מחירי הדירות בשיא - המשכנתאות בשיא
משכנתא ביקוש גבוה למשכנתאות גם באוקטובר: שוק הדיור ממשיך להתחמם. מחירי הדירות על פי הלמ"ס ממשיכות לעלות, אם כי בקצב מעט נמוך יותר. ההערכה היא שמחירי הדירות יעלו בכ-8% עד סוף השנה.
המחירים בשיא - המשכנתאות בשיא
הביקושים גדולים ובהתאמה גם כמות העסקאות והיקף המשכנתאות הנלקחות. בחודש אוקטובר, למרות חגי תשרי, היקף המשכנתאות היה גבוה - כ-7.2-7.3 מיליארד שקל לפי ההערכות. אין משמעות להשוואה לחודש המקביל אשתקד כי אז כזכור נפתחה המלחמה, אך כשחוזרים אחורה בזמן לחודש אוקטובר של שנים קודמות, מבינים שהקצב ההנוכחי הוא ברמות שיא.
בספטמבר נלקחו משכנתאות בהיקף של 8.5 מיליארד שקל, ועל פי ההערכות של אנשי משכנתאות בנובמבר-דצמבר היקף המשכנתאות יעלה על 9 מיליארד שקל ועשוי גם לעלות על 10 מיליארד שקל. רוכשי הדירות חזרו השנה לשוק אחרי שבשנה שעברה עצרו את החיפושים וישבו על הגדר. הם הבינו שהמחירים לא יורדים, חזרו לחפש ובעצם גרמו לעליית מחירים, גם בגלל נתונים מעוותים של הלמ"ס. הלמ"ס פרסמה עליות במחירי הדירות למרות שלא לקחה בחשבון את מבצעי המימון הגדולים שבחישובם מקבלים אפילו ירידת מחירים. בגלל שהלמ"ס היא הגוף הממשלתי, האחראי, הרשמי, הטעות שלה לא רלבנטית, וברגע שהיא הציגה עליות מחירים גם אם בטעות, היא שלחה את האנשים לרוץ ולחפש דירות.
בלמ"ס יתקנו את העיוות לטענתם בשנה הבאה, אבל זו כבר היסטוריה - הם אשמים בעליית מחירי הדירות. הביקושים מגיעים בחודשים האחרונים למרות שהריבית לא ירדה. למעשה, אם היתה הפחתת ריבית השוק היה עוד יותר חם.
- בזמן שפדתה פנסיה לצמצום המשכנתה, הוא היה עם אחרת
- משכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איך בוחרים משכנתא?
תמהיל משכנתא ממוצעת - בנק ישראל
בחירת משכנתא היא עניין מורכב, יש הרבה אפשרויות למסלולי משכנתא- ריבית משתנה, ריבית קבועה, הצמדה למדד, מסלול שקלי. בפועל, נהוג ובצדק לערבב בין המסלולים כדי להקטין את הסיכון במשכנתא. ככל שהיא מפוזרת על יותר מסלולים אין תלות בגורם אחד - למשל: לא לשים את כל המשכנתא במסלולים צמודי מדד כי אז אם המדד יעלה, התשלומים שלכם יהיו גדולים. כמו כן, לא לשים את כל המשכנתא במסלולים בריבית קבועה כי אם הריבית תרד, לא תהנו מכך.
אז באיזה מסלולים לבחור? היועצים בבנקים וגם בחוץ די צמודים לתמהיל מסוים וניתן לראות זאת בתמונה המצורפת - המסלול המשמעותי הוא בריבית משתנה שאינה פריים, ואחריו מסלול בריבית קבועה לא צמודה. בנוסף יש גם את מסלול הפריים והמסלולים צמודי המדד.
- 6.משי 03/11/2024 10:58הגב לתגובה זובהלמס יושבים פרופסורים ודוקטורים וסטטיסטיקאים. אם במשך תקופה ארוכה הלמס טעה, והתעלם מכל ההתראות יל שגיאות בחישוב, כנראה שזו הייתה שגיאה מרצון
- 5.סווינגר 03/11/2024 09:08הגב לתגובה זוזה טוב לכל הגופים. משעבד יותר אזרחים. יהיה סרט ממש טוב. הכנתי המון פופקורן.
- 4.אשק 03/11/2024 08:10הגב לתגובה זוהכותרת אומרת הכל, הנדלן בשיא ומהשיא יכולות להיות רק ירידות.
- 3.אבוטבול 03/11/2024 08:06הגב לתגובה זובגלל הצפרוקאים מחירי הדירות עולים , הם לא עושים מילואים הם עושים עסקים בצרפת
- 2.בבר מהממד 03/11/2024 07:37הגב לתגובה זואבל המחירים לא יורדים
- 1.מוצי 03/11/2024 07:18הגב לתגובה זואתם מספרים לנו שהלמ"ס הטעה את הציבור כי דיווח שמחירי הדירות עלו ואילו אתם טוענים שהם ירדו. אז אם הם ירדו טוב שהציבור קנה דירות במחירים זולים יותר לא? אם הלמס היה מדווח שהמחירים ירדו ובפועל הם עלו זה עדיף?
- דודו 03/11/2024 08:15הגב לתגובה זוהלמס בודק השתנות מחירים ולא נכנס למבצעים/מימון. המדידה היא של השתנות מחירי השכירות גם כדי לנטרל שינויים באיכות הדירות.מבחינת כותב המאמר הלמס אשם, כמו שמכוערת מאשימה את המראה.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
