מנכ"ל אפי נכסים: "בכל רבעון נכסים חדשים מצטרפים לפורטפוליו; הצמיחה תמשיך להיות אורגנית"

לאחר הדוח למחצית השנה הנוכחית, שבו ראינו עלייה במדדים העיקריים - קיימנו שיחה עם מנכ"ל החברה, אבי ברזילי: בין היתר הבנו טוב יותר מהו הכיוון אליו החברה הולכת, איך הם הגיעו להחזיק בלמעלה מ- 1.3 מיליון מ"ר בנדל"ן מניב ואיך נוצר הגידול הרציף שהם מייצרים; וגם - מה הוא חושב על תחום הדיור להשכרה?

צלי אהרון | 14/08/2025 10:33

נושאים בכתבה אפי נכסים אבי ברזילי

הבוקר פירסמה חברת אפי נכסים - העוסקת בייזום,הקמה,תפעול והשכרה של מבנים לתעשיה,למשרדים ולמסחר בארץ ובחו"ל את דוחותיה למחצית הראשונה של השנה. כתבנו על כך שהדוחות ממשיכים להציג מגמת פיתוח נרחבת בפורטפוליו של החברה - עם גידול דו ספרתי במדדים העיקריים - NOI עלה ב-9.5% ו-FFO ב-11%; ההון העצמי הסתכם בכ-7.3 מיליארד שקל.

כזכור, במחצית הראשונה של השנה עמד ה-NOI על כ-526 מיליון שקל וה-FFO על כ-228 מיליון שקל. מדובר על עלייה דו ספרתית לעומת התקופה המקבילה ב-2024. הנהלת החברה מייחסת את השיפור להמשך אכלוס נכסים חדשים שנכנסו לפעילות, לצד עלייה בשיעורי התפוסה בנכסים הקיימים בישראל ובאירופה. מגמות אלו תרמו ככל הנראה לחיזוק תזרים המזומנים של החברה ולשיפור הרווחיות.

בהמשך לכך, שוחחנו עם מנכ"ל החברה, אבי ברזילי, כדי להבין לאן ממשיכים מכאן. בראיון לביזפורטל הוא מספר על אסטרטגיית ההחזקה לטווח ארוך, מסביר כיצד פיתוח ואכלוס נכסים חדשים בארץ ובאירופה מניעים את הצמיחה, ומתייחס גם לשוק הדיור להשכרה בישראל ובחו"ל.

הדוחות שלכם מציגים עליה דו ספרתית ב-NOI וב-FFO. מה הוביל לגידול הזה?

הגידול נובע משני מנועי צמיחה מרכזיים: הראשון - אכלוס פרויקטים חדשים שנכנסו לפעילות מלאה, והשני - שיפור בתפוסות בנכסים קיימים, גם בישראל וגם באירופה. אנחנו כמעט ולא מממשים נכסים, אלא מחזיקים אותם לטווח ארוך ומוסיפים בכל שנה, ובפועל בכל רבעון, נכסים חדשים לפורטפוליו.

כך נבנית צמיחה הדרגתית ומתמשכת ב-NOI וב-FFO. בנוסף, שמרנו על יחס חוב להון סביר, שמאפשר לנו גמישות פיננסית להמשך פיתוח גם בתקופות מאתגרות בשוק ההון ובסביבת ריבית גבוהה.

ציינת שאתם מצרפים נכסים חדשים בכל רבעון. איך זה נראה בפועל?

היום יש לנו צבר משמעותי של פרויקטים בהקמה: משרדים, וגם פרויקטים של דיור להשכרה. בכל שנה, חלק מהפרויקטים האלו משלימים את שלב הבנייה ונכנסים להשכרה, ובמקביל אנחנו מתחילים פיתוח של אחרים. המשמעות היא שבכל רגע נתון יש אצלנו תנועה כפולה: מצד אחד נכסים מתחילים להניב הכנסות, ומצד שני נוספים חדשים לצבר שלנו. השיטה הזו מייצרת צמיחה אורגנית יציבה, ולא תלויה באקזיטים או במימושים חד פעמיים.

איפה נמצאת רוב הפעילות שלכם, ואיך הפיזור הגיאוגרפי משפיע?

"אם מסתכלים על הפיזור לפי המדינות: ישראל מהווה כ-27% מהפעילות, רומניה היא השוק הגדול ביותר עם כ-34%, פולין כ-11%, צ’כיה כ-13% וסרביה כ-14%. רומניה היא למעשה השוק המרכזי שלנו, והיתר די מאוזנים מבחינת היקף. הנתונים האלה מופיעים גם במצגת שלנו, כי חשוב לנו שהמשקיעים והשותפים יבינו את התמונה המלאה".

מה לגבי תחום הדיור להשכרה - בישראל ובאירופה?

בישראל יש לנו שני פרויקטים ותיקים ומוצלחים בתחום הזה, אבל בשנים האחרונות הכדאיות הכלכלית ירדה מאוד. בעיקר בגלל מחירי קרקע גבוהים ומבנה רגולטורי שמחייב להחזיק את הדירות להשכרה ל-20 שנה לפני שניתן למכור. באירופה, המצב שונה לגמרי, אין מגבלת מכירה, התשואות גבוהות יותר, ויש לנו חופש פעולה לבחור את המודל העסקי המתאים לכל נכס.

אני מאמין שתחום הדיור להשכרה בישראל עוד ישוב להיות אטרקטיבי, במיוחד אם יהיו התאמות רגולטוריות שיכללו התמתנות בריבית ומחירי קרקע סבירים יותר.

איפה תהיו בעוד 5 שנים מהיום?

התוכנית היא להמשיך להתמקד בתחומי הליבה שלנו בתוך נדל"ן מניב, בעיקר במדינות שבהן אנחנו כבר פועלים. אין לנו כרגע כוונה להיכנס למדינות חדשות, אבל אנחנו פתוחים להזדמנויות במידה והן יעלו - יכול להיות שמחר בבוקר תבוא הזדמנות ונלך עליה, אי אפשר לדעת.

עיקר הצמיחה תמשיך להגיע מפיתוח אורגני: הקמה של פרויקטים חדשים, אכלוס הדרגתי שלהם והמשך שיפור בתפוסות בנכסים הקיימים. המטרה היא לשמור על מגמת הצמיחה שראינו בשנים האחרונות.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

גיא ברנשטיין , פורמולה מערכות, צילום: רשתות

אקזיט עצוב לעובדי סאפיינס - גיא ברנשטיין ורוני על-דור התעשרו וכמה הם קיבלו?

ברנשטיין, מנכ"ל ולמעשה בעל השליטה בפורמולה, הוא הדוגמה הכי טובה בארץ לשלטון המנהלים - יצר לעצמו דרך אופציות (למרות שבחברת החזקה אין מקום לאופציות) הון של כ-200 מיליון דולר; 4,800 עובדי סאפיינס ביחד לא מקבלים חלק קטן ממה שהוא מקבל באופציות בשנה

מנדי הניג | 13/08/2025 17:42

נושאים בכתבה סאפיינס רוני על-דור גיא ברנשטיין פורמולה

בזמן שהנהלת פורמולה ובראשה גיא ברנשטיין חוגגים את האקזיט בחברה הבת - סאפיינס, ובמקביל להתעשרות יוצאת דופן של ברנשטיין שממנכ"ל שכיר הפך להיות בעצם בעל שליטה בפורמולה עם שכר פנומנלי והקצאת אופציות נדיבה (לעצמו), הוא לא דאג לעובדים (הרחבה: שכר העתק של גיא ברנשטיין ואיך זה שהוא בפועל בעל השליטה בפורמולה?

הוא יכול להתחמק ולהעביר את האחריות לרוני על-דור, מנכ"ל סאפיינס כבר 20 שנים, אבל האחריות של שניהם. גם על-דור דאג להתעשר ולחלק לעצמו אופציות, אבל בעוד שברוב האקזיטים אנחנו שומעים על התעשרות של העובדים זה לא קרה.

מצד אחד זה מקומם כי פורמולה היא האחרונה שאמורה להקצות אופציות למנהלים שלה - זו חברת החזקות, ובחברת החזקות מי שמזיז את הפעילות והרווחים הם החברות למטה. מעבר לכך, אם כבר יש בקבוצה מדיניות של חלקוה מאוד נדיבה למעלה, אז הקיצוניות בין הראש לבין עובדי סאפיינס קשה לעיכול. ברנשטיין מקבל שכר בשנה של 37 מיליון שקל, הוא שווה כ-200 מיליון דולר דרך אופציות ומניות שחולקו לו, והוא שווה יותר מכל 4,800 עובדי סאפיינס. לא הגיוני.

כל עובדי סאפיינס מחזיקים נכון לסוף 2024 ב-43 אלף מניות בסכום נמוך מ-2 מיליון דולר. החברה לא חילקה מניות בשנה שעברה, ונראה שהיא לקראת חיסול ההטבות דרך מניות:

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: תמר מצפי

סקירה

מקס סטוק עולה 3%, לודן-טק ממשיכה לזנק ביומה השני בבורסה; עליות במדדים

מזרחי ודיסקונט משלימים את דיווחי הבנקים לעונה עם רווח של 1.4 ו-1.1 מיליארד שקל בהתאמה; עונת הדוחות ממשיכה במרץ ודוחפת את המדדים לעליות

מערכת ביזפורטל | 14/08/2025 11:26

נושאים בכתבה שער הדולר מדד הבנקים מדד ת"א 35

המסחר מתנהל כשמדדי הדגל נסחרים במגמה חיובית. ת״א 35 עולה 0.7%, ת״א 90 מוסיף 1%.

בהסתכלות על הסקטורים, מדד הבנקים עולה כ-0.5%, העלייה במדד הביטוח דומה של כ-0.5%.

מדד הנדל״ן מוסיף 0.2%, מדד הנפט והגז בעליה של 0.5%.

כתבנו הרבה בתקופה האחרונה על התנודות במטבע שלנו. השקל זינק מול כל המטבעות המרכזיים מאז תחילת מערכת עם כלביא מה שדחף את הדולר לרמות שלא נראו מאז תחילת 2023. הדולר נחלש מול השקל בכ-8%, והגיע עד לרמות של 3.34, עם זאת בימים האחרונים אנחנו עדים להתחזקות בדולר שנובעת מהיחלשות של המטבע המקומי, השקל נסחר כיום מול הדולר ב-3.39 דולר שקל רציף 0% בגלל כמה גורמים ביניהם הרחבת המערכה בעזה והחרמות הבינלאומיים על ישראל במקביל להכרה במדינה פלסטינית.

כשהדולר נחלש תמיד יש את מי שמרוויח ואת מי שמפסיד. חברות שתלויות בהכנסות ובתשלומים בדולר, כל שינוי בשער יכול להיות מתורגם לשחיקה בשורה התחתונה. הדגש הוא על ה׳יכול להיות׳ כיוון שחברות שפועלות מול שווקים בחו״ל פועלות לגדר את שערי המטבעות, כלומר להבטיח לעצמן שער חליפין קבוע מראש שיגן עליהן מפני תנודות בשער של הדולר-שקל. למשל אם החברה יודעת שבעוד שלושה חודשים ייכנס לה לחשבון תשלום של מיליון דולר, היא כבר היום "נועלת" את השער של ההמרה לשקלים לרמות שנוחות לפעילות שלה.

בכל אופן, כשהמגמה היא חזקה גם הגידורים לא תמיד מצליחים לבלום את השפעות המטבע, מי שיכול להפגע מזה אלו בעיקר ייצואנים, גם של מוצרים וגם של שירותים ובהן בעיקר מגזר ההייטק. צ׳ק פוינט לדוגמה נפגעה משערי החליפין אמנם לא בצורה משמעותית אבל זה כבר הוגדר כסיכון ממשי בתוצאות האחרונות. יש עוד חברות שדיווחו על תוצאות רבעוניות שבהן יוחסה השחיקה ברווחיות לתנודות במטבע - שער הדולר שחק את הרווח, המלחמה את ההכנסות הכנסות קבוצת אייקון גרופ 4.8% הסתכמו ב-365.4 מיליון שקל, ירידה של כ־3% לעומת אשתקד; הרווח הנקי עמד על 6.4 מיליון שקל; מגזר ההפצה רשם עלייה קלה, אבל שיעור הרווחיות נשחק בגלל ירידת שער הדולר והוצאות חד-פעמיות.

מדור חדש של יוגב דוד ״מיומנו של יועץ השקעות״ במאמר הבכורה יוגב פותח בתובנה שאם זה לא מקולקל, אל תתקן את זה. יוגב דוד, יועץ השקעות לשעבר על הלקוחות, התובנות, כללי השקעה ותופעות בשווקים הפיננסים.

משמח לראות אקזיט ישראלי. סאפיינס 0.21% שהיא בכלל חברה הולנדית שמחזיקה בחברה בת ישראלית, היא אקזיט מרשים, אבל מסתבר שהעובדים של סאפיינס לא נהנים מהאקזיט - אקזיט עצוב לעובדי סאפיינס - גיא ברנשטיין ורוני על-דור התעשרו וכמה הם קיבלו?.

להמשך הכתבה לחץ כאן