בנייה בשטחים פתוחים או התחדשות עירונית - מה עדיף?
לאחרונה מסתמנת מגמה של הותמ"ל להתמקדות בתכניות להתחדשות עירונית. אמנם, עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה מעלה ספק לגבי ההיתכנות של תרחיש זה ולגישתו הותמ"ל עדיין מעדיף בנייה בשטחים פתוחים
בעבר כמעט כל התכניות שקודמו לבנייה על ידי המדינה היו שטחים פתוחים. זאת במסגרת הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), תכנית ממשלתית שהוקמה במטרה להגביר את היצע יחידות הדיור בישראל, אלא שכיום מסתמנת מגמה אחרת - הותמ"ל אמור להתמקד יותר בתכניות של התחדשות עירונית. ההבדל בין הגישות הוא תכנוני ופיננסי. בהתחדשות עירונית התכנון אמור להיות מהיר יותר והבנייה זולה יותר. מנגד, בנייה בשטחים פתוחים לרוב מלווה בתהליכי בנייה ואישור ארוכים יותר והעלות עצמה יקרה יותר. ולכן, הצהיר לאחרונה מינהל התכנון על כוונתו לפעול להארכת פעילות הותמ"ל לטובת תכניות מסוג זה אך עולה השאלה - האם זה באמת יקרה? עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה והתחדשות עירונית, חושב שזה לא יהיה פשוט. לדעתו - הותמ"ל מאשרת תוכניות על שטחים פתוחים במקום לרוץ בכל הכוח בהתחדשות עירונית. הותמ"ל, הוא גוף שהוקם במטרה להאיץ את קצב בניית הדירות במסלול שעוקף את וועדות התכנון הרגילות. כלומר, מדובר בהליך מזורז במסגרתו תכניות הגיעו ישירות לוועדה הארצית, מבלי לעבור בוועדה המקומית והמחוזית. לא מעט טענות נשמעו על כך שמדובר בהליך הדורס קרקעות חקלאיות והליכים של תכנון מוסדר ולכן בשנתיים האחרונות החלו לפנות גם לכיוון של התחדשות עירונית. סנוניות ראשונות למגמה זו הן תכניות ראשונות של התחדשות עירונית ברחובות וגבעת שמואל. אמנם, במקביל פורסמו להפקדה השבוע 3 תכניות נוספות של הותמ"ל בשטחים פתוחים, בהן תכנית שכונת אשכול בשדה דב, תכנית רובע סירקין בפתח תקווה ותכנית נוספת בלוד. לפיכך, אומר שוב כי קיים ספק לגבי הצהרות הותמ"ל ומעלה ספק נוסף הקשור ביכולתה של הותמ"ל להתמודד עם המורכבות שבהליכי תכנון של הליכי התחדשות. "מתחמים לפינוי בינוי הינם מורכבים מאשר קידום תכניות 'רגילות' שעד כה אושרו בותמ"ל זאת לאור התנגדויות דיירים רבים, התמורות, דיירים סרבנים ועוד שכמובן יעכבו את כל ההליכים", מציין שוב. לדבריו, "בתכנית להתחדשות יש הרבה יותר מורכבות בגלל הנושא של בעלי הזכויות והרבה מאוד בדיקות שצריכות להיעשות ונעשות היום על ידי רשויות עירייה, למשל לגבי סוג הבינוי, סוג האוכלוסיה, וגם הנושא של שמיעת התנגדויות היא צורה שונה ומהירה יותר בותמ"ל והכל מתברר בהליך אחד מסודר והזמן יגיד אם זה נכון או לא והאם זכויות האנשים ייפגעו או לא - זו כבר לא קרקע מדינה רגילה שעליה עושים תכנון". מניתוח פעילות הותמ"ל בשנת 2018 עולה כי בשנה זו אושרו במסגרת התכנית כ-60 אלף יחידות דיור, נתח גדול מהן במחוזות מרכז ותל אביב. כמו כן, בשנה זו הוכרזו בותמ"ל 26 מתחמים, בהם כ-77,950 יחידות דיור. מכלל המתחמים שהוכרזו, 10 הם מתחמי פינוי בינוי בשטחים עירוניים קיימים.
- 3.וותמל לסגור אותם כולל המפחידה שיושבת בראש הוועדה (ל"ת)אט 22/07/2019 21:32הגב לתגובה זו
- 2.שרית 22/07/2019 18:27הגב לתגובה זוצריך להמשיך ולהתמקד גם בהתחדשות עירונית וגם בהקמת פרויקטים חדשים על מרחב פנוי, קחו לדוגמא את היזם פרי נדלן שהבין שצריך לעשות גם וגם ויש לו פרויקטים מוצלחים בשני המישורים האלו, כמו התחדשות עירונית בבת ים ופרוייקט חדש בלוד.
- 1.זוג צעיר 22/07/2019 00:59הגב לתגובה זותמ"א 38 תכנית הוגנת !מעולה !שחיזקה ושדרגה אלפי בניינים ישנים, בארץ ללא עלות !!! למדינה ....תכנית WIN WIN , !!!! לא פוגעת בטבע החופשי , שר האוצר , שר השיכון , שר הפנים !!! תמנעו עצירת תכנית תמא 38 שעוזרת מאוד לבטיחותם של מאות אלפי משפחות רובן חלשות יותר בעם ישראל תמא 38 גורמת הורדת מחירי הדירות בארץ וזה חשוב מאוד....קניתי דירה 4 חדרים מהישנות בפרויקט תמ"א 38/1 , עם מרפסת שמש ומעלית ושילמתי כעשרים אחוז פחות ממחיר דירה מקבילה בפרויקטים חדשים , דרך אגב הדייר שמכר לנו את הדירה , עבר לקומה מעלינו , לדירות החדשות בתמא שהיזם מכר תמ"א 38 מצוינת חיזוק חידוש בניינים ומוזילה מחירי הדירות על ידי הגדלת ההיצע באיזורי הביקוש
העיר הכי מבוקשת בהגרלת דירה בהנחה ומה הסיכויים לזכות בדירה?
תמונת מצב עדכנית על הביקושים לדירה בהנחה - הערים המבוקשות, ומפת הסיכויים
בשבוע הראשון של הגרלות דירה בהנחה נגשו 50,773 זכאים, כשהצפי הוא שבסוף הדרך היקף הזכאים המתמודדים יגיע למעל 130,000. בסה"כ מוצעות 7,479 דירות, כך שהסיכוי לזכות בדירה יהיה כ-5%. אלא שלמילואימניקים יש סיכוי גדול יותר שכן 505 מהדירות מוקצות להם שיעורם באוכלוסיית המתמודדים צפוי להיות בדומה להגרלות קודמות עד 20%, כך שיש להם סיכוי של פי 2.5 ממתמודד רגיל. בנוסף, הם מתמודדים גם בהגרלה "רגילה" כך שבפועל הסיכויים שלהם לזכות הם כנראה פי 3 ויותר מאשר מתמודד רגיל.
גם לבני המקום יש כמובן עדיפות, בדומה להגרלות קודמות. מעבר לכך, הסיכוי הכלי, לא מלמד על הסיכוי בכל אזור. יש מקומות מבוקשים מאוד ושם הסיכויים קטנים יחסית. באר יעקב מתבררת כלהיט של ההגרלה הנוכחית, רעננה אחריה. לבאר יעקב הוגשו בשבוע הראשון בקשות רכישה מ-22,690 מתמודדים, לרעננה הוגשו 16,546 מתמודדים. הנה התמונה המלאה:
ברעננה 16,546 זכאים מתמודדים על 1,234 דירות - הסיכוי לזכייה בשלב זה הוא 7.5%, אך הוא כאמור יקטן במקביל לנרשמים נוספים. הצפי הוא לפי 3 מתמודדים ובהתאמה הסיכוי ייפחת כנראה לאזור 2.5%.
- דירה בהנחה באשקלון: מעל ל-7.5 אלף משקי בית כבר נרשמו - הנחה של מעל 300 אלף שקל לדירה
- דירה בהנחה בקריית עקרון: קרוב ל-1,000 דירות בהנחה של כ-750 אלף שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
. בבאר יעקב, 22,690 זכאים, מתמודדים על 844 דירות, שיעור ביניים של 3.7%. ביבנה מתמודדים 14,943 זכאים על 736 דירות (4.9%), בנתניה 12,223 זכאים על 405 דירות (3.3%), ובקרית עקרון 8,007 זכאים על 969 דירות (12.1%).
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותשפל במכירות הדירות, מלאי שיא לקבלנים - והגרלת ענק עם הנחות למילואימניקים; סיכום השבוע בנדל"ן
מתחת ל-6 אלף דירות נמכרו ביוני - הרמה הנמוכה ביותר מאז שנת 2000. במקביל, נפתחה הגרלת 'דירה בהנחה' עם הטבות חסרות תקדים - יחד עם זאת, ראינו השבוע עסקאות גדולות בארץ ובחו"ל; תל אביב מקדמת תכנית ל-30 אלף דירות חדשות
סיכום שבועי בשוק הנדל"ן. השבוע פורסמו הנתונים של הכלכלן הראשי באוצר לגבי הרבעון האחרון (אפריל-יוני), התוצאות לא עושות חסד עם הקבלנים ויזמי הנדל"ן. במיוחד עקב הנתון הבא: בחודש יוני נרכשו מתחת ל-6 אלף דירות - גם דירות חדשות וגם יד שנייה, זו הרמה הנמוכה ביותר מאז שנת 2000. אם רוצים להבין את ההשפעה על הקבלנים - מדובר על צניחה של כ-50% במכירות שלהם לעומת יוני אשתקד! עוד דבר מעניין: בתל אביב ובת ים יחד נמכרו ביוני 137 דירות בלבד.
שוק הדיור ממשיך להציג נתוני שיא של הדירות הלא מכורות - והפעם: חצה את רף
ה-81 אלף דירות שכאלה, ואם לדייק - 81,360 דירות שמחכות לקונים בישראל. רק בשביל להבין על המלאי האדיר הזה, שיושב אצל הקבלנים. מדובר על כמות דירות שגם אם יעצרו עכשיו ויפסיקו את הליכי התכנון במדינה - הוא יספיק ל-3 שנים של מכירת דירות בקצב הנוכחי. אם תרצו לצלול
לעומק של הנושא ולהבין אותו על בוריו תוכלו לקרוא על 81,360 דירות מחכות לקונים - עליה של 20% בשנה.
חשוב לציין - מבדיקת ביזפורטל בשבועות האחרונים עולה כי מחירי הדירות ירדו בכ-5%, תלוי במיקום כמובן, אבל בממוצע זו הירידה הממוצעת. וכאן מגיעה הבעיה - הלמ"ס אמנם מתחיל להראות ירידות - וב-3 הפרסומים האחרונים הראה ירידה מצרפית של כ-1%. אבל הנתונים שלו מעוכבים בכחודשיים וחצי ממה שקורה בשטח, בנוסף - המדידה שלהם לרוב היא לא נכונה. להרחבה ראו כאן - אפילו בלמ"ס כבר רואים: מחירי הדירות יורדים - גם בתל אביב.
- 81,360 דירות מחכות לקונים - עליה של 20% בשנה
- דירה בהנחה באשקלון: מעל ל-7.5 אלף משקי בית כבר נרשמו - הנחה של מעל 300 אלף שקל לדירה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דירה בהנחה - ההרשמה יצאה לדרך
לאחר חילוקי דעות קשים בין האוצר ומשרד השיכון והבינוי. בתחילת השבוע (יום א') נפתחה ההרשמה להגרלה של 'דירה בהנחה'. במסגרתה יוגרלו כ-7.6 אלף דירות ברחבי הארץ. לראשונה, 50% מהדירות יוקצו למשרתי מילואים פעילים, מתוכן כ-25% יוקצו ללוחמים בלבד. ההרשמה פתוחה עד ה-14.9.25 אבל משרד השיכון והבינוי מעדכן כי ניתן להנפיק אישור זכאות להרשמה עד יום חמישי ה-4.9.25. כלומר - 10 ימים לפני סוף ההרשמה להגרלה.
