הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

ניצחון לארגונים הירוקים: ביהמ"ש דחה את "תכנית הצפיפות" ברמת גן

השופט מאיר יפרח דחה את גישת וועדת הערר וקבע כי כל מיזמי תמ"א 38 ברמת גן לא יצאו לפועל
ידידיה אפק | (10)
נושאים בכתבה מחירי הדירות רמת גן תמ"א 38

שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, מאיר יפרח, ביטל היום את "תכנית הצפיפות" ברמת גן, במסגרתה תוכננו תוכניות תמ"א 38 רבות בעיר. מי שעמד מאחורי העתירה נגד התכנית הוא ארגון אדם טבע ודין יחד עם חברי אופוזיציה בעיריית רמת גן.

משמעות הדחייה בעצם היא ביטול כל מיזמי תמ"א 38 שתוכננו בעיר לפי תוכנית הצפיפות המוגבלת וטרם קיבלו היתר בנייה. העתירה אושרה על ידי הועדה המקומית לפני כשלוש שנים והטיפול בה נגרר כבר שנים בערכאות משפטיות שונות, בטענה שמיזמים אלו יגדילו את מספר התושבים בעיר מעבר לקיבולת של התשתיות הקיימות.

התוכנית שבוטלה איפשרה להגדיל את מספר יחידות הדיור בפרויקטים באופן משמעותי ובלבד שהשטח העיקרי הממוצע של יחידות הדיור יעמוד על 60 מ"ר (כולל מחסן וממ"ד). קבלת הערר למעשה מבטלת כל תוכנית שאושרה, בהתאם לתנאים אלו, החל מה-16 בדצמבר 2012. לפי הערכות בשוק מדובר בכ-190 פרויקטים שכעת כדאיותם הכלכלית מוטלת בספק.

מעיריית רמת גן נמסר בתגובה: "בשבוע שעבר עוד בטרם החלטת בית המשפט, אישרה הוועדה המקומית בראשותה של עו"ד אביבית מאור-נמרודי, בישיבתה הראשונה מיום 1.12.13, את מסמך המדיניות החדש, על פי הנחיית ראש העיר, ישראל זינגר, שנועד להפחית ולצמצם את הצפיפות בעיר. במקביל, אנו פועלים במרץ לקידום תכנית מתאר עירונית אשר תחלק את העיר לרובעים ותקבע זכויות בניה, מספר קומות, מספר יחידות דיור, קווי בניין ופרמטרים תכנונים נוספים, כגון שטחים ירוקים, תשתיות, תחבורה, מבני ציבור וכו'. כמו-כן תקדם בהקדם תוכנית תמ"א 38 בהסתמך על חוות דעת כאמור".

לאור החלטת בית המשפט אמר עו"ד אברהם ללום , שותף במשרד עמית פולק מטלון ויועץ משפטי של אגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר: "המחוקק ו"הציבור" רוצים ומעוניינים לקדם פרויקטים המבוססים על תכנית תמ"א 38, ומכל הסיבות המוכרות, עיריית רמת-גן חרטה על דגלה להוביל ולקדם את מהפכת ההתחדשות העירונית. יחד עם זאת, נוסף על החסמים ה"טבעיים" שממילא יש להתגבר עליהם, כעת קיים חסם נוסף, עיקש ולדידנו מיותר, והוא החלטת בית המשפט מהיום המבטלת את כל תוכניות תמ"א 38 ברמת גן".

"נראה כי בית המשפט היה צריך לשקול בהחלטתו שיקולים נוספים ולא רק שיקולים פרוצדוראליים ואף לקבוע מועד להגשת חוות דעת של הועדה, כאשר השיקולים שעומדים מנגד הינם שיקולים של הצלת חיי אדם ולכן היה צריך להתגבר על העובדה שלא צורפה חוות דעת ולקבוע כי ההליך לא היה תקין אך מאחר ומנגד מדובר על החלטה של סיכון חיי אדם, על עיריית רמת גן לערוך את חוות הדעת תוך שלושה חודשים כך שבתקופה זו ניתן יהיה לקדם תכניות המבוססות על תמ"א 38 ובכך למעשה לרפא את הפגם בתנאי של עריכת תכנית חדשה לתקופת ביניים", מוסיף ללום.

"החלטת השופט מלמדת לכאורה על פגמים שנפלו בהליך מאחר וחוות הדעת מהווה למעשה תנאי מקדמי לדיון של הוועדה המקומית אך יחד עם זאת, על פי נסיבות המקרה, תוך בחינת האינטרס הציבורי ודרישת הצדק היה נכון לקבוע כי יש לצרף חוות דעת בדיעבד ובכך למעשה לרפא את הפגם של הוועדה המקומית".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    י. בן משה 15/12/2013 20:10
    הגב לתגובה זו
    חוק תמ"א 38 אושר בממשלה, הסמכות ליישומו ניתנה למועצות המקומיות ולעיריות, אשר מניעיהם ניסתרים מעיני הציבור וורוב הפרויקטים אינם יוצאים לדרך בגללם. לאור אי הצלחת החוק צריכה הממשלה להוציא הנחיות ברורות ליישום התמ"א לקחת חלק מסמכויות שיקול הדעת של העיריות ושהעירייות יפסיקו להתעלל באזרחים עם החלטות שונות ומשונות המשתנות מדי יום וכל פקיד בעירייה הופך להיות מלך.
  • 6.
    א.מ 10/12/2013 13:17
    הגב לתגובה זו
    חזותו ע"י השתתפות הדיירים +הלוואות ללא ריבית לטווח ארוך .כל פתרון אחר בא על חשבון התושבים הן בתשתיות קורסות בצפיפות ופקקי תנועה.
  • 5.
    צביקה דורון 10/12/2013 09:40
    הגב לתגובה זו
    אחרת רחוב כצנלסון היה נסתם לגמרי
  • 4.
    ישראל 10/12/2013 08:29
    הגב לתגובה זו
    השפיות והסדר חזרו לר"ג אחרי לכתו של הרודן ששלט בה 20 שנה . עשה בעיר לצרכיו ולמקורביו בלי תוכנית מסודרת , בלי שקיפות ובלי לישר קו עם כל התשתיות .
  • תקע מגדלים בתוך שכונות שלוות :רח' חירות,האש"ל ועוד. (ל"ת)
    לוי 10/12/2013 13:17
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    החלטה אומללה 10/12/2013 07:39
    הגב לתגובה זו
    הבתים יקרסו ואנשים ימותו אז מה השופט רוצה? איזה פתרון יש לו?
  • למה שלא יתחילו בבית שאן טבריה וכו'? (ל"ת)
    לוי 10/12/2013 13:18
    הגב לתגובה זו
  • מהנדס 10/12/2013 08:19
    הגב לתגובה זו
    רמת גן, תל אביב זה האזור עם הכי פחות פעילות סייסמית (רגישות לרעידות אדמה) בישראל. מעבר לזה רוב העוסקים בתמ"א 38 לא מבינים דבר וחצי דבר במיגון בפני רעידות אדמה אז אל תאחז בזה יותר מידי. לאף אחד פה לא מעניין חיי אדם, עובדה שלא ראיתי עדיין פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי בבית שאן או טבריה.
  • 2.
    רמת גני 10/12/2013 01:14
    הגב לתגובה זו
    מישהו מבין מה כתב בשני הפסקאות האחרונות... איזה חוות דעת? או שנשמטה פסקה באמצע? על כל פנים, נראה לכם שהוא דואג לחיי אדם ברמת גן? נראה לי דואג לפרנסה שלו ושל חבריו עורכי הדין.
  • 1.
    ומה קורה עם אלה שכבר אירו להם? (ל"ת)
    גידי 09/12/2013 22:59
    הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן