"הצעת החוק של אייכלר לפיצול דירות גדולות תהפוך פרויקטים לסלאמס"

בעלי מקצוע הפועלים בתחום הבנייה מעריכים כי אם החוק יעבור, זאת תהיה קטסטרופה תכנונית, הן מבחינת תשתיות חיצוניות כמו עומס של רכבים, והן בתוך הבניינים עצמם שתוכננו לכמות אנשים ידועה מראש
צחי אפרתי | (17)
נושאים בכתבה מחירי הדירות

הצעת החוק שהוגשה על ידי ח"כ ישראל אייכלר בשבוע שעבר, בנושא חלוקת דירות גדולות בבניינים - הינה ניסיון לתיקון חוק קיים מ-2017 שמאפשר הליך פיצול מזורז בוילות וקוטג'ים – וכעת ההצעה תאשר פיצול דירות של מעל 100 מטר, ללא צורך בהיתר וללא היטל השבחה. בעלי מקצוע הפועלים בתחום הבנייה מציינים כי אם החוק יעבור, זאת תהיה קטסטרופה תכנונית, הן מבחינת תשתיות חיצוניות כמו עומס של רכבים או במבנים ושטחים ציבוריים, והן בתוך הבניינים עצמם שתוכננו לכמות אנשים ידועה מראש. למשל, צנרת שתוכננה להספק מסוים או מעליות שהותאמו לגודל הבניין, במקרה כזה קיימת סכנת בטיחות בעבודה ללא היתר וללא פיקוח.

"היום זאת עבירה פלילית לחלק דירת מגורים לשניים", מציין אוהד דנוס יו"ר איגוד השמאים לשעבר "כיום יש הרבה דירות מחולקות בתל-אביב, רמת-גן, בני-ברק, איפה שהעירייה תפסה, נתנו קנסות במאות אלפי שקלים. ולמרות האיום יש המון דירות מחולקות, מה יקרה במצב שאין היטל? זה יכול להכפיל את כמות הדירות במקומות מסוימים". 

"חוסר אחריות ברמה הבטיחותית, הצעת חוק פופליסטית"

"ברגע שיש פיצול ללא היתר וללא אישורים נדרשים – זה חוסר אחריות ברמה הבטיחותית", אומר דנוס, "מעבר לכך זה העמסת תשתיות אדירה על בניינים, הגדלת צפיפות שיכולה להיות קיצונית. איך מביאים דבר כזה לחקיקה, זאת הצעת חוק פופליסטית – כביכול אמורה לפתור צורך אמיתי אבל לא זאת הדרך".

 

הצעת החוק מגיעה במטרה להיטיב עם הציבור. כיום קניית דירה הופכת לחלום רחוק עבור זוגות צעירים רבים, שוק ההשכרה פרוץ לחלוטין והמחירים גבוהים. תוכנית מחיר למשתכן מסיימת את דרכה והשוק בדריכות לקראת התוכנית של ליצמן, בינתיים צצות הצעות חוק שונות, כאשר למעשה הממשלה מנסה לתת מענה נקודתי לבעיה רחבה.

בנושא היטל ההשבחה אומר דנוס, כי מצד אחד כסף שמגיע לרשויות שיפתחו את התשתיות המקומיות ומצד שני תשלום ההיטל לא תמיד משתלם גם לבעלי הוילות "כיום אפשר לעשות את זה במקרים מסוימים עם אישורים אבל יש היטל השבחה שיכול להגיע לסכומים גבוהים שהופך את החלוקה ללא כדאית. לדוגמה נחתוך חלק מהבית שיניב הכנסה של 5,000 שקלים בחודש, ו-60,000 שקלים בשנה, אתה מהוון את הסכום וזה יכול להגיע לעלות השבחה של כחצי מיליון – מי רוצה לשלם כזה סכום".

תנו למוסדיים לבנות דיור להשכרה

בשיחה שקיימנו עם אדריכל אבנר אקרמן יו"ר האיגוד הישראלי למהנדסי עירייה אשר מתנגד נחרצות להצעת החוק ומציע פתרון חלופי למצוקה שעולה הוא טוען כי הפתרון הפשוט למצוקת הדיור הוא לאפשר למוסדיים לבנות דיור להשכרה.

לדבריו, "המדינה הייתה צריכה לבנות יחידות דיור להשכרה לפני 20 שנה, משרד השיכון היה צריך למסד את הנושא. היו הרבה הצעות וניסיונות שלא התממשו. אם המדינה מקצה 5,000 יחידות דיור להשכרה בשנה, אחרי עשור יהיה מלאי משמעותי של 50,000 יח"ד. יש הרבה כסף שיושב אצל המוסדיים שממתינים שייתנו להם לבנות דיור להשכרה". אמנם המדינה החלה לאחרונה בשיווק קרקעות לפרויקטים של השכרה לטווח ארוך אבל הדרך בנושא עוד ארוכה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

הצעת החוק לפיצול דירות גדולות - "במדינה מסודרת אסור שדבר כזה זה יקרה"

לדברי אקרמן, "לפיצול של יחידות דיור יש כמה השלכות – הראשון שירותים ציבורים כמו גני ילדים ובתי ספר, שטחים ירוקים, ושאר צרכים ציבורים שתוכנית מסודרת מתחשבת בהם. לעומת זאת פיצול כזה מייצר עומס על תשתיות לדוגמה כבישים וכלי רכב, אתה נמצא בפקקים בתוך השכונה. דבר נוסף שירותים עירונים כמו פינוי אשפה".

"ההצעה הקודמת לפיצול בצמודי קרקע – דובר על פיצול יחידות תמורת השבחה מסוימת, משהו שנותן לרשות להתמודד כלכלית עם פיצול שכזה. ההצעה הזאת מתייחסת גם לפיצול דירות ולא רק צמודי קרקע. תאר לעצמך מצב שבניין שהיה 30 דירות וכיום יש 40, מה זה עושה לעומס על המעליות – שבבוקר רוצים ללכת לבתי ספר. זה משנה לחלוטין את כל עולם התכנון שאנחנו מנסים לתת לו חשיבות – זה מעביר מסר לא טוב למהנדסי הערים שהם מבחינתי שליחי ציבור שצריכים לשמור על איכות החיים של התושבים. במדינה מסודרת אסור שדבר כזה זה יקרה", אומר אקרמן.

"לפני שנתיים אושר המדריך לשטחי ציבור בשביל לתת שירותים ראויים לאוכלוסייה ובהחלטה אחת רוצים למחוק עבודה שלמה שנעשתה, בניה שהיא מתחת לרדאר תציב עובדות שלא נוכל לתת להם מענה. מצד שני אם עושים את זה בהיתרי בנייה אפשר הבין את המגמות בשטח ולהיערך בהתאם", הוסיף.

 

הפן התכנוני נדחק הצידה

לדברי אקרמן הפן התכנוני של תחום הנדל"ן הינו נושא שמשפיע על חיי היום יום ולא מקבל התייחסות ראויה. "מעטים חברי הכנסת שיציעו הצעות חוק בנושא הפנסיה שלנו כי שם יש לובי חזק, אבל רבים ירגישו בנוח להציע בנושא של תכנון ובנייה. צריך לחשוב איך עושים את החקיקה באופן נכון ולא שרירותי. מחפשים את הפתרונות בחוליה החלשה – כרגע זה הרשויות המקומיות וכל נושא התכנון שנמצא בבלגאן גדול. חשבנו שיהיה בעל בית אחד וזה יהיה במשרד הפנים אצל דרעי שיתפוס את זה בשתי ידיים, וכעת זה יהיה מפוצל בין משרד הפנים למשרד הבינוי והשיכון", אומר אקרמן.

 

הצעת החוק לא פותרת את הבעיה עבור העבריינים

"ישנן לפחות שתי סוגיות קיימות בשטח בעת ההחלטה אם לאשר את הצעת החוק. ראשית, יש להתייחס לנושא הכשרת פיצולי דירות קיימות. כיום יש בשוק אלפי דירות שפוצלו שלא כחוק וללא היתר, כאשר בעלי הדירות עשו דין לעצמם", מסבחר עו"ד צבי שוב, מומחה בתכנון ובניה ונדל"ן. "בהקשר הזה, יש להיזהר, מכיוון שישנן הלכות שאומרות שכאשר באים לאשר תכנית או היתר ואדם עשה דין לעצמו באותו נושא, וביצע את זה קודם לכן, החוק בוודאי לא אמור להכשיר את מה שנעשה באופן פרטי ולא כדין, לפני שהתיקון אושר. כנ"ל לגבי מי שנמצאים בהליכים משפטיים בכל הנוגע לחלוקת דירות, ההצעה לתיקון החוק, במידה ותאושר לא תפתור את הבעיה ל'עבריינים' שעשו זאת קודם לכן, באופן לא חוקי", אומר שוב.

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 16.
    אנונימי 10/09/2020 16:38
    הגב לתגובה זו
    כבוד והערכה רבה לח"כ אייכלר! זו דאגה אמיתית לציבור. ניתן לרדד את הצעת החוק ולהחילה על דירות ובתים שנבנו לפני חובת הממ"דים ב1991, כך ההצעה לא תחול על כל הדירות החדשות במדינה ולא תיצור פער במיגון עבור דיירי הדירה המפוצלת.
  • 15.
    יש רעיון יותר טוב 24/07/2020 14:09
    הגב לתגובה זו
    יפתור בעיות דיור להרבה משפחות ויאפשר להן להשאר בדירה בלי הוצאות החלפת דירה מיותרות. צריך גם לאפשר עד 2 מ"ר תוספת לדירה כדי לאפשר גישה לממד שעובר דרך חדר והכול טוב.
  • 14.
    דני 18/07/2020 15:40
    הגב לתגובה זו
    יוזיל את רמת המחיה ובנוסף ידאגו לשוק של הגרושים והלהטבים כי הם צורכים דירות קטנות יותר.
  • 13.
    אני רק שאלה 14/07/2020 16:00
    הגב לתגובה זו
    בכמה לדעתך יירדו מחירי הדיור? א. 20% ב. 30% ג. 40% ד. 50% ויותר כי נגמר הכסף.
  • 12.
    קבלנים בלחץ 14/07/2020 15:58
    הגב לתגובה זו
    אחרי המפולת מחירים ייחתכו 50%. דירה לא תעלה יותר מ 600 אלף שקל.
  • 11.
    לבדוק מה טובת ההנאה 14/07/2020 15:38
    הגב לתגובה זו
    כבר היום הציבור הזה מפצל דירות כדי לחסוך שכירות וארנונה
  • 10.
    יד להדגיש שהפיצולים כבר נפוצים במציאות (ל"ת)
    mg 14/07/2020 15:22
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    שלומי 14/07/2020 14:48
    הגב לתגובה זו
    גם יסייעו לבעלי הנכסים הנ"ל שתקועים וגם יתחילו לצמצם את בעיית היצע הנדלן למגורים ויסייעו בעיקר לרווקים גרושים ומשפחות מצומצמות. הגיע הזמן שמחירי השכירות והנדלן ירדו
  • 8.
    חחח 14/07/2020 14:42
    הגב לתגובה זו
    החילונים. דירות קטנות. ולא רק לצעירים, גם לגרושים ולרווקים בכל הגילאים. בבון כחלון הבטיח דירות לרווקים בתכנית הדפוקה שלו.... ובנה להם דירות 4-5 חדרים.
  • 7.
    רוצה להפוך את כל הארץ לבני ברק עם הצפיפות שלה (ל"ת)
    אני 14/07/2020 13:37
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    אם הקבלנים מתנגדים, סימן שהחוק מועיל לחברה (ל"ת)
    אחד העם 14/07/2020 13:32
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    רן 14/07/2020 13:31
    הגב לתגובה זו
    פיצול הדירות הגדולות יעזור לזוגות צעירים
  • 4.
    אסור לאשר תוכנית כזו בעיות שכנים והתשתיות שיקרסו (ל"ת)
    דוד 14/07/2020 13:29
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    בני ברק. סלאמס כמו עזה (ל"ת)
    אנונימי 14/07/2020 13:27
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    ציון 14/07/2020 13:21
    הגב לתגובה זו
    שיזרזו את החוק הזה
  • 1.
    אייכלר רוצה לשכפל את ההצלחה של בני ברק ..גרים בחניה (ל"ת)
    מוטי 14/07/2020 13:20
    הגב לתגובה זו
  • ובמרתף, ובמחסן (ל"ת)
    עכבר העיר 21/02/2021 17:21
    הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X

איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?

התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?



צלי אהרון |

מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.  

עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.   

שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת. 

המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.  

ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?  

בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X

איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?

התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?



צלי אהרון |

מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.  

עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.   

שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת. 

המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.  

ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?