המאכערים בפעולה: יזמי פינוי בינוי מתחייבים לדבר אחד מול וועדות התכנון ופועלים אחרת מול הדיירים
פינוי בינוי תחום ההתחדשות העירונית עומד לאחרונה במרכז השיח בענף הנדל"ן ומייצר לא מעט מחלוקות בין הגורמים המעורבים, ונדמה שהוא לא הולך לדעוך.
חוסר הוודאות שאפף את עתידה של תכנית תמ"א 38 נענה בחודש נובמבר האחרון בהחלטה להאריכה למשך 3 שנים, כשלאחר מכן תיגנז סופית ותוחלף במתווה חדש - אמנם לא בטוח שנאמרה המילה האחרונה בנושא. זאת בעקבות טענות חוזרות ונשנות בקרב גורמים בענף על כך שההחלטה דווקא מחריפה את המשבר הקיים, הן מבחינת מחירים והן ברמה התכנונית, במובן זה שחלון הזמן שניתן להשלמה או קידום פרויקטים של תמ"א אינו מספיק.
עתה, גם עתידן של תוכניות במסגרת פינוי בינוי לוט בערפל, וזאת בין היתר בעקבות טיוטה שגיבשה מועצת שמאי המקרקעין לאחרונה לתקן 21.1 המגדירה מחדש את התמורה לבעלי דירות בפרויקטים מסוג זה. הטיוטה פורסמה להערות הציבור - מצורפת כאן.
מדובר בתקן המלווה שמאים בבדיקת ההיתכנות הכלכלית בתכניות פינוי בינוי, ומטרתו לתת מענה לבעיה שנוצרה בהליכי תכנון לאחר שמוסדות התכנון אישרו תכניות רבות שלא יושמו. "בעבר אישרו שלל תוכניות פינוי בינוי ומשרד השיכון הוציא מעין קול קורא למתכננים, אבל פשוט לא בנו על פיהן כי הן לא היו כלכליות", מסביר אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "בשלב מסוים זיהינו חוסר הבנה בשוק לגבי איך עושים את הבדיקה ונוצרה חומת חשדנות במשולש הזה שבין הרשויות, הציבור והיזמים, וכאן נכנס התקן בדמות רגולציה שתייצר אחידות בדרך הבדיקה לצד מתן וודאות מסוימת ליזמים".
"באותה עת המדינה ביקשה לקבוע את כללי המשחק באמצעות קביעת שולי הרווח הסבירים שמעבר להם אפשר יהיה להוריד זכויות ומתחת אולי יהיה צריך להוסיף זכויות. היא גם קבעה את גובה התמורה המקסימלית כדי למנוע סחטנות של דיירים מחד ולתת ליזמים עם מה לעבוד. כך כולם יהיו מסודרים. זה עבד לתקופה מסוימת ועכשיו יש רצון וחשיבה מחודשת להתאים את התקן לשוק".
- מתיחת פנים ללוד: מעל 6,000 דירות חדשות ושדרה עירונית שתשנה את דרום העיר
- פינוי בינוי ביפו: קבוצת חג'ג' בהסכם של מעל 1,900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אמנם, דנוס מסייג ואומר כי המהלך מוציא קצת את "הכוח" מהידיים השמאיות. "בעצם מבקשים מהם להציג את כל התרחישים האפשריים אבל מוסד התכנון יחליט מה מהם הוא הסביר ביותר".
אז מה הולך להשתנות?
לפי הטיוטה, התוספת לשטח הדירות החדשות למגורים תנוע בין 12 עד 25 מ"ר, ותכלול מרפסת (עד 12 מ"ר) מחסן (עד 7 מ"ר) וחניה. ירידה לעומת התקן הקיים שאושר בנובמבר 2012 המגדיר תוספת של כ-25 מ"ר לבעלי דירות קיימות. לצד זאת בטיוטה נכתב כי "ככל שהתכנון מאפשר רווחיות מעבר לנקבע בתקן, ניתן להביא בחשבון תמורה גבוהה יותר לדיירים" - כלומר, ככל שהדבר יימצא רווחי עבור היזם.
בהקשר זה טוען דנוס כי השינוי המוצע דווקא מייצר עמימות שעשויה לייצר פתח לוויכוחים מול היזמים מבחינת ההתחייבויות שלהם מול בעלי דירות - שהרי אלו התרגלו לתמורה מסוימת וכל ניסיון להקטין אותה יקשה על קידום הפרויקטים שנתקעים לא מעט בשל דיירים סרבנים. לפי דנוס, במקום שבו יש מדיניות תכנונית של 12 מ"ר, לא תהיה ליזם בעיה. כך גם באזורים המבוקשים, הצפופים, שם ערכי הנדל"ן הם גבוהים מטבע הדברים, ניתן להסתפק בפחות ועדיין כולם מרוויחים".
- לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
על כך הוסיף דנוס כי לא פעם, ההסכמים של היזמים מול וועדות התכנון שונים בפועל מאלו הנחתמים מול הדיירים. במקרים רבים הם מציעים להגדיל את התוספת על חשבונם כי בשורה התחתונה הם עדיין ירוויחו. אמנם, הבעיה עשויה להתעורר במצב שבו יתבקשו להציג מול הוועדות את ההסכם עם הדיירים ויסתכנו בהקטנת הזכויות. "הן ייראו שיש פה שמנת ויורידו זכויות. התקן הוא לכאורה מנחה, אבל בפועל מחייב כי בודקים את התכניות לאורו", הסביר דנוס. עוד טען כי הבעיה הגדולה יותר היא "שהשוק היום די פרוץ - כל עירייה מתנהגת איך שהיא רוצה ומנהיגה מדיניות משלה".
"בעלי הדירות מצפים ליותר"
חיזוק לטענת דנוס נשמע מצדו של ארז כהן, גם הוא יו"ר לשכת השמאים בעברו, שמעריך כי בפועל התקן לא ישנה רבות את מערכת היחסים של היזם מול הדיירים. "גם אם יכריעו בסוף לכיוון של 12 מ"ר, עדיין יזם יכול לתת תמורה גבוהה יותר לדייר. כלומר, הגדרת השטח באה למטרת תחשיב הכדאיות של התקן. אגב לדעתי הוא גדול מדיי והייתי מצמצם אותו", אמר.
"בפועל, השתרש אצל הדיירים מינימום של 25 מ"ר והם מצפים לקבל יותר. יש פרויקטים באזורי ביקוש שמקבלים בפועל 30 מ"ר ויותר, כך שבחשבון הרווח שלו, היזם יכול לעשות חלוקה שונה, זה לא מדע מדויק. החשבונאות שתיקבע בתקן היא לא בהכרח זו שתהיה בפרויקט בפועל".
לסיכומו של עניין, נדמה כי כל ניסיון להסדרה ואיזון של השוק נענה בחוסר וודאות גדול יותר. בעוד שפינוי בינוי סומן לאחרונה כפתרון המרכזי למשבר הדיור, בדגש על אזורי ביקוש, שם היקף הקרקעות הפנויות נמוך, התקן - אם יאושר, רק יוסיף על הקשיים הקיימים בקידום פרויקטים אלו. בערים מסוימות כבר ניכר שינוי מגמה כשהבולטת היא תל אביב, שעוד לפני טיוטת התקן, קידמה את היוזמה להקטנת התמורה בדירות החדשות, אם כי היא מפגינה גמישות גדולה יותר בדרום העיר ואזורים זולים יותר, שם התמורות המחושבות גבוהות יותר.
"עושים סיכול ממוקד על התמ"א ורוב ההתחדשות הופכת להיות סיסמה שאין מאחוריה שום דבר. משאירים אותנו רק עם פינוי בינוי, שגם את זה רשויות מקומיות הולכות ומטרפדות ומנסות לשכנע את הדיירים להסתפק בתוספת של 12 מ"ר – זה לא יעבוד", כך אמר לאחרונה חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ ומנכ"ל צמח המרמן.
בריאיון לביזפורטל בחודש יולי האחרון אמר פייגלין כי "בהגדרה עדיף לנו היזמים לעבוד על פינוי בינוי במתחמים משום שאנחנו מקבלים שם הרבה יותר זכויות, ככה שכמובן יש לנו תמריץ למתחמים על פני מגרש בודד".
גם מבחינת המשקיעים לא בטוח שמדובר בבשורה משמחת. שווי הדירות יעלה בכל מקרה לאחר שדרוג הדיירות הקיימות, אך פחות מהצפוי בגלל ההקטנה המתוכננת.
- 6.צור 04/12/2019 07:48הגב לתגובה זוועדות ולא וועדות וכן ודאות ולא וודאות, ורק באמצע המילה זה הוועדות, בוודאות, שוויץ, הוורד וכ'ו.
- 5.פינוי ובינוי הכי טוב ולא קוסמטיקה . קריית חיים מערבית (ל"ת)אביר 04/12/2019 06:51הגב לתגובה זו
- 4.אזרח 03/12/2019 21:17הגב לתגובה זותמא 38 מיצרת הגדלת הצפיפות העירונית, בעיות חניה קשות, הקבלן נותן חניה אחת לדירה אבל באופן מעשי כמעט לכל דירה יש 2 מכוניות וחניה איין, פקקי התנועה יגדלו ואי אפשר להיות נייד, בניה במשך מספר שנים שהופכת את הבית לאתר בניה גדול וסיוט לדיירים, בקיצור לא להכנס לעניין תמא 38 בכלל אלה באם מוכנים לסבל רב
- 3.די 03/12/2019 18:00הגב לתגובה זולמעשה לא חסר דירות השוק מחזיק את עצמו בכח לא לרדת . מפחדים מירידת שווי הדירות ולכן יקפיאו הכל לכמה שנים עד שיגיע גאון חדש עם בשורה חדשה ויעבוד על העם שוב . כמו המשיח לפיד ואחריו המשיח כחלון. נחכה שראשי הערים שהם לא גרים בבתים להריסה יסתלקו בבחירות הקרובות ונבחר ראש עיר שלא יטרפד . אין טעם להרוס בניין כדי לא לקבל שום דבר לגור בשכירות שנים ולחזור לבניין עם פי שניים דיירים. זה לא כזה משתלם.
- 2.הפקעות 03/12/2019 17:33הגב לתגובה זוהפקעות שטח למדרכה והפקעת החצרות לצרכי צבור מתוכננים גני ילדים, תחנת משטרה, תחנה לחלוקת אדולן , גראס רפואי הכל על חשבון התושבים שקנו דירות במיטב כספם . וללא שום תמורה לא תודה לא נסכים
- 1.סטלין גאה בממשלת ישראל הבולשביקית (ל"ת)תחלמו 03/12/2019 17:31הגב לתגובה זו
- איש 04/12/2019 10:21הגב לתגובה זובולשביקים אדומים לשמצה מחכים בסבלנות מעבר לפינה להקים ממשלה בצירוף הרשימה המשותפת וכוחות " דמוקרטיים " לכאורה
דירה בהנחה (שלומי יוסף)המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
מלאי דירות ארצי של 83,580 דירות, מלאי של 10,690 דירות בת"א - המלאי הארצי יספיק ל-29.2 חודשים - בת"א הוא יספיק ל-4.5-5 שנים; היצע גדול - ביקוש קטן = ירידה במחירים
נתוני הלמ"ס שפורסמו היום מצביעים על המשך מגמה שלילית בענף הנדל"ן, עם הצטברות של 83,580 דירות לא מכורות. מדובר במלאי שיספיק ל-29.2 חודשים. לכאורה, אין בעיה של דירות, יש מספיק היצע, אלא שהקבלנים טוענים שהמלאי הזה כולל גם דירות לא גמורות. אז מה? גם אם חצי מהדירות האלו ואפילו פחות - לא גמורות, זה אומר שיש מלאי גדול של דירות. גם אם הן יהיו מוכנות עוד שנה-שנתיים, זה הרבה, כי במקביל יש גם התחלות בנייה. כלומר, המלאי מבטא מצב נקודתי, אבל מול הרכישות והירידה במלאי יש התחלות בנייה.
לכן, השאלה אולי החשובה ביותר היא הקצב. מה היקף הרכישות של דירות חדשות, ועל פי הקצב בחודשים האחרונים המלאי הזה יספיק כאמור ל-29.2 חודשים. אלא שהקבלנים יודעים לווסת כמויות ומחירים. כאשר הם מבינים שזה יוצר ציפייה להורדת מחירים וכאשר בפועל יש ירידות מחירים, הם באופן טבעי ואולי לא טבעי - סוג של אמירות בתקשורת ורמיזות, מקפיאים את הבנייה. התחלות הבנייה בירידה, ולכן מול הגידול במלאי, צפוי שבעוד מספר רבעונים, זה יתהפך.
בכל מקרה, על פי הלמ"ס - בשלושת החודשים האחרונים, אוגוסט-אוקטובר 2025, נמכרו כ-19,870 דירות, ירידה של 9.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ואילו בניכוי עונתיות המגמה הפוכה - נצפתה עלייה בשיעור של 5.5%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נצפו ירידות הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות, 12.1% ו-11.6% בהתאמה. כ-40.2% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-7,990 דירות, כ-35.6% מהן בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נרשמה עלייה של 7.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ובניכוי עונתיות – עלייה של 17.2%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נרשמה ירידה דומה של 16.7% הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות.
59.8% מסך הדירות שנמכרו בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2025 הן דירות יד שנייה, כ-11,880 דירות. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 18.6%, ובניכוי עונתיות, ירידה מתונה של 1.1%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) גם בסדרה זו נרשמו ירידות הן בנתון המקורי והן בנתון מנוכה העונתיות – 8.7% ו-7.8%, בהתאמה.
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בחודש אוקטובר 2025 נמכרו 4,650 דירות מתוכן 41.1% הן דירות חדשות, כ-1,910 דירות. מתוך הדירות החדשות כ-45.8% דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. 58.9% מהדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-2,740 דירות.
