכשי הדירות נוהגים לערוך בדיקות טרם הרכישה, כי הם לא אוהבים לקנות 'חתול בשק'. בדיקה לאיתור ליקויים הנדסיים ובדיקה שמאית הם כיום must שלא מדלגים עליו. ואולם קונים חכמים כבר יודעים כיום כי לבדיקת אפיון השכנים וסביבת המגורים יש משקל מכריע בהחלטת הרכישה. אפשר להחליף צנרת רקובה בחדשה, אפשר לשפץ אמבטיה ומטבח, אך את השכנים אי אפשר להחליף ואי אפשר "לשפץ".

בניין שבו מספר גדול של דירות בשכירות הוא תמרור אזהרה. לשכנים ארעיים יש על פי רב יחס אדיש לתרבות הדיור והתחזוקה השוטפת. הם לא מעורבים ביוזמות של טיפוח הבניין, ובשל התחלופה התכופה בדירות הללו, לא אחת נגרמות בעיות של אי תשלום מיסים לוועד הבית ולכן תיפקודו עלול להיפגע.

ראוי לבדוק אם יש בבניין גם דירות שלא משמשות למגורים, כדוגמת קליניקות פרטיות, או משרדים קטנים. דירות מן הסוג הזה הם פוטנציאל למטרדי רעש, בלאי, לכלוך במעליות, חנייה, וכד'. שיחה עם נציג וועד הבית עשוייה לספק מידע כללי על דיירים בעייתיים. האם יש דירות רווקים בבניין, האם נערכות שם מסיבות רועשות בתדירות גבוהה, האם יש הרבה משפחות עם ילדים, או זוגות מבוגרים, האם שוררים יחסים סבירים בין הדיירים, או שמא יש סכסוכים ועל איזה רקע. האם יש בבניין כלבים או בעלי חיים אחרים העלולים להוות מטרד. רצוי לסייר בין הקומות ולראות אם יש אדניות, או גרוטאות. מומלץ מאוד לקבל מידע על הדירות הגובלות: בקומה מעל, בקומה מתחת ובאותה קומה. אם ילדי השכנים בקומה מעל נוהגים להקפיץ כדור כי "הם בסך הכל משחקים", זו עלולה להיות בעיה. אם אתם זוג מבוגר ובקומה מולכם מתגורר זוג צעיר עם תינוק, רצוי לדעת על כך מראש. אם ליד דלת הכניסה של אחת הדירות מותקנת מצלמה ובכניסה לבניין יש אנשי אבטחה חמושים, הממצאים הללו מדברים בעד עצמם.

ברדוגו מציין כי מרבית סכסוכי השכנים הם בעיקר על רקע 3 נושאים: רעש, חנייה, לכלוך. "במקומות המאופיינים במצוקת חנייה, היו מקרים שהתדרדרו לאלימות", אומר ברדוגו, ומוסיף "נוכחות של סלב בבניין, במיוחד אם הוא כוכב נולד כלשהו, עלולה להוות מטרד כאשר מעריצות מתגודדות דרך קבע ליד הבניין וגורמות רעש עם קריאות קצובות וקולניות".

ככל שהאזור יוקרתי יותר, יש ציפיות גבוהות יותר מאיכות האוכלוסיה ואופן ההתנהלות שלה. אולם מאחר ונתקלנו לאחרונה בלא מעט מקרים חריגים, בין אם מדובר במכון ליווי שהתנהל בבניין מפואר, או שכן המוגדר על ידי המשטרה כיעד מודיעיני, וכן מקרה של דירת גג שבעליה השכירו חלק ממנה לחברת תקשורת סלולרית. לכן בדיקת אפיון השכנים הפכה לצורך חיוני ביותר והיא מהווה כיום חלק בלתי נפרד מחבילת הבדיקות של נכסים לפני רכישה.

עבור רבים מרוכשי הדירות הרכב האוכלוסיה ורמת השכנים מהווה שיקול משמעותי בהחלטת הרכישה. הם מרגישים שאם בשכנותם מתגוררים בעלי תפקידים בכירים, כגון: רופאים, קצינים, מנכ"לים, אנשי היי-טק, זה מעניק חיזוק להחלטתם ונותן להם תחושה שבחירתם בפרוייקט מגורים זה היא נבונה. קורה לא אחת שרוכשי דירות מעדיפים לפעמים להתפשר בנושא גודל הדירה, אך חשוב להם יותר מיקומה בפרוייקט שמקרין יוקרה מעמדית המספקת להם את הצורך בהשתייכות. "בארץ יש נטיה לתייג אנשים לפי איפה שהם גרים כחלק מסימון הסטטוס שלהם", אומר ברדוגו, "לכן חברות בנייה משקיעות משאבים ניכרים במיתוג פרוייקטים עם בחירה קפדנית של קהלי יעד". אמנם לובי מפואר עם הרבה משטחי שיש עשוי לתרום, אך לרוכשי הדירות כיום חשוב יותר לדעת מיהם השכנים שמתגוררים מעבר לקיר המשותף, מי כבר רכש כאן דירה, ומי עוד עומד לרכוש כאן דירה.