ראשי הערים הגדולות: "אסור להמשיך עם תמ"א 38"
עתידה של תכנית תמ"א 38 מתקרב להכרעה. היום יתקיים דיון בנושא הארכת התכנית בחמש שנים נוספות בלשכתו של שר האוצר, משה כחלון, בנוכחות נציגי מינהל התכנון, הרשות להתחדשות עירונית, רמ"י ומטה הדיור.
כזכור, עמדת מינהל התכנון היא בעד עצירת התכנית. ביום חמישי האחרון נשלח לשר האוצר נייר עמדה מטעם פורום ה-15, בו מיוצגות מרבית הערים הגדולות בישראל, על תמיכה ביוזמת המינהל שלא להאריך את התכנית "לאור ליקוייה וכשליה, וזאת לצד ביטול הפטור מתשלום היטל השבחה".
הערים המייסדות של הפורום הן אשדוד, באר שבע, גבעתיים, הרצליה, חדרה, חולון, חיפה, כפר-סבא, נתניה, פתח-תקווה, ראשון-לציון, רחובות, רמת-גן, רעננה, ותל אביב-יפו. ראש עיריית ת"א, רון חולדאי, הוא יו"ר הפורום.
עומס על הרשויות והרחבת הפערים במדינה - הליקויים בתמ"א
"תמ"א 38 אינה משיגה את מטרתה", נכתב בנייר העמדה. טענה זו נסמכה על נתוני הרשות להתחדשות עירונית על כך שעד סוף 2018, התכנית הביאה לחיזוקן של כ-27 אלף יחידות דיור בלבד מתוך 810 אלף יחידות הדורשות חיזוק. זאת לצד נתונים על כך שבמהלך 15 שנים נוספו במסגרת התכנית 25 אלף דירות, כ-1,700 דירות בממוצע בשנה ופחות מ-5% מתוספת הבינוי השנתי.
- מתחנות דלק לתחנות טעינה: עדכון היסטורי בתמ"א
- עוטף עזה מתרחב: תוכנית חדשה ל-24 אלף תושבים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לפיכך נטען כי התכנית אינה מהווה גורם משמעותי שתורם להיקף הבנייה בארץ וכי היא גורמת לעומס עבודה בלתי סביר על הוועדות המקומיות. לצד זאת נטען כי מרבית הדירות שחוזקו הן באזור המרכז ולא באזורים המצויים בסיכון הגבוהה ביותר לרעידות אדמה.
ליקויים נוספים בתכנית כפי שהוצגו במסמך הם עומס על התשתיות העירונית באופן המחייב את הרשויות המקומיות לפעול להרחבתן בהיעדר שטח ותקציב מתאימים; הגדלת אי השוויון החברתי בין הערים ובתוכן מאחר והתכנית מהווה "מתנה" לבעלי נכסים באזורי ביקוש בדמות זכויות בנייה נוספות, וזאת נוסף על ערכי קרקע גבוהים ממילא.
לצד ההמלצה לעצירת התכנית, ביקש הפורום לבטל את המעקפים התכנוניים שאושרו בחקיקה בשנים האחרונות כדוגמת הקלות שבס-כחלון, בטענה כי אלו גורמים לחוסר וודאות בקרב הרשויות והיזמים.
- המדינה ממשיכה להמר על "דירה בהנחה": התכנית הוארכה עד נובמבר 2025
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
למרות המגרעות - לאפשר את המשך הפעלת התכנית בקרב רשויות שירצו
במקביל לטענות הנ"ל, הציע הפורום כי כל רשות מקומית שתהיה מעוניינת בכך, תוכל להמשיך להפעיל את תמ"א 38, תחת אישור שיהיה תקף למשך שנתיים עם אפשרות הארכה לשנתיים נוספות. "על אף מגרעותיה המוכרות של התכנית, במספר רשויות מקומיות היא דווקא מהווה מכשיר זמין לקידום צרכים עירוניים מיוחדים כמו הוספה מהירה של ממ"דים וחידוש מבנים באזורים בהם לא ניתן לקדם פינוי בינוי במכפלות גבוהות", נכתב.
בנוגע להתחדשות עירונית ביקש הפורום למקד את פעילות הותמ"ל וההתמקצעות שלו בתחום, בכפוף להסכמה מלאה מצד הרשויות המקומיות הרלוונטיות. זאת תוך קידום הסכמי גג להתחדשות עירונית מול העיריות הוותיקות על פי תכנית אב עירונית רב שנתית שתוביל העירייה. עוד נדרש כי התכניות להתחדשות יתבססו על מבני ציבור ותשתיות תומכות.
כחצי מיליון דירות 'בלויות'
תנאי הכרחי שהציג הפורום לקידום התחום הוא הסדרת התקציב לעיריות בשל הגידול בהוצאות עבור אותם פרויקטים. כמו כן, ביקש הפורום לפעול להקמת קרן להתחדשות עירונית והעמדת סיוע תקציבי מסיבי עבור רשויות מוחלשות הנמצאות באזורי הסיכון. בנוסף, המליץ הפורום על הסדרת מנגנון הקרקע המשלימה באזורים בהם ערכי הקרקע לא מספיקים לחידוש 'המלאי הבלוי' עם מכפילים סבירים. על פי הנתונים, מלאי זה מסתכם בכחצי מיליון דירות המתרכזות באזורים בהם האוכלוסייה לא יכולה להביא לחידושן.
בניגוד להמלצת מינהל התכנון, הודיע מטה הדיור על כוונתו לתמוך בהארכת התכנית. בדיון שהתקיים במטה הדיור במשרד האוצר בחודש יולי האחרון אמר יו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה וראש מטה הדיור, זאב בילסקי, כי בשלב זה לא ניתן לבטל את התכנית ועידכן על כוונתו לבחון את הארכתה תוך הקמת צוות לבחינת שיפורים בהליכי ההתחדשות העירונית בישראל (לכתבה המלאה).
לכתבות נוספות ב-Bizportal:
ראש עיריית רמת גן: "העיר העשירה נמצאת על סף פשיטת רגל בגלל התמ"א"
תחליף לתמ"א 38? הרשות להתחדשות תתקצב תוספת של כ-32 אלף דירות
סוף התמ"א: "פינוי בינוי היא הדרך הנכונה. חייבים לבטל את התכנית"
- 9.אסון רמת גן 08/09/2019 16:45הגב לתגובה זומרוויחים והתושבים כולם מפסידים, במיוחד משפחות עם ילדים.
- 8.בן אהרון 08/09/2019 14:08הגב לתגובה זוכמו תמיד.
- 7.כל בניין שישודרג לקראת רעידת אדמה יציל חיים (ל"ת)טמעים בעיריות 08/09/2019 13:35הגב לתגובה זו
- רעידת אדמה בחשבון עו"ד באזור המרכז מדינת ת"א (ל"ת)כן בטח 08/09/2019 16:46הגב לתגובה זו
- 6.מהנדס 08/09/2019 13:27הגב לתגובה זוברור שזה העשירים המקורבים וקצת בשביל המיסכנים היא תיגרום לאסון הביוב יפסיק להעביר קולחין והדרש יעלה בבתים עם חלילה יהיה שבר ענן או חניון יוצף ואז משיבות העומק יכנסו לעבודה אין מצב שגם הביוב יזרום והשאה היא מי מפקח הבטיחות שחתם
- שלמה 08/09/2019 17:21הגב לתגובה זובטוח אתה לא מהנדס
- תרחיש בהחלט צפוי, בתשתיות לא משקיעים. (ל"ת)בן אהרון 08/09/2019 17:07הגב לתגובה זו
- 5.זוג צעיר 08/09/2019 12:23הגב לתגובה זותמ"א 38 תכנית מעולה שחיזקה ושדרגה אלפי בניינים ישנים בארץ ללא עלות !!! למדינה ....תכנית WIN WIN , !!!! שר האוצר , שר השיכון , שר הפנים !!! תמנעו עצירת תכנית תמא 38 שעוזרת מאוד לבטיחותם של מאות אלפי משפחות רובן חלשות יותר בעם ישראל תמא 38 גורמת הורדת מחירי הדירות בארץ וזה חשוב מאוד....קניתי דירה 4 חדרים מהישנות בפרויקט תמ"א 38/1 , עם מרפסת שמש ומעלית ושילמתי כעשרים אחוז פחות ממחיר דירה מקבילה בפרויקטים חדשים , דרך אגב הדייר שמכר לנו את הדירה , עבר לקומה מעלינו , לדירות החדשות בתמא שהיזם מכר
- דודו g 09/09/2019 13:51הגב לתגובה זוחכמים יותר ממני טוענים שתמ"א 1 אינה טובה ואינה נותנת מענה לקריסה.
- 4.שאול 08/09/2019 12:18הגב לתגובה זוהפתרון הנכון . חדש ומתוכנן לצרכים של היום ושל המחר .אמיתי ולא פייק .
- 3.שושי 08/09/2019 12:01הגב לתגובה זואין איכות חיים בכלל.. אי אפשר לזוז כל הזמן פקקים..נמאס ..בבקשה תפסיקו ..רמת גן כבר פקק אחד גדול
- מאיר 08/09/2019 17:22הגב לתגובה זולא בגלל התמא
- 2.ממשלה זמנית, (ל"ת)בן אהרון 08/09/2019 11:58הגב לתגובה זו
- 1.צודקים (ל"ת)תמי 08/09/2019 11:53הגב לתגובה זו
- יעקב 08/09/2019 12:38הגב לתגובה זוכל הכשלונות הממשלתיים יתומים. תמ"א 38 עקום. מחיר למשתכן נהיה לוטו... רכבת לא מגיעה לתל אביב... השרים לשעבר נוכחים ממלאים פיהם מים. ..וכל זה עלה מיליארדים!!!

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."