מריחים בחירות? מאות יח"ד במחיר זול בב"ש, טירת הכרמל ובית שמש
משרד הבינוי והשיכון ממשיך בגל שיווקי הקרקעות, סימן לבחירות שייערכו לקראת סוף החודש? אתמול זכתה חברת א.א. רובינשטיין במכרז להקמת 238 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח ברעננה במסגרתו ייבנו דירות בשטח של 84 מ"ר אשר יושכרו תמורת כ-3,500 שקל לחודש.
בבאר שבע שווקו מגרשים לבניית 154 יח"ד בשכונת רמות ב' (הרכס). למכרז הוגשו 4 הצעות ו-3 החברות הזוכות הן דלויה מרכז הבנייה (38 יח"ד), פרץ לוזון (60 יח"ד) ואחים אוזן (56 יח"ד). למגרש אחד לבניית 40 יח"ד לא נמצא זוכה.
במתחם מ-3 בבית שמש שווקו 6 מתחמים לבניית 278 יח"ד במחיר ממוצע לקרקע של כ-109 אלף שקל לדירה. הזוכים הם: סאן ואלי (40 דירות), דיור ומגורים כהלכה (32), עזרא ששון ובניו חברה לבנייה (40), דונה חברה להנדסה ובנין (74), א.פ.י נתיב פיתוח (64) ויסודות צור (28). מכרז לחמישה מגרשים הכוללים 309 יח"ד במע"ר ברמת בית שמש נכשל, בשל תנאי המכרז בו הוגשו רק שתי הצעות.
בטירת הכרמל, שווק מגרש אחד מתוך ארבע בשכונת גלי כרמל החדשה. שיכון ובינוי נדל"ן תבנה 98 יח"ד במחיר קרקע לדירה של כ-27 אלף שקל. בשכונה שתבנה בסטנדרט גבוה ובפיתוח סביבתי מתקדם יוקמו 1,800 יחידות דיור, כחלק ממהלך כולל למספר כולל של 5,400 יחידות דיור בעיר, שיביאו להכפלת אוכלוסייתה בשנים הקרובות.
תוך כך, מנהל מקרקעי ישראל אישר בוד"ל את הקמתן של 4,573 דירות בשכונת אפק בקרית ביאליק. השכונה משלימה את העיר ממזרח ומייצרת רצף אינטגרלי של רקמה עירונית הממשיך את שכונת צור שלום הקיימת, ומעבר לכביש עוקף קריות בשטח שבייעודו הנוכחי הינו חקלאי ומשמש לבריכות הדגים של קיבוץ אפק. התוכנית מאפשרת בינוי בגובה 3 קומות בהמשך לבינוי הקיים ובהמשך מתוכנן בינוי בגובה 6-9 קומות במבנים בעלי אופי מרקמי.
כתבות מעניינות נוספות:
- 11.רחל שרמי 02/02/2013 08:07הגב לתגובה זורעיון טוב ובלעדיות שרוב מדינות ארופה מסייעות לחוק הדיור לאזרחייה עם תנאים נוחים. ובתיקווה שההנהלות יחליטו כן ובהצלחה.
- 10.עמית 10/01/2013 11:32הגב לתגובה זוחוצפן דואג רק לחרידים שיעוף כמה שיותר מהר
- 9.אטיאס הוא טרוריסט פוליטי (ל"ת)אטיאס לכלא 06/01/2013 11:58הגב לתגובה זו
- 8.תושב באר שבע 05/01/2013 22:50הגב לתגובה זוטירוף שלא ימשך עוד הרבה זמן
- 7.ועדת חקירה ולכלא (ל"ת)אטיאס הוא מחדל העשור 03/01/2013 23:34הגב לתגובה זו
- 6.עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה בפיצוץ בפני הגנבים!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 03/01/2013 23:30הגב לתגובה זו
- 5.אבי 03/01/2013 20:38הגב לתגובה זוהיום דירה 4 חדרים בב"ש עולה 900K שלפני 3 שנים היתה עולה 400KM מה הישתנה בב"ש יש פחות בדויים יש אין משתפים יש יותר תעסוקה?ממש בושה יש רק כיכרות ומזרקות.
- צודק 100 אחוז (ל"ת)אלי 04/01/2013 08:36הגב לתגובה זו
- 4.אי 03/01/2013 15:41הגב לתגובה זובבית שמש הוא ממהר כי הוא פוחד שהליכוד ייקח לו את המשרד אבל אל תדאגו ביבי שקרן וחלש והשיכון יישאר אצל שס אבל את הסיבוב יעשו הקבלנים שקיבלו קרקע זולה וישמרו על יציבות המחירים וימשיכו למכור במיליונים
- 3.SOLOMON2 03/01/2013 15:31הגב לתגובה זוזו כבשת הרש . הציבור החרדי גם זכאי למגורים. תפסיק להסיט ולהסית .
- כלכלן 03/01/2013 22:15הגב לתגובה זואתם גם לא עובדים וגם רוצים לסחוט את קופת המדינה ש"ס תגיד שלום לתיק השיכון ואז נראה את החרדים שלא עובדים גרים בפחי אשפה ולא בדירות שאטיאס סידר להם על חשבון מעמד הביניים
- 2.בלב איזורי הביקוש (ל"ת)כל הכבוד 03/01/2013 15:28הגב לתגובה זו
- 1.כלכלן 03/01/2013 14:47הגב לתגובה זוהוא הולך הביתה כמה דירות הוא שיווק בבית שמש פשוט חוצפן
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
