הקלה בפינוי בינוי? "הכנסת טובה בלחוקק - אבל זה לא בהכרח יקרה"
לפני כחודש פרסם משרד המשפטים הצעה לתיקון חוק התכנון והבנייה, במסגרתו מוצעים שינויים שמטרתם להפוך את פרוייקטי ההתחדשות העירונית (פינוי-בינוי) לפשוטים יותר, כמו למשל שיזם יוכל להתחיל בפרויקט עם 66% הסכמה בלבד, לעומת 80% כיום. בנוסף במסגרת התיקון נוסף שינוי שמבטל את התלות של בעלי הדירה בשכניהם, בכל מה שקשור להרחבות בניה. "התיקון למעשה מנסה לטפל ביחסים שבין היזם לדיירים, במסגרתו מספר חתימות הדיירים יופחתו ל-66% במקום 80% כיום" אומר אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים לשעבר. "היזמים יוכלו להתחיל להניע תהליך של התחדשות עירונית לא ברוב של 80% זה דבר שיקל עליהם מצד אחד, אך מצד שני מטרת התיקון היא גם לשפר את שקיפות היזם אל מול הדיירים".
כיצד השקיפות תתבטא?
"היזם יצטרך להציג דוחות כלכליים שמעידים על חוסן כלכלי, הצהרות על הליכים משפטיים שננקטו נגדו, הצהרות על ניסיונו בתחום ועוד. עם זאת, צריך להבין שבמדינת ישראל יש פער מאוד גדול בין חקיקה לבין אכיפה של אותה חקיקה בפועל".
אז לדעתך התיקון לא הולך להתממש בפועל כי אין מי שיאכוף אותו?
"כנסת ישראל טובה מאוד בלחקוק וחוקים ותקנות, אבל מצד שני אתה רואה שבכיוון האכיפה לא רואים שינוי. דוגמא טובה לזה הוא תיקון של חוק השכירות והשאילה, במסגרתו הכניסו כל מיני סייגים לגבי הגדרה של דירה ראויה למגורים, ובאיזה מצב צריך להשכיר דירה וכו', תנאים שאמורים להגן על שוכרים אבל בפועל אף אחד לא אוכף את זה.
הכוונה היא טובה, אבל אפשר להסתכל עליה מכמה כיוונים, למשל אם אני יזם ואני מקבל 66% מהחתימות ואני ממהר להגיש את התכנית - אני מייצר לי בצורה אוטומטית אופיזציה, שבעבר הייתה 20%, ועכשיו היא יכולה להיגרר ל-33%, כלומר יכול להיות שאתמודד עם הרבה אנשים שהם סרבנים, שלא רוצים את הפרויקט אז אני לא בטוח שהדבר הזה כשלעצמו הוא חיובי, זו בעיה פנימית בתוך התיקון
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דבר נוסף שהוא בעייתי הוא שהתיקון הזה לא מטפל ברשויות המקומיות, אולי אי אפשר לטפל בהם במסגרת חוק התכנון והבניה אלא במסגרות אחרות כמו מענקים או תמריצים של האוצר, אבל צריך לזכור שהרשויות המקומיות נחשבות לשחקן מרכזי בתחום ההתחדשות העירונית, ולהן אין שום תמריץ לקדם את התוכניות הללו".
ומה לגבי טופס ההסכמה?
"זה משהו חיובי, שאפשר לברך עליו בהקשר הבירוקרטי, המשמעות שלו היא שאם החצר של השכן צמודה אליך ואתה רוצה להרחיב את הבית שלך לדוגמא, אתה יכול ביתר קלות לקבל את היתר בניה, הסעיף הזה במסגרת התיקון מקטין את התלות בשכנים". שורה תחתונה: התיקון חיובי, והכוונות שלו טובות אבל אי אפשר לנתק אותו מהמכלול – במכלול האפקטיביות שלו מוטלת בספק. זה עוד צעד אחד קדימה, אבל לא כזה שאתה יכול להתחיל לרוץ איתו מרתון.
- 7.מעט מידי מאוחר מידי 16/04/2021 15:16הגב לתגובה זוכול אזרחים וותיקים! לא הוצע שום טיפול לעוד 2 בעיות מרכזיות: 1. היזם-שגוזר קופון שמן מחתימות בעלי דירות תמימים, שלא מודעים לערך ולהשלכות של חתימה כזו, ומי שרוצה להבין שיקרא למשל על הפרוייקט התקוע במערב רחובות, בגלל מעורבות יזם לכאורה. 2. הרשות המקומית, שמטרפדת את ההליך, וחובה להטיל עליה עיצומים וקנסות ואף למנוע תקציב מרשות שמונעת פינוי בינוי בשכונות ישנות ומתנוונות.
- 6.אא 15/04/2021 16:46הגב לתגובה זוהפחתת הרוב לשני שליש - היא פגיעה בזכות הקנין הבסיסית בחסות החוק
- 5.דני 15/04/2021 13:54הגב לתגובה זומיעוט מבעלי הדירות יתנגד בכל כוחו ויתפתח מאבק משפטי. בעיר יכולים להרויח בעלי הדירות הקטנות. בעלי דירות גדולות יותר ומבוגרים יותר עלולים להפסיד. לא מכבדים בישראל קנין פרטי כמו במדינות טוטליטריות (העיקר שיזמים, עו"ד וקבלנים ירויחו כסף.
- 4.דוד 15/04/2021 09:27הגב לתגובה זוהבעיה היא בעירייה , מתחיל בראש העיר יורד למטה. כי אף אחד לא רוצה להתאמץ. וסוגרים לדיירים את הדלת בפנים. בנוסף המחלקה שהקימו במשרד השיכון כאילו לעזור, חבל על כל שקל מהמשכורת שאנחנו האזרחים משלמים להם. זו עיסקה רק למקורבים ולמשמנים לכל השאק אין להם סיכוי, גם אם הבניין עומד להתפורר.
- 3.רות יהל 15/04/2021 08:37הגב לתגובה זוהעירייה במסגרת פינוי בינוי חוברת לקבלן ע"מ לדרוש במסגרת הפרוייקט בניית מהויות מסחר בחזית הבניין וגני ילדים בשטח הבניין וכל זאת ע"מ להרוויח ע"ח הדיירים. מעריב ביותר
- 2.לא נאיבי 14/04/2021 18:32הגב לתגובה זומישרד המשפטים ושלוחתו סיוע משפטי כמו גם עובדיהם ליאת בן ארי. מארגנים חוקים הקלות והטבות לא סתם יש לבדוק ולתחקר מה האינטרס של המושכים בחוטים והחונטה.
- 1.יוסי 14/04/2021 16:01הגב לתגובה זוהביטוי פינוי בינוי הוא מכבסת מילים למעשי פשע שנעשים בחסות שלטונות המדינה עבריינים מקבלים אישור מאיימים על אזרחים . צריך לקרוא חזה גירוש ולא פינוי בינוי.
- מיקי 14/04/2021 16:12הגב לתגובה זומבלי שרוצים לעשות זאת לעת זקנתם
- יעל 15/04/2021 21:33להרוויח עוד ועוד... העיקר הכסף והרווח הכלכלי?
- רות יהל 15/04/2021 08:39אמת. העירייה ביחד עם הקבלן מנצלים אנשים מבוגרים ומשכנעים אותם לחתום על הפקעת שטח מהם לשם בניית חנויות מסחר וגני ילדים בשטח הבניין ולהכניס כסף לכיסם על גבם של הדיירים. מכעיס ביותר.
- אזרח ותיק 14/04/2021 23:45יש המון סוחרים שקנו רק כדי להרויח והמבוגרים שגרים בדירות לא מעונינים
- אבל מקבלים בית חדש 14/04/2021 19:40תפריד חמוד. מפונה באופן זמני לא תמידי ומקבלים כנגד דירה חדשה.
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
