מטה הדיור יתמוך בהארכת תמ"א 38; בענף הנדל"ן מרוצים
בניגוד להמלצת מינהל התכנון, הודיע זאב בילסקי על כוונתו לבחון את המשך התכנית תוך ביצוע שיפורים; גורמים בענף כבר מיהרו לברך: "ההחלטה תוציא את שוק הדיור מתרדמת עמוקה"
יו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה וראש מטה הדיור, זאב בילסקי, הודיע שיתמוך בהארכת תכנית תמ"א 38 בניגוד להמלצת מינהל התכנון, ובענף הנדל"ן כבר נשמעים קולות מרוצים. "ביטול תמ"א 38 היה יוצר ואקום בשוק, מוריד את היצע הדירות בישראל ומשאיר בניינים במצב מסוכן לדיירים שלהם", אמרה איילת רוסק, מנכ"ל ובעלים של חברת מכלול התחדשות עירונית.
בדיון שהתקיים במטה הדיור במשרד האוצר השבוע על עתידה של התכנית אמר בילסקי כי בשלב זה לא ניתן לבטל את התכנית ועידכן על כוונתו לבחון את הארכתה תוך הקמת צוות לבחינת שיפורים בהליכי ההתחדשות העירונית בישראל. בהקשר זה אמרה רוסק כי "כאשר בוחנים כעת את השיפורים שיש לעשות בתמ"א 38, יש לבחון את זה ברמה של מתן פתרון לתשתיות באזור הפרויקטים, צריך לבצע תכנון ברמת הבניין, אבל גם חשוב להסתכל על התמונה הכוללת בכל מקום".
לדבריה, "המימון של אותם פרויקטים אינו מהווה חסם. כאשר יזם מוכיח את הכדאיות הכלכלית שלו הוא לא מתקשה לקבל את המימון הנדרש. ניתן אף לומר שבפרויקטים בסדר גודל קטן ובינוני הליך המימון הוא מהיר יותר ומאפשר לממש את הליך ההתחדשות מהר יותר מפרויקטים של פינוי ובינוי".
"החלטה שתוציא את שוק הדיור מתרדמת עמוקה"
רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים החדשה, מיהר להכריז על ההחלטה כמהפך. "בהחלטה היסטורית אמיצה הפך בילסקי על פניה את הטעות הקשה שעשתה דלית זילבר, מנכ"לית מנהל התכנון, שעצרה לפני כחודשיים את תמ"א 38 וגרמה לשיתוק כמעט מוחלט של בענף הבנייה. כשהממשלה החליטה במאי 2005 על תמ"א 38 היא הטילה את האחריות לפתחן של הרשויות המקומיות וזו היתה ללא ספק שגיאה שגרמה לכל עיר ולכל רשות מקומית לנקוט במדיניות שונה, מה שבלבל את היזמים. כעת הגיע הזמן לנצל את ההחלטה ההיסטורית של בילסקי ולעשות סדר. רק היא תוציא את שוק הדיור מהתרדמת העמוקה".
- "לפעמים נותנים מימון עם 'כאבי בטן"'
- השרים הציגו תוכנית דיור: תצליח להחזיר את השוק לשפיות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד התייחס להחלטה עו"ד שי אליאב, שותף במשרד עוה"ד גינדי כספי וחבר בפורום המקרקעין של לשכת עורכי הדין, ואמר כי "עם כל המגבלות הקיימות בתוכנית לא נכון לבטלה. אנו ערים לביקורת נגד התוכנית ובעיקר שהיא יכולה לחשק פרויקטים מתאימים יותר של פינוי בינוי, ונכון שהיכן שניתן לייצר מתחמי פינוי בינוי זה עדיף אבל היכן שלא, ובנסיבות המתאימות חשוב שבארסנל הכלים יהיה לנו את תמ"א 38. יש לקחת את הניסיון המצטבר מהשנים האחרונות, ללמוד אותו והדיון לא צריך להיות כן או לא תמ"א 38 אלא איך ומתי".
עו"ד ענת בירן הוסיפה על הדברים באומרה כי מדובר בהחלטה נכונה. "תמ"א 38 היא לא תוכנית מושלמת אולם היא כלי חשוב ויעיל המהווה חלק בלתי נפרד מההתחדשות העירונית בישראל. להרוס מתחמים שלמים ולבנות מגדלים במקומם, זה לא בהכרח מה שהציבור רוצה וזה לא מה שמתאים לכל אזור. יש מקומות שרוצים לשמור על האופי שלהם, ומעדיפים תכנון מרקמי שמוסיף 2 קומות, שהן פרופורציונלית לקיים, על פני מגדלים".
לאחרונה הודיע מינהל התכנון על היערכות מצדו לסיום תכנית תמ"א 38 במאי 2020 ועל בחינת אפשרויות שונות בעניין זה תוך העדפה של התחדשות עירונית באופן מתחמי על פני מתן היתר נקודתי במגרש או לבניין בודד. זאת ברקע לטענות מצד ראשי ערים לחוסר כדאיות בפרויקטים של תמ"א בשל מחסור בתקציבים, מבני ציבור ותשתיות נלוות. כעת, משהביע בילסקי את עמדתו בנושא נותר רק לחכות להכרעה סופית של המועצה הארצית לתכנון ובנייה לגבי המשך התכנית.
- 2.שימו לב ל 30/07/2019 12:53הגב לתגובה זושימו לב ל תשואת אג"ח ישראל 10 שנים ,*כרגע 1.278%
- 1.שוב 30/07/2019 10:11הגב לתגובה זותמא 38 תוכנית לא טובה מיותרת ומסוכנת. לא פותרת בעיות למקומות לא ריווחיים שוב הזניחו את המסכנים. מה שהיה הוא שיהיה אין חדש תחת השמש. אנשים קטנים בשלטון
סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?
מחירי הדירות ירדו במעל 5%, מתי תדעו שהירידה נבלמת?
מחירי הדירות סערה מושלמת בשוק הדירות למגורים. היקף הדירות שהנמכרות בחודשים האחרונים ירד לשפל חסר תקדים ובהמשך לירידה בכמות יש גם ירידות מחירים. זה תהליך של כחצי שנה והוא מתעצם. אנשים חוששים לקנות. יש ביקורים במשרדי המכירות, אבל מספר העסקאות נמוך למרות מבצעים והטבות. האם אנחנו לפני ירידה משמעותית במחירי הדירות?
כששואלים את מנהלי חברות הנדל"ן והיזמים הם אומרים פה אחד - "יש עודף ביקוש קבוע. הביקושים עולים על ההיצע ולכן, העליות ימשכו". אבל, הם כמובן מוטים והם גם באמירות האלו משפיעים על השוק. אלו מסרים שעוברים לקולגות שלהם והמשמעות לרוב היא - "אל תדאגו. אל תורידו מחירים, תהיה עלייה". גם הבנקים מעורבים. למרות הניסיון שלהם להיות מחוץ לתמונה, אז הקשר הסימביוזי בין הבנק ליזם ולקבלן יוצר תלות שמפילה את האחריות על המחירים גם על הבנקים. בנקים יכולים לקבוע אם המחירים בפרויקט מסוים ירדו או לא, ואם ירידה במחירים תפגע בפרויקטים סמוכים שהבנק מעורב בהם, אז לבנק לא יהיה אינטרס לאפשר הורדת מחיר בפרויקט האמור.
שוק של אינטרסנטים
וכך - היזמים, הקבלנים, הבנקים פועלים יחדיו תחת אינטרס משותף של העלאת מחירי הדירות. מצטרפים אליהם לוביסטים ו-70% מהציבור הישראלי שמחזיק דירות בבעלות. כשמחיר הדירה שלכם עולה, אתם מתעשרים. תחושת העושר הזאת לא תמיד על הנייר, אבל אין בעיה לקפוץ לבנק ולקחת הלוואה לכל מטרה על חשבון שעבוד הדירה (כתוספת למשכנתא). הבנק נותן כי ערך הבטוחה עלה. כלומר, תחושת העושר יכולה להיות מתורגמת לכסף בכיס.
מול כל האינטרסנטים האלו, יש מציאות. המציאות שקשה מאוד לקנות דירה. המחיר הממוצע הוא 2.3 מיליון שקל, במרכז זה כמובן גבוה יותר. זוג צעיר שרוצה לקנות דירה ממוצעת ב-2.3 מיליון שקל, צריך להביא הון עצמי של 575 אלף שקל. זה הון שנצבר על פני כמה שנים טובות ועם תמיכה מההורים, ונניח שהגיעו להון הזה, ולרוב הזוגות זה לוקח שנים לא מעטות. מה עכשיו?
- מחירי הדירות יורדים - לא רק בישראל; ירידות של עד 7% בארה"ב
- רכישת דירה - לא רק מחיר; כל הגורמים שיש לבחון לפני עסקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עכשיו הם לוקים משכנתא של 1.725 מיליון שקל ל-25-30 שנים כשההחזר החודשי הוא כ-9,400 שקלים. הם שיעבדו את החיים שלהם למשכנתא גדולה, ששקולה ליותר ממשכורת. כלומר שניהם עובדים, משתכרים את הממוצע במשק (כ-14 ברוטו) והרוב הגדול של אחת המשכורות מממנת את המשכנתא.
הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםאשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות
הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש.
התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור.
אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.
החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל.
- כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית
- יובלים וים סוף נדל"ן יקימו פרויקט של 500 דירות בחדרה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.
