"הצעת החוק של אייכלר לפיצול דירות גדולות תהפוך פרויקטים לסלאמס"
הצעת החוק שהוגשה על ידי ח"כ ישראל אייכלר בשבוע שעבר, בנושא חלוקת דירות גדולות בבניינים - הינה ניסיון לתיקון חוק קיים מ-2017 שמאפשר הליך פיצול מזורז בוילות וקוטג'ים – וכעת ההצעה תאשר פיצול דירות של מעל 100 מטר, ללא צורך בהיתר וללא היטל השבחה. בעלי מקצוע הפועלים בתחום הבנייה מציינים כי אם החוק יעבור, זאת תהיה קטסטרופה תכנונית, הן מבחינת תשתיות חיצוניות כמו עומס של רכבים או במבנים ושטחים ציבוריים, והן בתוך הבניינים עצמם שתוכננו לכמות אנשים ידועה מראש. למשל, צנרת שתוכננה להספק מסוים או מעליות שהותאמו לגודל הבניין, במקרה כזה קיימת סכנת בטיחות בעבודה ללא היתר וללא פיקוח.
"היום זאת עבירה פלילית לחלק דירת מגורים לשניים", מציין אוהד דנוס יו"ר איגוד השמאים לשעבר "כיום יש הרבה דירות מחולקות בתל-אביב, רמת-גן, בני-ברק, איפה שהעירייה תפסה, נתנו קנסות במאות אלפי שקלים. ולמרות האיום יש המון דירות מחולקות, מה יקרה במצב שאין היטל? זה יכול להכפיל את כמות הדירות במקומות מסוימים".
"חוסר אחריות ברמה הבטיחותית, הצעת חוק פופליסטית"
"ברגע שיש פיצול ללא היתר וללא אישורים נדרשים – זה חוסר אחריות ברמה הבטיחותית", אומר דנוס, "מעבר לכך זה העמסת תשתיות אדירה על בניינים, הגדלת צפיפות שיכולה להיות קיצונית. איך מביאים דבר כזה לחקיקה, זאת הצעת חוק פופליסטית – כביכול אמורה לפתור צורך אמיתי אבל לא זאת הדרך".
הצעת החוק מגיעה במטרה להיטיב עם הציבור. כיום קניית דירה הופכת לחלום רחוק עבור זוגות צעירים רבים, שוק ההשכרה פרוץ לחלוטין והמחירים גבוהים. תוכנית מחיר למשתכן מסיימת את דרכה והשוק בדריכות לקראת התוכנית של ליצמן, בינתיים צצות הצעות חוק שונות, כאשר למעשה הממשלה מנסה לתת מענה נקודתי לבעיה רחבה.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנושא היטל ההשבחה אומר דנוס, כי מצד אחד כסף שמגיע לרשויות שיפתחו את התשתיות המקומיות ומצד שני תשלום ההיטל לא תמיד משתלם גם לבעלי הוילות "כיום אפשר לעשות את זה במקרים מסוימים עם אישורים אבל יש היטל השבחה שיכול להגיע לסכומים גבוהים שהופך את החלוקה ללא כדאית. לדוגמה נחתוך חלק מהבית שיניב הכנסה של 5,000 שקלים בחודש, ו-60,000 שקלים בשנה, אתה מהוון את הסכום וזה יכול להגיע לעלות השבחה של כחצי מיליון – מי רוצה לשלם כזה סכום".
תנו למוסדיים לבנות דיור להשכרה
בשיחה שקיימנו עם אדריכל אבנר אקרמן יו"ר האיגוד הישראלי למהנדסי עירייה אשר מתנגד נחרצות להצעת החוק ומציע פתרון חלופי למצוקה שעולה הוא טוען כי הפתרון הפשוט למצוקת הדיור הוא לאפשר למוסדיים לבנות דיור להשכרה.
לדבריו, "המדינה הייתה צריכה לבנות יחידות דיור להשכרה לפני 20 שנה, משרד השיכון היה צריך למסד את הנושא. היו הרבה הצעות וניסיונות שלא התממשו. אם המדינה מקצה 5,000 יחידות דיור להשכרה בשנה, אחרי עשור יהיה מלאי משמעותי של 50,000 יח"ד. יש הרבה כסף שיושב אצל המוסדיים שממתינים שייתנו להם לבנות דיור להשכרה". אמנם המדינה החלה לאחרונה בשיווק קרקעות לפרויקטים של השכרה לטווח ארוך אבל הדרך בנושא עוד ארוכה.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
הצעת החוק לפיצול דירות גדולות - "במדינה מסודרת אסור שדבר כזה זה יקרה"
לדברי אקרמן, "לפיצול של יחידות דיור יש כמה השלכות – הראשון שירותים ציבורים כמו גני ילדים ובתי ספר, שטחים ירוקים, ושאר צרכים ציבורים שתוכנית מסודרת מתחשבת בהם. לעומת זאת פיצול כזה מייצר עומס על תשתיות לדוגמה כבישים וכלי רכב, אתה נמצא בפקקים בתוך השכונה. דבר נוסף שירותים עירונים כמו פינוי אשפה".
"ההצעה הקודמת לפיצול בצמודי קרקע – דובר על פיצול יחידות תמורת השבחה מסוימת, משהו שנותן לרשות להתמודד כלכלית עם פיצול שכזה. ההצעה הזאת מתייחסת גם לפיצול דירות ולא רק צמודי קרקע. תאר לעצמך מצב שבניין שהיה 30 דירות וכיום יש 40, מה זה עושה לעומס על המעליות – שבבוקר רוצים ללכת לבתי ספר. זה משנה לחלוטין את כל עולם התכנון שאנחנו מנסים לתת לו חשיבות – זה מעביר מסר לא טוב למהנדסי הערים שהם מבחינתי שליחי ציבור שצריכים לשמור על איכות החיים של התושבים. במדינה מסודרת אסור שדבר כזה זה יקרה", אומר אקרמן.
"לפני שנתיים אושר המדריך לשטחי ציבור בשביל לתת שירותים ראויים לאוכלוסייה ובהחלטה אחת רוצים למחוק עבודה שלמה שנעשתה, בניה שהיא מתחת לרדאר תציב עובדות שלא נוכל לתת להם מענה. מצד שני אם עושים את זה בהיתרי בנייה אפשר הבין את המגמות בשטח ולהיערך בהתאם", הוסיף.
הפן התכנוני נדחק הצידה
לדברי אקרמן הפן התכנוני של תחום הנדל"ן הינו נושא שמשפיע על חיי היום יום ולא מקבל התייחסות ראויה. "מעטים חברי הכנסת שיציעו הצעות חוק בנושא הפנסיה שלנו כי שם יש לובי חזק, אבל רבים ירגישו בנוח להציע בנושא של תכנון ובנייה. צריך לחשוב איך עושים את החקיקה באופן נכון ולא שרירותי. מחפשים את הפתרונות בחוליה החלשה – כרגע זה הרשויות המקומיות וכל נושא התכנון שנמצא בבלגאן גדול. חשבנו שיהיה בעל בית אחד וזה יהיה במשרד הפנים אצל דרעי שיתפוס את זה בשתי ידיים, וכעת זה יהיה מפוצל בין משרד הפנים למשרד הבינוי והשיכון", אומר אקרמן.
הצעת החוק לא פותרת את הבעיה עבור העבריינים
"ישנן לפחות שתי סוגיות קיימות בשטח בעת ההחלטה אם לאשר את הצעת החוק. ראשית, יש להתייחס לנושא הכשרת פיצולי דירות קיימות. כיום יש בשוק אלפי דירות שפוצלו שלא כחוק וללא היתר, כאשר בעלי הדירות עשו דין לעצמם", מסבחר עו"ד צבי שוב, מומחה בתכנון ובניה ונדל"ן. "בהקשר הזה, יש להיזהר, מכיוון שישנן הלכות שאומרות שכאשר באים לאשר תכנית או היתר ואדם עשה דין לעצמו באותו נושא, וביצע את זה קודם לכן, החוק בוודאי לא אמור להכשיר את מה שנעשה באופן פרטי ולא כדין, לפני שהתיקון אושר. כנ"ל לגבי מי שנמצאים בהליכים משפטיים בכל הנוגע לחלוקת דירות, ההצעה לתיקון החוק, במידה ותאושר לא תפתור את הבעיה ל'עבריינים' שעשו זאת קודם לכן, באופן לא חוקי", אומר שוב.
- 16.אנונימי 10/09/2020 16:38הגב לתגובה זוכבוד והערכה רבה לח"כ אייכלר! זו דאגה אמיתית לציבור. ניתן לרדד את הצעת החוק ולהחילה על דירות ובתים שנבנו לפני חובת הממ"דים ב1991, כך ההצעה לא תחול על כל הדירות החדשות במדינה ולא תיצור פער במיגון עבור דיירי הדירה המפוצלת.
- 15.יש רעיון יותר טוב 24/07/2020 14:09הגב לתגובה זויפתור בעיות דיור להרבה משפחות ויאפשר להן להשאר בדירה בלי הוצאות החלפת דירה מיותרות. צריך גם לאפשר עד 2 מ"ר תוספת לדירה כדי לאפשר גישה לממד שעובר דרך חדר והכול טוב.
- 14.דני 18/07/2020 15:40הגב לתגובה זויוזיל את רמת המחיה ובנוסף ידאגו לשוק של הגרושים והלהטבים כי הם צורכים דירות קטנות יותר.
- 13.אני רק שאלה 14/07/2020 16:00הגב לתגובה זובכמה לדעתך יירדו מחירי הדיור? א. 20% ב. 30% ג. 40% ד. 50% ויותר כי נגמר הכסף.
- 12.קבלנים בלחץ 14/07/2020 15:58הגב לתגובה זואחרי המפולת מחירים ייחתכו 50%. דירה לא תעלה יותר מ 600 אלף שקל.
- 11.לבדוק מה טובת ההנאה 14/07/2020 15:38הגב לתגובה זוכבר היום הציבור הזה מפצל דירות כדי לחסוך שכירות וארנונה
- 10.יד להדגיש שהפיצולים כבר נפוצים במציאות (ל"ת)mg 14/07/2020 15:22הגב לתגובה זו
- 9.שלומי 14/07/2020 14:48הגב לתגובה זוגם יסייעו לבעלי הנכסים הנ"ל שתקועים וגם יתחילו לצמצם את בעיית היצע הנדלן למגורים ויסייעו בעיקר לרווקים גרושים ומשפחות מצומצמות. הגיע הזמן שמחירי השכירות והנדלן ירדו
- 8.חחח 14/07/2020 14:42הגב לתגובה זוהחילונים. דירות קטנות. ולא רק לצעירים, גם לגרושים ולרווקים בכל הגילאים. בבון כחלון הבטיח דירות לרווקים בתכנית הדפוקה שלו.... ובנה להם דירות 4-5 חדרים.
- 7.רוצה להפוך את כל הארץ לבני ברק עם הצפיפות שלה (ל"ת)אני 14/07/2020 13:37הגב לתגובה זו
- 6.אם הקבלנים מתנגדים, סימן שהחוק מועיל לחברה (ל"ת)אחד העם 14/07/2020 13:32הגב לתגובה זו
- 5.רן 14/07/2020 13:31הגב לתגובה זופיצול הדירות הגדולות יעזור לזוגות צעירים
- 4.אסור לאשר תוכנית כזו בעיות שכנים והתשתיות שיקרסו (ל"ת)דוד 14/07/2020 13:29הגב לתגובה זו
- 3.בני ברק. סלאמס כמו עזה (ל"ת)אנונימי 14/07/2020 13:27הגב לתגובה זו
- 2.ציון 14/07/2020 13:21הגב לתגובה זושיזרזו את החוק הזה
- 1.אייכלר רוצה לשכפל את ההצלחה של בני ברק ..גרים בחניה (ל"ת)מוטי 14/07/2020 13:20הגב לתגובה זו
- ובמרתף, ובמחסן (ל"ת)עכבר העיר 21/02/2021 17:21הגב לתגובה זו

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.