צילום: קרייג אריאב

ניתוח

המאכערים בפעולה: יזמי פינוי בינוי מתחייבים לדבר אחד מול וועדות התכנון ופועלים אחרת מול הדיירים

אחרי התמ"א, גם בתכניות פינוי בינוי גובר חוסר הבהירות, בין היתר על רקע הצעה להקטנת התוספת לדירות החדשות בפרויקטים; "הרשויות מטרפדות פינוי בינוי ומשכנעות דיירים להתפשר"

מורן ישעיהו | 03/12/2019 15:33 (7)

נושאים בכתבה פינוי בינוי

תחום ההתחדשות העירונית עומד לאחרונה במרכז השיח בענף הנדל"ן ומייצר לא מעט מחלוקות בין הגורמים המעורבים, ונדמה שהוא לא הולך לדעוך.

חוסר הוודאות שאפף את עתידה של תכנית תמ"א 38 נענה בחודש נובמבר האחרון בהחלטה להאריכה למשך 3 שנים, כשלאחר מכן תיגנז סופית ותוחלף במתווה חדש - אמנם לא בטוח שנאמרה המילה האחרונה בנושא. זאת בעקבות טענות חוזרות ונשנות בקרב גורמים בענף על כך שההחלטה דווקא מחריפה את המשבר הקיים, הן מבחינת מחירים והן ברמה התכנונית, במובן זה שחלון הזמן שניתן להשלמה או קידום פרויקטים של תמ"א אינו מספיק.

עתה, גם עתידן של תוכניות במסגרת פינוי בינוי לוט בערפל, וזאת בין היתר בעקבות טיוטה שגיבשה מועצת שמאי המקרקעין לאחרונה לתקן 21.1 המגדירה מחדש את התמורה לבעלי דירות בפרויקטים מסוג זה. הטיוטה פורסמה להערות הציבור - מצורפת כאן.

מדובר בתקן המלווה שמאים בבדיקת ההיתכנות הכלכלית בתכניות פינוי בינוי, ומטרתו לתת מענה לבעיה שנוצרה בהליכי תכנון לאחר שמוסדות התכנון אישרו תכניות רבות שלא יושמו. "בעבר אישרו שלל תוכניות פינוי בינוי ומשרד השיכון הוציא מעין קול קורא למתכננים, אבל פשוט לא בנו על פיהן כי הן לא היו כלכליות", מסביר אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "בשלב מסוים זיהינו חוסר הבנה בשוק לגבי איך עושים את הבדיקה ונוצרה חומת חשדנות במשולש הזה שבין הרשויות, הציבור והיזמים, וכאן נכנס התקן בדמות רגולציה שתייצר אחידות בדרך הבדיקה לצד מתן וודאות מסוימת ליזמים".

"באותה עת המדינה ביקשה לקבוע את כללי המשחק באמצעות קביעת שולי הרווח הסבירים שמעבר להם אפשר יהיה להוריד זכויות ומתחת אולי יהיה צריך להוסיף זכויות. היא גם קבעה את גובה התמורה המקסימלית כדי למנוע סחטנות של דיירים מחד ולתת ליזמים עם מה לעבוד. כך כולם יהיו מסודרים. זה עבד לתקופה מסוימת ועכשיו יש רצון וחשיבה מחודשת להתאים את התקן לשוק".

אמנם, דנוס מסייג ואומר כי המהלך מוציא קצת את "הכוח" מהידיים השמאיות. "בעצם מבקשים מהם להציג את כל התרחישים האפשריים אבל מוסד התכנון יחליט מה מהם הוא הסביר ביותר".

אז מה הולך להשתנות?

לפי הטיוטה, התוספת לשטח הדירות החדשות למגורים תנוע בין 12 עד 25 מ"ר, ותכלול מרפסת (עד 12 מ"ר) מחסן (עד 7 מ"ר) וחניה. ירידה לעומת התקן הקיים שאושר בנובמבר 2012 המגדיר תוספת של כ-25 מ"ר לבעלי דירות קיימות. לצד זאת בטיוטה נכתב כי "ככל שהתכנון מאפשר רווחיות מעבר לנקבע בתקן, ניתן להביא בחשבון תמורה גבוהה יותר לדיירים" - כלומר, ככל שהדבר יימצא רווחי עבור היזם.

בהקשר זה טוען דנוס כי השינוי המוצע דווקא מייצר עמימות שעשויה לייצר פתח לוויכוחים מול היזמים מבחינת ההתחייבויות שלהם מול בעלי דירות - שהרי אלו התרגלו לתמורה מסוימת וכל ניסיון להקטין אותה יקשה על קידום הפרויקטים שנתקעים לא מעט בשל דיירים סרבנים. לפי דנוס, במקום שבו יש מדיניות תכנונית של 12 מ"ר, לא תהיה ליזם בעיה. כך גם באזורים המבוקשים, הצפופים, שם ערכי הנדל"ן הם גבוהים מטבע הדברים, ניתן להסתפק בפחות ועדיין כולם מרוויחים".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

על כך הוסיף דנוס כי לא פעם, ההסכמים של היזמים מול וועדות התכנון שונים בפועל מאלו הנחתמים מול הדיירים. במקרים רבים הם מציעים להגדיל את התוספת על חשבונם כי בשורה התחתונה הם עדיין ירוויחו. אמנם, הבעיה עשויה להתעורר במצב שבו יתבקשו להציג מול הוועדות את ההסכם עם הדיירים ויסתכנו בהקטנת הזכויות. "הן ייראו שיש פה שמנת ויורידו זכויות. התקן הוא לכאורה מנחה, אבל בפועל מחייב כי בודקים את התכניות לאורו", הסביר דנוס. עוד טען כי הבעיה הגדולה יותר היא "שהשוק היום די פרוץ - כל עירייה מתנהגת איך שהיא רוצה ומנהיגה מדיניות משלה".

"בעלי הדירות מצפים ליותר"

חיזוק לטענת דנוס נשמע מצדו של ארז כהן, גם הוא יו"ר לשכת השמאים בעברו, שמעריך כי בפועל התקן לא ישנה רבות את מערכת היחסים של היזם מול הדיירים. "גם אם יכריעו בסוף לכיוון של 12 מ"ר, עדיין יזם יכול לתת תמורה גבוהה יותר לדייר. כלומר, הגדרת השטח באה למטרת תחשיב הכדאיות של התקן. אגב לדעתי הוא גדול מדיי והייתי מצמצם אותו", אמר.

"בפועל, השתרש אצל הדיירים מינימום של 25 מ"ר והם מצפים לקבל יותר. יש פרויקטים באזורי ביקוש שמקבלים בפועל 30 מ"ר ויותר, כך שבחשבון הרווח שלו, היזם יכול לעשות חלוקה שונה, זה לא מדע מדויק. החשבונאות שתיקבע בתקן היא לא בהכרח זו שתהיה בפרויקט בפועל".

לסיכומו של עניין, נדמה כי כל ניסיון להסדרה ואיזון של השוק נענה בחוסר וודאות גדול יותר. בעוד שפינוי בינוי סומן לאחרונה כפתרון המרכזי למשבר הדיור, בדגש על אזורי ביקוש, שם היקף הקרקעות הפנויות נמוך, התקן - אם יאושר, רק יוסיף על הקשיים הקיימים בקידום פרויקטים אלו. בערים מסוימות כבר ניכר שינוי מגמה כשהבולטת היא תל אביב, שעוד לפני טיוטת התקן, קידמה את היוזמה להקטנת התמורה בדירות החדשות, אם כי היא מפגינה גמישות גדולה יותר בדרום העיר ואזורים זולים יותר, שם התמורות המחושבות גבוהות יותר.

"עושים סיכול ממוקד על התמ"א ורוב ההתחדשות הופכת להיות סיסמה שאין מאחוריה שום דבר. משאירים אותנו רק עם פינוי בינוי, שגם את זה רשויות מקומיות הולכות ומטרפדות ומנסות לשכנע את הדיירים להסתפק בתוספת של 12 מ"ר – זה לא יעבוד", כך אמר לאחרונה חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ ומנכ"ל צמח המרמן.

בריאיון לביזפורטל בחודש יולי האחרון אמר פייגלין כי "בהגדרה עדיף לנו היזמים לעבוד על פינוי בינוי במתחמים משום שאנחנו מקבלים שם הרבה יותר זכויות, ככה שכמובן יש לנו תמריץ למתחמים על פני מגרש בודד".

גם מבחינת המשקיעים לא בטוח שמדובר בבשורה משמחת. שווי הדירות יעלה בכל מקרה לאחר שדרוג הדיירות הקיימות, אך פחות מהצפוי בגלל ההקטנה המתוכננת.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

6.
צור 04/12/2019 07:48
הגב לתגובה זו
ועדות ולא וועדות וכן ודאות ולא וודאות, ורק באמצע המילה זה הוועדות, בוודאות, שוויץ, הוורד וכ'ו.
5.
פינוי ובינוי הכי טוב ולא קוסמטיקה . קריית חיים מערבית (ל"ת)
אביר 04/12/2019 06:51
הגב לתגובה זו
4.
אזרח 03/12/2019 21:17
הגב לתגובה זו
תמא 38 מיצרת הגדלת הצפיפות העירונית, בעיות חניה קשות, הקבלן נותן חניה אחת לדירה אבל באופן מעשי כמעט לכל דירה יש 2 מכוניות וחניה איין, פקקי התנועה יגדלו ואי אפשר להיות נייד, בניה במשך מספר שנים שהופכת את הבית לאתר בניה גדול וסיוט לדיירים, בקיצור לא להכנס לעניין תמא 38 בכלל אלה באם מוכנים לסבל רב
3.
די 03/12/2019 18:00
הגב לתגובה זו
למעשה לא חסר דירות השוק מחזיק את עצמו בכח לא לרדת . מפחדים מירידת שווי הדירות ולכן יקפיאו הכל לכמה שנים עד שיגיע גאון חדש עם בשורה חדשה ויעבוד על העם שוב . כמו המשיח לפיד ואחריו המשיח כחלון. נחכה שראשי הערים שהם לא גרים בבתים להריסה יסתלקו בבחירות הקרובות ונבחר ראש עיר שלא יטרפד . אין טעם להרוס בניין כדי לא לקבל שום דבר לגור בשכירות שנים ולחזור לבניין עם פי שניים דיירים. זה לא כזה משתלם.
2.
הפקעות 03/12/2019 17:33
הגב לתגובה זו
הפקעות שטח למדרכה והפקעת החצרות לצרכי צבור מתוכננים גני ילדים, תחנת משטרה, תחנה לחלוקת אדולן , גראס רפואי הכל על חשבון התושבים שקנו דירות במיטב כספם . וללא שום תמורה לא תודה לא נסכים
1.
סטלין גאה בממשלת ישראל הבולשביקית (ל"ת)
תחלמו 03/12/2019 17:31
הגב לתגובה זו
איש 04/12/2019 10:21
הגב לתגובה זו
בולשביקים אדומים לשמצה מחכים בסבלנות מעבר לפינה להקים ממשלה בצירוף הרשימה המשותפת וכוחות " דמוקרטיים " לכאורה

צילום: איציק יצחקי

חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?

אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?

רן קידר | 12/12/2025 01:20

נושאים בכתבה דירה פנסיה

הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.

בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.

איסור על משיכת כספי פנסיה

אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".

היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".

הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.

להמשך הכתבה לחץ כאן

דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיות

לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט

יחס מחיר-שכירות מלמד על הכדאיות הכלכלית של קניית דירה מול השכרת דירה; מתי לשכור דירה ומתי כדאי לחשוב על רכישת דירה?

רן קידר | 12/12/2025 07:39

נושאים בכתבה שכר דירה ריבית

לקנות דירה או לשכור דירה? השאלה הזו לא רק כלכלית, היא בעיקר פסיכולוגית. אנשים רוצים דירה שתהיה שלהם, אבל כשבוחנים רק את העניין הכלכלי, יש כלל אצבע שהרעיון שלו פשוט. אבל קודם הדגמה פשוטה - אם אתם גרים בדירה של 3 מיליון שקל ומשלמים שכירות של 7 אלף שקל, הרי שאתם משלמים 84 אלף שקל בשנה - מדובר בשכר דירה שמהווה 2.8% מערך הדירה. זו תשואת בעל הבית. זו תשואה נמוכה יחסית. הנחת הבסיס שהוא גם ישביח את הנכס במקביל לעליית מחירי הדירות. אבל התשואה הנמוכה מלמדת שעדיף לשכור על פני לקנות דירה.

הרי אם התשואה נמוכה למשכיר, היא טובה לשוכר. משפחה שמתלבטת אם לקנות או להשכיר צריכה להפנים ששכר הדירה בארץ נמוך במבחן התשואה וזאת למרות עליית שכר הדירה בשנה האחרונה (הניגוד למגמה במחירי הדירות), ואם כך אז כל הון שהיא תידרש להשקיע ברכישת דירה ובטח ובטח אם היא תיקח משכנתא יעלו לה יותר. כלומר, אם אותה משפחה חושבת על רכישת דירה כזו בעלות של 3 מיליון שקל, העלות המימונית והאלטרנטיבית של ההשקעה הזו היא פי 2 לפחות - נניח רק כדוגמה שיש למשפחה את כל ההון. להשקיע 3 מיליון שקלים בקירות זה לוותר על תשואה של תיק השקעות שגם בהרכב מאוד סולידי מייצר 5%. כלומר המשפחה מוותרת על 150 אלף שקל. זה גבוה מאותם 84 אלף שקל של שכירות שנתית, וזה מללמד שעדיף לשכור. אפשר להיות סולידית יותר ולומר שהתשואה תהיה 4%, או להניח עליית ערך של הדירה, ואז המשוואה משתנה. אבל ברוב המקרים תקבלו שמשפחה ממוצעת שצריכה כמובן משכנתא גדולה עם עלות מימון של כ-6%-6.5% אמורה כלכלית לשכור ולא לקנות.

נניח, רק למחשה שאין למשפחה הון, הכל במימון (בתיאוריה בלבד), היא היתה משלמת ריבית שנתית של 180-210 אלף שקל בשנה. ברור ששכר הדירה עדיף. המקרים שבהם עדיף לקנות הם שיש הון עצמי או מימון זול ומולו תשואה גבוה של שכר דירה. יש לנו רמז שזה לא המצב בשוק - המשקיעים בשנה האחרונה נעלמו, אם כי הם מחפשים כעת הזדמנויות. אם הם לא בשוק כרוכשים זה מלמד על חוסר כדאיות כלכלית ברוב המקומות. כל הפתיח הזה מתבטא בכלל אצבע פשוט ונחמד. זה לא נכון לכולם, זה לא בהכרח לוקח את כל השיקולים, כאמור רכישת דירה היא הרבה מעבר לעניין כלכלי. אבל תפעילו אותו כשאתם בודקים רכישה לעומת השכרה, רק כדי להבין את השיקול הכלכלי הבסיסי.

כלל אצבע - לקנות או לשכור

כלל אצבע - שכרו דירה אם יחס מחיר-שכירות (P/R) גבוה מ-20; קנו אם P/R נמוך מ-15. חשוב להדגיש: אלה הנחיות כלליות בלבד, לא נוסחה מחייבת. יחס מחיר לשכירות (Price to Rent Ratio) הוא מדד פיננסי שמשווה את מחיר הדירה לשכירות שנתית של נכס דומה. זה בעצם ההופכי של התשואה כפי שחישבנו למעלה. החישוב פשוט: P/R = מחיר הדירה / (שכירות חודשית × 12). המדד עוזר להעריך אם קנייה משתלמת יותר כהשקעה ארוכת טווח לעומת שכירות, בהנחה שהכסף המושקע בהון עצמי יכול להניב תשואה אלטרנטיבית.

הכלל הנפוץ: אם P/R גבוה מ-20, שכירות עדיפה בטווח הקצר כי העלות השנתית נמוכה יחסית למחיר; אם הוא מתחת ל-15, קנייה משתלמת יותר בגלל פוטנציאל עליית ערך; בין 15-20, ההחלטה תלויה בגורמים אישיים כמו יציבות תעסוקתית ותקופת מגורים צפויה ועוד.

להמשך הכתבה לחץ כאן