רמת גן כבר לא בירת התמ"א - ירידה משמעותית בהתחדשות עירונית
לאחר תלונות רבות מצד התושבים על מחסור בתשתיות מתאימות, ראש העיר הכריז שלא יאשר פרויקטים חדשים של תמ"א 38. תחום ההתחדשות העירונית בצומת דרכים
דו"ח הלמ"ס שפורסם לאחרונה מלמד על ירידה של כ-28% בהתחלות הבנייה ברמת גן בשנה האחרונה. מדובר באחת הירידות הבולטות בגוש דן אותה ניתן לייחס בעיקר להפחתה משמעותית של תהליכי ההתחדשות העירונית בעיר, בעיקר במסלול התמ"א 38.
מי שבעבר נחשבה לבירת התמ"א נוכח פרויקטים רבים שאישרה במהלך השנים ניצבת כעת בפני מדיניות חדשה של ראש העיר הנבחר כרמל שאמה הכהן. "נפסיק לתת היתרים כמו משוגעים. שלטון הקבלנים נגמר", אמר עם היבחרו ולאחרונה הכריז כי לא יאשר פרויקטים חדשים של תמ"א 38 בעיר בשל המחסור בשטחי ציבור לתשתיות נוספות - אלו עמדו במוקד תלונות רבות מצד תושבי העיר בהתייחס למדיניות העירייה עד עתה.
לדבריו של מאיר טל, מנכ"ל קבוצת כנען, הבונה פרויקט פינוי בינוי ברמת גן, "אנו רואים השנה פחות התחלות בניה בעיר באופן גורף וזאת מאחר ועצרו את כל תהליכי ההתחדשות העירונית בעיר. במידה ומדיניות זו תמשיך ובמקביל לא יצאו מכרזים של המנהל בשוק החופשי נמצא את עצמנו כבר בסוף 2019 מול שוקת שבורה של היצע של דירות חדשות במיוחד באזורי הביקוש".
תחום ההתחדשות העירונית נמצא בצומת דרכים
"בשנים האחרונה רשויות כדוגמת, ר"ג, גבעתיים, גיבשו מדיניות שלפיה יהיה קשה לקדם פרויקטים של תמ"א 38/2 שבהם לא תהיה תועלת ממשית לרשות. כפועל יוצא רק בפרויקטים שבהם ישנם מספר מגרשים וישנה אפשרות להפריש שטחים לצרכי ציבור הפרויקט יקודם", מסביר עו"ד עמית נסים, שותף במשרד עו"ד כרמון-מינצר, נסים המלווה דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית לרבות תמ"א 38.
- כך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"לדעתי המגמה הזאת תתחזק וביתר שאת", טוען נסים, "הפוקוס בפרויקטים של התחדשות עירונית ישתנה ויוסט אל פרויקטים של פינוי-בינוי נרחבים שתורמים לרשות שטחים לצרכי ציבור מצרך דרוש על ידי הרשויות". לגבי שנת 2019 אמר כי "לאחר כינוס הממשלה ואיוש תפקידים רלבנטיים כמו שר השיכון ניתן יהיה לבחון מחדש את השפעת הממשלה החדשה על התחום".
- 10.י 28/05/2019 18:23הגב לתגובה זואין לעצור הכל אלא לבחון כל פרוייקט לגופו
- 9.טירוף הבניה 31/12/2018 12:29הגב לתגובה זוחסרת אחריות לחלוטין. נגמר שלטון הקבלנים.
- 8.מנחם 31/12/2018 09:08הגב לתגובה זורוצים רמת גן מחודשת מודרנית וחכמה כרגע חלקים גדולים בעיר הם עולם שלישי מבחינת תשתיות וחזות הבנינים.
- תעשו שיפוץ חזיתות,האגודה לתרבות הדיור נותנת הלוואה שקלי (ל"ת)מה הבעיה 31/12/2018 12:31הגב לתגובה זו
- 7.סוף סוף (ל"ת)איכות חיים 31/12/2018 08:57הגב לתגובה זו
- 6.דן 31/12/2018 08:31הגב לתגובה זועל התושבים שגרים בבנינים ישנים מאד שהבית חלילה לא יקרוס עליהם בזמן רעידת אדמה הקלה ביותר . מענין אילו הסברים ותרוצים יספק אז ראש העיר שלצערי נגרר לטרנד חדש של התקשורת נגד התחדשות עירונית .במקרה כזה מישהו יצטרך לתת את הדין!!
- מה הבעיה? תגישו בקשה להוספת ממדים. יאשרו מייד. (ל"ת)מהנדס העיר 31/12/2018 12:29הגב לתגובה זו
- 5.פינוי בינוי ברמת גן 30/12/2018 22:36הגב לתגובה זוהקבלנים מתעקשים על בניינים רבי קומות ע"מ למקסם את הרווח שלהם. מספיק כבר עם גורדי השחקים. גם התשתיות מתחת לכל ביקורת.
- 4.חצי מהמגדלים ברמת גן ריקים. לא צריך לבנות עוד (ל"ת)עודף היצע 30/12/2018 19:13הגב לתגובה זו
- 3.אני 30/12/2018 17:12הגב לתגובה זומי רוצה לעבור את תהליך התמ"א בכלל? סיוט! יש דרכים מוצלחות יותר לעבור תהליך התחדשות עירונית בלי לגרום לנזקים ורעש סביבתי. קחו לדוגמה את פרויקט BLUE בבת ים
- 2.הכל בלוף 30/12/2018 16:17הגב לתגובה זוהכל בלוף
- 1.דן 30/12/2018 16:08הגב לתגובה זובניגוד להשתוללות של קודמו.
- מנחם 31/12/2018 09:04הגב לתגובה זורוה האנשים הצעירים לא יקנו דירות ישנות ויעברו לערים אטרקטיביות יותר. רק בזכות ההתחדשות והגעת הצעירים העיר מתחדשת וחייה.
- תשפץ את החורבה ותפסיק להתבכיין. לא תקבל דירה חדשה בחינם (ל"ת)נו באמת 31/12/2018 12:31
מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
כמה עלו המחירים בנתניה, מה מחירי של דירה ממוצעת? וגם - האם יהיה גל של ביקושים לדירות מזכאים שיתאכזבו מירידה בסיכוי לזכות בדירה בהנחה, ולמה בצלאל סמוטריץ וחיים כץ יהיו אשמים באם מחירי הדירות יעלו?
מחירי הדירות בנתניה עלו בכ-7%-8% בשנה בעשור האחרון, זה בערך הממוצע הארצי. הבדיקה שלנו כללה דירות שנמכרו בזמן האחרון שיש להם היסטוריה ב-12 השנים האחרונות של עסקאות קודמות (כלומר בטווח של 12 שנים יש שתי עסקאות) וכך אפשר לקבל תמונה יחסית מהימנה על השינוי במחיר הדירה הספציפית. עם זאת, זה עדיין לא תמונה מלאה כי יש דירות שהושבחו בגלל התחדשות עירונית ויש דירות שעברו שיפוץ והנכס הושבח לפני המכירה כשאנחנו לא יודעים להעריך את העלות, ועדיין - זה המידע הכי נכון שאפשר למצוא כי במקביל לשיפוץ גם יש בלאי אמיתי של הדירה, וככל שהמדגם גדול (לקחנו כמה עשרות) אז הוא מייצג דירות "ממוצעות" - לא חדשות ולא ישנות מאוד. כך שהממצאים האלו משקפים את המציאות
בשנה האחרונה יש חולשה מסוימת במחירים, אבל לא גדולה מדי כשבשנתיים האחרונות, העלייה יחסית נבלמה - המחיר החציוני הממוצע של דירת 5 חדרים בנתניה עומד על 3.35 מיליון שקל בדומה למחיר לפני כשנתיים-שנתיים וחצי.
מחירי הדירות בארץ ירדו בשנה האחרונה ב-5%-10%, יש חשש גדול שסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים, יובילו לאופוריה וביקושים מצד כאלו שישבו על הגדר, ואז המחירים יחזרו לעלות. מעבר לכך, שר האוצר ושר השיכון והבינוי לא מייצרים תחליף לדירה בהנחה ופתרון הולם להפחתה דרמטית של דירות והנחות במסגרת המבצעים העתידיים. זה אומר ש150 אלף זכאים מבינים כעת שהסיכוי שלהם לזכות בדירה שהיה בערך 5% בכל הגרלה, יורד דרמטית. חלקם יוותרו על כרטיס ההגרלה ויחפשו דירה. זוג ועוד זוג, ועדו שכאי ועוד זכאית וככה הביקושים נערמים והמחירים יעלו. באוצר מנפנפים אותנו עם תשובה שמעידה על חוסר הבנה ואכפתיות - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס? אם השרים לא יפעלו בנידון, יש סיכוי לא קטן שמגמת הירידה במחירים תתהפך - כשזה יקרה תזכרו שהאחראים העיקרים הם בצלאל סמוטריץ' וחיים כץ.
ונחזור לנתניה. הנה עסקאות מהזמן האחרון:
בשדרת האגמים: דירת 5 חדרים, 130 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־3.43 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).
בשדרות ח"ן: דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, נמכרה ב־2.11 מיליון שקל (22.5 אלף שקל למ"ר).
ברחוב קליר, במרכז העיר: דירת 4 חדרים, 131 מ"ר, קומה 15 מתוך 26, נמכרה ב־2.60 מיליון שקל (19.8 אלף שקל למ"ר).
ברחוב חיים כהן מגורי: דירת 4 חדרים, 92.86 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב־2.40 מיליון שקל (25.8 אלף שקל למ"ר).
ברחוב בר יהודה: דירת 4 חדרים, 77 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב־1.86 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב אהרון צבי פרופס: דירת 4 חדרים, 89.9 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב הגלבוע: דירת 3 חדרים, 79 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב־1.75 מיליון שקל (22.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב אנילביץ, בשכונת רמת אפרים: בית בן 3 חדרים, 57 מ"ר, נמכר ב־1.60 מיליון שקל (28.1 אלף שקל למ"ר).
ברחוב יאנוש קורצ'ק: דירת 3 חדרים, 67 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם חניה, נמכרה ב־1.96 מיליון שקל (29.3 אלף שקל למ"ר).
ברחוב מאיר עמית: דירת 5 חדרים, 117 מ"ר, קומה 6 מתוך 12, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־2.82 מיליון שקל (24.1 אלף שקל למ"ר).
ברחוב בני ברמן: דירת 4 חדרים, 111.4 מ"ר, קומה 6, נמכרה ב־3.79 מיליון שקל (34.0 אלף שקל למ"ר).
בשדרות ניצה, בצפון העיר סמוך לחוף: דירת 3 חדרים, 99 מ"ר, קומה 2 מתוך 17, נמכרה ב־2.00 מיליון שקל (20.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב הרב רפאל: דירת 3 חדרים, 62.95 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב־1.67 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).
רמ"י דורשת מיליונים ממשרתי מילואים שזכו במגרשים בהאון - אך המועצה מונעת בנייה
80 חיילי מילואים שזכו במכרז המיוחד למגרשים על שפת הכנרת מתבקשים לשלם עכשיו בין 1 ל-2 מיליון שקל, אבל המועצה האזורית עמק הירדן מסרבת להנפיק היתרי בנייה ובג"ץ טרם הכריע
רשות מקרקעי ישראל פרסמה בנובמבר 2024 את תוצאות שני המכרזים לשיווק 171 מגרשים לבנייה צמודת קרקע בקיבוץ האון שבחוף הדרומי של הכנרת. 80 מהמגרשים שווקו במסלול מיוחד למשרתי מילואים, שראו בכך הזדמנות נדירה לבנות בית באזור מבוקש במחיר מופחת. אלא שהמועצה האזורית עמק הירדן הודיעה עוד לפני פרסום תוצאות המכרז כי לא תאפשר מתן היתרי בנייה בשלוש השנים הקרובות, ובמקביל הגישה עתירה לבג"ץ נגד רמ"י.
למרות המבוי הסתום, רשות מקרקעי ישראל שלחה לזוכים דרישות תשלום בהיקפים של של 1-2 מיליון שקל, עוד לפני שניתן מועד ברור לתחילת העבודות. הזוכים נדרשים לשלם בתוך 90 יום, בזמן שהתב"ע החדשה למתחם טרם אושרה וההליך המשפטי עדיין מתנהל. הזוכים מתארים מצב אבסורדי שבו נדרשים מהם סכומים עצומים בזמן שבפועל לא ניתן להתחיל לבנות.
60 מיליון שקל חובות והסדר עם המדינה
שורש הסכסוך נעוץ במשבר כלכלי עמוק שאליו נקלע קיבוץ האון בסוף שנות התשעים, אז הצטברו חובותיו לכ-60 מיליון שקל. בשנת 2002 הוחלט על הסדר כולל: המדינה תקבל לידיה כ-300 דונם של שטחים חקלאיים וקרקע למגורים, ובתמורה יוסדרו חובות הקיבוץ, תובטח פנסיה לחבריו וישופצו בתי המגורים של 60 מהם. הכוונה המקורית הייתה להקים יישוב קהילתי חדש במקום הקיבוץ, מהלך שאמור היה לייצר הכנסות ולהחזיר את השטח לפעילות.
אלא שבפועל, הפרויקט נתקע בין אינטרסים מנוגדים: מצד אחד רמ"י שמבקשת למכור את המגרשים בשוק חופשי, ומצד שני המועצה האזורית שמבקשת לשמור על צביון מקומי ועל השפעתה התכנונית. המועצה טוענת כי רמ"י פעלה שלא בתום לב, תוך התנערות מהבנות קודמות עם הקיבוץ ועם משרד הבינוי והשיכון. לטענתה, הבעיה המרכזית אינה מי יקנה את המגרשים אלא איך יוקם היישוב החדש, ובעיקר מי יישא בהוצאות הפיתוח העצומות.
- מי ינצח בחוף האון? המועצה האזורית הודיעה על הקפאת היתרים ל-3 שנים
- "לא חוקי": מועצת עמק הירדן וקיבוץ האון ערערו לעליון נגד רמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סלע המחלוקת בין רמ"י לבין המועצה האזורית עמק הירדן הוא נושא הפיתוח: מי ישלם על הקמת התשתיות, הכבישים והחיבורים לחשמל ולביוב. לפי הערכות, מדובר בהוצאה של עשרות מיליוני שקלים, אולי אף יותר ממאה מיליון שקל במצטבר. רמ"י טוענת כי דמי הפיתוח אמורים להיות משולמים על ידי הרוכשים בהתאם למפורט במכרז, וכי כל המשתתפים היו מודעים מראש למורכבות התכנונית של המתחם. מנגד, המועצה גורסת כי הרשות מנסה להעביר אליה באופן שרירותי את האחריות לביצוע עבודות שאינן בסמכותה, וכי ללא הסדר מוסכם וברור, לא ניתן יהיה להנפיק היתרי בנייה בשטח.
