מספר עסקאות הנדל"ן בארץ בשפל חדש מאז המחאה החברתית
אגף הכלכלן הראשי של משרד האוצר פרסם הבוקר את סקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון השלישי של השנה, ממנו עולה כי מספר העסקאות בשוק הנדל"ן ממשיך לרדת בצורה עקבית בשנתיים האחרונות.
על פי הנתונים שחל משרד האוצר, ברבעון השלישי של השנה נרכשו כ-21.7 אלף דירות, כולל רכישות במסגרת "מחיר למשתכן", כשזוהי הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות מאז הרבעון האחרון של 2011 אשר עמד בצל המחאה החברתית. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מדובר בירידה של 8%, ובירידה של 5% בהשוואה לרבעון הקודם.
בנוסף, סיכום תשעת החודשים הראשונים של 2018 מראה כי מספר העסקאות "במחירי שוק" (בניכוי "מחיר למשתכן") עמד על כ-65 אלף עסקאות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז שנת 2006. נציין כי מאז הרבעון האחרון של 2016 נרשמת ירידה רצופה במספר העסקאות, כל רבעון לעומת המקביל לו בשנה קודמת, כאשר זהו רצף הירידות הארוך ביותר לפחות מאז תחילת העשור הקודם.
אין מחיר למשתכן? לא קונים
בפילוח גיאוגרפי, אזור תל אביב ממשיך לבלוט עם מגמה מתמשכת של ירידה חדה במספר העסקאות, כאשר בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה עמד מספר העסקאות באזור על 5 אלף עסקאות בלבד - רמת שפל היסטורי. תל אביב הוא האזור היחידי בו הגיע רמת העסקאות בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה לרמתה הנמוכה ביותר בהשוואה היסטורית, כשממצא זה בולט במיוחד לאור העובדה שזהו האזור היחידי בו עד עתה לא שווקו דירות במסגרת "מחיר למשתכן".
- גבאי מדלג, טיומקין שוב שולף, וצה"ל לא מפסיק להיות מובך
- האוצר: "הגודש בנמלי הים גורם לנזק של 14 מיליארד שקל בשנה"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דירה ראשונה בשוק החופשי מול מחיר למשתכן - הכיוון ברור
מספר הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי ברבעון השלישי על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה עמד על 1.7 אלף דירות, ירידה חדה של 17% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה של 5% בהשוואה לרבעון הקודם. מאז הרבעון השני של 2016, כשהחלו המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" ניכרת מגמה ברורה של ירידה ברכישת דירות חדשות בשוק החופשי על ידי סגמנט זה של השוק.
- 29.תתעוררו מהחשיבה ,שיש רק את עלות הבנייה .ואין עוד עלויות (ל"ת)תתעוררו מ 10/12/2018 14:18הגב לתגובה זו
- 28.תזכרו שלא בונים על אוויר,אלה על קרקע (ל"ת)תזכרו ש..... 09/12/2018 14:44הגב לתגובה זו
- 27.תמשיכו לחשוב שהקרקע בחינם .... ותישארו ללא קניית דירה . (ל"ת)תמשיכו לחשוב ש 07/12/2018 12:11הגב לתגובה זו
- 26.יש צפי ש 07/12/2018 12:03הגב לתגובה זויש צפי שבעתיד הרחוק .... שיתווספו מיליונים של אזרחים במדינת ישראל . כמה מתוכם יהיה מקום במרכז הארץ? . יש צפי בעתיד הרחוק רחוק ... שהאוכלוסייה תוכפל . כמה מתוכם יוכלו לגור במרכז הארץ ?
- 25.קבלן סיני 05/12/2018 19:06הגב לתגובה זו?? ואני לא מדבר על מזרח אירופה. בסדר, הייתה תקופה שאנשים הוציאו חסכונות וגם חסכונות של ההורים מ-2 הצדדים של בני הזוג - אבל כמעט נגמר, תחזרו לשפיאות יותר מהר - למחירי 2006-2008 - ונסתדר, אחרת , אני אמתין הרבה זמן ואתם גם - וזאת כדי שנגיע להסכם של מחיר שפוי?? אפשר לא להתיש אחד את השני. אילו היו לי חסכונות - הייתי מוציא אבל ברגע שאין - תצטרכו לחזור 10 שנים אחורה ולעבוד עם מה שיש
- יש דירות במחיר יחסית שפוי בפריפריה,אבל המון לא רוצים שם (ל"ת)יש דירות ב 07/12/2018 12:07הגב לתגובה זו
- נראה לך שהמוכרי דירות פראיירים..ימכרו בהפסד ענק? (ל"ת)נראה לך 07/12/2018 12:05הגב לתגובה זו
- 24.רחמים 05/12/2018 12:47הגב לתגובה זואבל אמרתם הנדלן תמיד עולה...חחחח
- בטווח הרחוק ...לא יהיה מקום לעוד מיליונים במרכז הארץ (ל"ת)מה שמשנה הוא 05/12/2018 15:03הגב לתגובה זו
- 23.פרעה 05/12/2018 09:33הגב לתגובה זוהבלוף נחשף דירה בפריפריה 300אלף במרכז 500 אלף , פירמידה שכירות ארוכת טווח , מחירי שכירות בירידה.
- אין לך שום ביסוס לדבריך,זה כמו שתגיד שיחלקו דירות בחינם (ל"ת)אין לה שום ביסוס 05/12/2018 15:05הגב לתגובה זו
- 22.יש צפי ש 05/12/2018 09:29הגב לתגובה זויש צפי שבעתיד הרחוק .... שיתווספו מיליונים של אזרחים במדינת ישראל . כמה מתוכם יהיה מקום במרכז הארץ ?. יש צפי בעתיד הרחוק רחוק ... שהאוכלוסייה תוכפל . כמה מתוכם יוכלו לגור במרכז הארץ ?
- 21.מחירי סוף בועה 05/12/2018 09:25הגב לתגובה זומחיר למשתכן הגרלה נוספת בדצמבר. אלפי זכאים יוצאים מהשוד הפרטי. חוסכים 400-900 אלף תלוי באזור הזכייה, הסתערות על כל הגרלה. ואילו אצל הקבלנים , קיפאון קררר
- 20.לא פראייר 05/12/2018 09:23הגב לתגובה זומי שקנה במחיר בועה , שלא ייבכה . שישי עם ירידות ערך , הפסד מאות אלפי שקלים ,ריבית משכנתא עולה ועולה וחובות לבנק.
- 350-אולי איזה קרית גת, רחובות.הרצליה לא תהיה פחות מ-600 (ל"ת)אובייקטיבי 05/12/2018 18:56הגב לתגובה זו
- 19.התחלות הבניה בשפל 04/12/2018 16:56הגב לתגובה זומשקיעים לא קונים בגלל מס הרכישה ובגלל מיעוט הדירות אצל משקיעים מחירי השכירות יעלו. גם מחירי הדירות יחזרו לעלות יש ירידה מטורפת בהתחלות הבניה שכחלון משתיק הצעירים שנשארים אצל ההורים בציפיה ל40% ירידה מתי שהוא יצטרכו לצאת ולקנות/לשכור
- יש כאלו ש מחכים ל מחיר נמוך ממחיר הקרקע...במרכז הארץ (ל"ת)יש כאלו שמחכים ל 04/12/2018 23:24הגב לתגובה זו
- יש כאלה שרוצים 15%-10 מעל מחיר עלות.אפשר? (ל"ת)קבלן סיני 05/12/2018 18:57
- 18.דודו 04/12/2018 16:54הגב לתגובה זוהשוק גולש למיתון? צריך לשים לב לזה ולשחק על הקלף שחברות רוצות לבנות גם אם הרווח נשחק קצת. צריך לתת ליזמים טובים כמו פרי נדל"ן לבנות בלי יותר מידי בירוקרטיה
- 17.עולה לי עולה לי 03/12/2018 17:03הגב לתגובה זוכי אם לאחר תקופה ארוכה של קיפאון מלאכותי אין ירידה תחשבו לבד מה יקרה לקראת הבחירות שאנשים יתחילו להתעורר..
- תומי 04/12/2018 08:54הגב לתגובה זושיגיד שלא משנה מה יקרה - המחירים ימשיכו לעלות. הרכישות בשפל של שנים, בגלל המחירים המופרכים. רק טמבל יכול לחשוב שאנשים לא קונים היום אז הם יקנו כשימשיך להתייקר.
- 16.ליעד 03/12/2018 10:44הגב לתגובה זולמרות שאין מכרזים בתל אביב. כשיהיה מחיר למשתכן בתל אביב . המחירים ייחזרו 15 שנה אחורה.
- 15.כחלון שולח לכאן 03/12/2018 04:26הגב לתגובה זוומאידך הקבלנים מנסים להבהיל כי יבואו מליון עולים ויהיה צפוף - רבותי החגיגה הפרועה נגמרהה לציבור אין כסף !!! זה ניכר בצמיחת המשקת הדועכת - ובדעיכת קניות רכבים ועוד.. צפויות מס' שנות שיממון וישימון בנדלן ושלא יהלכו עליכם איימים לא פחלון שהרבה ביטלו זכיה במכרזים בגלל דירות עקומות והבטחות שלא קוימו ובין אם אלו נכלולי הקבלנים - מה שהיה לא יהיה עוד שנים רבות!!!
- גידול אוכלוסיה טבעי...לא הכווונה לעולים. (ל"ת)גידול אוכלוסייה טבעי 04/12/2018 23:21הגב לתגובה זו
- 14.שי 03/12/2018 00:03הגב לתגובה זוהמחיר גבוה אנשים לא קונים ובעלי הדירות נתקעים עם דירות לא מכורות ולא מושכרות במשך תקופות ארוכות מאוד רואים את זה בכל מקום כמעט מי שמוריד את המחיר למחיר ראלי והגיוני מצליח למכור לבסוף
- 13.אז שיפסיקו לבנות....אם יש מספיק היצע למיליונים בעתיד (ל"ת)אז שיפסיקו לבנות 02/12/2018 23:36הגב לתגובה זו
- לא עובד ההפחדות 03/12/2018 10:42הגב לתגובה זויהיו נהגי אוטובוס או יעבדו בקופיקס . יימשיכו לבנות , רק שאנחנו קובעים את המחיר 1/2 מליון , נגמר הסרט.
- אבל רק המחיר הקרקע עולה יותר.במרכז הארץ.מה אם שאר העלו (ל"ת)אבל .. 04/12/2018 23:20
- זה מה שקורה. הם באמת מפסיקים. (ל"ת)לואי 03/12/2018 08:58הגב לתגובה זו
- 12.לא מרחם על קבלנים 02/12/2018 22:33הגב לתגובה זואך אמר כחלון "גרפו רווחים עם כף של שופל" יש להם חשבונות בנק מרופדים. הכי כואב על זוגות צעירים , שמופסגים מאות אלפים, ועם התחייבויות לבנק כשהריבית החזר עולה, לא נשמעו להזהרות, והם היחידים שמשלמים מחיר יקר, חלקם כנראה לא יעמוד בהחזרים.
- לואי 03/12/2018 08:59הגב לתגובה זואף אחד לא אנס משפחה לקנות דירה. אנשים קפצו מהצוק מבחירתם החופשית.
- 11.יש צפי ש 02/12/2018 20:28הגב לתגובה זויש צפי שבעתיד הרחוק .... שיתווספו מיליונים של אזרחים במדינת ישראל . כמה מתוכם יהיה מקום במרכז הארץ? . יש צפי בעתיד הרחוק רחוק ... שהאוכלוסייה תוכפל . כמה מתוכם יוכלו לגור במרכז הארץ ?
- 10.מחירי הדירות בשיא המשכורות עשר שנים תקוע עם תרגילי האוצ (ל"ת)אלי 02/12/2018 19:40הגב לתגובה זו
- 9.צפוני 02/12/2018 18:37הגב לתגובה זואיפה כל המתלוננים, בלעו את לשונם כחלון אלוף, שר האוצר הכי טוב שהיה איי פעם כל הכבוד ישר כוח
- 8.דן 02/12/2018 17:36הגב לתגובה זומכאן אני קורא ליהודי העולם ....עלו לישראל ....אמריקה זה כאן ....זה שלנו ואין לנו ארץ אחרת .
- אסי 02/12/2018 21:00הגב לתגובה זוכל כך קשה להשכיר דירה היום אה...
- שני שליש מהם עוזבים אחרי 5 שנים (ל"ת)מני 02/12/2018 19:25הגב לתגובה זו
- 7.כחלון צדק 02/12/2018 16:55הגב לתגובה זוהרסו דור שלם עם מחירי בועה, ומשכנתא מטורפת לכל החיים. אך אמר "גרפו רווחים עם כף של שופל" עכשיו שהשוק הקריסה , לא מרחם עליהם, מי שחיכה בסבלנות ניצל ממחירי שוק וחסך לא מעט כסף.
- יש מקומות שמחיר הקרקע ליחידת דיור עולה יותר,מהמחיר שאמר (ל"ת)אתה חיי בסרט 02/12/2018 20:29הגב לתגובה זו
- בועז 03/12/2018 09:53מחיר קרקע יכול לרדת. כמובן שדירה חדשה במרכז לא תעלה 600 אלף, אבל מחיר הקרקע יכול לרדת בהתאם למצב בשוק. הרי זה לא שאוכלוסית ישראל גדלה פתאום ב-2008, הריבית ירדה ובכך גדל התקציב של הישראלים לדירה.
- 6.אני רק שאלה 02/12/2018 16:52הגב לתגובה זובכמה לדעתך יירדו מחירי הדיור? א.20% ב.30% ג.40% ד.50% ויותר כי חורף
- 5.קבלנים בלחץ 02/12/2018 16:51הגב לתגובה זומשרדי מכירות שוממים , לא עוזר הפעלת טוקבקסטים , כל הביקושים עברו למחיר למשתכן , 30% פחות ממחיר שוק הנחות משמעותיות 400-900 אלף שקל דיור בר השגה מוזל , החגיגה נגמרה.
- 4.לצערי... (ל"ת)אני 02/12/2018 16:32הגב לתגובה זו
- 3.יש צפי ש 02/12/2018 15:59הגב לתגובה זויש צפי שבעתיד הרחוק .... שיתווספו מיליונים של אזרחים במדינת ישראל . כמה מתוכם יהיה מקום במרכז הארץ? . יש צפי בעתיד הרחוק רחוק ... שהאוכלוסייה תוכפל . כמה מתוכם יוכלו לגור במרכז הארץ ?
- זה גם הרבה תלוי בעד כמה תתפתח התחבורה עד אז. (ל"ת)מציאותי 03/12/2018 01:02הגב לתגובה זו
- אדם 02/12/2018 17:15הגב לתגובה זוובתשואה מאד נמוכה כשיש אלטרנטיבות עדיפות!
- צודק (ל"ת)אלי 02/12/2018 21:48
- 2.ככה זה 02/12/2018 15:05הגב לתגובה זורק פריירים קונים דירות במחירי בועה. כמות הפריירים קטנה בצורה משמעותית בזמן אחרון
- 1.שמיר 02/12/2018 14:59הגב לתגובה זומניתוח שוק המשכנתאות - השוק עדיין חי ובועט
- תומי 04/12/2018 08:57הגב לתגובה זואז תחליט אתה לבד מה זה חי ובועט.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
