משכנתא בריבית של 10% - ויש לזה ביקוש

הבנקים מספקים כ-95% מהיקף המשכנתאות, אבל יש 5% של משכנתאות שנלקחות מחוץ למערכת הבנקאית - אם מדובר במשכנתא לדירה ראשונה בהיקף של 60% משווי הנכס, אז בנק הוא האלטרנטיבה המתאימה ביותר והזולה ביותר, אבל יש הרבה משפרי דיור, עצמאים, תושבי חוץ ומשקיעים שנתקלים במגבלות בבנקים ופונים לפתרונות מימון אלטרנטיביים - מימון ישיר הפכה לאלטרנטיבה משמעותית למרות שמדובר על פעילות שקמה רק לפני כשנתיים וחצי. 

יש גם שילוב של של מימון מהמערכת הבנקאית והחוץ בנקאית. דמינו משקיע שרוצה לקנות כמה דירות ומעוניין במימון של 70%. הבנק נותן לו מקסימום של 50%, אז את ההשלמה הוא עושה מחוץ למערכת הבנקאית. איפה בדיוק? יש כמה אפשרויות שמתפתחות, אחת הגדולות שבהן היא מימון ישיר שהקימה פעילות משכנתאות לפני שנתיים וחצי שהפכה לגדולה ורווחית עד כדי כך שהיא בשנה האחרונה סיפקה לקבוצה רווח גדול יותר מתחום הרכב המסורתי.  

מימון ישיר וגופים נוספים בתחום, לרבות פעילויות של חברות ביטוח וגוף חדש משותף לנאוי ולוזון, מספקים משכנתאות במקומות שהרגולטור אמר לבנקים - עצרו. למשל, במימון לדירה שנייה, הבנק מוגבל לכ-50% מימון. גם אם ללקוח יש יכולת כלכלית, הוא לא יכול לקבל מימון גבוה יותר. גם במשכנתאות לעצמאיים יש לבנקים בעיה. גם אם לעצמאיים יש הכנסות גבוהות לאורך זמן, הן לא יציבות והבנק מתקשה לאשר את ההלוואה. המקרים האלו מגיעים למשכנתאות חוץ בנקאיות. 

מקרים אחרים לכאורה פשוטים יותר הם מצבים שאנשים רוצים לקחת משכנתא על הנכס שלהם. בבנק זה מורכב - מקבלים משכנתאות על רכישת דירה, לא על דירה קיימת. בגופים החוץ בנקאיים זה אפשרי. בסוף זה סיכון מול סיכוי - הכלל הבסיסי במימון והשקעות. החברות האלו מוכנות לקחת סיכון גבוה יותר, אבל בתמורה לריבית גבוהה יותר. מהדוחות של מימון ישיר עולה כי זה משתלם - הריבית מגיעה גם ל-10% בשנה והרווחים גדולים. 

• לא כל ואקום הוא הזדמנות: המבחן האמיתי של המשכנתאות החוץ-בנקאיות
• המשכנתאות מזנקות אבל השוק תקוע: האשליה שמבלבלת את היזמים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הנה הריביות במשכנתאות של מימון ישיר:

ריבית ממוצעת - 9.2%, משכנתאות ב-2.6 מיליארד שקל

השוק גדול. מימון ישיר גדלה מדי שנה והיא כבר מספקת משכנתאות ב-2.65 מיליארד שקל, זה כסף גדול, אבל זה עדיין לא מגרד את שוק המשכנתאות הענק שעומד על כ-600 מיליארד שקל. רוב השוק הזה - כנראה מעל 90% הוא של הבנקים באופן ברור, אבל החברות החוץ בנקאיות בהחלט יכולות לחיות טוב עם 10% ואפילו פחות, מהשוק - כ-40-60 מיליארד שקל.  

הנה ההתפתחות של מימון ישיר בהיקפים מתחילת הפעילות:

• אבי שמחון: "צריך להוריד מע"מ ולהפחית ריבית בחצי אחוז לפחות"
• המגדל הלוהט: איך הפך ToHa2 ממכרה זהב לאיום גדול על אמות וגב-ים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מצוקת הקבלנים - הנחות של כ-10% על דירות; המקרה של...

וכאן תוכלו לראות שהרווח של תחום המשכנתאות עולה על תחום הרכבים:

אבל יש גם צד שני - באיזה תרחיש רוכש דירה או משקיע מסוגלים לשלם 10% ריבית? וגם אם לא 10%, נלך על הממוצע - 9.2%?  ובכן, מסתבר שיש מצבים שאין ברירה. אין ללקוחות אלטרנטיבה אחרת. מסתבר למשל שיש משקיעים שבשביל השלמת ההלוואה (בנוסף להלוואה בנקאית זולה יותר) הם מוכנים לשלם את הפער כי הממוצע שלהם עדיין משאיר רווח. כל אחיד ושיקוליו, אבל מה שברור שזה לא מיועד לרוכשים של דירה ראשונה או משפרי דיור סטנדרטיים. בראש וראשונה צריך לבדוק את המערכת הבנקאית שם הריביות נמוכות יותר מכל אלטרנטיבה אחרת. הריבית על המשכנתאות היא בממוצע 5.2%. אז רק אם אין בירה כדאי לבדוק במקומות אחרים וגם אז לבדוק טוב טוב אם העסקה משתלמת.