מנכ"ל אפי נכסים: "בכל רבעון נכסים חדשים מצטרפים לפורטפוליו; הצמיחה תמשיך להיות אורגנית"

הבוקר פירסמה חברת אפי נכסים - העוסקת  בייזום,הקמה,תפעול והשכרה של מבנים לתעשיה,למשרדים ולמסחר בארץ ובחו"ל את דוחותיה למחצית הראשונה של השנה. כתבנו על כך שהדוחות ממשיכים להציג מגמת פיתוח נרחבת בפורטפוליו של החברה - עם גידול דו ספרתי במדדים העיקריים - NOI עלה ב-9.5% ו-FFO ב-11%; ההון העצמי הסתכם בכ-7.3 מיליארד שקל.

כזכור, במחצית הראשונה של השנה עמד ה-NOI על כ-526 מיליון שקל וה-FFO על כ-228 מיליון שקל. מדובר על עלייה דו ספרתית לעומת התקופה המקבילה ב-2024. הנהלת החברה מייחסת את השיפור להמשך אכלוס נכסים חדשים שנכנסו לפעילות, לצד עלייה בשיעורי התפוסה בנכסים הקיימים בישראל ובאירופה. מגמות אלו תרמו ככל הנראה לחיזוק תזרים המזומנים של החברה ולשיפור הרווחיות.

בהמשך לכך, שוחחנו עם מנכ"ל החברה, אבי ברזילי, כדי להבין לאן ממשיכים מכאן. בראיון לביזפורטל הוא מספר על אסטרטגיית ההחזקה לטווח ארוך, מסביר כיצד פיתוח ואכלוס נכסים חדשים בארץ ובאירופה מניעים את הצמיחה, ומתייחס גם לשוק הדיור להשכרה בישראל ובחו"ל.

הדוחות שלכם מציגים עליה דו ספרתית ב-NOI וב-FFO. מה הוביל לגידול הזה?

הגידול נובע משני מנועי צמיחה מרכזיים: הראשון - אכלוס פרויקטים חדשים שנכנסו לפעילות מלאה, והשני - שיפור בתפוסות בנכסים קיימים, גם בישראל וגם באירופה. אנחנו כמעט ולא מממשים נכסים, אלא מחזיקים אותם לטווח ארוך ומוסיפים בכל שנה, ובפועל בכל רבעון, נכסים חדשים לפורטפוליו.

כך נבנית צמיחה הדרגתית ומתמשכת ב-NOI וב-FFO. בנוסף, שמרנו על יחס חוב להון סביר, שמאפשר לנו גמישות פיננסית להמשך פיתוח גם בתקופות מאתגרות בשוק ההון ובסביבת ריבית גבוהה.

ציינת שאתם מצרפים נכסים חדשים בכל רבעון. איך זה נראה בפועל?

היום יש לנו צבר משמעותי של פרויקטים בהקמה: משרדים, וגם פרויקטים של דיור להשכרה. בכל שנה, חלק מהפרויקטים האלו משלימים את שלב הבנייה ונכנסים להשכרה, ובמקביל אנחנו מתחילים פיתוח של אחרים. המשמעות היא שבכל רגע נתון יש אצלנו תנועה כפולה: מצד אחד נכסים מתחילים להניב הכנסות, ומצד שני נוספים חדשים לצבר שלנו. השיטה הזו מייצרת צמיחה אורגנית יציבה, ולא תלויה באקזיטים או במימושים חד פעמיים.

איפה נמצאת רוב הפעילות שלכם, ואיך הפיזור הגיאוגרפי משפיע?

"אם מסתכלים על הפיזור לפי המדינות: ישראל מהווה כ-27% מהפעילות, רומניה היא השוק הגדול ביותר עם כ-34%, פולין כ-11%, צ’כיה כ-13% וסרביה כ-14%. רומניה היא למעשה השוק המרכזי שלנו, והיתר די מאוזנים מבחינת היקף. הנתונים האלה מופיעים גם במצגת שלנו, כי חשוב לנו שהמשקיעים והשותפים יבינו את התמונה המלאה".

• אפי נכסים: עלייה של 8.5% ב-NOI ו-10.7% ב-FFO המתואם בתשעת החודשים הראשונים
• אפי נכסים: NOI עלה ב-9.5% ו-FFO ב-11%; ההון העצמי הסתכם בכ-7.3 מיליארד שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה לגבי תחום הדיור להשכרה - בישראל ובאירופה?

בישראל יש לנו שני פרויקטים ותיקים ומוצלחים בתחום הזה, אבל בשנים האחרונות הכדאיות הכלכלית ירדה מאוד. בעיקר בגלל מחירי קרקע גבוהים ומבנה רגולטורי שמחייב להחזיק את הדירות להשכרה ל-20 שנה לפני שניתן למכור. באירופה, המצב שונה לגמרי, אין מגבלת מכירה, התשואות גבוהות יותר, ויש לנו חופש פעולה לבחור את המודל העסקי המתאים לכל נכס.

אני מאמין שתחום הדיור להשכרה בישראל עוד ישוב להיות אטרקטיבי, במיוחד אם יהיו התאמות רגולטוריות שיכללו התמתנות בריבית ומחירי קרקע סבירים יותר.

איפה תהיו בעוד 5 שנים מהיום?

התוכנית היא להמשיך להתמקד בתחומי הליבה שלנו בתוך נדל"ן מניב, בעיקר במדינות שבהן אנחנו כבר פועלים. אין לנו כרגע כוונה להיכנס למדינות חדשות, אבל אנחנו פתוחים להזדמנויות במידה והן יעלו - יכול להיות שמחר בבוקר תבוא הזדמנות ונלך עליה, אי אפשר לדעת.

עיקר הצמיחה תמשיך להגיע מפיתוח אורגני: הקמה של פרויקטים חדשים, אכלוס הדרגתי שלהם והמשך שיפור בתפוסות בנכסים הקיימים. המטרה היא לשמור על מגמת הצמיחה שראינו בשנים האחרונות.