״שנה לאישור תכנית״: כ-40 אלף דירות אושרו ב-2016 בוועדה שנועדה לזרז תהליכים
הוועדה לקידום מתחמים מועדפים (הותמ"ל) בראשות סגן הממונה על התקציבים באוצר, ערן ניצן, הציגה היום (ד') את דו"ח פעילות הוועדה לשנת 2016. מהדו"ח עולה כי בשנת 2016 אושרו בותמ"ל כ-38.8 אלף יחידות דיור ב-15 תוכניות שקיבלו תוקף.
לפי הדו״ח, בדרום ובצפון מקודמים מספר רב של דירות, מספר דומה לזה שמקודם באזור המרכז, וזאת על אף רמות הביקוש השונות. על פי הנתונים, במחוז צפון הוכרז מספר המתחמים הרב ביותר, 21 מתחמים, הכוללים כ-51.5 אלף יח"ד. במחוז דרום, מקודם היקף יח"ד הגדול ביותר (כ-72.2 אלף יח"ד ב-11 מתחמים). במקביל מקודמות בותמ"ל תכניות במחוזות מרכז ו-תל אביב ב-21 מתחמים הכוללים כ-72.7 אלף יח"ד.
עוד צוין בדו"ח כי במהלך שנת 2016 הוועדה טיפלה בכ-182.7 אלף יח"ד בשלבים סטטוטוריים שונים. ״במסגרת זו הותמ"ל נערכת לקידום יתר התכניות על פי היעדים שנקבעו על ידי קבינט הדיור לשנת 2017״, כתבו בדו״ח.
שנה לקבלת אישור תכנית למתחם מועדף לדיור
עוד עולה מהדו״ח, כי מניתוח התוכניות שאושרו, הזמן הממוצע מקליטת תכנית בותמ"ל ועד למתן התוקף עומד על כשנה אחת. כמו כן, מההשוואה שמנהל התכנון ביצע, בין נתוני הוועדה, בשנת 2016 אושרו 15 תכניות לעומת 4 תוכניות בשנת 2015, וחל גידול של 150% באישור מספר יח"ד הכלולות בתכניות אלו, שמספרן עומד על כ-38.2 אלף דירות ב-2016 לעומת 25.3 אלף ב-2015.
שנה לתכנון - ככה זה מתבצע: בשלב הראשון לקידום תכנית מועדפת לדיור בותמ"ל הוא הכרזת הממשלה על קרקע כמתחם מועדף לדיור. לאחר שהוכרז המתחם כמועדף לדיור מתקיימות ישיבות התנעה בהן מוצגות התכניות לצוות הותמ"ל, ונבחנת רמת הבשלות שלהן לצורך המשך קידומן.
בדו״ח מסבירים כי לאחר גיבוש עקרונות התכנון ועריכת מסמכי התכנון הראשוניים, נערכות ישיבות 'שולחן עגול', במסגרתן מוצגות התכניות לראשונה לחברי הוועדה. בנוסף, מוזמנים לישיבה זו הגורמים הרלוונטיים לתכנית הנדונה ובכללם רשויות ותאגידים ממשלתיים, נציגי הרשויות המקומיות וועדות התכנון המחוזיות והמקומיות.
לאחר ישיבת "שולחן עגול" ועד העברת התוכנית לבדיקת תנאי הסף לקליטה ותחילת התהליך הסטטוטורי, מתקיים רצף של פגישות וישיבות עבודה עם צוותי התכנון, באמצעותן עוקב צוות הותמ"ל אחר ההשלמות והתיקונים הנדרשים בתכניות. לאחר קליטת התכנית במערכת המקוונת, מתחיל קידומה בתהליך הסטטוטורי עד למתן תוקף.
תרשים התהליך לאישור התכניות כפי שהופיעו בחוברת הדו״ח:
תכנית ששווקו ברמ״י ובנייה למגזר המיעוטים
מהנתונים עולה כי קידום התכניות בותמ"ל הגיע גם לשיווקי רשות מקרקעי ישראל (רמ״י) ב-2016. כך לדוגמא, מציינים בדו״ח, כי שווקו על ידי רמ״י כ-4,700 יח"ד בשתי תכניות שקודמו בותמ"ל וקבלו תוקף ב-2015, תכנית 'עיר היין' בצפון אשקלון אשר מונה כ-3,500 יח"ד ותכנית 'פרדס בחיסכון', המצויה באור יהודה ואשר מונה כ-1,200 יח"ד .
מהנתונים עולה כי במגזר המיעוטים, מקודמות בוועדה 50 אלף יח"ד ביישובי מיעוטים. בשנת 2016 אישרה הותמ"ל 1,994 יח"ד ביישובים טורעאן צפון, בסמת טבעון וביר אל מכסור; הוחלט לאשר 728 יח"ד במזרעה; הופקדו 4,070 יח"ד בטייבה ובטמרה מזרח; הוחלט להפקיד 5,670 יח"ד בעילוט ובטמרה דרום.
יו"ר הותמ"ל, ערן ניצן: "שנת הפעילות של 2016 מאופיינת בהצלחה רבה לעבודת הותמ"ל, בזכות שיתוף הפעולה של הגורמים השונים. הצלחה זו באה לידי ביטוי באישורי תכניות, ולשמחתנו גם בתחילת שיווקים בהיקף של אלפי יחידות דיור".
מתכננת הותמ"ל, דקלה פרסיקו: "הותמ"ל מוכיחה כי ניתן לתכנן ולאשר תכניות איכותיות של שכונות מגורים בלוח זמנים מהיר וקצוב תוך מתן מענה לאתגרים וחסמים שעולים תוך כדי התקדמות התכנון. עבודת המטה שצוות הותמ"ל מוביל ברקע הפעילות התכנונית מאפשרת לגופי הממשלה לתת מענה לצרכים הנובעים מתכניות המגורים בזמן אמת".
חוק הותמ"ל, אושר בממשלה באוגוסט 2014 הינו חלק מהפעילויות שנוקטת הממשלה במסגרת ההתמודדות עם משבר הדיור ומטרתו לאפשר קידום יעיל של תכניות בניה למגורים במתחמי קרקע שהממשלה הכריזה עליהם כמתחמים מועדפים לדיור. ״במסגרת החוק נקבעה הקמתה של הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), האמונה על אישור תכניות נרחבות למגורים בלוח זמנים קבוע וקצר״, נכתב בדו״ח.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
