״שנה לאישור תכנית״: כ-40 אלף דירות אושרו ב-2016 בוועדה שנועדה לזרז תהליכים
הוועדה לקידום מתחמים מועדפים (הותמ"ל) בראשות סגן הממונה על התקציבים באוצר, ערן ניצן, הציגה היום (ד') את דו"ח פעילות הוועדה לשנת 2016. מהדו"ח עולה כי בשנת 2016 אושרו בותמ"ל כ-38.8 אלף יחידות דיור ב-15 תוכניות שקיבלו תוקף.
לפי הדו״ח, בדרום ובצפון מקודמים מספר רב של דירות, מספר דומה לזה שמקודם באזור המרכז, וזאת על אף רמות הביקוש השונות. על פי הנתונים, במחוז צפון הוכרז מספר המתחמים הרב ביותר, 21 מתחמים, הכוללים כ-51.5 אלף יח"ד. במחוז דרום, מקודם היקף יח"ד הגדול ביותר (כ-72.2 אלף יח"ד ב-11 מתחמים). במקביל מקודמות בותמ"ל תכניות במחוזות מרכז ו-תל אביב ב-21 מתחמים הכוללים כ-72.7 אלף יח"ד.
עוד צוין בדו"ח כי במהלך שנת 2016 הוועדה טיפלה בכ-182.7 אלף יח"ד בשלבים סטטוטוריים שונים. ״במסגרת זו הותמ"ל נערכת לקידום יתר התכניות על פי היעדים שנקבעו על ידי קבינט הדיור לשנת 2017״, כתבו בדו״ח.
שנה לקבלת אישור תכנית למתחם מועדף לדיור
עוד עולה מהדו״ח, כי מניתוח התוכניות שאושרו, הזמן הממוצע מקליטת תכנית בותמ"ל ועד למתן התוקף עומד על כשנה אחת. כמו כן, מההשוואה שמנהל התכנון ביצע, בין נתוני הוועדה, בשנת 2016 אושרו 15 תכניות לעומת 4 תוכניות בשנת 2015, וחל גידול של 150% באישור מספר יח"ד הכלולות בתכניות אלו, שמספרן עומד על כ-38.2 אלף דירות ב-2016 לעומת 25.3 אלף ב-2015.
שנה לתכנון - ככה זה מתבצע: בשלב הראשון לקידום תכנית מועדפת לדיור בותמ"ל הוא הכרזת הממשלה על קרקע כמתחם מועדף לדיור. לאחר שהוכרז המתחם כמועדף לדיור מתקיימות ישיבות התנעה בהן מוצגות התכניות לצוות הותמ"ל, ונבחנת רמת הבשלות שלהן לצורך המשך קידומן.
בדו״ח מסבירים כי לאחר גיבוש עקרונות התכנון ועריכת מסמכי התכנון הראשוניים, נערכות ישיבות 'שולחן עגול', במסגרתן מוצגות התכניות לראשונה לחברי הוועדה. בנוסף, מוזמנים לישיבה זו הגורמים הרלוונטיים לתכנית הנדונה ובכללם רשויות ותאגידים ממשלתיים, נציגי הרשויות המקומיות וועדות התכנון המחוזיות והמקומיות.
לאחר ישיבת "שולחן עגול" ועד העברת התוכנית לבדיקת תנאי הסף לקליטה ותחילת התהליך הסטטוטורי, מתקיים רצף של פגישות וישיבות עבודה עם צוותי התכנון, באמצעותן עוקב צוות הותמ"ל אחר ההשלמות והתיקונים הנדרשים בתכניות. לאחר קליטת התכנית במערכת המקוונת, מתחיל קידומה בתהליך הסטטוטורי עד למתן תוקף.
תרשים התהליך לאישור התכניות כפי שהופיעו בחוברת הדו״ח:
תכנית ששווקו ברמ״י ובנייה למגזר המיעוטים
מהנתונים עולה כי קידום התכניות בותמ"ל הגיע גם לשיווקי רשות מקרקעי ישראל (רמ״י) ב-2016. כך לדוגמא, מציינים בדו״ח, כי שווקו על ידי רמ״י כ-4,700 יח"ד בשתי תכניות שקודמו בותמ"ל וקבלו תוקף ב-2015, תכנית 'עיר היין' בצפון אשקלון אשר מונה כ-3,500 יח"ד ותכנית 'פרדס בחיסכון', המצויה באור יהודה ואשר מונה כ-1,200 יח"ד .
מהנתונים עולה כי במגזר המיעוטים, מקודמות בוועדה 50 אלף יח"ד ביישובי מיעוטים. בשנת 2016 אישרה הותמ"ל 1,994 יח"ד ביישובים טורעאן צפון, בסמת טבעון וביר אל מכסור; הוחלט לאשר 728 יח"ד במזרעה; הופקדו 4,070 יח"ד בטייבה ובטמרה מזרח; הוחלט להפקיד 5,670 יח"ד בעילוט ובטמרה דרום.
יו"ר הותמ"ל, ערן ניצן: "שנת הפעילות של 2016 מאופיינת בהצלחה רבה לעבודת הותמ"ל, בזכות שיתוף הפעולה של הגורמים השונים. הצלחה זו באה לידי ביטוי באישורי תכניות, ולשמחתנו גם בתחילת שיווקים בהיקף של אלפי יחידות דיור".
מתכננת הותמ"ל, דקלה פרסיקו: "הותמ"ל מוכיחה כי ניתן לתכנן ולאשר תכניות איכותיות של שכונות מגורים בלוח זמנים מהיר וקצוב תוך מתן מענה לאתגרים וחסמים שעולים תוך כדי התקדמות התכנון. עבודת המטה שצוות הותמ"ל מוביל ברקע הפעילות התכנונית מאפשרת לגופי הממשלה לתת מענה לצרכים הנובעים מתכניות המגורים בזמן אמת".
חוק הותמ"ל, אושר בממשלה באוגוסט 2014 הינו חלק מהפעילויות שנוקטת הממשלה במסגרת ההתמודדות עם משבר הדיור ומטרתו לאפשר קידום יעיל של תכניות בניה למגורים במתחמי קרקע שהממשלה הכריזה עליהם כמתחמים מועדפים לדיור. ״במסגרת החוק נקבעה הקמתה של הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), האמונה על אישור תכניות נרחבות למגורים בלוח זמנים קבוע וקצר״, נכתב בדו״ח.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 2.68% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
