המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תימשך עד אוקטובר 2022. במסגרת דיון שקיימה היום המועצה בנושא, היא החליטה לאמץ את העמדה הממשלתית בצורך להארכת התכנית, ובניגוד לעמדת ראשי הערים הגדולות. במהלך זמן זה יקודמו תיקוני חקיקה למתווה החדש שעיקריו יפורטו בהמשך, אמנם נוכח התנגדויות רבות למתווה ייתכן מאוד שאין זה סוף פסוק.

בחודש ספטמבר האחרון הוציאו שר האוצר, משה כחלון, ושרת הבינוי והשיכון, יפעת שאשא ביטון, הודעה משותפת לפיה הוסכם על הצורך בהארכת התכנית מעבר למועד הסיום שנקבע במאי 2020 (לכתבה המלאה). "קיים צורך במתן ודאות למשק ולשוק הדיור, ובהתאם להארכת תוקפה של התמ"א לתקופה נוספת שתאפשר התארגנות לחלופות אחרות כפי שתחליט המועצה הארצית", נכתב אז בהודעה. 

ואכן, ההחלטה שהתקבלה היא שהתמ"א תמשיך עד אוקטובר 2022 - כלומר עוד 3 שנים. בהחלטת הוועדה נכתב כי "הוועדה השתכנעה כי התמ"א במתכונתה הנוכחית לא השיגה את המטרה המרכזית שלשמה היא הוקמה - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מהנתונים שהוצגו בפני הוועדה, עולה, כי התמ"א כמעט ולא מיושמת באזורי הסיכון.

"התמ"א לא השיגה את גם מבחינה תכנונית- התמ"א מאפשרת מתן היתר למגורים בלבד, זאת מבלי לתת מענה לתשתיות ולצורכי הציבור הדרושות לתושב. בנוסף, מתן היתר נקודתי לבניין הבודד, ללא ראייה תכנונית ברמת המתחם, יכול לסכל התחדשות עירונית במתחם כולו וזאת בראיה אסטרטגית לעודד תהליכי התחדשות עירונית".

• מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
• האם השכנים יכולים לבלום הריסה של אחד מחלקי הבניין?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ראש מטה הדיור הלאומי ויו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה זאב בילסקי: "לאחר אינספור דיונים ומחשבה אני מברך על הארכת תמ"א 38 לתקופת מעבר של שלוש שנים היום במועצה הארצית. מעבר לכך שזוהי תכנית מצילת חיים שמביאה לחיזוק מבנים והוספת ממ"דים שימנעו אסונות במקרי חירום, מוטלת עלינו האחריות לייצר ודאות בשוק הדיור ולהכניס שינויים באופן שהשוק יוכל לעמוד בהם. תקופת המעבר תאפשר חקיקה ושינויים נדרשים על מנת לייצר תשתית לפרויקטים של התחדשות עירונית באופן רחב בכלל הארץ ובדגש על הפריפריה".

מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר: "תמ"א 38 היא תוכנית שאיבדה את הכיוון ולכן היא מסתיימת. אנחנו שמחים ששינינו את השיח הציבורי, לכיוון של תכנון ראוי ואיכותי שמסתכל בצורה כוללת על המרחב מחד ושמירת חיי האדם בפריפריה מאידך. התמ"א הסתיימה, אך העבודה של מינהל התכנון כעת לקדם שינויי חקיקה המתבקשים בהתאם למתווה שהוצג.

"לכן, המתווה הנכון לקידום חיזוק מבנים והתחדשות עירונית, הינו באמצעות תכניות מפורטות, שיכללו במידת האפשר מתחמים שלמים שתעשה במסגרת תכנית מתאר כללית להתחדשות עירונית שתחול על כלל מרחב התכנון המקומי. עם זאת, ולאור פרק הזמן הנדרש להגשת תוכנית כללית להתחדשות עירונית ואישורה, ממליצה הוועדה על מתווה מדורג".

• בעקבות המטרו: רובע חדש לחולון עם 18,000 יח"ד הופקד ונכנס לתכנון
• השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

הוראות המעבר

עיקרי המתווה החדש קובעים כי הוראות התמ"א הקיימות ימשיכו לחול עד תחילת אוקטובר 2022. בנוסף, נקבעו מספר הוראות מעבר לפיהן בקשה להיתר שהוגשה לוועדה המקומית עד לתאריך זה -  ימשיכו לחול עליה הוראות התמ"א.

במקביל, יקודם תיקון חקיקה, לפיו תינתן סמכות לוועדה מקומית, לאשר תוכנית מפורטת, במגרשים שבהם קיימים מבנים הטעונים חיזוק (שניתן היתר לבנייתם לפני ה-1.1.80), להריסה ובניה מחדש.

עוד במסגרת המתווה החדש, תינתן בחוק סמכות לוועדה המקומית לאשר בתוכניות התחדשות עירונית עירוב שימושים סחירים וציבוריים, בהיקף שיקבע בחוק. כמו כן ניתן יהיה לאחד מגרשים, להרחיב דרכים  ושטחי ציבור, דבר שלא ניתן לעשותו היום.

כמו כן, יקודם מנגנון חדש שיקצר את לוחות הזמנים, לפיו ניתן יהיה לראות בהחלטה לאישור תוכנית גם כהחלטה למתן היתר מכוח התכנית, באופן המייתר הגשת בקשה להיתר בנפרד.

בעניין היטל ההשבחה, החליטה המועצה כי תיבחן הטלת היטלי השבחה בפרויקטים מסוג זה, הן במסלול חיזוק והן במסלול הריסה.

אי הוודאות ליזמים ובעלי הדירות נמשכת

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית, התייחס להחלטת המועצה הארצית ולהערכתו "נראה כי שנים רבות מאז שהחלו רשויות התכנון לבחון את דרך הטיפול בנושא ההתחדשות העירונית, הן לא באמת למדו או מצאו את הדרך האידיאלית להתמודד עמה. 

"הרשויות המקומיות, הוועדות המחוזיות וועדות התכנון האחרות לא הגדירו עד היום באמת כיצד בדיוק יש להתמודד עם המתחמים המבונים, הצפופים והמזדקנים במרכזי הערים המתיישנים. במשך שנים אנו בעצם חיים בתוך אי וודאות שמונעת מיזמים ואלפי בעלי דירות לנהל מהלכים אמיתיים לחידוש בניינים ושיפור איכות החיים מול הרשויות המקומיות ורשויות התכנון.

"גם ההחלטה לסיים את דרכה של תמ"א 38 ב-2022 ולקדם מהלכי תכנון מוסדרים ברשויות המקומיות איננה עונה על היבטים רבים הנגזרים מהתכנית שכבר הושרשו במדיניות התכנון ברשויות רבו או פותרת את כל הבעיות שיצרה, לדוגמה שאלת היטל ההשבחה, שכן תמ"א 38 כיום מעניקה פטור מתשלום ההיטל עבור יזמים המקדמים פרויקט - דבר המהווה תמריץ לקדם את התחדשות ושיפוץ הבניין.

"ביטול התמ"א והאפשרות של רשויות מקומיות ליישם מדיניות תכנון אחרת עשויה להביא לכך שהן יגבו היטלי השבחה נוספים מיזמים או בעלי הדירות, דבר שעשוי למנוע קידום של התחדשות עירונית. שאלה נוספת שיש לענות עליה היא שאלת השטח שיתווסף לדירות ועוד שאלות רבות. הפתרון איננו חייב להיות השלכה של כל התכנית "לפח" . אלא טיפול נקודתי בבעיות של התכנית שכבר עובדים אתה בשטח".

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "אין ספק שתחום ההתחדשות העירונית מצריך התייחסות ייחודית וצופה פני עתיד, אך ביטול תמ"א 38 אינו הפתרון הנכון. יותר מכך, ביטול התמ"א זו הסרת אחריות של המדינה והפקרה של ביטחון האזרחים מול איומים ביטחוניים ואיום של רעידות אדמה. התכנית עומדת בכל המטרות הלאומיות אשר הציבה לעצמה - חיזוק מבנים ושמירה על חיי אדם, בניה של יחידות דיור חדשות במרכזי הערים והתחדשות עירונית. ישנם מבנים שהם מבנים 'כלואים' בהם ניתן לבצע רק תמ"א 38/1 או מבנים שהחל בהם כבר תהליך תכנוני וקנייני ולא ניתן לצרפם לתכנון של מתחם. עם ביטול התמ"א מבנים אלו למעשה יישארו מופקרים ולא יחוזקו ויסכנו את חייהם של הדיירים המתגוררים בדירות אלו.

"אנחנו מסכימים עם עמדת ראשי הרשויות המקומיות שביקשו שתהיה אפשרות לגבות היטל השבחה בהתחדשות עירונית אבל היא חייבת להיות כלכלית וזאת באמצעות הגדלת זכויות הבניה. אנו מקווים שהרגולטור החדש ישנה את ההחלטה שהתקבלה היום. שלוש שנים זו תקופה לא ריאלית, היא מאוד קצרה כיוון שרק להוציא היתר בניה לוקחת 3 שנים.

"המדיניות החדשה המתוכננת לצאת לפועל עם סיום תוקף התמ"א בשנת 2022 צפויה להשיב את סמכויות התכנון לרשויות המקומיות. זו טעות גדולה! הסמכויות צריכות להיות בידי הממשלה שכן אנחנו רואים כיצד ראשי ערים משנים את המדיניות העירונית חדשות לבקרים. חייבת להיות אחידות במדיניות הממשלתית והמקומית מדיניות שתיקח בחשבון את צורכי התושבים ושמירה על ביטחונם שזו המטרה החשובה ביותר.

צביקה פוקס, מנכל ובעלים משותף של חברת צ.פ היוזמת ובונה עשרות פרויקטים בגוש דן במסגרת תמ"א 38 אמר כי  "למעשה מדובר בזמן ביניים שאינו באמת מספיק, אבל לפחות נתנו הודעה מראש על כוונות וזה הוגן. אני חושב שכשנגיע למועד ב 2022 נהיה עדיין רק בתחילתן של התוכניות ולכן בכל מקרה יצטרך להיות תחליף אך בשם אחר. אני בעד השבת סמכויות התכנון לידי הרשויות המקומיות, בתנאי שהדבר ילווה בתמריצים ליזמים כמו למשל הורדה משמעותית בהיטלי ההשבחה ל-25%, דבר שיפתח אופקים חדשים ולא יחסום את האפשרות לביצוע התחדשות עירונית בדומה לתמ"א 38".