״שנה לאישור תכנית״: כ-40 אלף דירות אושרו ב-2016 בוועדה שנועדה לזרז תהליכים
הוועדה לקידום מתחמים מועדפים (הותמ"ל) בראשות סגן הממונה על התקציבים באוצר, ערן ניצן, הציגה היום (ד') את דו"ח פעילות הוועדה לשנת 2016. מהדו"ח עולה כי בשנת 2016 אושרו בותמ"ל כ-38.8 אלף יחידות דיור ב-15 תוכניות שקיבלו תוקף. לפי הדו״ח, בדרום ובצפון מקודמים מספר רב של דירות, מספר דומה לזה שמקודם באזור המרכז, וזאת על אף רמות הביקוש השונות. על פי הנתונים, במחוז צפון הוכרז מספר המתחמים הרב ביותר, 21 מתחמים, הכוללים כ-51.5 אלף יח"ד. במחוז דרום, מקודם היקף יח"ד הגדול ביותר (כ-72.2 אלף יח"ד ב-11 מתחמים). במקביל מקודמות בותמ"ל תכניות במחוזות מרכז ו-תל אביב ב-21 מתחמים הכוללים כ-72.7 אלף יח"ד. עוד צוין בדו"ח כי במהלך שנת 2016 הוועדה טיפלה בכ-182.7 אלף יח"ד בשלבים סטטוטוריים שונים. ״במסגרת זו הותמ"ל נערכת לקידום יתר התכניות על פי היעדים שנקבעו על ידי קבינט הדיור לשנת 2017״, כתבו בדו״ח. שנה לקבלת אישור תכנית למתחם מועדף לדיור עוד עולה מהדו״ח, כי מניתוח התוכניות שאושרו, הזמן הממוצע מקליטת תכנית בותמ"ל ועד למתן התוקף עומד על כשנה אחת. כמו כן, מההשוואה שמנהל התכנון ביצע, בין נתוני הוועדה, בשנת 2016 אושרו 15 תכניות לעומת 4 תוכניות בשנת 2015, וחל גידול של 150% באישור מספר יח"ד הכלולות בתכניות אלו, שמספרן עומד על כ-38.2 אלף דירות ב-2016 לעומת 25.3 אלף ב-2015. שנה לתכנון - ככה זה מתבצע: בשלב הראשון לקידום תכנית מועדפת לדיור בותמ"ל הוא הכרזת הממשלה על קרקע כמתחם מועדף לדיור. לאחר שהוכרז המתחם כמועדף לדיור מתקיימות ישיבות התנעה בהן מוצגות התכניות לצוות הותמ"ל, ונבחנת רמת הבשלות שלהן לצורך המשך קידומן. בדו״ח מסבירים כי לאחר גיבוש עקרונות התכנון ועריכת מסמכי התכנון הראשוניים, נערכות ישיבות 'שולחן עגול', במסגרתן מוצגות התכניות לראשונה לחברי הוועדה. בנוסף, מוזמנים לישיבה זו הגורמים הרלוונטיים לתכנית הנדונה ובכללם רשויות ותאגידים ממשלתיים, נציגי הרשויות המקומיות וועדות התכנון המחוזיות והמקומיות. לאחר ישיבת "שולחן עגול" ועד העברת התוכנית לבדיקת תנאי הסף לקליטה ותחילת התהליך הסטטוטורי, מתקיים רצף של פגישות וישיבות עבודה עם צוותי התכנון, באמצעותן עוקב צוות הותמ"ל אחר ההשלמות והתיקונים הנדרשים בתכניות. לאחר קליטת התכנית במערכת המקוונת, מתחיל קידומה בתהליך הסטטוטורי עד למתן תוקף. תרשים התהליך לאישור התכניות כפי שהופיעו בחוברת הדו״ח: תכנית ששווקו ברמ״י ובנייה למגזר המיעוטים מהנתונים עולה כי קידום התכניות בותמ"ל הגיע גם לשיווקי רשות מקרקעי ישראל (רמ״י) ב-2016. כך לדוגמא, מציינים בדו״ח, כי שווקו על ידי רמ״י כ-4,700 יח"ד בשתי תכניות שקודמו בותמ"ל וקבלו תוקף ב-2015, תכנית 'עיר היין' בצפון אשקלון אשר מונה כ-3,500 יח"ד ותכנית 'פרדס בחיסכון', המצויה באור יהודה ואשר מונה כ-1,200 יח"ד . מהנתונים עולה כי במגזר המיעוטים, מקודמות בוועדה 50 אלף יח"ד ביישובי מיעוטים. בשנת 2016 אישרה הותמ"ל 1,994 יח"ד ביישובים טורעאן צפון, בסמת טבעון וביר אל מכסור; הוחלט לאשר 728 יח"ד במזרעה; הופקדו 4,070 יח"ד בטייבה ובטמרה מזרח; הוחלט להפקיד 5,670 יח"ד בעילוט ובטמרה דרום. יו"ר הותמ"ל, ערן ניצן: "שנת הפעילות של 2016 מאופיינת בהצלחה רבה לעבודת הותמ"ל, בזכות שיתוף הפעולה של הגורמים השונים. הצלחה זו באה לידי ביטוי באישורי תכניות, ולשמחתנו גם בתחילת שיווקים בהיקף של אלפי יחידות דיור". מתכננת הותמ"ל, דקלה פרסיקו: "הותמ"ל מוכיחה כי ניתן לתכנן ולאשר תכניות איכותיות של שכונות מגורים בלוח זמנים מהיר וקצוב תוך מתן מענה לאתגרים וחסמים שעולים תוך כדי התקדמות התכנון. עבודת המטה שצוות הותמ"ל מוביל ברקע הפעילות התכנונית מאפשרת לגופי הממשלה לתת מענה לצרכים הנובעים מתכניות המגורים בזמן אמת". חוק הותמ"ל, אושר בממשלה באוגוסט 2014 הינו חלק מהפעילויות שנוקטת הממשלה במסגרת ההתמודדות עם משבר הדיור ומטרתו לאפשר קידום יעיל של תכניות בניה למגורים במתחמי קרקע שהממשלה הכריזה עליהם כמתחמים מועדפים לדיור. ״במסגרת החוק נקבעה הקמתה של הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), האמונה על אישור תכניות נרחבות למגורים בלוח זמנים קבוע וקצר״, נכתב בדו״ח.
תכנית ששווקו ברמ״י ובנייה למגזר המיעוטים
מהנתונים עולה כי קידום התכניות בותמ"ל הגיע גם לשיווקי רשות מקרקעי ישראל (רמ״י) ב-2016. כך לדוגמא, מציינים בדו״ח, כי שווקו על ידי רמ״י כ-4,700 יח"ד בשתי תכניות שקודמו בותמ"ל וקבלו תוקף ב-2015, תכנית 'עיר היין' בצפון אשקלון אשר מונה כ-3,500 יח"ד ותכנית 'פרדס בחיסכון', המצויה באור יהודה ואשר מונה כ-1,200 יח"ד .
מהנתונים עולה כי במגזר המיעוטים, מקודמות בוועדה 50 אלף יח"ד ביישובי מיעוטים. בשנת 2016 אישרה הותמ"ל 1,994 יח"ד ביישובים טורעאן צפון, בסמת טבעון וביר אל מכסור; הוחלט לאשר 728 יח"ד במזרעה; הופקדו 4,070 יח"ד בטייבה ובטמרה מזרח; הוחלט להפקיד 5,670 יח"ד בעילוט ובטמרה דרום.
יו"ר הותמ"ל, ערן ניצן: "שנת הפעילות של 2016 מאופיינת בהצלחה רבה לעבודת הותמ"ל, בזכות שיתוף הפעולה של הגורמים השונים. הצלחה זו באה לידי ביטוי באישורי תכניות, ולשמחתנו גם בתחילת שיווקים בהיקף של אלפי יחידות דיור".
מתכננת הותמ"ל, דקלה פרסיקו: "הותמ"ל מוכיחה כי ניתן לתכנן ולאשר תכניות איכותיות של שכונות מגורים בלוח זמנים מהיר וקצוב תוך מתן מענה לאתגרים וחסמים שעולים תוך כדי התקדמות התכנון. עבודת המטה שצוות הותמ"ל מוביל ברקע הפעילות התכנונית מאפשרת לגופי הממשלה לתת מענה לצרכים הנובעים מתכניות המגורים בזמן אמת".
חוק הותמ"ל, אושר בממשלה באוגוסט 2014 הינו חלק מהפעילויות שנוקטת הממשלה במסגרת ההתמודדות עם משבר הדיור ומטרתו לאפשר קידום יעיל של תכניות בניה למגורים במתחמי קרקע שהממשלה הכריזה עליהם כמתחמים מועדפים לדיור. ״במסגרת החוק נקבעה הקמתה של הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), האמונה על אישור תכניות נרחבות למגורים בלוח זמנים קבוע וקצר״, נכתב בדו״ח.
בנייה. קרדיט: Xאיך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?
מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.
עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.
שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת.
המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.
- בכמה יקרה דירה עם ממ"ד לעומת דירה בלי ממ"ד
- הממ"ד יגדל ל-18 מ"ר במקום 12; ההשבחה פטורה ממס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?
סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?
מחירי הדירות ירדו במעל 5%, מתי תדעו שהירידה נבלמת?
מחירי הדירות סערה מושלמת בשוק הדירות למגורים. היקף הדירות שהנמכרות בחודשים האחרונים ירד לשפל חסר תקדים ובהמשך לירידה בכמות יש גם ירידות מחירים. זה תהליך של כחצי שנה והוא מתעצם. אנשים חוששים לקנות. יש ביקורים במשרדי המכירות, אבל מספר העסקאות נמוך למרות מבצעים והטבות. האם אנחנו לפני ירידה משמעותית במחירי הדירות?
כששואלים את מנהלי חברות הנדל"ן והיזמים הם אומרים פה אחד - "יש עודף ביקוש קבוע. הביקושים עולים על ההיצע ולכן, העליות ימשכו". אבל, הם כמובן מוטים והם גם באמירות האלו משפיעים על השוק. אלו מסרים שעוברים לקולגות שלהם והמשמעות לרוב היא - "אל תדאגו. אל תורידו מחירים, תהיה עלייה". גם הבנקים מעורבים. למרות הניסיון שלהם להיות מחוץ לתמונה, אז הקשר הסימביוזי בין הבנק ליזם ולקבלן יוצר תלות שמפילה את האחריות על המחירים גם על הבנקים. בנקים יכולים לקבוע אם המחירים בפרויקט מסוים ירדו או לא, ואם ירידה במחירים תפגע בפרויקטים סמוכים שהבנק מעורב בהם, אז לבנק לא יהיה אינטרס לאפשר הורדת מחיר בפרויקט האמור.
שוק של אינטרסנטים
וכך - היזמים, הקבלנים, הבנקים פועלים יחדיו תחת אינטרס משותף של העלאת מחירי הדירות. מצטרפים אליהם לוביסטים ו-70% מהציבור הישראלי שמחזיק דירות בבעלות. כשמחיר הדירה שלכם עולה, אתם מתעשרים. תחושת העושר הזאת לא תמיד על הנייר, אבל אין בעיה לקפוץ לבנק ולקחת הלוואה לכל מטרה על חשבון שעבוד הדירה (כתוספת למשכנתא). הבנק נותן כי ערך הבטוחה עלה. כלומר, תחושת העושר יכולה להיות מתורגמת לכסף בכיס.
מול כל האינטרסנטים האלו, יש מציאות. המציאות שקשה מאוד לקנות דירה. המחיר הממוצע הוא 2.3 מיליון שקל, במרכז זה כמובן גבוה יותר. זוג צעיר שרוצה לקנות דירה ממוצעת ב-2.3 מיליון שקל, צריך להביא הון עצמי של 575 אלף שקל. זה הון שנצבר על פני כמה שנים טובות ועם תמיכה מההורים, ונניח שהגיעו להון הזה, ולרוב הזוגות זה לוקח שנים לא מעטות. מה עכשיו?
- מחירי הדירות יורדים - לא רק בישראל; ירידות של עד 7% בארה"ב
- רכישת דירה - לא רק מחיר; כל הגורמים שיש לבחון לפני עסקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עכשיו הם לוקים משכנתא של 1.725 מיליון שקל ל-25-30 שנים כשההחזר החודשי הוא כ-9,400 שקלים. הם שיעבדו את החיים שלהם למשכנתא גדולה, ששקולה ליותר ממשכורת. כלומר שניהם עובדים, משתכרים את הממוצע במשק (כ-14 ברוטו) והרוב הגדול של אחת המשכורות מממנת את המשכנתא.
