"יש עודף היצע של נדל"ן למגורים בפריפריה; אין לנו מניה מועדפת"
סקטור הנדל"ן הוא אחד מהנפגעים הגדולים ביותר ממשבר הקורונה, בזמן שיתר המדדים רשמו התאוששות, מדד הנדל"ן רושם תשואה שלילית של כ-10% מתחילת השנה. בראיון לביזפורטל ברי גנדנשטיין, אנליסט הנדל"ן של לאומי פרטנרס, מעריך לאן השוק הולך לקראת פתיחת השנה החדשה.
לאחר יציבות של כמה חודשים מחירי הדירות חזרו לעלות בחודש שעבר האם המגמה תימשך?
"אנו אכן רואים עליות קלות במחירי הדירות הממוצעים בחודשים האחרונים עם עליה בשיעור של כ-1.5% בספטמבר, החודש האחרון לגביו יש נתונים של הלמ"ס, ביחס לאפריל 2020 שהיה הנמוך ביותר בשנה האחרונה.
"כשאנו מנסים לבחון את הגורמים המשפיעים על מחירי הדיור אנו רואים מצד אחד ציפייה למיתון, שיוריד את כוח הקניה של הרוכשים הפוטנציאליים, ומצד שני סביבת ריבית נמוכה שצפויה גם להישאר נמוכה לטווח ארוך. סביבת הריבית מקטינה את היקף התשלום השוטף וגם את אלטרנטיבות ההשקעה של משקיעים, ותורמת לביקוש בשוק הדיור".
"כמו כן, אנו רואים האטה משמעותית בשיווק קרקעות וחוסר וודאות ברמה הממשלתית לגבי תכניות להגדלת היצע. לפיכך, להערכתנו קשה להוציא אמירה חזקה לגבי כיוון השוק ואיננו מתיימרים לעשות זאת, כאשר בהערכות השווי של החברות בתחום אנו משתמשים במחירי השוק הנוכחיים ובתחזיות החברות המבוססות עליהם.
- שפיר הנדסה: מה הכיוון של המניה?
- "מניות הנדל"ן המסחרי מתומחרות בחסר על אף החשש מגל שני"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"עם זאת, אנו שמים דגש על שימוש בטבלאות רגישות לשינוי במחירים, כיוון ששינוי באחוזים בודדים משפיע בעוצמה חזקה יחסית על התמחור".
כיצד ישפיע ביטול המגבלה על נטילת המשכנתאות בריבית פריים לטווח הבינוני-ארוך על שוק הנדל"ן?
"מחישוב שביצענו עבור משכנתא ממוצעת (800 אלף שקל, 25 שנים), מעבר לרכיב של שני שליש פריים יביא לחיסכון של 5-10% בממוצע. לפיכך, ברמה המעשית, להערכתנו מדובר בפקטור שמחזק את הביקוש אך לא בעוצמה חזקה.
"עם זאת, להערכתנו, יותר מעניינת הסימבוליות של המהלך: בנק ישראל הטיל את המגבלה על מסלול הפריים ב-2011, וזאת מתוך חשש מעליית ריבית שתביא להרעה ביכולת ההחזר של הלווים.
"בעצם, במהלך הנוכחי בנק ישראל מאותת כי הריבית הנמוכה צפויה להישאר איתנו שנים רבות מאוד. לציפייה זו יש משמעות חיובית על כלל שווקי הנדל"ן, הן על הנדל"ן למגורים (משפיע על גובה ההחזר החודשי ואלטרנטיבות השקעה) והן על הנדל"ן המניב, שמשפיע על שיעורי היוון הנכסים ועלויות חוב.
- המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
- יוסי אברהמי: "הטלפונים מחו"ל חוזרים - השוק מתעורר מהר"
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
לאן הולך שוק הנדל"ן ב-2021?
"קשה לנו להצביע על כיוון, יש גורמים חיוביים ושליליים שמשפיעים על כלל השוק, וכן להערכתנו נוצרו בפריפריה בחלק מהאזורים עודפי היצע שישפיעו ספציפית על אזורים אלו. כאמור, בהערכות השווי שלנו אנו מניחים יציבות מחירים ומשתמשים במחירי השוק הנוכחיים".
אילו מניות נדל"ן הן המעניינות ביותר לקראת השנה החדשה?
"אנחנו מסקרים 3 מניות בתחום הנדל"ן למגורים: דמרי, אפריקה מגורים ואזורים. בתחילת נובמבר מחירי היעד שלנו היו קרובים למחירי השוק של המניות אך מאז המניות הללו הציגו עליות בשיעורים שבין 30% ל-50% כך שכל המניות נסחרות היום במחירים הגבוהים משמעותית ממחירי היעד.
- 3.אביר 22/12/2020 06:48הגב לתגובה זוהוועדה המקומית אישרה את תכנית התחדשות קריית-חיים מערבית במסגרת התכנית תחובר השכונה לחוף הים באמצעות טיילת, שבילי אופניים ושבילי הליכה, שיחברו בין חלקי השכונה השונים לחוף. בתוך כך, יועתק, בין היתר, הכביש הקיים כיום בחזית רחוב טרומן וחוצץ בין השכונה לים לחלקם האחורי של מבני המגורים. השטח שיתפנה עם העתקת הכביש יהפוך לחזית-ים פעילה
- 2.סמי 20/12/2020 19:35הגב לתגובה זותעשו סיבוב בהרצליה תראו מה הולך שם, כל בניין שני תמ"א, כל העיר מתחדשת, המון פרוייקטים חדשים מי יגור שם? מי ישלם?
- 1.בודק בפרטים 20/12/2020 18:19הגב לתגובה זואם שלוש החברות שאתם מסקרים עלו ב - 30-50% אין כאן משהו שצריך לבדוק ?? המשקיעים פועלים ללא כל היגיון ?? מדובר במשקיעים פרטיים או גופי השקעה גדולים שחושבים אחרת ממכם. ולאיתן, לא חושב שצריך לברר את הנושא עם אנליסט הנדל"ן המומחה ??
- ברי 21/12/2020 09:16הגב לתגובה זוזאת שאלה טובה ואני מסכים שחסרה לזה התייחסות שלי. להערכתי, מחירי מניות יזמיות הנדל"ן למגורים עלו מנובמבר הן לאור הסנטימנט החיבוי בכל השוק, שנובע מאישור ותחילת ההתחסנות, והן מהודעות חיוביות ספציפיות לסקטור כמו השינוי הצפוי בתמהיל המשכנתאות. כמו שנכתב בכתבה, בתחזיות שלי אני משתמש במחירי השוק הקיימים, כאשר אני מעריך כי כיום מדובר בהערכה סבירה- שמרנית. זה נכון ששינוי קטן יחסית בהנחה לגבי המחירים יכול להשפיע מאוד על מחירי המניות, ומי שמשתמש בתחזית אגריסיבית יותר לגבי המחירים יכול להגיע קרוב לתמחור הנוכחי של המניות.
יוסי אברהמי: "הטלפונים מחו"ל חוזרים - השוק מתעורר מהר"
לאחר מכירת 10% מהחברה שבבעלותו ללאומי פרטנרס לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל, אברהמי מדבר על הזרמת ההון, המו״מ שהתפוצץ עם מנורה, הכיוון להנפקה - וההתעניינות הגוברת של משקיעים מהעולם בנדל"ן הישראלי
יוסי אברהמי מרוצה. לאומי פרטנרס הצטרפו להשקעה בחברה ( לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל) והוא יכול להתקדם לעבר חלום ההנפקה לציבור בשווי גבוה יותר. אף אחד לא יכול להבטיח ואברהמי לא מוכן לנדב מידע, אבל הכוונה של החברה להתקדם להנפקה וזה לא יהיה בשווי העסקה הנוכחית. שווי של 2 מיליארד שקל לא יהיה הפתעה. כשאתה מגיע לשוק עם שותף כמו לאומי פרטנרס כשבדרך גם השקעת הון נוסף בפרויקטים והגדלת צבר ורוח גולמי, אתה תהיה שווה יותר. עם זאת, יש סיכון - אברהמי ויתר על הנפקה כעת במטרה לגייס בעתיד בשווי גבוה יותר, אבל מה יקרה אם בדרך יהיו תקלות - ירידת מחירים, שוק חלש? אברהמי לקח את הסיכון.
מאחורי העסקה עמד תהליך עבודה של כשלושה חודשים, שבמסגרתו בחן השוק המוסדי לעומק את הפעילות, המאזנים, הצבר והאסטרטגיה של הקבוצה. זהו צעד משמעותי עבור חברה פרטית, שמציבה את עצמה על מסלול הבשלה לקראת שוק ההון. תוך הצגת גיבוי מצד אחד הגופים הפיננסיים הגדולים בישראל, אם לא הכי גדול. לפני העסקה עם לאומי פרטנרס התנהל גם משא ומתן עם מנורה מבטחים בנוגע למכירת כ-20% מהחברה לפי שווי של כ-1.35 מיליארד שקל, כך שהעסקה הנוכחית מבוצעת לפי שווי גבוה יותר, ומחזקת את הרושם שהמוסדיים מעריכים את יכולת הצמיחה של הקבוצה ואת הנכסים שבידיה.
החברה שבראשות היזם ואיש העסקים יוסי אברהמי הוקמה בתחילת שנות ה-80 ונותרה בשליטה משפחתית, פועלת כיום בפרויקטים למגורים בכל רחבי הארץ. ובשנים האחרונות ביססה פעילות משמעותית גם בתחום ההתחדשות העירונית. לצד מאות פרויקטים שביצעה בעבר בתל אביב, חיפה, נתניה ואילת, החברה מחזיקה כיום צבר של כ-10 אלף דירות בשלבי תכנון וביצוע. בתקופה האחרונה היא גם בולטת בזכיות משמעותיות במכרזי רמ"י: ביניהן רכישת קרקע לשכונת מגורים בשדה דב בתל אביב בהיקף 144 דירות, וזכייה משותפת ב-772 דירות ביהוד מונסון.
שתי העסקאות מביעות את מה שקורה בחברה לאחרונה, הרחבת פעילות ומוכנות לעלייה בהיקפי הבנייה בשנים הקרובות. כניסת לאומי פרטנרס מסמנת תחנה נוספת בדרך של יוסי אברהמי לעבר אפשרות הנפקה. בחברה לא מתחייבים על עיתוי אך מציינים כי הדלת פתוחה, וכי החיבור לגוף מוסדי מוביל הכולל ניסיון משמעותי בליווי חברות לקראת שוק ההון, מהווה שכבת תמיכה חשובה.
- לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל
- מנורה צפויה להשקיע ביוסי אברהמי - המטרה להמשך: הנפקה בבורסה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יוסי, מה היה הרקע לעסקה - איך זה התגבש?
