הרחיב את הדירה, השכיר לאחרים - וכעת ישלם 445 אלף שקל

יעקב עמיאל, בעלים של דירת מגורים ברחוב אביטל בירושלים, קיבל ב-2009 את אחד ממתנות הדיור הנדירות שהמדינה מעניקה לאזרחיה: פטור מותנה מהיטל השבחה על הרחבת דירתו. הפטור אינו מגיע בחינם - הוא מחייב את בעל הנכס להתגורר בדירה המורחבת בעצמו, או שקרובו יתגורר שם, במשך ארבע שנים לפחות. עמיאל הצהיר שיעמוד בתנאי. הוא לא עמד.

כשנחשף שדיירים שלישיים התגוררו בנכס, חתמו על חוזה שכירות ושילמו ארנונה עוד מ-2011, הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים שומת היטל השבחה בסכום של 445,037 שקל. עמיאל ניסה להתנגד לחוב, אך המתין 15 חודשים לפני שהגיש ערר רשמי, שכלל סיפור שמסתבר שלא עמד בביקורת.

החוק מאפשר לבעל דירה שמרחיב את ביתו לקבל פטור מהיטל השבחה, מתוך מטרה חברתית ברורה: לסייע לאזרחים לשפר את תנאי המגורים שלהם. אבל הפטור אינו הפקר. סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובע שאם בעלי הנכס, שקיבלו את ההטבה, לא התגוררו בדירה המורחבת במשך ארבע שנים מגמר הבנייה - החוב חוזר, בתוספת ריבית.

במקרה של עמיאל, גמר הבנייה היה באוגוסט 2010, כך שחלון הזמן הרלוונטי נסגר באוגוסט 2014. אלא שדיווחי הארנונה מגלים שכבר ב-12 במרץ 2011 - פחות משנה לאחר גמר הבנייה - נרשמו בנכס שמונה מחזיקים שונים ברצף, ובספטמבר 2011 נחתם חוזה שכירות בלתי מוגנת.

"השכרתי חלק" - הודאה שעלתה ביוקר

עמיאל ניסה לצייר תמונה של "מחוות טובות" בין חברים. בנו אלעד, כך טען, התגורר בנכס, ושתי נשים שהתגוררו שם - בת שבע אדרי ופרלה צור - עשו זאת כסיוע שקיבלו, מתוך חברות ארוכת שנים. הן לא שילמו שכירות, הוא הוסיף, אלא נשאו בתשלומי ארנונה כ"מחווה והכרת תודה". אין הסכמי שכירות, הוא הצהיר בכתב.

אבל בדיון שנערך בינואר 2026, הסתבך עמיאל בגרסה שלו. כשנשאל ישירות על ידי ועדת הערר: "אתה השכרת את הדירה?", הוא השיב כי "חלק". עורך דינו הוסיף כי "הוא השכיר 3 חדרים לא את כל הדירה. הוא השכיר. חמישים מטר". ועדת הערר, בראשות עו"ד דפנה תמיר, לא התרשמה. "הסתירה אינה בין גרסת המבקש לגרסת המשיבה", קבעה הוועדה, "אלא בתוך גרסת המבקש עצמה".

לפני שבכלל ניתן היה לדון בשאלה האם עמיאל עמד בתנאי הפטור, הוועדה נדרשה לשאלה בסיסית יותר: הוא איחר ב-15 חודשים בהגשת ערר. המועד הקבוע בחוק הוא 45 יום מרגע קבלת הודעת החוב. ההסבר של עמיאל לאיחור היה שהוא ניהל התכתבויות עם הוועדה המקומית והעירייה, וחשב שהעניין נסגר לאחר שתוקנה "טעות זיהוי" ברישומי תת-החלקות. כשקיבל דרישה חדשה ב-2025, הוא הגיש את הערר.

ועדת הערר דחתה את ההסבר שלו. "נישום אינו יכול להאריך לעצמו את המועד להגשת ערר כדין באמצעות התכתבות עם הוועדה המקומית", נכתב בהחלטת הוועדה. עוד נקבע כי "מרגע שמיוצג המבקש על ידי עורך דין, ובחלוף הזמן הסביר לבירור, אין יסוד להמשך המתנה. כל זאת כאשר במקביל החוב הפך לחוב חלוט שעבר לגבייה".

"צבירת שנות מגורים" - הטענה היצירתית שלא נתקבלה

עמיאל העלה עוד טיעון: גם אם לא צבר ארבע שנות מגורים עד כה, הדירה עדיין לא נמכרה, ולכן ניתן "להשלים" את שנות המגורים בעתיד. לדבריו, תקופה של ארבע השנים ניתן לספור באופן מצטבר עד ליום המכירה. הוועדה דחתה גם את הטענה הזאת, בנימה ביקורתית: "קיימת תחושה כי הינה ניסיון שלא להתמודד עם העובדות". ועוד: "לא ניתן לאפשר מצב בו יבחר [המבקש] באילו שנים להחזיק ובאילו שנים להשכיר את הנכס כך שההחזקה בו תהיה מתי 'שיתאים' לו מבחינת הנוחות או התשואה על הנכס".

• יש פתרון מהיר ויעיל לבניינים שנהרסו: הכנסת רק צריכה להחליט
• האחים חילקו ביניהם דירות - העירייה דרשה כסף

ועדת הערר ניצלה את ההזדמנות להבהיר עיקרון רחב יותר. הפטור מהיטל השבחה, היא ציינה, אינו מתנה חינמית - הציבור הוא זה שנושא בעלות. "הציבור למעשה בעקיפין הוא הנושא בעלות היטל ההשבחה שבגינו ניתן הפטור", נכתב בהחלטה. "קבלת פטור 'על חשבון הקופה הציבורית' ומנגד הציפייה כי ניתן יהיה לא רק להפר את תנאיו אלא גם 'לסחור' בו הינה ציפייה מרחיקת לכת". ההחלטה התקבלה פה אחד: הבקשה להארכת מועד נדחית. השומה על 445,037 שקל נותרה בעינה.