התחדשות עירונית ב-86 אלף שקל למ"ר: כמה עולה דירה בצפון הישן בת"א?

אנשי העיר מקבוצת רוטשטיין השיגה את הרוב הדרוש במתחם הורקנוס - הדירות יעלו בין 67-71 אלף שקל למ"ר, אבל מחירי הדירות המיוחדות יכולים להיות גבוהים בהרבה. אלה המחירים
איציק יצחקי | (4)

חברת רוטשטיין רוטשטיין 0% הגיעה להסכם עם הרוב הנדרש בפרויקט במתחם הורקנוס בת"א. על פי ההערכות, החברה תכניס מהפרויקט כ-307 מיליון שקל. מדובר באזור הצפון הישן (החלק הצפוני) - לא רחוק מנחל הירקון, בו מחירי הדירות גבוהים יחסית. כזכור, בשבוע שעבר פרסמנו את מחירי הפרויקטים של רוטשטיין ואנשי העיר בתל אביב, דרך דוח דירוג ראשוני של החברת דירוג האשראי מידרוג, שהוכיח כי המחירים בתל אביב גבוהים ביותר מפי 2 מאשר במקומות אחרים. חברת אנשי העיר שבבעלות רוטשטיין מוכרת כיום דירות במחירים של יותר מ-6 מיליון שקל.

פרויקט תמ"א 38/2 הוא פרויקט הריסה ובניה במתחם הרחובות הורקנוס 2-8 (זוגי בלבד) מודיעין 1-5 (אי זוגי) וישעיהו 9-15 (אי זוגי), כולם בתל אביב. לצורך חתימה על הפרויקט, חברת אנשי העיר שמנהל רון חן, חברת בת של רוטשטיין, הגיעה להסכם עם כשהחתימה 67% מהדיירים בפרויקט (מבין 95 בעלי היחידות, 87 דירות ושמונה מחסנים) הקיימים ברחובות מודיעין 3, הורקנוס 2, הורקנוס 6, הורקנוס 8, ישעיהו 11, ישעיהו 13 וישעיהו 15. דירות חדשות באזור נמכרות היום בטווח של 60 אלף שקל למ"ר, אבל יש הבדל גדול בין דירות ישנות לחדשות ובין גדולות וקטנות, שיכולות להגיע בקלות ל-68 אלף שקל למ"ר.

לפי דיווח של רוטשטיין ואנשי העיר לבורסה, ההסכם בין חברת הבת לבעלי המקרקעין כולל תנאים מתלים, כמו השלמת ההתקשרות עם יתר בעלי הדירות וקבלת היתר בניה תוך שנתיים מהגשת הבקשה להיתר. להערכת החברה, היתר בניה לפרויקט צפוי להתקבל עד כ-3 שנים ממועד הדיווח (הבקשה להיתר הוגשה לפני זמן רב, כך שהיא צפויה לעמוד בהסכם מהבחינה הזאת).

רון חן אנשי העיר (טל גבעוני)

רון חן, אנשי העיר (טל גבעוני)

בהתאם להערכה ראשונית של החברה, היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט הינו כ-307 מיליון שקל והיקף העלויות הצפוי בפרויקט הינו כ-266 מיליון שקל, ללא מע"מ. 

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    גנבים בני גנבים (ל"ת)
    גנבים 24/06/2024 20:27
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    חנן מור 23/06/2024 16:52
    הגב לתגובה זו
    העיקר צחקתם עלי שלא ימכרו דירות בשדה דב ב 60 אלף למטר, כולל מעמ, ובגלל זה לקחתם לי את החברה :-( יחסית למחירים המוזכרים כאן שדה דב, מטר מהטיילת וחוף הים, זה זיל הזול.
  • 2.
    86 זה מציאה חחחח (ל"ת)
    אוריאל 23/06/2024 14:04
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    האמת שווה לקנות בשכונות הישנות ב-40 וזהו (ל"ת)
    צדוק ח. 23/06/2024 14:04
    הגב לתגובה זו
גיא בינשטוק עמיר שיווק
צילום: יחצ
ראיון

״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״

״אנחנו מתעסקים בבסיס של החקלאות הישראלית - דשנים, חומרי הדברה, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים״ מנכ״ל עמיר שיווק, גיא בינשטוק, מדבר על התוצאות הרבעוניות, מספר מי החליף את הטורקים שהחרימו את ישראל ובעיקר מוכיח שחברה תעשייתית יכולה להיות רחוקה מלהיות משעממת

מנדי הניג |

עמיר שיווק היא מהחברות הוותיקות בבורסה המקומית, עם היסטוריה שמתחילה עוד בשנת 1942 והנפקה לציבור שבוצעה ב־2005. החברה מספקת תשומות חקלאיות לכל רוחב הסקטור מדשנים וחומרי הדברה ועד אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים - פרוסה עם 28 סניפים ברחבי הארץ ונוגעת כמעט בכל חקלאי. ברבעון השני עמיר שיווק הציגה הכנסות של כ־358 מיליון שקל, עלייה של 3.5% לעומת הרבעון המקביל, אבל הרווח הנקי שלה ירד ל־12.7 מיליון שקל לעומת 13.5 מיליון שקל אשתקד 2025. המניה של עמיר שיווק 0%   נסחרת בשווי שוק של כ־413 מיליון שקל ומציגה תשואת דיבידנד יציבה סביב 3%, בזכות מדיניות חלוקה רציפה שנמשכת כבר שני עשורים. מתחילת השנה המניה הוסיפה כ-18% וב-12 החודשים האחרונים טיפסה 32%, בסה״כ הגרף של הביצועים די תלול כלפי מעלה אחרי שעמיר שיווק הצליחה לצלוח פרק פחות נעים עם השקעה כושלת בקנאביס.

ביצועי המניה במבט על ה-5 שנים האחרונות - צניחה ואז נסיקה

לפני כמה שנים ניסתה עמיר שיווק לגעת בתחומים חדשים שנראו אז מבטיחים ובראשם הקנאביס הרפואי. החברה השקיעה בחברת BOL (Breath of Life), מתוך מחשבה על פוטנציאל שוק עצום ועל אפשרות לייצר מנוע צמיחה נוסף לצד הפעילות המסורתית. אלא שהמהלך התברר כהימור לא מוצלח: שוק הקנאביס הרפואי בישראל ובעולם לא המריא כפי שציפו, היו הרבה עיכובים רגולטוריים לצד תחרות הולכת וגוברת מה שהוביל את עמיר שיווק להפרשות כבדות שהסתכמו בעשרות מיליוני שקלים . 

המנכ"ל גיא בינשטוק לא מהסס להודות כי זה פרק פחות נעים בהיסטוריה של החברה - כזה שחתך משמעותית את השורה התחתונה והכביד על התוצאות הכספיות בשנים 2021-2022. אבל מדגיש שמאז, עמיר שיווק הרבה יותר זהירה בכל מה שקשור יותר להשקעות מחוץ לליבת הפעילות, והחברה מעדיפה להתמקד ברכישות סינרגיות ישירות לעסקי החקלאות - כמו חממות, מיכון חקלאי ותערובות. "הסיפור הזה מאחורינו", הוא מסכם והמספרים של השנתיים האחרונות באמת מחזקים את התחושה שהחברה הצליחה להחזיר את עצמה למסלול יציב.


אנחנו מדברים אחרי התוצאות הרבעוניות - לפני שנצלול למספרים, ספר קצת על מה שקורה בעמיר שיווק לאחרונה

"עמיר שיווק היא חברה ותיקה מאוד. נוסדה ב-1942 על ידי התאחדות האיכרים בישראל, וב-2005 הונפקה בבורסה. כך שאנחנו מציינים השנה 20 שנה כחברה ציבורית. אני חושב שהייחוד שלנו הוא בפעילות עצמה - שיווק והפצה של תשומות חקלאיות, תחום שקיים בכל מדינה בעולם. אנחנו מספקים הכל: חומרי הדברה, דשנים, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים. יש גם רכיב נדל"ן קטן - נכס בבני ברק ומרלו"ג בעמק חפר, אבל זו לא הליבה. הליבה היא תשומות חקלאיות".

מהי בעצם הליבה של הפעילות שלכם?

"אנחנו קוראים לזה הגנת הצומח והזנתו שזה בעצם דשנים והדברה, תחשוב על זה כמו אנטיביוטיקה וויטמינים בשביל הצמחים. אנחנו המפיצים הגדולים ביותר בארץ של חברות ענק כמו אדמה וכיל. הקשר שלנו הוא עם ממש עם החקלאי בשטח. במחצית האחרונה חווינו ירידה קלה, בעיקר בגלל מזג האוויר. החורף האחרון היה יבש וחם, מה שהפחית מחלות עלים וצמצם את הצורך בחומרי הדברה".

אז זה מעניין, לא הייתי מצפה מחברה כמוכם שיהיו לה אלמנטים של ׳עונתיות׳

בורסת תל אביב
צילום: תמר מצפי
סקירה

הבורסה בעמדת המתנה - מה המשקיעים צריכים לעשות?

ספטמבר החזיר את הסנכרון בין תל אביב לוול סטריט כששני השווקים מטפסים בעצבנות ופורצים שיאים, מעבר לים ממתינים היום בדריכות ל'משוכה האחרונה' שתכריע לגבי הורדת הריבית - ה-CPI; אחרי קיץ חם במיוחד בשוק המקומי ורווחים פנטסטים "על הנייר" יותר ויותר מתחבטים בשאלה האם זה הזמן לממש?

מערכת ביזפורטל |

אם ביולי-אוגוסט תל אביב כמו קיבלה עצמאות והניבה תשואות עודפות, נראה שספטמבר מחזיר את הסנכרון בין וול סטריט לאחוזת בית. אפשר לראות את ההלימה בין השווקים, את הסנטימנט הכללי חוזר להתכתב ביחד. גולת הכותרת היא הורדת הריבית, כשההחלטה אם לעשות את הפיבוט תתקבל על ידי הבנק המרכזי ב-17 לחודש, הורדת ריבית שתניע גם אצלנו את שינוי המדיניות כשהנגיד פרופ' ירון יקבל בטחון מהקולגה האמריקאי ויקל מוניטרית. בנק ישראל פרסם תחזיות לפיהן תהיה אינפלציה מתונה יחסית, ריבית בירידה וצמיחה גבוהה. הבורסה מתמחרת אופטימיות וציפייה לסיום המלחמה ולתקופת שגשוג. אלא שצמיחה גבוהה ומהירה לא משתלבת עם ריבית נמוכה ולרוב גם לא עם ירידה באינפלציה. האם התחזיות של בנק ישראל להורדת ריבית ולצמיחה מוגזמות?

אתמול ה-PPI ההפתיע לטובה כשהוא ירד ב0.1% כשהצפי היה שהאינפלציה הסיטונאית תטפס ב-0.3%, זה הקפיץ את ההערכות להורדת ריבית אגרסיבית של אפילו 50 נ"ב לרמה של 12%. זה עדיין תרחיש פחות סביר אבל הוא משקף את הלך הרוח. היום ב-15:30 יגיע מדד המחירים לצרכן האמריקאי - ה-CPI הוא כמו "המשוכה האחרונה" שתכריע אם הפד' יוריד ריבית. כעת הקונצנזוס של האנליסטים הוא לעליה חודשית של 0.3%, וקצב שנתי של 2.9% - אם נראה קצב שנתי של פחות מ-2.9% אז התרחיש האגרסיבי של 50 נ"ב יקבל משנה תוקף וכן להפך, עליה משמעותית יכולה לסכל את ההורדה ולגרום לפד' להמשיך להמתין. 

ועוד כמה מילים על מאקרו - הדולר נחלש. שער הדולר הרציף מאבד היום כ-0.3% ונסחר סביב 3.33 שקלים לדולר - דולר שקל רציף -0.32%   יוסי פריימן, מנכ"ל פריקו ניהול סיכונים, מימון והשקעות אומר לנו: "החשש מהסלמה ביטחונית, בולם את ייסוף השקל, גם בשעה שעודפי מט"ח גדולים פוקדים את השוק. הדולר ממשיך להיבלם מעל לרמת 3.32 שקלים לדולר. בעולם הדולר מתחזק קלות אל מול המטבעות המרכזיים ובשווקים מצפים לנתוני מדד המחירים לצרכן הצפויים להתפרסם היום בארה"ב, נתונים הצפויים להורות כי מדד המחירים לצרכן בארה"ב עלה בחודש אוגוסט בחישוב שנתי ב-2.9%, לעומת רמת 2.7% בחודש הקודם, דבר הצפוי לאתגר את הבנק המרכזי האמריקאי בישיבתו בשבוע הבא בדבר ההחלטה האם להפחית את הריבית כדרישת הנשיא ועל רקע החולשה בשוק העבודה, או להמתין עד לקבלת נתונים נוספים".


האם מניות תשתיות מעניינות? ידעתם שלארי אליסון מגדיר את אורקל כחברת תשתיות. היתרון הגדול של אורקל הוא במרכזי שרתים ענקיים ברחבי הגלובוס - 71 מרכזים ענקיים, זו התשתית של שרתי הענן. שמדברים איתכם על ענן, זה לא אומר שאין שרת פיזי, שאין מקום פיזי שבו נשמרים הקבצים, תמונות, מידע וכו'. יש שרתים, הם רק לא בארגון, או בבית. תשתיות זה נושא גדול - שרתים, סיבים אופטיים, אנרגיה מתחדשת, כבישי אגרה, תחנות כח, תקשורת ועוד. 

ביום שני הקרוב ביזפורטל מארח את ועידת ההשקעות בתשתיות. בזק, ניו-מד, שפיר, חברות אנרגיה מתחדשת, רגולטורים, יספקו לכם תובנות על התחום והחברות. השאלה הגדולה - האם המניות בתחום ימשיכו לספק תשואה עודפת? התשובה בוועידה. ועידת התשתיות - פרטים והרשמה