"מחירי הדירות ישמרו על יציבות, אך יחזרו לעלות תוך כשנתיים"
שנת 2018 התאפיינה במידה רבה של חוסר ודאות בשוק הדיור, אשר באה לידי ביטוי בין היתר, במספר עסקאות נמוך יחסית ב"שוק החופשי", רמת התחלות בנייה נמוכה והיקף השקעה נמוך בבנייה למגורים. במסגרת הסקירה הכלכלית השבועית של אגף הכלכלה בחטיבת שוקי הון של בנק לאומי, בראשות ד"ר גיל מיכאל בפמן, מעריכים בבנק כי מגמות אלו צפויות להימשך גם בחודשים הקרובים, וכתוצאה מכך צופים בלאומי יציבות מחירים בתקופה הקרובה, אולם חידוש עליית המחירים תוך שנתיים-שלוש, בדגש על אזורי ביקוש.
בשנת 2018 נמשכה מגמת הירידה בהיקף המכירות של דירות חדשות, כך על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). בסך הכול, נמכרו אשתקד 21,620 דירות חדשות, נתון המשקף ירידה חדה יחסית של כ-11.2% בהשוואה להיקף המכירות בשנת 2017, זאת לאחר ירידה חדה יותר של כ-17.9% ב-2017.
מקור: בנק לאומי
בבנק לאומי מציינים כי היקף המכירות אשתקד היה נמוך בהשוואה לשלוש השנים הקודמות (2015-2017), ואף היה נמוך ביחס להיקף המכירות השנתי הממוצע בשנים 2009-2014, שעמד על כ-21,900 יחידות. למעשה, היקף מכירת הדירות החדשות היה אשתקד הנמוך ביותר מאז שנת 2011, השנה בה פרצה "המחאה החברתית" בנושא הדיור.
עם זאת, מציינים בבנק כי בחודשים האחרונים ניכרת עלייה בהיקף מכירת הדירות החדשות, שחלה בעיקר על רקע האצה במכירות במסגרת התכנית "מחיר למשתכן". מנגד, "בשוק החופשי", כלומר סך המכירות ללא "מחיר למשתכן", קצב המכירות היה מתון. דהיינו, ההתאוששות בפעילות בשוק הדיור בעת האחרונה, כוללת בעיקר את פלח השוק של רוכשי דירה ראשונה כחלק מהתכנית "מחיר למשתכן". אולם, בפלחי שוק אחרים, בדגש על משקיעי נדל"ן, הפעילות עדיין חלשה יחסית.
- הצמיחה בביקוש גדולה מהרחבת ההיצע: מחיר הנפט ימשיך לעלות
- "מחיר הנפט צפוי להיות תנודתי נוכח האירועים הביטחוניים במזרח התיכון"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהקשר זה, מדגישים בלאומי כי תקופה ממושכת של קצב מכירות מתון של דירות ב"שוק החופשי", עלולה להוביל לגידול איטי מהרצוי של היצע דירות לפלח שוק זה, שכן היזמים, בכדי לצמצם סיכונים, יתאימו את ההיצע, כלומר היקף התחלות הבנייה וקצב הביצוע, לביקוש המתמתן. "תהליך זה צפוי בהמשך, בעוד כשנתיים-שלוש, להשפיע גם על המחירים, בכיוון של חידוש העלייה, עם דגש על אזורי הביקוש", מעריכים בלאומי.
- 19.מי 21/02/2020 16:34הגב לתגובה זוואם ירדו המחירים, אז?
- 18.משה 26/02/2019 08:40הגב לתגובה זולפני 4 שנים(בשנת 2015) אמרו המומחים שבעוד שנתיים( בשנת 2019) המחירים יעלו ויעלו. אבל המחירים התייצבו,אז לך תדע מה יקרה בעוד שנתיים (בשנת 2021)...
- 17.תחשבו במשך כמה שנים 24/02/2019 11:59הגב לתגובה זותחשבו במשך כמה שנים זוג צעיר יצטרך לגור בדירה ,ללא מגורים אצל ההורים .... עד סוף חייהם?. כמה יצא לכם היפותטית החישוב?
- 16.אסי 23/02/2019 21:30הגב לתגובה זוזה כל מה שצריך כדי שתבינו לאן הולכים מחירי הדיור!
- אנונימי 24/02/2019 15:22הגב לתגובה זובמהלך השנתיים הבאות תגיד תודה
- 15.משקיע תקוע 21/02/2019 19:04הגב לתגובה זוכולנו תקועים ביד 2, כבר 90,000 עכשיו גם המשכנתא עלתה , והריבית עוד תעלה התשואה מזמן נשחקה.
- 14.בנתיים 21/02/2019 19:02הגב לתגובה זוחברות בנייה סיניות , יישברו מחירי בועה, קבל עם ייסגרו את הבסטה. דירות בחצי מחיר וזמן מסירה קצר.
- 13.תמשיכו ל 21/02/2019 15:58הגב לתגובה זותמשיכו לשלם שכירות על דירה. .אולי עוד תצטרכו לשלם שכירות במשך עשרות שנים, עד שהמחירים ירדו במרכז למחירים שאתם רוצים ואולי תצטרכו להמתין ללא מימוש קניית דירה ותצטרכו לשלם שכירות במשך כל חייכם .*אם תתעקשו לקנות רק במרכז, במחירי ריצפה.
- מנחם 23/02/2019 19:00הגב לתגובה זו5% ירד ברבעון האחרון זה 150 אלף שח ליצן זה רכב חדש מהניילון
- שלמו מס הכנסה 21/02/2019 19:05הגב לתגובה זומי שלא יעמוד בהחזר ,צפוי לאבד את דירתו ולהישאר עם חובות עתק בבנק.
- 12.תמשיכו ל 21/02/2019 15:54הגב לתגובה זותמשיכו לשלם שכירות על דירה. .אולי עוד תצטרכו לשלם שכירות במשך עשרות שנים, עד שהמחירים ירדו במרכז למחירים שאתם רוצים ואולי תצטרכו להמתין ללא מימוש קניית דירה ותצטרכו לשלם שכירות במשך כל חייכם .*אם תתעקשו לקנות רק במרכז, במחירי ריצפה.
- בנתיים 21/02/2019 19:06הגב לתגובה זותנסו למכור באייביי ,או עליבבא.
- 11.3 חברות סיניות בדרך 21/02/2019 13:31הגב לתגובה זודירה לא תעלה יותר,600 אלף שקל. מי שחיכה, ניצל מקריסה כלכלית ..חסך מאות אלפי שקלים.
- קבלן סיני 21/02/2019 14:47הגב לתגובה זואין חוץ מזה שום בעיה והם רוצים לבוא - כי ישראלים רגילים למחירים מנופחוים וסינים מציעים מחיר 100,000$ על דירה איכותית והם יתעשרו כאן כי 100,000$ על דירה בכל העולם - זה מוגזם, אמורה להיות דירה 200 מטר ופאר וכאן זה 100 מטר - בסיסית יחסית
- רק הקרקע עולה יותר 21/02/2019 16:01רק הקרקע במרכז עולה בהרבה יותר . הקרקע במרכז עולה גם יותר מפי 2 . בינתיים אתה חייב לבנות דירה על יסודות על הקרקע.
- 10.יוני 21/02/2019 12:45הגב לתגובה זויפה
- 9.אורי... . 21/02/2019 01:42הגב לתגובה זומעולם לא היה כדבר הזה היום ישנם אישורים ללמעלה מ 300 אלף יחידות דיור, וכל מה שצריך זה להזרים לרשויות/עיריות תקציבים לבניית תשתיות ,מוסדות חינוך וכד... וזה כבר פשוט. כך שכל ביקוש יכול להענות מהיום למחר.
- 8.אלה המומחים 20/02/2019 22:25הגב לתגובה זומי בכלל מאמין לתחזיות שלהם. נתנו אשראי לטייקונים שקרסו . כמו מחירי הדיור , הם בלחץ כחלון חתך להם ברווחים .
- 7.הפסקנו לממן קבלנים 20/02/2019 22:24הגב לתגובה זוירידה חדה במכירות ,ובמחירים . משקיעים ברחו מהשוק , מוכרים דירות לפני המפולת .
- אדי 21/02/2019 10:48הגב לתגובה זואתה ליצן גדול.
- 10% פחות בתל אביב ב10 חודשים (ל"ת)מנחם 23/02/2019 19:02
- 6.מחירי סוף בועה 20/02/2019 22:22הגב לתגובה זודיור בר השגה מוזל , פחות 400-900 אלף שקל פחות ממחיר שוק.
- 5.pp 20/02/2019 20:57הגב לתגובה זותחזור לגבעת אולגה יא קומבינטור מי אתה בכלל סתם 0
- 4.צפוני 20/02/2019 20:39הגב לתגובה זועוד בעלי אינטרס
- 3.לי 20/02/2019 16:52הגב לתגובה זוהביקוש שהיה ב10 השנים האחרונות מבוסס על אחוז גבוה של משקיעים, כשהאחוז הזה מצטמק זה אומר שהשוק השתנה והביקוש השנתי לדירות קטן יותר. אלא אם תגיע סיבה פתאומית שתשכנע משקיעים לחזור לנדל"ן, אין שום סיבה שהם יחזרו לשוק, כך שלא תהיה סיבה שהמחירים יעלו. הקבלנים שהורידו את היקפי הבניה בסך הכל פעלו בצורה הגיונית והגיבו ליציאה של המשקיעים מהשוק.
- קבלן סיני 21/02/2019 14:56הגב לתגובה זווכו? אפשר לשים בבנק וזהו - אותם 3% - ואתה יוצא מתי שבא לך. ברגע שאתה צריך לצאת מנדל"ן - אם אתה לא מוכר 20% ממחיר שוק באותו רגע - אתה לא יוצא. וכשהנדלן יורד - השאלה כמה הפסדת? וכל שוכר הוא כמו מלך - רוצה הכל כמו בבית מלון - חדש ותחליף לו ואם לא מחליף - חפש אותו בסיבוב..
- 2.מקווה שלא יעבור את אחוז החסימה (ל"ת)רפי 20/02/2019 16:02הגב לתגובה זו
- 1.אצל האינטרסנטים תמיד יהיו עליות , ותמיד יש מחסור... (ל"ת)אדם 20/02/2019 15:57הגב לתגובה זו
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 2.11% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
