צפון תל אביב
צילום: צפון תל אביב

התחדשות עירונית ב-86 אלף שקל למ"ר: כמה עולה דירה בצפון הישן בת"א?

אנשי העיר מקבוצת רוטשטיין השיגה את הרוב הדרוש במתחם הורקנוס - הדירות יעלו בין 67-71 אלף שקל למ"ר, אבל מחירי הדירות המיוחדות יכולים להיות גבוהים בהרבה. אלה המחירים
איציק יצחקי | (4)

חברת רוטשטיין רוטשטיין -2.63% הגיעה להסכם עם הרוב הנדרש בפרויקט במתחם הורקנוס בת"א. על פי ההערכות, החברה תכניס מהפרויקט כ-307 מיליון שקל. מדובר באזור הצפון הישן (החלק הצפוני) - לא רחוק מנחל הירקון, בו מחירי הדירות גבוהים יחסית. כזכור, בשבוע שעבר פרסמנו את מחירי הפרויקטים של רוטשטיין ואנשי העיר בתל אביב, דרך דוח דירוג ראשוני של החברת דירוג האשראי מידרוג, שהוכיח כי המחירים בתל אביב גבוהים ביותר מפי 2 מאשר במקומות אחרים. חברת אנשי העיר שבבעלות רוטשטיין מוכרת כיום דירות במחירים של יותר מ-6 מיליון שקל.

פרויקט תמ"א 38/2 הוא פרויקט הריסה ובניה במתחם הרחובות הורקנוס 2-8 (זוגי בלבד) מודיעין 1-5 (אי זוגי) וישעיהו 9-15 (אי זוגי), כולם בתל אביב. לצורך חתימה על הפרויקט, חברת אנשי העיר שמנהל רון חן, חברת בת של רוטשטיין, הגיעה להסכם עם כשהחתימה 67% מהדיירים בפרויקט (מבין 95 בעלי היחידות, 87 דירות ושמונה מחסנים) הקיימים ברחובות מודיעין 3, הורקנוס 2, הורקנוס 6, הורקנוס 8, ישעיהו 11, ישעיהו 13 וישעיהו 15. דירות חדשות באזור נמכרות היום בטווח של 60 אלף שקל למ"ר, אבל יש הבדל גדול בין דירות ישנות לחדשות ובין גדולות וקטנות, שיכולות להגיע בקלות ל-68 אלף שקל למ"ר.

לפי דיווח של רוטשטיין ואנשי העיר לבורסה, ההסכם בין חברת הבת לבעלי המקרקעין כולל תנאים מתלים, כמו השלמת ההתקשרות עם יתר בעלי הדירות וקבלת היתר בניה תוך שנתיים מהגשת הבקשה להיתר. להערכת החברה, היתר בניה לפרויקט צפוי להתקבל עד כ-3 שנים ממועד הדיווח (הבקשה להיתר הוגשה לפני זמן רב, כך שהיא צפויה לעמוד בהסכם מהבחינה הזאת).

רון חן אנשי העיר (טל גבעוני)

רון חן, אנשי העיר (טל גבעוני)

בהתאם להערכה ראשונית של החברה, היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט הינו כ-307 מיליון שקל והיקף העלויות הצפוי בפרויקט הינו כ-266 מיליון שקל, ללא מע"מ. 

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    גנבים בני גנבים (ל"ת)
    גנבים 24/06/2024 20:27
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    חנן מור 23/06/2024 16:52
    הגב לתגובה זו
    העיקר צחקתם עלי שלא ימכרו דירות בשדה דב ב 60 אלף למטר, כולל מעמ, ובגלל זה לקחתם לי את החברה :-( יחסית למחירים המוזכרים כאן שדה דב, מטר מהטיילת וחוף הים, זה זיל הזול.
  • 2.
    86 זה מציאה חחחח (ל"ת)
    אוריאל 23/06/2024 14:04
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    האמת שווה לקנות בשכונות הישנות ב-40 וזהו (ל"ת)
    צדוק ח. 23/06/2024 14:04
    הגב לתגובה זו
בורסה, משקיעים (AI)בורסה, משקיעים (AI)

להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה

על הקשר בין בורסה למחירי הדירות, על הצעירים שעושים מכה בבורסה וחזרה למפולת של 2008-2009

מנדי הניג |

הגאות בבורסות בשנים האחרונות, במיוחד בוול סטריט, יצרו רווחים גבוהים למשקיעים, לרבות המוני משקיעים צעירים. זו תופעה עולמית, וזה גם בארץ - מאות אלפי ישראלים משקיעים ישירות במניות בבורסות, חלק גדול מהם צעירים. הם אגב, כמעט ולא משקיעים בארץ, בעיקר בוול סטריט. הצעירים האלו מכירים רק שוק עולה, הרווחים שלהם עצומים - דמיינו צעיר שנכנס לשוק לפני 5 שנים. סיכוי טוב שהוא הכפיל את כספו - זה מה שקרה בנאסד"ק וב-S&P. 

בפועל, רבים עשו הרבה יותר מהכפלת הכסף. אם הם הלכו על המניות הדומיננטיות ועל שבבים זה רווח של פי 3-4, אבל גם אם נסתפק בממוצע, זה רווח מרשים שיוצר  מגמה חדשה של הזרמת כספים לבורסה. ההזרמה השוטפת מגיעה גם מהסיפורים בשטח - כשאנשים רואים כמה הם יכלו להרוויח על אנבידיה, על מניות השבבים, על נטפליקס, על מניות הקוונטים ועוד מאות דוגמאות, הם מתפתים. אנחנו רוצים להרוויח, אנחנו גרידיים. הסיפורים האלו מגרים אותנו להזרים כספים. אף אחד לא זוכר את הכישלונות בדרך, זוכרים את המניות שעשות מאות אחוזים וזה מייצר הזרמה שוטפת גדולה לשווקים שבעצמה מייצרת עליות שערים.   

אותו צעיר שרואה שיש רווחים עצומים מגדיל באופן שוטף את ההשקעה במניות. זה מבחינתו הגיל שבו הוא צריך להשקיע כמה שיותר בבורסה, וזה נכון מבחינה תיאורטית.  

השאלה אם התיק שלו מפוזר או אם יש מרכיב אג"ח משמעותי, פחות רלבנטית לצעירים שחוסכים לזמן ארוך - אבל רוב הצעירים לא מבין את המשמעות של חיסכון לטווח ארוך. הם שקועים עד צוואר במניות, ולא מפנימים שהשוק גם יכול לרדת חזק, אחרת חלקם היו אולי מגוונים את התיק. נזכיר כי זה בסדר גמור ואפילו נכון להשקיע במניות בשיעור מאוד גבוה, אבל כל עוד יודעים שבדרך יהיו ירידות. הטווח הארוך מאפשר למשקיעים צעירים להגיע לתיקון באם תהיה מפולת, ולכן מבחינה תיאורטית הם צריכים להיות במרכיב גדול של מניות.

כמה מבין המשקיעים הצעירים מבין את זה? כמה מהם לא ישנה את תיק ההשקעות כשתגיע קריסה ויגיד  "מה זה משנה אני חוסך ל-30 שנים?".  כנראה שהרוב יממש. טבע האדם הוא גרידיות בעליות ופחד גדול בירידות. 

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

הדולר צונח 1%; הבנקים עולים 0.3%, חברות הביטוח מאבדות 0.9% - מגמה מעורבת בת״א

עליות בחוזים על מדדי המניות בוול סטריט מחלישות את הדולר ומחזקות את השקל, כשהמטבע האמריקאי נופל בכ-1% ונסחר סביב 3.26 שקלים; ההתקדמות בהסדרה בעזה והציפיות להורדת ריבית הפד׳ תומכות במגמה; במקביל המדדים אצלינו במגמה מעורבת, הבנקים מטפסים בעוד חברות הביטוח מאבדות גובה - ומה עוד קורה באחוזת בית?
מערכת ביזפורטל |

המדדים במגמה מעורבת, הסנטימנט החיובי מאמש נדחק על ידי גורמי המאקרו המקומיים והמגמה החיובית שאפיינה את השעה הראשונה הופכת למעורבת. ת"א 35 עולה 0.1%, בעוד ת"א 90 יורד 0.3%. במבט על הסקטורים, מדד הבנקים עולה 0.3%, מדד הביטוח מאבד 0.9%, מדד הנדל"ן יורד 0.3% ומדד הנפט והגז יורד 0.1%.

בעוד 2 ימים ו-8 שעות (רביעי ב-21:00) יפרסם הבנק הפדרלי את החלטת הריבית כשהציפיות בשוק הן להורדת ריבית של 25 נ״ב. ההסתברות הנגזרת מהחוזים על ריבית הפד׳ משקפת כעת כי המשקיעים צופים הסתברות של 96% להורדה של רבע אחוז מה שיעמיד את ריבית הפד׳ בטווח של 3.75-4%. הורדת ריבית מורידה מהאטרקטיביות של הדולר ומחלישה את כוחו, מדד הדולר אינדקס שמודד את כוחו של הדולר מול סל מטבעות מאבד הבוקר קרוב ל-0.1% בעוד אצלינו זה מתבטא בהתחזקות משמעותית יותר של השקל שנתמך בגורמי מאקרו מקומיים כמו ההסדרה הבטחונית בעזה וגם עליות במדדי וול סטריט שדוחפות את המוסדיים לאזן את התיקים עם רכישה של השקל. 


שוק ההנפקות בתל אביב מתעורר: במחצית הראשונה של 2025 הצטרפו לבורסה תשע חברות מניות חדשות שגייסו למעלה מ-1.4 מיליארד שקלים, רובן בתחום הנדל״ן, והמגמה נמשכת גם בחודשים האחרונים. אחת החברות שמבקשות לנצל את הגאות היא סוגת, שמתקרבת להנפקה ראשונה בבורסה בתל אביב. חברת המזון הוותיקה, שבשליטת קרן פורטיסימו, צפויה לצאת להנפקה עד לסוף השנה, בשווי גבוה מהערכת השוק ב-2021. סוגת, מוכרת למשקיעים ממכירת אורז, סוכר, קטניות ופסטה, ונמצאת באור הזרקורים גם מהצד הציבורי לאחר שספגה ביקורת על העלאת מחירים למרות ירידה במחירי האורז בעולם. 

עם זאת, בשוק כבר נשמעות אזהרות כי גל ההנפקות הנוכחי מתפתח במהירות לשוק חם מדי. הערכות השווי של חלק מהחברות מזנקות לרמות שלא תמיד משקפות את הביצועים בפועל, וחלק מהמשקיעים מזהירים מפני אופוריה שמזכירה את תקופת 2020-2021.

הבורסה ננעלה אתמול בעליות, מדד ת״א 90 טיפס עד כ-1.1%, ת״א 35 עלה כ-1%, ומדד הנדל״ן בלט עם קפיצה של כ-2%. מעניין לציין כי מניתוח של מה שקרה ״מאחורי הקלעים״ אפשר לראות כי מבחינת פעילות השחקנים - הזרים מכרו אתמול מניות בעוד הגופים המוסדיים קנו, מה שאולי מראה על ספקנות מסוימת מצד הזרים בנוגע לתמחורים הנוכחיים בבורסה אבל מנגד תמיכה שהגיעה מכיוון המוסדיים, להם נזכיר מתגלגלים מידי חודש סכומי עתק מהפרשות הגמל והפנסיות אותם הם מחויבים להשקיע בשוק המקומי מה שיוצר תמיכה ״טבעית״ לבורסה שלנו שזה מאפיין שמבדל את השוק שלנו מבורסות אחרות.