מס השבחה נמוך בפרויקטים של פינוי בינוי - מה המשמעות?
פינוי בינוי הרשות להתחדשות עירונית ומשרד המשפטים מגבשים הצעת החוק שלפיה היטלי ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי יעמדו באופן גורף על 25% משווי ההשבחה בכלל הרשויות המקומיות ברחבי הארץ. לפי המסתמן, לרשויות כן תהיה אפשרות להעניק פטור מהיטלי השבחה או הנחות בהיטלים באזורים מסוימים, אך גם לדרוש היטל מלא (50% משווי ההשבחה) באזורים אחרים כפי שנהוג כיום.
היטל השבחה הוא תשלום הנדרש מבעל נכס על ידי הוועדה המקומית בגין אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שהובילו לעליית שווי הנכס. לרוב, היטל ההשבחה מוטל בעת מכירת הנכס, אז מוכר הדירה בעצם מכר במקביל לנכס/ דירה גם את יכולת ההשבחה.
הצעת החוק היא יוזמה נוספת שמטרתה להגביר וודאות כלכלית בקרב היזמים בפרויקטים במסלול פינוי בינוי דרך קביעת רף אחיד להיטלי השבחה, זאת נוסף על הגדרה מחדש של התמורה לדיירים שמאמצות לאחרונה יותר ויותר רשויות מקומיות.
"כל הוראה ברורה שמגבירה ודאות היא חיובית לדעתי", מסבירה עו"ד ענת בירן. "עם זאת, גם במסגרת ההצעה יש שיקול דעת לרשויות המקומיות להעלות או להוריד את ההיטל בהחלטות מדיניות, מה שעלול לעכב הרבה מאוד פרויקטים ותכניות. יחד עם קביעת היטל בשיעור אחיד, המדינה צריכה לקבוע תקרה למטלות הציבוריות שמוטלות על היזם בפרויקט וכן לוודא שיישאר לו אחוז רווחיות סביר והגיוני שיאפשר להוציא את הפרויקט לפועל ולקבל ליווי בנקאי.
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"לא מן הנמנע שרשויות מקומיות שיעניקו פטור מלא מהיטל השבחה או הנחה, יתנו זאת בדרישות גבוהות לשטחים ציבוריים בכל פרויקט על חשבון היזם – ובמקרה כזה העלות שתושת עליו תגולם במחירי הדירות לציבור או לחילופין תהפוך את הפרויקט ללא כדאי כלכלי. כדי לוודא שהפרויקט יישאר כדאי כלכלית, צריך להכניס את העלויות האלה לתחשיבים של תקן 21 שבוחן את אחוז הרווחיות הצפוי ליזם ולפיו נקבעים היקפי הבנייה – ייתכן שכדי להשאיר את הפרויקט כדאי מבחינה כלכלית יש להגדיל את הזכויות".
הקבלנים: המהלך יביא להגדלת מלאי הדירות
"נראה שבמשרד המשפטים החליטו לזרז משמעותית את הליכי הפינוי בינוי", אומר חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין. "החלטה זו תזרז ללא ספק הליכים בירוקרטים ותגדיל את היקף הפרויקטים להתחדשות עירונית. זהו בהחלט הכיוון שבו הממשלה צריכה ללכת כדי להגדיל היצע הדירות באזורי ביקוש ולהוריד את מחירי הדירות. ככל שהממשלה תפעל ותייעל את תהליכי ההתחדשות העירונית אנחנו נראה אותה עומדת ביעדים שהגדירה ובשיתוף פעולה פורה עם היזמים והקבלנים - תוצאה שטובה לכל רוכשי הדירות".
עוד בירך על המהלך אלי אביסרור, מנכ"ל אביסרור משה ובניו ויו"ר ארגון הקבלנים והבונים של באר שבע והנגב: "הנושא של גובה היטלי ההשבחה במיזמי פינוי בינוי האריך ועיכב מאד פרויקטים רבים. שיקול הדעת החופשי שניתן לרשויות המקומיות בנושא זה, הביא לא אחת לגבייה מוגזמת לעיתים בלי נימוק לגבי ההחלטה. העובדה שכעת הרשויות תדענה שיש היטל אחיד לכולם, ייתן ודאות ליזמים ויגדיל לדעתי את מספר הפרויקטים שיצאו לדרך".
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
רוני בריק, הנשיא היוצא של התאחדות בוני הארץ, מסר כי "כקבוצה שמקדמת שנים רבות פרויקטים של פינוי בינוי אני מברך על הניסיון ליצור ודאות בשוק. עם זאת, יש רשויות שנתנו עד היום פטור מהיטל השבחה ויזמים ממשיכים לקדם פרויקטים באותן ערים תוך הסתמכות על מדיניות העבר. לכן יש לדאוג שהחקיקה תיתן מענה לפרויקטים שכבר יצאו לדרך, שכן העמסת היטלי השבחה גם של 25% על אותם פרויקטים עלולה ליצור אי כדאיות כלכלית ולעצור את הפרויקט".
מחירי הדירות יירדו?
"הגברת הוודאות, כאשר היא נעשית בשום שכל, תביא בוודאי לעלייה במספר הפרויקטים שיוצאים לפועל, לעלייה משמעותית בהיצע הדירות החדשות, והגדלת ההיצע בוודאי יכול לתרום להורדת מחירי הדירות", אומר עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד גינדי-כספי.
לדבריו, "סוגיית היטלי השבחה היא סימן שאלה משמעותי ביותר בפרויקט התחדשות עירונית. היזם יוצא לדרך עם פרויקט ארוך טווח של כמה שנים, כאשר מצד אחד הוא צופה תשלום היטל השבחה, אבל הוא לא יכול בשום דרך לצפות מה יהיה גובה השומה, האם יקבל הנחה או פטור, אלא בסוף הליך הרישוי ולאחר שהשקיע בפרויקט בכמה מיליוני שקלים והוא למעשה שבוי בתוכו.
"לכן, קביעת רף קבוע של שיעור היטל השבחה יכול לתרום להעלאת הוודאות, אבל הוא לבדו אינו מספיק. נדרש להביא למצב שבו הרשויות יתחשבו מראש בהיטלי ההשבחה (לא רק בשיעור ההנחה, אלא בגובה ההיטל עצמו) בקביעת זכויות הבנייה בפרויקטים, ולוודא שההיטל לא יפגע ברווחיות הכללית של הפרויקט במסגרת תקן 21 שבעצם מאפשרת את קיומו של כל פרויקט".
- 1.עמך 01/03/2020 09:51הגב לתגובה זוולבטל את היטלי השבחה המייקרים הבייה למגורים או מסחרי
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
