"יותר מפי 2": הדוח שחושף בכמה מוכרת רוטשטיין דירה בת"א ומחוצה לה
פעילות חברת רוטשטיין בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב וסביבתה מבוצעת באמצעות חברת אנשי העיר וחושפת את פערי מחירי הנדל"ן בין העיר המרכזית לבין ערים אחריות. רוטשטיין מחזיק בכמעט 57% מהון המניות של אנשי העיר ובין הקבוצות סוכם, בדיוק לפני שנה, כי אנשי העיר תפעל בעיקר בתל אביב - יפו, אבל לא תוכל לצאת מהמסגרתה של העיר ושל בת ים, גבעתיים והרצליה.
דו״ח דירוג ראשוני של החברת דירוג האשראי מידרוג לרוטשטיין חושף כי היקף הפעילות של החברה יישאר יציב בשנתיים הבאות, אך מעיד כי קצב המכירות איטי יחסית האחרונה ביחס לקצב הביצוע. לפי דוח החברה, נכון לסוף מרץ היו לה 17 פרויקטים בביצוע הכוללים כ- 1,065 יח"ד (כ- 618 יח"ד חלק החברה), 17 פרויקטים בתכנון הכוללים כ- 2,408 יח"ד (כ- 1,351 יח"ד חלק החברה) וצבר משמעותי של אלפי יח"ד בעיקר במסגרת של עסקאות קומבינציה ופרויקטים של התחדשות עירונית.
בעבר חשפנו: עסקה בהנחה של 30% ברחוב מאוד מבוקש בת"א - כיצד זה ייתכן?
רוטשטיין בונה בקריית מלאכי, באר יעקב, בית שמש, בת ים, תל אביב, רמת השרון, נתניה וטירת הכרמל, כאשר הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב וסביבתה מבוצעים באמצעות החברה הבת אנשי העיר. שימו לב להבדלים במחיר הממוצע של כל הפרויקטים האחרים מלבד תל אביב, לתל אביב עצמה. מחיר דירה ממוצע עומד בשאר הפרויקטים על 2.6 מיליון שקל ללא מע"מ - כלומר, מחיר דירה ממוצעת בערים שהוזכרו קודם (רמת השרון, נתניה, באר יעקב ובת ים מעלות את המחיר הממוצע ואילו בית שמש, קריית מלאכי וטירת כרמל מעט מתחת) עומד על כ-3.052 מיליון שקל. אם כך, מה המחיר בתל אביב, אתם שואלים? מחיר ממוצע של יחידת דיור בביצוע אנשי העיר נאמד ב כ-5.4 מיליון שקל ללא מע"מ, כלומר - 6.318 מיליון שקל עולה דירה ממוצעת בהתחדשות עירונית בתל אביב.
אנשי העיר, שנחשבת לחברה מובילה בתל אביב בתחום ההתחדשות העירונית, השלימה ביולי הנפקה ראשונה של אגרות חוב בסך של 90 מיליון שקל. הזכרנו קודם שרוטשטיין שולטת בה (57%) אך בעלת השליטה ברוטשטיין היא חברת אבני שוהם (63.5%), שבראשה עומדים יצחק מירילשוילי (73%) ואבישי בן חיים (25%).
עכשיו, שימו לב לנתוני מכירת הדירות של רוטשטיין, לאחריהם קשה לתהות מדוע מידרוג אופטימית לגביה. במהלך שנת 2023 מכרה החברה כ- 167 יח"ד (133 יח"ד חלק החברה), בהשוואה לכ- 400 יח"ד (302 חלק החברה) בשנת 2022 וכ- 433 יח"ד (359 יח"ד חלק החברה) בשנת 2021.
במדרוג סבורים כי הירידה החדה במכירות החדשות במהלך שנת 2023 נבעה בעיקר מהחולשה בהיקף העסקאות בשוק המגורים כולו שנבעה מעליית הריבית על המשכנתאות וכן בשל השפעות המלחמה על המכירות במרבית הרבעון הרביעי של השנה. בדוח נכתב כי "שנת 2024 מציגה התאוששות מסוימת במכירות, ובמהלך הרבעון הראשון לשנת 2024 נמכרו 29 יח"ד (26 יח"ד חלק החברה). כמו כן, היקף המכירות בשנה האחרונה הושפע מירידה במלאי זמין למכירה עקב מכירות מוגברות בתקופות קודמות וסיום פרויקטים".
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
- למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
במהלך 12 החודשים הקרובים החברה צפויה להשיק פרויקטים חדשים כאמור אשר צפויים להערכת מידרוג לתרום להיקף המכירות בעיקר משנת 2025 ואילך. לפי תרחיש הבסיס של מידרוג, שני הפרויקטים שתרומתם לרווח הגולמי הצפוי בשנים 2024-2025 הם בית שמש שלב א' שמהווה (12% מסך הרווח הגולמי) ופרויקט קדמת נתניה (11% מהרווח) כששיעורי המכירה הכספיים של הפרויקטים בית שמש שלב א' וקדמת נתניה עמדו על כ- 67% וכ- 72% בהתאמה - לא מעט.
בנוסף, במדרוג מאמינים כי מימוש קרקעות וזכויות בפרויקטים יתרמו לשיפור בפרופיל הפיננסי של החברה. כמו כן, משיכת עודפים מפרויקטים מהותיים צפויה להוביל לירידה במינוף בטווח הקצר. לסיכום, מידרוג קבעה דירוג מנפיק il3.A לרוטשטיין ודירוג זהה לאגרות החוב. אופק הדירוג יציב.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
