יונתן כץ מסביר מתי תיעצר דהירת הנדל"ן - ותתחיל הירידה
בנק ישראל חזר והזהיר בהודעות הריבית האחרונות מהסכנות הטמונות במחירי הדירות שרק ממשיכים לזנק. החשש הוא שהורדת הריבית לשיעור שלילי רק תחמיר את המצב ותגרום לציבור להגדיל את היקף החוב.
יונתן כץ, הכלכלן הראשי של לידר שוקי הון, מסביר על הדילמות של בנק ישראל בשוק הנדל"ן הבוער:
- 14.אבי 14/05/2015 13:07הגב לתגובה זועובודת שעות נוספות , חושבים שאפשר לזיין את השכל לשוכרים , די אנחנו הבנו שהמדינה בבעלות קרטל הנדלן . בוני הארץ = נוכלי הארץ = קבלנים
- 13.עיוות מס משווע!!! 13/05/2015 17:32הגב לתגובה זוהביאו למצב הבלי נסבל הזה.איך על כל רווח אחר משלמים מס ורק על הכנסה מדיווידנד של דירה לא משלמים??? שערורייה!!!
- אלון 17/05/2015 13:54הגב לתגובה זולכל המתלהמים. כשמשקיע רוכש דירה הוא משלם מס רכישה של 5% -6% מהשקל הראשון. במידה ועברת את רף הפטור אתה משלם 10% מס על כל ההכנסות משכירות. במידה ומכרת את הדירה אתה משלם 25% על הרווח. אני רוצה לראות מה קורה בשוק ההון אם מכניסים מס רכישה של 5% על כל רכישת מניות...כמה זמן יקח עד שהבורסה בת"א תתיבש לגמרי????
- 12.אסף 13/05/2015 17:18הגב לתגובה זוהדרך היחידה להוריד את מחירי הנדל"ן הינה העלאת ההון העצמי הנדרש ממשקיעים מ 50 אחוז ל70-80 אחוז. כך ירד המינוף של משקיעים בדירה שנייה ומעלה ויופחת הסיכון למשבר נדל"ן. כך הבנקים יצטרכו לרדוף אחר זוגות צעירים ומחוסרי דיור על מנת לתת להם משכנתה במקום לרדוף אחרי משקיעים שמנסים את עצמם.
- 11.בא 13/05/2015 16:57הגב לתגובה זוצוואר האדם העובד :-) מחכים לכם בגיהנום :-) כנסו לשיוויון מוות קליני
- 10.אסף 13/05/2015 14:28הגב לתגובה זויש מחזוריות קבועה אדיוט מי שקונה במחירי שיא. עכשיו זה הזמן למכור ולהמתין לסיבוב הבא.
- הכרתי אחד שאמר כמוך בסוף לקח הלוואה 800 (ל"ת)אלף המחיר שעלה מאז 13/05/2015 18:28הגב לתגובה זו
- 9.תזכורת לכלכלנים 13/05/2015 13:28הגב לתגובה זואותו דבר בשוק הנדלן. ללחוץ על בעלי מספר דירות למכור חלק מהם, ולמנוע מאחרים לקנות אותן להשקעה, יביא להגדלת מספר המוכרים והקטנת מספר הקונים. לא צריך לבנות דירה אחת חדשה. כמובן שבישראל רצוי להמשיך לבנות במרץ רב כדי להקטין את שכר הדירה ולתת רווחה לעם, אבל מבחינת ירידת מחירים, אפילו חזקה - אין שום צורך בכך
- 8.כל עוד הם מחזירים את המשכנתא לשוכר רק טיפש עובד (ל"ת)תלוי בשוכרים 13/05/2015 13:08הגב לתגובה זו
- 7.תהיה מפולת כי 13/05/2015 12:51הגב לתגובה זוהציבור קובע את המחירים. לא חזירות של המדינה או הקבלנים. כשהציבור האמין ששווה לשלם יותר, שנדלן רק עולה, ושמשכנתא זה לא יקר כי הריבית נמוכה - אז המחירים המריאו. כשהציבור יחשוב שדירה כבר לא רק עולה, הוא לא יהיה מוכן לשלם והכל יקרוס. הרי הכתובת היתה על הקיר ולא המצאנו בישראל את האופי האנושי והרצון להרוויח. כל אדם מוכן לשלם יקר אם ישכנעו אותו שמחר יהיה יותר יקר והוא יתעשר. אף אדם לא מוכן לקנות אפילו בזול, אם מחר יהיה יותר זול והוא יצא פראייר. היום משלמים רק 3% על שכר דירה לשנה שלמה, זה אומר שכל הציבור יתיישב על הגדר ברגע שתתחיל ירידת מחירים. אפילו קלה. יש שתי ברירות לכלכלה: להמשיך לנפח את המחירים לנצח נצחים, או להוריד אותם לאט ואז הציבור יפסיק לקנות והם יפלו מהר בכל זאת.
- תגובה מעולה אבל הנדלניסטים והקבלנים לא קולטים! (ל"ת)גאולה 13/05/2015 15:23הגב לתגובה זו
- הדרומי 17/05/2015 11:17אז אולי תסביר לנו מיקומה דירה?אם לאדם יש מספיק כסף לקנות דירה ב 3 או 4 מיליון בתא כנראה הוא יודע משהו בחיים שאתה עדיין לא למדת?
- 6.מקל וגזר 13/05/2015 12:49הגב לתגובה זוהמיסוי יוציא אוויר מהבועה לפני שהריבית תעשה זאת באלימות ב 2018 . מס הרכישה הוא עיוות נגדי לעיוות שיצרה הריבית האפסית. כל דירה שמשקיע לא קנה תירכש על ידי צעיר כי אנחנו בתקופת מחסור. ההיצע להשכרה יקטן אבל המון צעירים שרכשו במקום אותם משקיעים כבר לא זקוקים לשכור דירה ולכן הביקוש להשכרה יקטן באופן זהה לקיטון בהיצע ההשכרה. גם קרן המטבע המליצה בינואר 2014 להגביל משכנתאות ולהטיל מס רכישה על תושבי חוץ. כחלון חייב להחזיר את השליטה בקצב הבניה לממשלה, ע"י מקל וגזר לאנשים וחברות שמחזיקים בקרקעות ולא בונים. קב' רכישה ימשיכו לגשת למכרזים גם אם יזמי הנדלן יעשו שביתה. התאחדות בוני הארץ אמרו שלא צריך סיניים כי הם יודעים לבנות לבד. אז שיבנו.
- 5.בגלל שההיצע מוגבל 13/05/2015 12:47הגב לתגובה זוכשהמלאי מוגבל, וקצב הבניה בישראל לא מצליח לזנק ברגע שיש עליה בביקושים, ברור שתוספת הביקוש של המשקיעים, מעבר לביקוש הקשיח הרגיל של הצעירים, יוצר לחץ חזק לעליית מחירים. יש יותר קוני דירות בשוק, מאשר מוכרי דירות. אין טעם לעודד משקיעים לקנות, אלא אם יש כבר עודפי דירות והקבלנים נתקעו. אך הקבלנים טוענים למחסור של 130,000 דירות בישראל. נכון להיום, כל דירה שלא תירכש על ידי משקיע בגלל מס הרכישה, תירכש מייד על ידי צעיר. אותו צעיר כבר לא יצטרך לשכור דירה מאף אחד, ולכן פגענו בהיצע הדירות להשכרה אבל גם הקטנו את מספר הישראלים שמחפשים לשכור דירה. לכן לא תהיה שום השפעה על שכר הדירה. אבל מבחינת מחירי הנכסים, יהיו פחות קונים בשוק, וכולם "עניים" יחסית כי הם צעירים ולא משקיעים. המוכרים יהיו חייבים להוריד מחירים כדי להיפטר מסחורה, לא תהיה להם ברירה. תתחיל מגמת ירידת מחירים וכל השוק ירגע מהיסטריית רכישת הדירות. הקבלנים יסתגלו למצב, ויקטינו את הצעות המחיר שהם נותנים למדינה עבור הקרקע, ולכן ימשיכו לייצר דירות בקצב מהיר, מבלי להפסיד בגלל מחיר מכירה נמוך
- 4.התאחדות מווסתי הארץ 13/05/2015 12:45הגב לתגובה זוליזמים זה טוב לשכנע את קובעי המדיניות והציבור, להקטין ביקושים של קבוצות רכישה לקרקעות, על ידי זה שיאסרו עליהם להתחרות ביזמים במכרזי הקרקע. ככה הם יוכלו לרכוש קרקע בזול יותר. לאחר מכן, כשהם מוכרים את המוצר המוגמר, הדירה, לציבור- הם דווקא רוצים מקסימום מתחרים על כל דירה. הם צועקים שאסור להטיל מיסוי שימנע ממשקיעים לרכוש דירות. בכך הם מקטינים את ההוצאות שלהם בעת רכישת הקרקע ומגדילים את ההכנסות בעת מכירת הדירות. עכשיו הם מצאו טריק חדש להקטין את ההוצאות שלהם: שהזוכה במכרז לא יהיה זה שהציע את המקסימום, אלא משהו באמצע, סכום נמוך יותר. את מחיר הדירות לציבור זה לא ישנה ולכן הקבלנים יתעשרו. גם בין 1999 ל 2006 כשמחירי הדירות היו בירידה וקרקעות היו זולות, המכרזים היו לפי ההצעה הגבוהה ביותר זוכה. לא זו הסיבה למחירי הדירות
- 3.בדקתי בעצמי 13/05/2015 12:44הגב לתגובה זואם תיכנסו לאתר הלמ"ס ותבדקו את מאגר המחירים ואת מדד המחירים לצרכן לפי קבוצות צריכה ראשיות, ותסתכלו על ההיסטוריה של מדד הדיור (סדרה 120450) תוכלו לראות בעצמכם שמינואר 2003 עד ינואר 2015 שכר הדירה עלה ב 29% בלבד. באותה תקופה עלה סך כל השכר במשק בשיעור מדהים של 84% כאשר גם אם נחלק את זה באוכלוסיה שצמחה בזמן הזה, עדיין מדובר בגידול של 46% בכמות הכסף פר כל משפחה. לכן לא מפתיע שאנשים מוכנים לשלם יותר על שכירת דירה כי הנטל מבחינתם דווקא נמוך יותר מאשר פעם. לעומת זאת אין הצדקה לעליה של מעל 80% במחירי הנכסים, ואין הצדקה לרכישת דירה להשקעה שמכניסה 3% תשואה אבל עולה 1.5% בהוצאות ריבית. לא נשאר כמעט רווח ומי שקונה כנראה מצפה לעליית ערך הדירה, כלומר מהמר שכחלון יכשל והריבית לא תעלה לעולם... מפה ברור שהמחסור בדירות לא השתנה לרעה מאז 2003 אבל מה שיש זו בועת נדלן. כחלון עוצר משקיעים ובכך מציל אותם מלאבד את הונם בירידת המחירים שתגיע כשהבועה תתפוצץ. ביקוש חזק + אמונה שהמחיר רק יעלה + הסברים למה מדינה מסוימת היא שונה מאחרות ולכן המחיר הגיוני = בועה קלאסית
- 2.sus 13/05/2015 12:35הגב לתגובה זושל בתי השקעות החל מ 2008, שמסבירים בדיוק נמרץ למה עוד שניה מחירי הדירות יורדים
- בועה בועה 13/05/2015 12:42הגב לתגובה זוכמו שאמרו הקבלנים באירלנד כששאלו אותם אחרי פיצוץ הבועה למה הם לא הקשיבו לאזהרות הרבות של כלכלנים על כך שהמחירים הם בועה. התשובה שלהם: כי הם אומרים את זה כבר 5 שנים והמחירים רק המשיכו לעלות
- 1.משה 13/05/2015 12:31הגב לתגובה זולא נימאס לכם לבלף את העם ולהלעיט עליו שקרים כיד הדימיון ואנחנו עדיין ממתינים למבין והישר שעדיין לא הגיע ואולי לא יגיע
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
