רמת גן כבר לא בירת התמ"א - ירידה משמעותית בהתחדשות עירונית
לאחר תלונות רבות מצד התושבים על מחסור בתשתיות מתאימות, ראש העיר הכריז שלא יאשר פרויקטים חדשים של תמ"א 38. תחום ההתחדשות העירונית בצומת דרכים
דו"ח הלמ"ס שפורסם לאחרונה מלמד על ירידה של כ-28% בהתחלות הבנייה ברמת גן בשנה האחרונה. מדובר באחת הירידות הבולטות בגוש דן אותה ניתן לייחס בעיקר להפחתה משמעותית של תהליכי ההתחדשות העירונית בעיר, בעיקר במסלול התמ"א 38.
מי שבעבר נחשבה לבירת התמ"א נוכח פרויקטים רבים שאישרה במהלך השנים ניצבת כעת בפני מדיניות חדשה של ראש העיר הנבחר כרמל שאמה הכהן. "נפסיק לתת היתרים כמו משוגעים. שלטון הקבלנים נגמר", אמר עם היבחרו ולאחרונה הכריז כי לא יאשר פרויקטים חדשים של תמ"א 38 בעיר בשל המחסור בשטחי ציבור לתשתיות נוספות - אלו עמדו במוקד תלונות רבות מצד תושבי העיר בהתייחס למדיניות העירייה עד עתה.
לדבריו של מאיר טל, מנכ"ל קבוצת כנען, הבונה פרויקט פינוי בינוי ברמת גן, "אנו רואים השנה פחות התחלות בניה בעיר באופן גורף וזאת מאחר ועצרו את כל תהליכי ההתחדשות העירונית בעיר. במידה ומדיניות זו תמשיך ובמקביל לא יצאו מכרזים של המנהל בשוק החופשי נמצא את עצמנו כבר בסוף 2019 מול שוקת שבורה של היצע של דירות חדשות במיוחד באזורי הביקוש".
תחום ההתחדשות העירונית נמצא בצומת דרכים
"בשנים האחרונה רשויות כדוגמת, ר"ג, גבעתיים, גיבשו מדיניות שלפיה יהיה קשה לקדם פרויקטים של תמ"א 38/2 שבהם לא תהיה תועלת ממשית לרשות. כפועל יוצא רק בפרויקטים שבהם ישנם מספר מגרשים וישנה אפשרות להפריש שטחים לצרכי ציבור הפרויקט יקודם", מסביר עו"ד עמית נסים, שותף במשרד עו"ד כרמון-מינצר, נסים המלווה דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית לרבות תמ"א 38.
- כך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"לדעתי המגמה הזאת תתחזק וביתר שאת", טוען נסים, "הפוקוס בפרויקטים של התחדשות עירונית ישתנה ויוסט אל פרויקטים של פינוי-בינוי נרחבים שתורמים לרשות שטחים לצרכי ציבור מצרך דרוש על ידי הרשויות". לגבי שנת 2019 אמר כי "לאחר כינוס הממשלה ואיוש תפקידים רלבנטיים כמו שר השיכון ניתן יהיה לבחון מחדש את השפעת הממשלה החדשה על התחום".
- 10.י 28/05/2019 18:23הגב לתגובה זואין לעצור הכל אלא לבחון כל פרוייקט לגופו
- 9.טירוף הבניה 31/12/2018 12:29הגב לתגובה זוחסרת אחריות לחלוטין. נגמר שלטון הקבלנים.
- 8.מנחם 31/12/2018 09:08הגב לתגובה זורוצים רמת גן מחודשת מודרנית וחכמה כרגע חלקים גדולים בעיר הם עולם שלישי מבחינת תשתיות וחזות הבנינים.
- תעשו שיפוץ חזיתות,האגודה לתרבות הדיור נותנת הלוואה שקלי (ל"ת)מה הבעיה 31/12/2018 12:31הגב לתגובה זו
- 7.סוף סוף (ל"ת)איכות חיים 31/12/2018 08:57הגב לתגובה זו
- 6.דן 31/12/2018 08:31הגב לתגובה זועל התושבים שגרים בבנינים ישנים מאד שהבית חלילה לא יקרוס עליהם בזמן רעידת אדמה הקלה ביותר . מענין אילו הסברים ותרוצים יספק אז ראש העיר שלצערי נגרר לטרנד חדש של התקשורת נגד התחדשות עירונית .במקרה כזה מישהו יצטרך לתת את הדין!!
- מה הבעיה? תגישו בקשה להוספת ממדים. יאשרו מייד. (ל"ת)מהנדס העיר 31/12/2018 12:29הגב לתגובה זו
- 5.פינוי בינוי ברמת גן 30/12/2018 22:36הגב לתגובה זוהקבלנים מתעקשים על בניינים רבי קומות ע"מ למקסם את הרווח שלהם. מספיק כבר עם גורדי השחקים. גם התשתיות מתחת לכל ביקורת.
- 4.חצי מהמגדלים ברמת גן ריקים. לא צריך לבנות עוד (ל"ת)עודף היצע 30/12/2018 19:13הגב לתגובה זו
- 3.אני 30/12/2018 17:12הגב לתגובה זומי רוצה לעבור את תהליך התמ"א בכלל? סיוט! יש דרכים מוצלחות יותר לעבור תהליך התחדשות עירונית בלי לגרום לנזקים ורעש סביבתי. קחו לדוגמה את פרויקט BLUE בבת ים
- 2.הכל בלוף 30/12/2018 16:17הגב לתגובה זוהכל בלוף
- 1.דן 30/12/2018 16:08הגב לתגובה זובניגוד להשתוללות של קודמו.
- מנחם 31/12/2018 09:04הגב לתגובה זורוה האנשים הצעירים לא יקנו דירות ישנות ויעברו לערים אטרקטיביות יותר. רק בזכות ההתחדשות והגעת הצעירים העיר מתחדשת וחייה.
- תשפץ את החורבה ותפסיק להתבכיין. לא תקבל דירה חדשה בחינם (ל"ת)נו באמת 31/12/2018 12:31
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
דירה להשכרה (שלומי יוסף)שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
כמה עולה לשכור דירה בת"א, בכמה עלה שכר העבודה שלכם ביחס לשכר הדירה ומה זה אומר?
נתחיל בכמה נתונים. מחירי הדירות בעשור האחרון עלו ב-75%, מחירה של דירה ממוצעת עלה ביותר מפי 2. שכר הדירה הממוצע עלה בעשור ב-35% בלבד. שכר העבודה עלה בממוצע בתקופה זו ב-44%. הנתונים האלו מעידים על דבר אחד ברור - שכר הדירה הממוצע נשחק. השכר שלנו עלה ושכר הדירה עלה בפחות, לכאורה מצבנו שופר. שכר הדירה גם נשחק ביחס למחירי הדירות שעלו יותר. מהנתונים האלו עולה שלמרות הטענות של השוכרים, בסה"כ מצבם השתפר ביחס לעבר.
מנגד, מצבם של רוכשי דירות פוטנציאליות הורע - הדירה ברחה להם. כן, יכול להיות שמדובר באותה משפחה שהחליטה לשכור כי היא לא יכולה לקנות. אז מצד אחד שכר הדירה נשחק, מצד שני מחירי הדירות התרוממו, אז בסה"כ היא בהחלט נפגעה. אבל כשבוחנים רק את מצבם של השוכרים מבלי להתייחס למשפחות ספציפיות, כוונות, רצונות ושוק הדיור בכלל, מקבלים שמצבם של השוכרים בממוצע השתפר.
מה קרה לשכר שלכם בעשור האחרון?
לפני עשור - שכר הדירה הממוצע עמד על 3730 שקלים והשכר הממוצע במשק היה 9,900 שקלים, כעת השכר הממוצע כ-14,300 שקלים ושכר הדירה 4,880 שקלים. שכר העבודה עלה כאמור יותר. אבל זו לא כל התמונה. בפועל השכר נטו שהוא החשוב כי זה מה שאנחנו מקבלים בכיס, עלה הרבה יותר - בהערכה סביב 60% כי בתקופה הזו היו רפורמות במיסוי השכר, לרבות שינוי המדרגות כך שקיבלנו יותר בנטו, למעט כמובן בשנה האחרונה בה המדרגות הוקפאו.
כ-60% עלייה בשכר לעומת עלייה של 35% בשכר הדירה, זה בהחלט לא ניצול של שוכרים ועל פניו לא היינו אמורים לשמוע שמחירי שכר הדירה מכבידים ומוגזמים. אבל לשוכרים יש באמת חור בכיס. יוקר המחיה עלה דרמטית וחיסל בעצם את ההכנסה הפנויה. הם מרגישים את זה בשכר דירה יותר מאשר בקניות השוטפות, כי בקניות רוכשים מדי יום, יומיים, שבוע, העליות הן מינוריות ולא שמים לב אליהן, אבל כשמקבלים מהמשכיר הודעה על כוונתו להעלות את שכר הדירה ב-5% בשנה אז אוי ואבוי. זה קורה בבת אחת וזה כסף גדול. בפועל, המציאות שונה. שכר הדירה עלה פחות מסל הקניות שלכם בסופרים.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשנה האחרונה זה משתנה. שכר הדירה עלה משמעותית. זה נובע בעיקר מהתשואה נטו שירדה (תשואת בעלי הדירות) וריבית המימון הגבוהה שלהם. לא בטוח שהמסלול הצפוי של הורדת ריבית ימתן את העלייה בשכר דירה. הרחבה - ניתוח השפעת הריבית על שוק השכירות.
