זו תופעה: ככה מנסים מוכרי דירות לגרום לכם לקנות - 5 ה'לוקשים' שהפכו ללהיט
מוכרי הדירות יהיו מוכנים לעשות הרבה כדי למקסם את מחיר הנכס ולא פעם במחיר של המצאות וניפוחים, הכל הולך. מבט חטוף על לוחות המודעות האינטרנטיים והנה לכם הרים וגבעות, על הנייר בלבד. Bizportal ליקט מספר מספר דוגמאות קלאסיות.
1. "הבניין נמצא בתהליכים של תמ"א 38". בשטח התוכנית הממשלתית לחיזוק ושיפוץ מבנים היא כישלון ענק, אבל בלוחות המודעות - הצלחה מסחררת. כמעט כל מוכר שני יציין בביטחון גדול כי הבניין מיועד לתמ"א38 וכבר ממש מדברים על זה בחדר המדרגות. אז לפני שאתם מדמיינים את הבניין עליו אתם בונים כאילו הוא בדרך להפוך למגדלי יו, קחו בחשבון שבכל הארץ שופצו בתמ"א38 פחות מ-50, או במילים אחרות - כנראה שזה לא יקרה מחר. בקיצור, אשרי המאמין.
2. "אפשרות לפינוי בינוי עתידי" עוד טרנד ממחלקת השיווק (ניפוח המחירים) של מוכרי הדירות זה פינוי בינוי. עד כה הושלם פרויקט פינוי בינוי אחד בכל הארץ ויש עוד מספר מאוד מצומצם של פרויקטים בשלבים ראשוניים, אבל זה לא מפריע למוכרי להמציא מתחמים עתידיים לפינוי בינוי ולהבטיח דירת 120 מ"ר במקום ה-55 מ"ר הנוכחית. גם על זה נאמר - אשרי המאמין.
3. "קיימת אופציה לבנייה על הגג". דירה קומה רביעית בלי מעלית זה לא נשמע הכי אטרקטיבי, אז מה נעשה? נגיד שיש אופציה לבנות על הגג. עוד להיט ממדרשם של המוכרים. וכבר שמענו אנשים פשוטים שכבר מדמיינים את הדופלקס שלהם. בעיקרון בכל בניין שטרם נוצלו בו מלוא זכויות הבנייה, ניתן לפנות לעירייה בבקשה להגדיל את זכויות הבנייה, אתם מוזמנים לנסות. מצד שני, חבל על הזמן.
4. "אפשרות לגינה צמודה". גם קומת קרקע זה לא להיט גדול, אבל שיווקית זה דווקא יכול ללכת יופי. לא מעט מוכרי דירות קרקע מציינים את האפשרות של יציאה לגינה. והנה להם בעלי החתולים כבר מדמיינים את הגינה הקטנה והחמודה שתעמוד לרשותם. הסתכלתם פעם מה קורה בחצרות האחוריות של בנייני מגורים? באותו הסגנון יש גם "בקלות תוכל להוסיף עוד 90 מ"ר, יש כבר תוכנית מאושרת" בפועל מדובר בדירת שיכון בשטח 30 מ"ר וכשמגיעים לבניין לא רואים תוספת בנייה אחת לרפואה.
5. "דירה מעולה למשקיעים, ניתנת לחלוקה בקלות" דירה מפוצלת זה דבר שמייד מדליק את מוחם הקודח של המשקיעים, שהרי הדבר עשוי להביא לתשואה מדהימה. אז מחלקת השיווק של מוכרי הדירות הולכת על זה. אנחנו רק נציין שלרוב מדובר בפעולה לא חוקית ושעיריית תל אביב רודפת אחרי אותם מפצלים ותובעת קנסות של מאות אלפי שקלים. אבל שיהיה בהצלחה!
כתבות מעניינות נוספות:
- 22.יובל 29/10/2012 11:36הגב לתגובה זואני יודע על לפחות 2 פרוייקטי פינוי בינוי שהושלמו
- 21.אביב 28/10/2012 15:01הגב לתגובה זוהממשלה שמה ליעד להכפיל את מס' הדירות בשנים הקובות.. מי שיקנה היום - יתקע מחר.
- 20.ירון 28/10/2012 10:13הגב לתגובה זושמחליט לשפץ את הבית שלו. מוסיף קומה- והשכן הערבי שלו מוסיף גם קומה. מוסיף גינה והשכן הערבי שלו מוסיף גם. מרחיב שני חדרים והשכן הערבי שלו מוסיף גם. בסוף היהודי תולה שלט: למכירה במיליון וחחצי ש"ח. השכן הערבי תולה שלט : למכירה בשלוש מיליון ש"ח. שואל אותו היהודי: למה אתה מבקש יותר? במה הבית שלך טוב יותר? עונה לו הערבי: כי לך יש שכן ערבי, ולי יש שכן יהודי.......
- לא ראוי - אפילו כבדיחה (ל"ת)טורבו 28/10/2012 16:00הגב לתגובה זו
- 19.פולי 27/10/2012 00:38הגב לתגובה זושטויות אני מכיר לפחות 3 פרויקטים של פינוי בינוי שהסתיימו 2 מהם בקרית אונו ע"י מצלאווי ואחד בכפר סבא בששת הימים גם הוא ע"י הקבלן מצלאווי אז כדאי שתתעדכנו לפני שאתם מוציאים כתבה בלתי אחראית כזו
- 18.מרדכי מרדכי... 26/10/2012 21:40הגב לתגובה זוקרית האומנים של חברת האחים דוניץ היא החברה העיקרת העוסקת בביונוי פינוי....הראשון שהרים פרוייקט אדיר בקרית אונו של פינוי בינוי....זה מצלאויי...הבעיה היא בעיקר עם המפנים שהם חמדנים בני חמדנים....
- ישראלי 27/10/2012 01:52הגב לתגובה זואין אומנים בראשל"צ מערב אלא בעיקר ערסים
- 17.גיל 26/10/2012 18:17הגב לתגובה זוהבלפנים יש להם על מה לסמוך אחרת לא היו מיתאמצים כנראה יש הרבה כסף לאנשים ולא מיתרגשים מהעליה החזקה במחירי הדירות צעירים שחסכו מעט כסף וחלמו להשיג דירה איבדו את ההזדמנות ומחפסים הגירה למדינות המערב בכסף שיעדו לדירה שחמקה ורובם עושים זאת על באמת ואפשר לאמר בהצלחה לא מבוטלת אז לפחות אני מאחל להם כל טוב בהמשך ומכל הלב
- 16.קליפ 26/10/2012 16:20הגב לתגובה זוערבי "ישראלי" בונה בחינם לא חוקי ב"כפר" צמוד קרקע.ה"ישראלי" הבדואי נהנה מצמוד קרקע בחינם בנגב.רק היהודים משלמים 2 מיליון ש"ח לדירונת...
- 15.יש אין סוף טריקים ועיגול פינות-מתחילים במחירי בועה... (ל"ת)למתווכים 26/10/2012 15:16הגב לתגובה זו
- נועה 26/10/2012 16:23הגב לתגובה זולא מעט דירות שלא נמכרו על ידי הבעלים נימסרו לתיווך. והפלא ופלא, הם מפורסמים במחיר גבוה משמעותית מהמחיר המקורי. "הומלנד" למשל, מומחים בטריק הזה.
- 14.אבי -מתווך 26/10/2012 13:35הגב לתגובה זוכתבה מאוד אמיתית ממש ככה אנשים דופקים מחיר לא ריאלי.אבל ביישוב אזור יש תוכניות מוכנות כבר לפנוי בנוי רק המינהל מעכב אותן, לידיעתך ולטיפולך השר אטיאס.
- 13.לקנות דירה היום, ממש טימטום ושיעבוד לכל החיים (ל"ת)אריק 26/10/2012 12:08הגב לתגובה זו
- 12.יורם 26/10/2012 12:05הגב לתגובה זוכבר שלוש שנים התשואה נפלאה. ומחירים שם עולים.
- אודי 27/10/2012 09:22הגב לתגובה זומי שקנה לפני שלש שנים יש תשואה כזאת בהדר לא לשכוח מחיר דירת 3 חדרים נמכרה ב200 K והאוכלוסייה שם לא מהטופ עם סיכונים גבוהים שלא יעמדו בשכירויות
- עודד 26/10/2012 12:48הגב לתגובה זואתה יכול לפרט מעט?
- 11.yl 26/10/2012 11:19הגב לתגובה זולא לקנות בשום אופן מ החברת בניה הקשורה ל שרי הריסון ומדוע?? הסיכוי להכנס לסחרחורת ומעגל המחיר המופרז מוכרים במחיר מופרז וגבהה וגם מאפשרים כ שולטים בבנק מתן הלוואה או משכנתא השילוב הקטלני שאחד דואג ל אינטרס של השני מונע ירידת מחירים בשוק***החופשי***
- 10.יהויכין 26/10/2012 11:16הגב לתגובה זולא הכל בלוף - אכן יש ערך מוסף ניכר בתנאי ש: א - בתמא 38 כבר חתמו כ ל הבעלים על הסכם שיתוף לביצוע התמא ע"פ תכנית נתונה. ב- בפינוי בינוי הסכימו כל הדיירים (או מרביתם ואז נדרשים הליכים משפטיים מורכבים) והפרוייקט קיבל הכרזה כפינוי בינוי ע"י הועדה הבינמשרדית לענין זה. ג - גג מעל קומה עליונה יכול להיות שווה הרבה כסף בתנאי שהוא צמוד בטאבו לדירה שמתחתיו, בתנאי שיש בתבע זכויות בניה עליו ובתנאי שיש הסכמת כל הבעלים לבניה כזו. בקיצור - שווה המון בתנאי ש...............................
- א 26/10/2012 22:52הגב לתגובה זומה מחירו של מ"ר גג שצמוד בטאבו לדירה בת"א (צפון ישן) בהנחה שמחיר למ"ר באזור 30-35 אלף ש"ח לדירה ישנה ? תודה
- 9.קוקו מי שקונה היום דירה - אין היגיון כלכלי שיעלה (ל"ת)ירון 26/10/2012 11:11הגב לתגובה זו
- באיזור תל אביב נכון אבל בצפון ובדרום למה לא? (ל"ת)אבי 26/10/2012 18:18הגב לתגובה זו
- 8.רוני 26/10/2012 10:34הגב לתגובה זוממש מבזה לעשות כתבה ללא לבדוק עובדות אמתיות
- בכתבה כתוב שהושלמו, לא התחלות, סתם להשמיץ (ל"ת)מנשה 26/10/2012 18:57הגב לתגובה זו
- 7.כלכלן 26/10/2012 10:27הגב לתגובה זושזה בערך שווה 125,000 ש"ח, בדיוק הסכום שהוסיפו למחיר הבית לפני מתן ההטבה
- 6.מי שיש לו דירה טובה לא צריך לשקר. (ל"ת)מיקו 26/10/2012 10:02הגב לתגובה זו
- 5.כתבה של ילד בכתה ג (ל"ת)מירב 26/10/2012 10:01הגב לתגובה זו
- 4.כתבה שטחית ומגוחכת (ל"ת)THZHE 26/10/2012 09:42הגב לתגובה זו
- 3.זה כאין וכאפס לעומת קומבינות הקבלנים (ל"ת)אלי 26/10/2012 09:32הגב לתגובה זו
- 2.מיכאל 25/10/2012 17:35הגב לתגובה זואני מכיר אישית 3 פרוקטים של פינוי בינוי שנמצעים בשלב בניה
- אבל רק אחד הושלם, כפי שכתוב בכתבה, למה להשמיץ? (ל"ת)עמוס 27/10/2012 20:39הגב לתגובה זו
- ואני מכיר עוד ממונף (ל"ת)דוד 26/10/2012 09:13הגב לתגובה זו
- 1.עמי 25/10/2012 17:05הגב לתגובה זושלום לכולם. אני מוכר דירה 35 מטר בדרום תל אביב במיליון שמונה מאות. נשמע קצת יקר אבל שימו לב: 1. בקרוב מתוכננת תמ"א 39 שזה כמו 38 רק יותר טוב - זה כולל הזזה של הדירה איך שהיא לצפון תל אביב והוספת מרפסת, גג וגינה בו זמנית. גלומר הדירה תיהיה גם בקומה ראשונה וגם שישית בעת ובעונה אחת. 2. הדירה מגיעה בילט אין עם חמור בחצר. נשאר רק לחפש חמור שיהיה בתוך הבית. 3. יש בדירה הכנה למזגן חלון ומטבח חדש דנדש (35 שנה) בתוספת אי (שולחן אוכל מאיקאה) 4. אינטרנט חינם (באדיבות השכנים שלא מקפידים לנעול את הראוטר)
- יוסי 28/10/2012 13:38הגב לתגובה זושיתנו בראש לאשתך ולבת שלך ללא עמלה
- גדול!!! כמה צחקתי!!! (ל"ת)בר אביב 26/10/2012 09:44הגב לתגובה זו
- אחי 26/10/2012 09:17הגב לתגובה זויש דפקתי את הקנייה של החיים
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
