ראשי הערים הגדולות: "אסור להמשיך עם תמ"א 38"

לקראת דיון שיתקיים היום במשרדו של כחלון, טוענים ראשי הערים כי תמ"א 38 לא השיגה את מטרתה, יצרה בעיות תשתית חמורות, וצריך לבטלה 
מורן ישעיהו | (15)

עתידה של תכנית תמ"א 38 מתקרב להכרעה. היום יתקיים דיון בנושא הארכת התכנית בחמש שנים נוספות בלשכתו של שר האוצר, משה כחלון, בנוכחות נציגי מינהל התכנון, הרשות להתחדשות עירונית, רמ"י ומטה הדיור.

כזכור, עמדת מינהל התכנון היא בעד עצירת התכנית. ביום חמישי האחרון נשלח לשר האוצר נייר עמדה מטעם פורום ה-15, בו מיוצגות מרבית הערים הגדולות בישראל, על תמיכה ביוזמת המינהל שלא להאריך את התכנית "לאור ליקוייה וכשליה, וזאת לצד ביטול הפטור מתשלום היטל השבחה".

הערים המייסדות של הפורום הן אשדוד, באר שבע, גבעתיים, הרצליה, חדרה, חולון, חיפה, כפר-סבא, נתניה, פתח-תקווה, ראשון-לציון, רחובות, רמת-גן, רעננה, ותל אביב-יפו. ראש עיריית ת"א, רון חולדאי, הוא יו"ר הפורום.

עומס על הרשויות והרחבת הפערים במדינה - הליקויים בתמ"א

"תמ"א 38 אינה משיגה את מטרתה", נכתב בנייר העמדה. טענה זו נסמכה על נתוני הרשות להתחדשות עירונית על כך שעד סוף 2018, התכנית הביאה לחיזוקן של כ-27 אלף יחידות דיור בלבד מתוך 810 אלף יחידות הדורשות חיזוק. זאת לצד נתונים על כך שבמהלך 15 שנים נוספו במסגרת התכנית 25 אלף דירות, כ-1,700 דירות בממוצע בשנה ופחות מ-5% מתוספת הבינוי השנתי. 

לפיכך נטען כי התכנית אינה מהווה גורם משמעותי שתורם להיקף הבנייה בארץ וכי היא גורמת לעומס עבודה בלתי סביר על הוועדות המקומיות. לצד זאת נטען כי מרבית הדירות שחוזקו הן באזור המרכז ולא באזורים המצויים בסיכון הגבוהה ביותר לרעידות אדמה. 

ליקויים נוספים בתכנית כפי שהוצגו במסמך הם עומס על התשתיות העירונית באופן המחייב את הרשויות המקומיות לפעול להרחבתן בהיעדר שטח ותקציב מתאימים; הגדלת אי השוויון החברתי בין הערים ובתוכן מאחר והתכנית מהווה "מתנה" לבעלי נכסים באזורי ביקוש בדמות זכויות בנייה נוספות, וזאת נוסף על ערכי קרקע גבוהים ממילא.

לצד ההמלצה לעצירת התכנית, ביקש הפורום לבטל את המעקפים התכנוניים שאושרו בחקיקה בשנים האחרונות כדוגמת הקלות שבס-כחלון, בטענה כי אלו גורמים לחוסר וודאות בקרב הרשויות והיזמים. 

קיראו עוד ב"נדל"ן"

למרות המגרעות - לאפשר את המשך הפעלת התכנית בקרב רשויות שירצו

במקביל לטענות הנ"ל, הציע הפורום כי כל רשות מקומית שתהיה מעוניינת בכך, תוכל להמשיך להפעיל את תמ"א 38, תחת אישור שיהיה תקף למשך שנתיים עם אפשרות הארכה לשנתיים נוספות. "על אף מגרעותיה המוכרות של התכנית, במספר רשויות מקומיות היא דווקא מהווה מכשיר זמין לקידום צרכים עירוניים מיוחדים כמו הוספה מהירה של ממ"דים וחידוש מבנים באזורים בהם לא ניתן לקדם פינוי בינוי במכפלות גבוהות", נכתב.

בנוגע להתחדשות עירונית ביקש הפורום למקד את פעילות הותמ"ל וההתמקצעות שלו בתחום, בכפוף להסכמה מלאה מצד הרשויות המקומיות הרלוונטיות. זאת תוך קידום הסכמי גג להתחדשות עירונית מול העיריות הוותיקות על פי תכנית אב עירונית רב שנתית שתוביל העירייה. עוד נדרש כי התכניות להתחדשות יתבססו על מבני ציבור ותשתיות תומכות.

כחצי מיליון דירות 'בלויות'

תנאי הכרחי שהציג הפורום לקידום התחום הוא הסדרת התקציב לעיריות בשל הגידול בהוצאות עבור אותם פרויקטים. כמו כן, ביקש הפורום לפעול להקמת קרן להתחדשות עירונית והעמדת סיוע תקציבי מסיבי עבור רשויות מוחלשות הנמצאות באזורי הסיכון. בנוסף, המליץ הפורום על הסדרת מנגנון הקרקע המשלימה באזורים בהם ערכי הקרקע לא מספיקים לחידוש 'המלאי הבלוי' עם מכפילים סבירים. על פי הנתונים, מלאי זה מסתכם בכחצי מיליון דירות המתרכזות באזורים בהם האוכלוסייה לא יכולה להביא לחידושן.

בניגוד להמלצת מינהל התכנון, הודיע מטה הדיור על כוונתו לתמוך בהארכת התכנית. בדיון שהתקיים במטה הדיור במשרד האוצר בחודש יולי האחרון אמר יו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה וראש מטה הדיור, זאב בילסקי, כי בשלב זה לא ניתן לבטל את התכנית ועידכן על כוונתו לבחון את הארכתה תוך הקמת צוות לבחינת שיפורים בהליכי ההתחדשות העירונית בישראל (לכתבה המלאה). 

לכתבות נוספות ב-Bizportal:

ראש עיריית רמת גן: "העיר העשירה נמצאת על סף פשיטת רגל בגלל התמ"א"

תחליף לתמ"א 38? הרשות להתחדשות תתקצב תוספת של כ-32 אלף דירות

סוף התמ"א: "פינוי בינוי היא הדרך הנכונה. חייבים לבטל את התכנית"

בנייה בשטחים פתוחים או התחדשות עירונית - מה עדיף? 

תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    אסון רמת גן 08/09/2019 16:45
    הגב לתגובה זו
    מרוויחים והתושבים כולם מפסידים, במיוחד משפחות עם ילדים.
  • 8.
    בן אהרון 08/09/2019 14:08
    הגב לתגובה זו
    כמו תמיד.
  • 7.
    כל בניין שישודרג לקראת רעידת אדמה יציל חיים (ל"ת)
    טמעים בעיריות 08/09/2019 13:35
    הגב לתגובה זו
  • רעידת אדמה בחשבון עו"ד באזור המרכז מדינת ת"א (ל"ת)
    כן בטח 08/09/2019 16:46
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    מהנדס 08/09/2019 13:27
    הגב לתגובה זו
    ברור שזה העשירים המקורבים וקצת בשביל המיסכנים היא תיגרום לאסון הביוב יפסיק להעביר קולחין והדרש יעלה בבתים עם חלילה יהיה שבר ענן או חניון יוצף ואז משיבות העומק יכנסו לעבודה אין מצב שגם הביוב יזרום והשאה היא מי מפקח הבטיחות שחתם
  • שלמה 08/09/2019 17:21
    הגב לתגובה זו
    בטוח אתה לא מהנדס
  • תרחיש בהחלט צפוי, בתשתיות לא משקיעים. (ל"ת)
    בן אהרון 08/09/2019 17:07
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    זוג צעיר 08/09/2019 12:23
    הגב לתגובה זו
    תמ"א 38 תכנית מעולה שחיזקה ושדרגה אלפי בניינים ישנים בארץ ללא עלות !!! למדינה ....תכנית WIN WIN , !!!! שר האוצר , שר השיכון , שר הפנים !!! תמנעו עצירת תכנית תמא 38 שעוזרת מאוד לבטיחותם של מאות אלפי משפחות רובן חלשות יותר בעם ישראל תמא 38 גורמת הורדת מחירי הדירות בארץ וזה חשוב מאוד....קניתי דירה 4 חדרים מהישנות בפרויקט תמ"א 38/1 , עם מרפסת שמש ומעלית ושילמתי כעשרים אחוז פחות ממחיר דירה מקבילה בפרויקטים חדשים , דרך אגב הדייר שמכר לנו את הדירה , עבר לקומה מעלינו , לדירות החדשות בתמא שהיזם מכר
  • דודו g 09/09/2019 13:51
    הגב לתגובה זו
    חכמים יותר ממני טוענים שתמ"א 1 אינה טובה ואינה נותנת מענה לקריסה.
  • 4.
    שאול 08/09/2019 12:18
    הגב לתגובה זו
    הפתרון הנכון . חדש ומתוכנן לצרכים של היום ושל המחר .אמיתי ולא פייק .
  • 3.
    שושי 08/09/2019 12:01
    הגב לתגובה זו
    אין איכות חיים בכלל.. אי אפשר לזוז כל הזמן פקקים..נמאס ..בבקשה תפסיקו ..רמת גן כבר פקק אחד גדול
  • מאיר 08/09/2019 17:22
    הגב לתגובה זו
    לא בגלל התמא
  • 2.
    ממשלה זמנית, (ל"ת)
    בן אהרון 08/09/2019 11:58
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    צודקים (ל"ת)
    תמי 08/09/2019 11:53
    הגב לתגובה זו
  • יעקב 08/09/2019 12:38
    הגב לתגובה זו
    כל הכשלונות הממשלתיים יתומים. תמ"א 38 עקום. מחיר למשתכן נהיה לוטו... רכבת לא מגיעה לתל אביב... השרים לשעבר נוכחים ממלאים פיהם מים. ..וכל זה עלה מיליארדים!!!
דירות בבנייה
צילום: איציק יצחקי
מחירי הדירות לאן

סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?

מחירי הדירות ירדו במעל 5%, מתי תדעו שהירידה נבלמת?

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

סערה מושלמת בשוק הדירות למגורים. היקף הדירות שהנמכרות בחודשים האחרונים ירד לשפל חסר תקדים ובהמשך לירידה בכמות יש גם ירידות מחירים. זה תהליך של כחצי שנה והוא מתעצם. אנשים חוששים לקנות. יש ביקורים במשרדי המכירות, אבל מספר העסקאות נמוך למרות מבצעים והטבות. האם אנחנו לפני ירידה משמעותית במחירי הדירות?

כששואלים את מנהלי חברות הנדל"ן והיזמים הם אומרים פה אחד - "יש עודף ביקוש קבוע. הביקושים עולים על ההיצע ולכן, העליות ימשכו". אבל, הם כמובן מוטים והם גם באמירות האלו משפיעים על השוק. אלו מסרים שעוברים לקולגות שלהם והמשמעות לרוב היא - "אל תדאגו. אל תורידו מחירים, תהיה עלייה". גם הבנקים מעורבים. למרות הניסיון שלהם להיות מחוץ לתמונה, אז הקשר הסימביוזי בין הבנק ליזם ולקבלן יוצר תלות שמפילה את האחריות על המחירים גם על הבנקים. בנקים יכולים לקבוע אם המחירים בפרויקט מסוים ירדו או לא, ואם ירידה במחירים תפגע בפרויקטים סמוכים שהבנק מעורב בהם, אז לבנק לא יהיה אינטרס לאפשר הורדת מחיר בפרויקט האמור. 


שוק של אינטרסנטים

וכך - היזמים, הקבלנים, הבנקים פועלים יחדיו תחת אינטרס משותף של העלאת מחירי הדירות. מצטרפים אליהם לוביסטים ו-70% מהציבור הישראלי שמחזיק דירות בבעלות. כשמחיר הדירה שלכם עולה, אתם מתעשרים. תחושת העושר הזאת לא תמיד על הנייר, אבל אין בעיה לקפוץ לבנק ולקחת הלוואה לכל מטרה על חשבון שעבוד הדירה (כתוספת למשכנתא). הבנק נותן כי ערך הבטוחה עלה. כלומר, תחושת העושר יכולה להיות מתורגמת לכסף בכיס. 

מול כל האינטרסנטים האלו, יש מציאות. המציאות שקשה מאוד לקנות דירה. המחיר הממוצע הוא 2.3 מיליון שקל, במרכז זה כמובן גבוה יותר. זוג צעיר שרוצה לקנות דירה ממוצעת ב-2.3 מיליון שקל, צריך להביא הון עצמי של 575 אלף שקל. זה הון שנצבר על פני  כמה שנים טובות ועם תמיכה מההורים, ונניח שהגיעו להון הזה, ולרוב הזוגות זה לוקח שנים לא מעטות. מה עכשיו?

עכשיו הם לוקים משכנתא של 1.725 מיליון שקל ל-25-30 שנים כשההחזר החודשי הוא כ-9,400 שקלים. הם שיעבדו את החיים שלהם למשכנתא גדולה, ששקולה ליותר ממשכורת. כלומר שניהם עובדים, משתכרים את הממוצע במשק (כ-14 ברוטו) והרוב הגדול של אחת המשכורות מממנת את המשכנתא. 

הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםהדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכלים

אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים

התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות



צלי אהרון |


הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש. 

התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור. 

אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.

החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל. 

נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.