"מחירי הדירות ישמרו על יציבות, אך יחזרו לעלות תוך כשנתיים"
שנת 2018 התאפיינה במידה רבה של חוסר ודאות בשוק הדיור, אשר באה לידי ביטוי בין היתר, במספר עסקאות נמוך יחסית ב"שוק החופשי", רמת התחלות בנייה נמוכה והיקף השקעה נמוך בבנייה למגורים. במסגרת הסקירה הכלכלית השבועית של אגף הכלכלה בחטיבת שוקי הון של בנק לאומי, בראשות ד"ר גיל מיכאל בפמן, מעריכים בבנק כי מגמות אלו צפויות להימשך גם בחודשים הקרובים, וכתוצאה מכך צופים בלאומי יציבות מחירים בתקופה הקרובה, אולם חידוש עליית המחירים תוך שנתיים-שלוש, בדגש על אזורי ביקוש.
בשנת 2018 נמשכה מגמת הירידה בהיקף המכירות של דירות חדשות, כך על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). בסך הכול, נמכרו אשתקד 21,620 דירות חדשות, נתון המשקף ירידה חדה יחסית של כ-11.2% בהשוואה להיקף המכירות בשנת 2017, זאת לאחר ירידה חדה יותר של כ-17.9% ב-2017.
מקור: בנק לאומי
בבנק לאומי מציינים כי היקף המכירות אשתקד היה נמוך בהשוואה לשלוש השנים הקודמות (2015-2017), ואף היה נמוך ביחס להיקף המכירות השנתי הממוצע בשנים 2009-2014, שעמד על כ-21,900 יחידות. למעשה, היקף מכירת הדירות החדשות היה אשתקד הנמוך ביותר מאז שנת 2011, השנה בה פרצה "המחאה החברתית" בנושא הדיור.
עם זאת, מציינים בבנק כי בחודשים האחרונים ניכרת עלייה בהיקף מכירת הדירות החדשות, שחלה בעיקר על רקע האצה במכירות במסגרת התכנית "מחיר למשתכן". מנגד, "בשוק החופשי", כלומר סך המכירות ללא "מחיר למשתכן", קצב המכירות היה מתון. דהיינו, ההתאוששות בפעילות בשוק הדיור בעת האחרונה, כוללת בעיקר את פלח השוק של רוכשי דירה ראשונה כחלק מהתכנית "מחיר למשתכן". אולם, בפלחי שוק אחרים, בדגש על משקיעי נדל"ן, הפעילות עדיין חלשה יחסית.
- הצמיחה בביקוש גדולה מהרחבת ההיצע: מחיר הנפט ימשיך לעלות
- "מחיר הנפט צפוי להיות תנודתי נוכח האירועים הביטחוניים במזרח התיכון"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהקשר זה, מדגישים בלאומי כי תקופה ממושכת של קצב מכירות מתון של דירות ב"שוק החופשי", עלולה להוביל לגידול איטי מהרצוי של היצע דירות לפלח שוק זה, שכן היזמים, בכדי לצמצם סיכונים, יתאימו את ההיצע, כלומר היקף התחלות הבנייה וקצב הביצוע, לביקוש המתמתן. "תהליך זה צפוי בהמשך, בעוד כשנתיים-שלוש, להשפיע גם על המחירים, בכיוון של חידוש העלייה, עם דגש על אזורי הביקוש", מעריכים בלאומי.
- 19.מי 21/02/2020 16:34הגב לתגובה זוואם ירדו המחירים, אז?
- 18.משה 26/02/2019 08:40הגב לתגובה זולפני 4 שנים(בשנת 2015) אמרו המומחים שבעוד שנתיים( בשנת 2019) המחירים יעלו ויעלו. אבל המחירים התייצבו,אז לך תדע מה יקרה בעוד שנתיים (בשנת 2021)...
- 17.תחשבו במשך כמה שנים 24/02/2019 11:59הגב לתגובה זותחשבו במשך כמה שנים זוג צעיר יצטרך לגור בדירה ,ללא מגורים אצל ההורים .... עד סוף חייהם?. כמה יצא לכם היפותטית החישוב?
- 16.אסי 23/02/2019 21:30הגב לתגובה זוזה כל מה שצריך כדי שתבינו לאן הולכים מחירי הדיור!
- אנונימי 24/02/2019 15:22הגב לתגובה זובמהלך השנתיים הבאות תגיד תודה
- 15.משקיע תקוע 21/02/2019 19:04הגב לתגובה זוכולנו תקועים ביד 2, כבר 90,000 עכשיו גם המשכנתא עלתה , והריבית עוד תעלה התשואה מזמן נשחקה.
- 14.בנתיים 21/02/2019 19:02הגב לתגובה זוחברות בנייה סיניות , יישברו מחירי בועה, קבל עם ייסגרו את הבסטה. דירות בחצי מחיר וזמן מסירה קצר.
- 13.תמשיכו ל 21/02/2019 15:58הגב לתגובה זותמשיכו לשלם שכירות על דירה. .אולי עוד תצטרכו לשלם שכירות במשך עשרות שנים, עד שהמחירים ירדו במרכז למחירים שאתם רוצים ואולי תצטרכו להמתין ללא מימוש קניית דירה ותצטרכו לשלם שכירות במשך כל חייכם .*אם תתעקשו לקנות רק במרכז, במחירי ריצפה.
- מנחם 23/02/2019 19:00הגב לתגובה זו5% ירד ברבעון האחרון זה 150 אלף שח ליצן זה רכב חדש מהניילון
- שלמו מס הכנסה 21/02/2019 19:05הגב לתגובה זומי שלא יעמוד בהחזר ,צפוי לאבד את דירתו ולהישאר עם חובות עתק בבנק.
- 12.תמשיכו ל 21/02/2019 15:54הגב לתגובה זותמשיכו לשלם שכירות על דירה. .אולי עוד תצטרכו לשלם שכירות במשך עשרות שנים, עד שהמחירים ירדו במרכז למחירים שאתם רוצים ואולי תצטרכו להמתין ללא מימוש קניית דירה ותצטרכו לשלם שכירות במשך כל חייכם .*אם תתעקשו לקנות רק במרכז, במחירי ריצפה.
- בנתיים 21/02/2019 19:06הגב לתגובה זותנסו למכור באייביי ,או עליבבא.
- 11.3 חברות סיניות בדרך 21/02/2019 13:31הגב לתגובה זודירה לא תעלה יותר,600 אלף שקל. מי שחיכה, ניצל מקריסה כלכלית ..חסך מאות אלפי שקלים.
- קבלן סיני 21/02/2019 14:47הגב לתגובה זואין חוץ מזה שום בעיה והם רוצים לבוא - כי ישראלים רגילים למחירים מנופחוים וסינים מציעים מחיר 100,000$ על דירה איכותית והם יתעשרו כאן כי 100,000$ על דירה בכל העולם - זה מוגזם, אמורה להיות דירה 200 מטר ופאר וכאן זה 100 מטר - בסיסית יחסית
- רק הקרקע עולה יותר 21/02/2019 16:01רק הקרקע במרכז עולה בהרבה יותר . הקרקע במרכז עולה גם יותר מפי 2 . בינתיים אתה חייב לבנות דירה על יסודות על הקרקע.
- 10.יוני 21/02/2019 12:45הגב לתגובה זויפה
- 9.אורי... . 21/02/2019 01:42הגב לתגובה זומעולם לא היה כדבר הזה היום ישנם אישורים ללמעלה מ 300 אלף יחידות דיור, וכל מה שצריך זה להזרים לרשויות/עיריות תקציבים לבניית תשתיות ,מוסדות חינוך וכד... וזה כבר פשוט. כך שכל ביקוש יכול להענות מהיום למחר.
- 8.אלה המומחים 20/02/2019 22:25הגב לתגובה זומי בכלל מאמין לתחזיות שלהם. נתנו אשראי לטייקונים שקרסו . כמו מחירי הדיור , הם בלחץ כחלון חתך להם ברווחים .
- 7.הפסקנו לממן קבלנים 20/02/2019 22:24הגב לתגובה זוירידה חדה במכירות ,ובמחירים . משקיעים ברחו מהשוק , מוכרים דירות לפני המפולת .
- אדי 21/02/2019 10:48הגב לתגובה זואתה ליצן גדול.
- 10% פחות בתל אביב ב10 חודשים (ל"ת)מנחם 23/02/2019 19:02
- 6.מחירי סוף בועה 20/02/2019 22:22הגב לתגובה זודיור בר השגה מוזל , פחות 400-900 אלף שקל פחות ממחיר שוק.
- 5.pp 20/02/2019 20:57הגב לתגובה זותחזור לגבעת אולגה יא קומבינטור מי אתה בכלל סתם 0
- 4.צפוני 20/02/2019 20:39הגב לתגובה זועוד בעלי אינטרס
- 3.לי 20/02/2019 16:52הגב לתגובה זוהביקוש שהיה ב10 השנים האחרונות מבוסס על אחוז גבוה של משקיעים, כשהאחוז הזה מצטמק זה אומר שהשוק השתנה והביקוש השנתי לדירות קטן יותר. אלא אם תגיע סיבה פתאומית שתשכנע משקיעים לחזור לנדל"ן, אין שום סיבה שהם יחזרו לשוק, כך שלא תהיה סיבה שהמחירים יעלו. הקבלנים שהורידו את היקפי הבניה בסך הכל פעלו בצורה הגיונית והגיבו ליציאה של המשקיעים מהשוק.
- קבלן סיני 21/02/2019 14:56הגב לתגובה זווכו? אפשר לשים בבנק וזהו - אותם 3% - ואתה יוצא מתי שבא לך. ברגע שאתה צריך לצאת מנדל"ן - אם אתה לא מוכר 20% ממחיר שוק באותו רגע - אתה לא יוצא. וכשהנדלן יורד - השאלה כמה הפסדת? וכל שוכר הוא כמו מלך - רוצה הכל כמו בבית מלון - חדש ותחליף לו ואם לא מחליף - חפש אותו בסיבוב..
- 2.מקווה שלא יעבור את אחוז החסימה (ל"ת)רפי 20/02/2019 16:02הגב לתגובה זו
- 1.אצל האינטרסנטים תמיד יהיו עליות , ותמיד יש מחסור... (ל"ת)אדם 20/02/2019 15:57הגב לתגובה זו
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
דלית רביב צילום: רמי זרנגרICR מתקדמת בשני פרויקטים של התחדשות ברמת גן ובגבעתיים
החברה דיווחה כי השלימה את השגת הרוב הדרוש מבעלי הדירות בשני מתחמים מרכזיים - ברחוב הרא"ה ברמת גן וברחובות משמר הירדן-ההסתדרות בגבעתיים. שני המתחמים, שמיועדים לפינוי-בינוי, צפויים לייצר יחד מאות יחידות דיור חדשות בהיקפים הנאמדים במיליארדי שקלים. במקביל,
החברה ממשיכה לקדם שורה של תוכניות נוספות בגוש דן, כחלק מתנופת התחדשות עירונית רחבה ברמת גן וגבעתיים
בשתי ערים סמוכות בלב גוש דן, רמת גן וגבעתיים, מדווחת ICR על התקדמות משמעותית בקידום פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית. לטענת החברה, היא השלימה בימים האחרונים את השגת הרוב הדרוש מבעלי הדירות לצורך קידומם של שני מתחמים מרכזיים: האחד בשכונת נגבה ברמת גן, והשני בשכונת תל גנים בגבעתיים. מדובר בשני פרויקטים שצפויים לייצר מאות דירות חדשות בשטח בנוי צפוף ומבוקש.
ברמת גן מדובר במתחם ברחוב הרא"ה שבשכונת נגבה, המתפרש על פני כ-4.5 דונמים. התוכנית כוללת הריסה של ארבעה מבני מגורים ישנים ובהם כ-100 דירות ועוד 12 חנויות. במקומם מתוכננים להיבנות שלושה מבני מגורים חדשים: מגדל בן 35 קומות שיוקם על צומת הרחובות הרא"ה-נגבה, ושני בניינים מרקמיים בני תשע קומות כל אחד. בסך הכל צפויות להיבנות במתחם כ-260 דירות, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-190 מ"ר ושטח נוסף שיוקצה לשימושים ציבוריים עבור בית הספר עתיד הסמוך. בנוסף, התכנון כולל יצירת זיקות מעבר רגליות שיחברו בין הרחוב הראשי לבין רחובות השכונה הפנימיים - מהלך שמכוון להגביר את הנגישות במרחב.
שכונת נגבה עצמה עוברת בשנים האחרונות גל התחדשות משמעותי, עם שילוב של בנייה חדשה לצד אוכלוסייה ותיקה והשקעה במרחב הציבורי. מיקומה המרכזי, בסמוך לפארק הירקון ולצירי תנועה ראשיים, הפך אותה לאחת השכונות המתחדשות הבולטות במרכז הארץ.
במקביל, בגבעתיים דייוחה כאומר החברה גם על השגת רוב במתחם רחב היקף ברחובות משמר הירדן וההסתדרות שבשכונת תל גנים. המתחם משתרע על פני כ-10 דונמים וכולל כיום שבעה בנייני מגורים בני ארבע קומות ובהם 112 דירות. במסגרת התוכנית ייהרסו המבנים הישנים ובמקומם ייבנה מתחם עירוני חדש ובו כ-300 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר ושטחים ציבוריים. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות בפרויקט זה יגיע לכ-690 מיליון שקל. תל גנים נחשבת אחת השכונות המבוקשות בגבעתיים, בין היתר בזכות קרבתה לפארק רבקה ולמוקדי ציבור מרכזיים בעיר. מיקומו של הפרויקט, בלב שכונה מבוססת אך מיושנת בחלקה, הופך אותו לבעל פוטנציאל משמעותי לשינוי פני האזור.
- "7 שנים לקידום פרויקט? זה לא סביר": המנכ"ל הנכנס של ICR התחדשות עירונית
- ICR מפקידה תוכנית פינוי בינוי בחולון: 492 דירות חדשות במקום 157 ישנות, בהיקף של 1 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההתמקמות של ICR בשתי הערים אינה חדשה, ובשנים האחרונות היא מקדמת בהן כמה פרויקטים נוספים. ברמת גן החברה מקדמת פרויקט גדול בין רחובות רש"י ואבא הלל, שכולל כ-200 דירות וכ-800 מ"ר שטחי מסחר, ומצוי בשלבי קבלת היתרי בנייה. בנוסף, ברחוב פרוג מקודמת תוכנית לפינוי כ-150 דירות ישנות ובניית מגדל בן 30 קומות ושורה של בניינים מרקמיים בני תשע קומות, בסך הכל כ-385 יחידות דיור. התוכנית משתרעת על פני כ-10 דונמים וצפויה לשלב מגורים, מסחר ושטחי ציבור.
