צילום: קרייג אריאב

ניתוח

המאכערים בפעולה: יזמי פינוי בינוי מתחייבים לדבר אחד מול וועדות התכנון ופועלים אחרת מול הדיירים

אחרי התמ"א, גם בתכניות פינוי בינוי גובר חוסר הבהירות, בין היתר על רקע הצעה להקטנת התוספת לדירות החדשות בפרויקטים; "הרשויות מטרפדות פינוי בינוי ומשכנעות דיירים להתפשר"

מורן ישעיהו | 03/12/2019 15:33 (7)

נושאים בכתבה פינוי בינוי

תחום ההתחדשות העירונית עומד לאחרונה במרכז השיח בענף הנדל"ן ומייצר לא מעט מחלוקות בין הגורמים המעורבים, ונדמה שהוא לא הולך לדעוך.

חוסר הוודאות שאפף את עתידה של תכנית תמ"א 38 נענה בחודש נובמבר האחרון בהחלטה להאריכה למשך 3 שנים, כשלאחר מכן תיגנז סופית ותוחלף במתווה חדש - אמנם לא בטוח שנאמרה המילה האחרונה בנושא. זאת בעקבות טענות חוזרות ונשנות בקרב גורמים בענף על כך שההחלטה דווקא מחריפה את המשבר הקיים, הן מבחינת מחירים והן ברמה התכנונית, במובן זה שחלון הזמן שניתן להשלמה או קידום פרויקטים של תמ"א אינו מספיק.

עתה, גם עתידן של תוכניות במסגרת פינוי בינוי לוט בערפל, וזאת בין היתר בעקבות טיוטה שגיבשה מועצת שמאי המקרקעין לאחרונה לתקן 21.1 המגדירה מחדש את התמורה לבעלי דירות בפרויקטים מסוג זה. הטיוטה פורסמה להערות הציבור - מצורפת כאן.

מדובר בתקן המלווה שמאים בבדיקת ההיתכנות הכלכלית בתכניות פינוי בינוי, ומטרתו לתת מענה לבעיה שנוצרה בהליכי תכנון לאחר שמוסדות התכנון אישרו תכניות רבות שלא יושמו. "בעבר אישרו שלל תוכניות פינוי בינוי ומשרד השיכון הוציא מעין קול קורא למתכננים, אבל פשוט לא בנו על פיהן כי הן לא היו כלכליות", מסביר אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "בשלב מסוים זיהינו חוסר הבנה בשוק לגבי איך עושים את הבדיקה ונוצרה חומת חשדנות במשולש הזה שבין הרשויות, הציבור והיזמים, וכאן נכנס התקן בדמות רגולציה שתייצר אחידות בדרך הבדיקה לצד מתן וודאות מסוימת ליזמים".

"באותה עת המדינה ביקשה לקבוע את כללי המשחק באמצעות קביעת שולי הרווח הסבירים שמעבר להם אפשר יהיה להוריד זכויות ומתחת אולי יהיה צריך להוסיף זכויות. היא גם קבעה את גובה התמורה המקסימלית כדי למנוע סחטנות של דיירים מחד ולתת ליזמים עם מה לעבוד. כך כולם יהיו מסודרים. זה עבד לתקופה מסוימת ועכשיו יש רצון וחשיבה מחודשת להתאים את התקן לשוק".

אמנם, דנוס מסייג ואומר כי המהלך מוציא קצת את "הכוח" מהידיים השמאיות. "בעצם מבקשים מהם להציג את כל התרחישים האפשריים אבל מוסד התכנון יחליט מה מהם הוא הסביר ביותר".

אז מה הולך להשתנות?

לפי הטיוטה, התוספת לשטח הדירות החדשות למגורים תנוע בין 12 עד 25 מ"ר, ותכלול מרפסת (עד 12 מ"ר) מחסן (עד 7 מ"ר) וחניה. ירידה לעומת התקן הקיים שאושר בנובמבר 2012 המגדיר תוספת של כ-25 מ"ר לבעלי דירות קיימות. לצד זאת בטיוטה נכתב כי "ככל שהתכנון מאפשר רווחיות מעבר לנקבע בתקן, ניתן להביא בחשבון תמורה גבוהה יותר לדיירים" - כלומר, ככל שהדבר יימצא רווחי עבור היזם.

בהקשר זה טוען דנוס כי השינוי המוצע דווקא מייצר עמימות שעשויה לייצר פתח לוויכוחים מול היזמים מבחינת ההתחייבויות שלהם מול בעלי דירות - שהרי אלו התרגלו לתמורה מסוימת וכל ניסיון להקטין אותה יקשה על קידום הפרויקטים שנתקעים לא מעט בשל דיירים סרבנים. לפי דנוס, במקום שבו יש מדיניות תכנונית של 12 מ"ר, לא תהיה ליזם בעיה. כך גם באזורים המבוקשים, הצפופים, שם ערכי הנדל"ן הם גבוהים מטבע הדברים, ניתן להסתפק בפחות ועדיין כולם מרוויחים".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

על כך הוסיף דנוס כי לא פעם, ההסכמים של היזמים מול וועדות התכנון שונים בפועל מאלו הנחתמים מול הדיירים. במקרים רבים הם מציעים להגדיל את התוספת על חשבונם כי בשורה התחתונה הם עדיין ירוויחו. אמנם, הבעיה עשויה להתעורר במצב שבו יתבקשו להציג מול הוועדות את ההסכם עם הדיירים ויסתכנו בהקטנת הזכויות. "הן ייראו שיש פה שמנת ויורידו זכויות. התקן הוא לכאורה מנחה, אבל בפועל מחייב כי בודקים את התכניות לאורו", הסביר דנוס. עוד טען כי הבעיה הגדולה יותר היא "שהשוק היום די פרוץ - כל עירייה מתנהגת איך שהיא רוצה ומנהיגה מדיניות משלה".

"בעלי הדירות מצפים ליותר"

חיזוק לטענת דנוס נשמע מצדו של ארז כהן, גם הוא יו"ר לשכת השמאים בעברו, שמעריך כי בפועל התקן לא ישנה רבות את מערכת היחסים של היזם מול הדיירים. "גם אם יכריעו בסוף לכיוון של 12 מ"ר, עדיין יזם יכול לתת תמורה גבוהה יותר לדייר. כלומר, הגדרת השטח באה למטרת תחשיב הכדאיות של התקן. אגב לדעתי הוא גדול מדיי והייתי מצמצם אותו", אמר.

"בפועל, השתרש אצל הדיירים מינימום של 25 מ"ר והם מצפים לקבל יותר. יש פרויקטים באזורי ביקוש שמקבלים בפועל 30 מ"ר ויותר, כך שבחשבון הרווח שלו, היזם יכול לעשות חלוקה שונה, זה לא מדע מדויק. החשבונאות שתיקבע בתקן היא לא בהכרח זו שתהיה בפרויקט בפועל".

לסיכומו של עניין, נדמה כי כל ניסיון להסדרה ואיזון של השוק נענה בחוסר וודאות גדול יותר. בעוד שפינוי בינוי סומן לאחרונה כפתרון המרכזי למשבר הדיור, בדגש על אזורי ביקוש, שם היקף הקרקעות הפנויות נמוך, התקן - אם יאושר, רק יוסיף על הקשיים הקיימים בקידום פרויקטים אלו. בערים מסוימות כבר ניכר שינוי מגמה כשהבולטת היא תל אביב, שעוד לפני טיוטת התקן, קידמה את היוזמה להקטנת התמורה בדירות החדשות, אם כי היא מפגינה גמישות גדולה יותר בדרום העיר ואזורים זולים יותר, שם התמורות המחושבות גבוהות יותר.

"עושים סיכול ממוקד על התמ"א ורוב ההתחדשות הופכת להיות סיסמה שאין מאחוריה שום דבר. משאירים אותנו רק עם פינוי בינוי, שגם את זה רשויות מקומיות הולכות ומטרפדות ומנסות לשכנע את הדיירים להסתפק בתוספת של 12 מ"ר – זה לא יעבוד", כך אמר לאחרונה חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ ומנכ"ל צמח המרמן.

בריאיון לביזפורטל בחודש יולי האחרון אמר פייגלין כי "בהגדרה עדיף לנו היזמים לעבוד על פינוי בינוי במתחמים משום שאנחנו מקבלים שם הרבה יותר זכויות, ככה שכמובן יש לנו תמריץ למתחמים על פני מגרש בודד".

גם מבחינת המשקיעים לא בטוח שמדובר בבשורה משמחת. שווי הדירות יעלה בכל מקרה לאחר שדרוג הדיירות הקיימות, אך פחות מהצפוי בגלל ההקטנה המתוכננת.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

6.
צור 04/12/2019 07:48
הגב לתגובה זו
ועדות ולא וועדות וכן ודאות ולא וודאות, ורק באמצע המילה זה הוועדות, בוודאות, שוויץ, הוורד וכ'ו.
5.
פינוי ובינוי הכי טוב ולא קוסמטיקה . קריית חיים מערבית (ל"ת)
אביר 04/12/2019 06:51
הגב לתגובה זו
4.
אזרח 03/12/2019 21:17
הגב לתגובה זו
תמא 38 מיצרת הגדלת הצפיפות העירונית, בעיות חניה קשות, הקבלן נותן חניה אחת לדירה אבל באופן מעשי כמעט לכל דירה יש 2 מכוניות וחניה איין, פקקי התנועה יגדלו ואי אפשר להיות נייד, בניה במשך מספר שנים שהופכת את הבית לאתר בניה גדול וסיוט לדיירים, בקיצור לא להכנס לעניין תמא 38 בכלל אלה באם מוכנים לסבל רב
3.
די 03/12/2019 18:00
הגב לתגובה זו
למעשה לא חסר דירות השוק מחזיק את עצמו בכח לא לרדת . מפחדים מירידת שווי הדירות ולכן יקפיאו הכל לכמה שנים עד שיגיע גאון חדש עם בשורה חדשה ויעבוד על העם שוב . כמו המשיח לפיד ואחריו המשיח כחלון. נחכה שראשי הערים שהם לא גרים בבתים להריסה יסתלקו בבחירות הקרובות ונבחר ראש עיר שלא יטרפד . אין טעם להרוס בניין כדי לא לקבל שום דבר לגור בשכירות שנים ולחזור לבניין עם פי שניים דיירים. זה לא כזה משתלם.
2.
הפקעות 03/12/2019 17:33
הגב לתגובה זו
הפקעות שטח למדרכה והפקעת החצרות לצרכי צבור מתוכננים גני ילדים, תחנת משטרה, תחנה לחלוקת אדולן , גראס רפואי הכל על חשבון התושבים שקנו דירות במיטב כספם . וללא שום תמורה לא תודה לא נסכים
1.
סטלין גאה בממשלת ישראל הבולשביקית (ל"ת)
תחלמו 03/12/2019 17:31
הגב לתגובה זו
איש 04/12/2019 10:21
הגב לתגובה זו
בולשביקים אדומים לשמצה מחכים בסבלנות מעבר לפינה להקים ממשלה בצירוף הרשימה המשותפת וכוחות " דמוקרטיים " לכאורה

צילום: שלומי יוסף

ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר | 23/12/2025 11:38

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.

להמשך הכתבה לחץ כאן

דירה להשכרה (שלומי יוסף)

מי הזכאים החדשים לסבסוד שכר הדירה?

משרד הבינוי והשיכון והביטוח הלאומי מנסים לבלום את העלייה ביוקר המחיה באמצעות מהלך יזום לאיתור זכאים לסיוע בשכר דירה, שכולל פנייה ישירה לעשרות אלפי אזרחים במטרה להגדיל את מימוש הזכויות ולהקל על שוכרי הדירות

רן קידר | 24/12/2025 15:14

נושאים בכתבה שכירות ביטוח לאומי משרד הבינוי והשיכון

עוד לפני שהאטה בשוק הדירות מקבלת את הכותרת "משבר", מצב העניינים הנוכחי כבר זולג מזה זמן רב לשוק השכירות, שרק הולך ועולה, בעיקר בעקבות היעדרותם של המשקיעים מהדירות החדשות, ועוד יותר לאור מלאי הדירות הריקות, שעומד על כ-83 אלף דירות ברחבי הארץ.

וכך, במאמץ להקל על אוכלוסיית שוכרי הדירות משרד הבינוי והשיכון והמוסד לביטוח לאומי השלימו בימים האחרונים מהלך משותף וראשון מסוגו, המציב בלב העשייה הממשלתית מיצוי הזכויות מול האזרחים הזכאים להם. במסגרת שיתוף הפעולה, ולאחר עבודת מטה מקצועית ומעמיקה אותרו מקבלי הקצבאות המזכות בסיוע בשכר דירה ממשרד הבינוי והשיכון. לאחר מכן ביצענו מהלך יזום לאיתור זכאים פוטנציאליים לקבלת סיוע בשכ"ד ובהמשך התבצעה פנייה ישירה אליהם.

החל מהחודש ישלחו מסרונים לכ-40 אלף אזרחים שנמצאו כזכאים פוטנציאליים לקבלת סיוע בתשלום שכר הדירה, זאת במטרה לעודד מימוש זכויות ולהנחותם כיצד לפעול. המסרונים מפנים את הזכאים הפוטנציאליים להגשת בקשה בצורה מקוונת, או לחלופין לאחד מסניפי חברות ההרשמה של המשרד הנותנות שירותים בנושא סיוע בדיור. יצויין כי מדובר במהלך שיכנס לעבודה השוטפת של המשרד, ומסרונים בנושא מיצוי הזכויות ישלחו גם בעתיד אל אלו שהמערכת תזהה שהינם זכאים פוטנציאליים.

שר הבינוי והשיכון, חיים כץ: "זהו מהלך חברתי תקדימי שמבטא שינוי תפיסה בשירות לאזרח ויבואו עוד אחריו. מדיניות משרד הבינוי והשיכון בהובלתי פועלת ביוזמה ואינה ממתינה לפנייה מהאזרח. אני מברך על שיתוף הפעולה עם הביטוח הלאומי, באמצעותו אנו ממשים זכויות ומוודאים שהסיוע בשכר דירה מגיע לזכאים. נמשיך להסיר חסמים ולשפר את השירות לאזרחי ישראל.״

מנכ״ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן: “זהו אחד המהלכים החשובים שקידמנו בשנים האחרונות בתחום השירות לאזרח. לאחר עבודת עומק מקצועית ארוכה, חיברנו בין תהליכים, מאגרי מידע וגורמי ביצוע, כדי לעבור מתפיסה תגובתית לתפיסה יזומה של מיצוי זכויות. המהלך משקף את תפיסת המשרד, מדיניות שנשענת על נתונים, מקצועיות ושיתוף פעולה בין משרדי, ומטרתה אחת: להקל על האזרח, לצמצם בירוקרטיה ולוודא שהסיוע הממשלתי מגיע לכל מי שזכאי."

להמשך הכתבה לחץ כאן