האם שוק הנדל"ן בארץ הוא שוק של קונים או מוכרים?

השבוע פורסם, כי הירידה החדה בשער הדולר הובילה לעליה חדה במכירת דירות יד שנייה על חשבון רכישת דירות חדשות. כידוע - מחיר דירות יד שנייה עדיין נקבע לפי שער הדולר, ולא לפי השקל, כפי שמורה החוק בדירות החדשות. משפט זה הוביל אותי לשאול את השאלה, האם שוק הנדל"ן בארץ הוא שוק של קונים או מוכרים?

לפני שנענה על השאלה נציין, כי אתמול פורסם אצלנו ב-Bizportal סקר שעסק בשאלה "האם כדאי למכור עכשיו דירה מיד שניה?". התשובה הייתה כמעט חד משמעית - 46% מהגולשים סברו, כי "לא כדאי למכור עכשיו דירת יד שנייה, מכיוון שהדולר צפוי לעלות".

אז מה חושבים המומחים?

חנן שלזינגר, מנכ"ל אנגלו סכסון מסר, כי הנפגעים העיקריים הם מוכרי דירות יד שנייה אשר קונים אחר כך דירה חדשה מקבלן שמחירה נקוב בשקלים, עליהם לדעת שהם יצטרכו לכסות את ההפרש. לדבריו, ככל שהדולר ימשיך לרדת יתכן שיהיה תיקון במחירי דירות יד שנייה לצורך התאמת הפרופורציה למחירי דירות חדשות. היחס צריך להישאר אותו יחס. לגבי העתיד, טוען שלזינגר כי הדירות החדשות תכתבנה את מחירי הדירות כמובן בכפוף לביקוש והיצע בשוק הנדל"ן בארץ.

ברנרד רסקין, מנכ"ל רשת רי-מקס ישראל, מציע לקונים להזדרז בסגירת עסקאות הנדל"ן שעל הפרק: "חלון הזדמנות הולך ונסגר עם כל יום שעובר, כי מחירי הדירות השקליים שירדו בצורה מלאכותית כתוצאה מהחלשות הדולר עולים בהדרגתיות".

יוחנן אס, מנכ"ל רשת התיווך רילטי אקזקיוטיב טוען, כי כרגע ניתן להגדיר את השוק כנמצא במצב טוב יחסית - אמנם לא הטוב ביותר, אך בהחלט שוק פעיל ודינאמי, שוק שעובד היטב. קהל הרוכשים מתאפיין כקהל אמיתי, בעל צורך אמיתי ברכישת נכסים - פחות רוכשים שמחפשים נכס להשקעה או בודקים רכישת נכס.

אס הוסיף, כי בשל הירידה בשער הדולר, יש דרישה גבוהה לדירות באזורים מסוימים, אך מאותה הסיבה בדיוק בעלי נכסים משהים מכירה בהמתנה לעליית שער הדולר. מצב זה גורם לעיתים לעליות קלות במחירי הדירות, אך לא עליות דרסטיות. הירידה בשער הדולר השפיעה פחות על מחירי הנכסים ויותר על סגירת עסקאות המכירה.

האם השוק בתל אביב הוא שוק של קונים או מוכרים?

ישי בסרגליק, רימקס נכסים תל אביב טוען, כי כל השכונות הצפוניות בת"א מתאפיינות בכך שמשפרי דיור מגיעים בכדי לשדרג את המיקום והנכס בו הם גרים. כללית יש תנועה חזקה של אנשים מהקריות ומחיפה שמחפשים דירת יד שנייה ודירות חדשות במסגרת מעבר לתל אביב. השוק מאוזן יחסית, לא שוק מוכרים או קונים.

לעומת בסרגליק טוען יוחנן אס מרשת רילטי, כי שוק הנדל"ן בתל אביב מסתמן כשוק של קונים, כאשר המוכרים יושבים "על הגדר" בשל ירידת שער הדולר. הדרישה הגבוהה מובילה לאגרסיביות בביצוע העסקאות, ולעיתים לעליות מינוריות במחירי הנכסים.

שאלנו את המומחים: מהו המחיר ממוצע של דירת 3 חדרים בת"א?

מחירי נכסים נגזרים כידוע משני פרמטרים: מיקום ואיכות הנכס. אס מחלק את תל אביב לארבעה אזורים מובהקים. על פי התשובות:

ביד אליהו ודרום תל אביב – מיקומים פחות דומיננטיים, עם ביקושים לא גבוהים. מתאפיינים בנכסים פחות איכותיים (בנייני רכבת) ואוכלוסיה הנחשבת חלשה. לכן המחיר הממוצע של נכסים באזור זה יחסית נמוך, ועומד בממוצע על סך של כ-140,000 דולר.

בלב תל אביב – אזור הרחובות שינקין, שד' רוטשילד ועד הבימה. טווח המחירים עומד סביב ממוצע של כ-200,000 – 240,000 דולר, כאשר בפרוייקטים היוקרתיים (כדוגמת פרוייקט מלצ'ט שינקין, פרוייקט לב העיר וכו') המחירים גבוהים הרבה יותר.

בצפון תל אביב האמיתי – אזור מבוקש מאוד, בעיקר מתחם בזל, כיכר המדינה והרחובות בסביבת יהודה מכבי. מחיר ממוצע לדירת 3 חדרים עומד על 260,000 – 300,000 לדירה. בפרוייקטים היוקרתיים (כדוגמת YOO, מגדלי צמרת וכו') המחירים גבוהים בהרבה יותר.

בעבר הירקון – הנכסים באזור זה הינם בעלי אופי אחר, וכוללים פחות דירות ויותר נכסים צמודי קרקע. מצב זה גוזר המחירים גבוהים ביותר העומדים על כ-300,000 דולר בממוצע לנכס בן 3 חדרים.

שאלנו גם: מהו מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים באזור ת"א?

אז - ביד אליהו ודרום תל אביב - ממוצע של כ-160,000 דולר.

בלב תל אביב - טווח המחירים עומד סביב ממוצע של כ-230,000 – 270,000 דולר.

בצפון תל אביב האמיתי - מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים עומד על 325,000 – 375,000 דולר לדירה.

בעבר הירקון - מחיר ממוצע לנכס בן 4 חדרים באזור זה הינו כ-380,000 דולר.

עוד בקשנו לדעת: האם השוק בירושלים הוא שוק של קונים או מוכרים?

עליזה פרידלנד, מרימקס חזון ירושלים מסרה, כי השוק בירושלים הוא במפורש שוק של מוכרים. בשל הבנייה המעטה והמחירים היחסית גבוהים של הנכסים במרבית אזורי העיר. אס מוסיף, כי תושבי חוץ רבים, יהודים ולא יהודים, מבקשים נכסים בעיר. מה גם שישנו מחסור בנכסים באזורים המבוקשים כדוגמת טלביה ורחביה, ובאזורים אלה אין פיתוח פרוייקטים חדשים כך שההיצע מורכב רק מנכסים קיימים. לכן, קשה לשים את ירושלים בשורה אחת עם שאר הערים בארץ. ההיצע והמחירים בשוק המקומי תלויים במוכרים בלבד. בשכונות סובבות ירושלים, כמו מבשרת ומוצא, השוק הוא יותר של קונים, כמו שאר הארץ, בשל ירידת שער הדולר.

אז מה המחיר הממוצע לדירת 3 חדרים בירושלים?

המחיר הממוצע עומד על 160 אלף דולר, לדירת 70 מ"ר באזור הגבעה הצרפתית.

ומה המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בירושלים?

המחיר הממוצע עומד על 220 אלף דולר, לדירה משופצת באזור הגבעה הצרפתית.

האם השוק בנהריה הוא שוק של קונים או מוכרים?

מרסלו גלז, מרימקס נהריה סבור, כי למרות שבחצי השנה האחרונה התגברה מגמת הדרישה לנכסים ומורגשת עלייה ברמת העסקאות, השוק הוא עדיין שוק קונים והיצע הדירות עדיין גדול יחסית. כללית, מורגשת מגמה מעניינת של רכישת נחלות חקלאיות לשימושים תיירותיים. הרוכשים נהנים מהחיים באזור כפרי בשילוב עם אפשרות לעבודה והכנסה נאה.

לעומת גלז טוען אס מרשת רילטי, כי בנהריה השוק הוא שוק של מוכרים. בשל המלחמה בצפון התרחש בנהריה תהליך הפוך למה שקרה בארץ. בשנים האחרונות נהריה נהנתה מהגירה חיובית וביקוש גבוה, מה שיצר רמת מחירים גבוהה, הרבה מעבר לציפיות שהיו ליזמים ולמוכרי נכסים. מצב זה נמשך עד למלחמה, ששינתה סדרים – מאז המלחמה מסתמנת האטה דרמטית במכירות ובפיתוח (אם כי עדיין לא מסתמנת הגירה שלילית).

אס הוסיף, העסקאות שמתבצעות בימים אלה מתקיימות במרביתן בתוך העיר (תושבים שעוברים מאזור אחד בנהריה לאזור אחר), ההגירה לעיר נפסקה, הקונים ממתינים לראות מה קורה מבחינת המצב הבטחוני. לאחר המלחמה, המחירים ירדו בכ-15%, מספר הקונים התמעט, נרשמה ירידה חדה במספר העסקאות. סך הכל מצב של קפאון. עם זאת, הפגיעה לא אנושה. מצב דומה נרשם בכל ערי הצפון - טבריה, כרמיאל וצפת. רק בעכו לא נרשמה האטה או פגיעה במחירי נכסים, עקב כך שהעיר הפכה למוקד משיכה חזק בקרב האוכלוסיה הערבית, שמהגרת לעיר מהכפרים בסביבה.

אז מהו המחיר הממוצע לדירת 3 חדרים בנהריה?

המחיר הממוצע עומד על 135 אלף דולר. באזורים הטובים המחירים מגיעים עד 160,000 דולר (בעבר עמד על כ-15% יותר).

ומה המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בנהריה?

המחיר הממוצע הוא כ-150,000–180,000 דולר. בעבר המחיר עמד על כ-200,000 דולר ואף 260,000 דולר לנכסים יוקרתיים.

לסיכום: התשובות שקיבלנו לא היו חד משמעיות, המומחים חלוקים בדעתם לגבי השאלה, מי מכתיב את כללי המשחק בשוק - המוכרים או הקונים? מה שלפי דעתי מצביע על כך שמי ששקל בתקופה האחרונה לקנות או למכור דירה, שלא יהסס ויעשה זאת בהקדם האפשרי לפני שיהיה מאוחר מידי, ותמיד חשוב לזכור "אם יש קונה יש מוכר ולהיפך".