מחירי הדירות בשיא - המשכנתאות בשיא
משכנתא ביקוש גבוה למשכנתאות גם באוקטובר: שוק הדיור ממשיך להתחמם. מחירי הדירות על פי הלמ"ס ממשיכות לעלות, אם כי בקצב מעט נמוך יותר. ההערכה היא שמחירי הדירות יעלו בכ-8% עד סוף השנה.
המחירים בשיא - המשכנתאות בשיא
הביקושים גדולים ובהתאמה גם כמות העסקאות והיקף המשכנתאות הנלקחות. בחודש אוקטובר, למרות חגי תשרי, היקף המשכנתאות היה גבוה - כ-7.2-7.3 מיליארד שקל לפי ההערכות. אין משמעות להשוואה לחודש המקביל אשתקד כי אז כזכור נפתחה המלחמה, אך כשחוזרים אחורה בזמן לחודש אוקטובר של שנים קודמות, מבינים שהקצב ההנוכחי הוא ברמות שיא.
בספטמבר נלקחו משכנתאות בהיקף של 8.5 מיליארד שקל, ועל פי ההערכות של אנשי משכנתאות בנובמבר-דצמבר היקף המשכנתאות יעלה על 9 מיליארד שקל ועשוי גם לעלות על 10 מיליארד שקל. רוכשי הדירות חזרו השנה לשוק אחרי שבשנה שעברה עצרו את החיפושים וישבו על הגדר. הם הבינו שהמחירים לא יורדים, חזרו לחפש ובעצם גרמו לעליית מחירים, גם בגלל נתונים מעוותים של הלמ"ס. הלמ"ס פרסמה עליות במחירי הדירות למרות שלא לקחה בחשבון את מבצעי המימון הגדולים שבחישובם מקבלים אפילו ירידת מחירים. בגלל שהלמ"ס היא הגוף הממשלתי, האחראי, הרשמי, הטעות שלה לא רלבנטית, וברגע שהיא הציגה עליות מחירים גם אם בטעות, היא שלחה את האנשים לרוץ ולחפש דירות.
בלמ"ס יתקנו את העיוות לטענתם בשנה הבאה, אבל זו כבר היסטוריה - הם אשמים בעליית מחירי הדירות. הביקושים מגיעים בחודשים האחרונים למרות שהריבית לא ירדה. למעשה, אם היתה הפחתת ריבית השוק היה עוד יותר חם.
- משכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איך בוחרים משכנתא?
תמהיל משכנתא ממוצעת - בנק ישראל
בחירת משכנתא היא עניין מורכב, יש הרבה אפשרויות למסלולי משכנתא- ריבית משתנה, ריבית קבועה, הצמדה למדד, מסלול שקלי. בפועל, נהוג ובצדק לערבב בין המסלולים כדי להקטין את הסיכון במשכנתא. ככל שהיא מפוזרת על יותר מסלולים אין תלות בגורם אחד - למשל: לא לשים את כל המשכנתא במסלולים צמודי מדד כי אז אם המדד יעלה, התשלומים שלכם יהיו גדולים. כמו כן, לא לשים את כל המשכנתא במסלולים בריבית קבועה כי אם הריבית תרד, לא תהנו מכך.
אז באיזה מסלולים לבחור? היועצים בבנקים וגם בחוץ די צמודים לתמהיל מסוים וניתן לראות זאת בתמונה המצורפת - המסלול המשמעותי הוא בריבית משתנה שאינה פריים, ואחריו מסלול בריבית קבועה לא צמודה. בנוסף יש גם את מסלול הפריים והמסלולים צמודי המדד.
- 6.משי 03/11/2024 10:58הגב לתגובה זובהלמס יושבים פרופסורים ודוקטורים וסטטיסטיקאים. אם במשך תקופה ארוכה הלמס טעה, והתעלם מכל ההתראות יל שגיאות בחישוב, כנראה שזו הייתה שגיאה מרצון
- 5.סווינגר 03/11/2024 09:08הגב לתגובה זוזה טוב לכל הגופים. משעבד יותר אזרחים. יהיה סרט ממש טוב. הכנתי המון פופקורן.
- 4.אשק 03/11/2024 08:10הגב לתגובה זוהכותרת אומרת הכל, הנדלן בשיא ומהשיא יכולות להיות רק ירידות.
- 3.אבוטבול 03/11/2024 08:06הגב לתגובה זובגלל הצפרוקאים מחירי הדירות עולים , הם לא עושים מילואים הם עושים עסקים בצרפת
- 2.בבר מהממד 03/11/2024 07:37הגב לתגובה זואבל המחירים לא יורדים
- 1.מוצי 03/11/2024 07:18הגב לתגובה זואתם מספרים לנו שהלמ"ס הטעה את הציבור כי דיווח שמחירי הדירות עלו ואילו אתם טוענים שהם ירדו. אז אם הם ירדו טוב שהציבור קנה דירות במחירים זולים יותר לא? אם הלמס היה מדווח שהמחירים ירדו ובפועל הם עלו זה עדיף?
- דודו 03/11/2024 08:15הגב לתגובה זוהלמס בודק השתנות מחירים ולא נכנס למבצעים/מימון. המדידה היא של השתנות מחירי השכירות גם כדי לנטרל שינויים באיכות הדירות.מבחינת כותב המאמר הלמס אשם, כמו שמכוערת מאשימה את המראה.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
