מנכ"ל אפי נכסים: "בכל רבעון נכסים חדשים מצטרפים לפורטפוליו; הצמיחה תמשיך להיות אורגנית"
לאחר הדוח למחצית השנה הנוכחית, שבו ראינו עלייה במדדים העיקריים - קיימנו שיחה עם מנכ"ל החברה, אבי ברזילי: בין היתר הבנו טוב יותר מהו הכיוון אליו החברה הולכת, איך הם הגיעו להחזיק בלמעלה מ- 1.3 מיליון מ"ר בנדל"ן מניב ואיך נוצר הגידול הרציף שהם מייצרים; וגם - מה הוא חושב על תחום הדיור להשכרה?
הבוקר פירסמה חברת אפי נכסים - העוסקת בייזום,הקמה,תפעול והשכרה של מבנים לתעשיה,למשרדים ולמסחר בארץ ובחו"ל את דוחותיה למחצית הראשונה של השנה. כתבנו על כך שהדוחות ממשיכים להציג מגמת פיתוח נרחבת בפורטפוליו של החברה - עם גידול דו ספרתי במדדים העיקריים - NOI עלה ב-9.5% ו-FFO ב-11%; ההון העצמי הסתכם בכ-7.3 מיליארד שקל.
כזכור, במחצית הראשונה של השנה עמד ה-NOI על כ-526 מיליון שקל וה-FFO על כ-228
מיליון שקל. מדובר על עלייה דו ספרתית לעומת התקופה המקבילה ב-2024. הנהלת החברה מייחסת את השיפור להמשך אכלוס נכסים חדשים שנכנסו לפעילות, לצד עלייה בשיעורי התפוסה בנכסים הקיימים בישראל ובאירופה. מגמות אלו תרמו ככל הנראה לחיזוק תזרים המזומנים של החברה ולשיפור
הרווחיות.
בהמשך לכך, שוחחנו עם מנכ"ל החברה, אבי ברזילי, כדי להבין לאן ממשיכים מכאן. בראיון לביזפורטל הוא מספר על אסטרטגיית ההחזקה לטווח ארוך, מסביר כיצד פיתוח ואכלוס נכסים חדשים בארץ ובאירופה מניעים
את הצמיחה, ומתייחס גם לשוק הדיור להשכרה בישראל ובחו"ל.
הדוחות שלכם מציגים עליה דו ספרתית ב-NOI וב-FFO. מה הוביל לגידול הזה?
הגידול
נובע משני מנועי צמיחה מרכזיים: הראשון - אכלוס פרויקטים חדשים שנכנסו לפעילות מלאה, והשני - שיפור בתפוסות בנכסים קיימים, גם בישראל וגם באירופה. אנחנו כמעט ולא מממשים נכסים, אלא מחזיקים אותם לטווח ארוך ומוסיפים בכל שנה, ובפועל בכל רבעון, נכסים חדשים לפורטפוליו.
כך נבנית צמיחה הדרגתית ומתמשכת ב-NOI וב-FFO. בנוסף, שמרנו על יחס חוב להון סביר, שמאפשר לנו גמישות פיננסית להמשך פיתוח גם בתקופות מאתגרות בשוק ההון ובסביבת ריבית גבוהה.
ציינת שאתם מצרפים נכסים חדשים בכל רבעון. איך זה נראה בפועל?
היום יש לנו צבר משמעותי של פרויקטים בהקמה: משרדים, וגם פרויקטים של דיור להשכרה. בכל שנה, חלק מהפרויקטים האלו משלימים את שלב הבנייה ונכנסים להשכרה, ובמקביל אנחנו מתחילים פיתוח של אחרים. המשמעות היא שבכל רגע נתון יש אצלנו תנועה כפולה: מצד אחד נכסים מתחילים להניב הכנסות, ומצד שני נוספים חדשים לצבר שלנו. השיטה הזו מייצרת צמיחה אורגנית יציבה, ולא תלויה באקזיטים או במימושים חד פעמיים.
איפה נמצאת רוב הפעילות שלכם, ואיך הפיזור הגיאוגרפי משפיע?
"אם מסתכלים על הפיזור לפי המדינות: ישראל מהווה כ-27% מהפעילות, רומניה היא השוק הגדול ביותר עם כ-34%, פולין כ-11%, צ’כיה כ-13% וסרביה כ-14%. רומניה היא למעשה השוק המרכזי שלנו, והיתר די מאוזנים מבחינת היקף. הנתונים האלה מופיעים גם במצגת שלנו, כי חשוב לנו שהמשקיעים והשותפים יבינו את התמונה המלאה".
- אפי נכסים: עלייה של 8.5% ב-NOI ו-10.7% ב-FFO המתואם בתשעת החודשים הראשונים
- אפי נכסים: NOI עלה ב-9.5% ו-FFO ב-11%; ההון העצמי הסתכם בכ-7.3 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה לגבי תחום הדיור להשכרה - בישראל ובאירופה?
בישראל יש לנו שני פרויקטים ותיקים ומוצלחים בתחום הזה, אבל בשנים האחרונות הכדאיות הכלכלית ירדה מאוד. בעיקר בגלל מחירי קרקע גבוהים ומבנה רגולטורי שמחייב להחזיק את הדירות להשכרה ל-20 שנה לפני שניתן למכור. באירופה, המצב שונה לגמרי, אין מגבלת מכירה,
התשואות גבוהות יותר, ויש לנו חופש פעולה לבחור את המודל העסקי המתאים לכל נכס.
אני מאמין שתחום הדיור להשכרה בישראל עוד ישוב להיות אטרקטיבי, במיוחד אם יהיו התאמות רגולטוריות שיכללו התמתנות בריבית ומחירי קרקע סבירים יותר.
איפה תהיו בעוד 5 שנים מהיום?
התוכנית היא להמשיך להתמקד בתחומי הליבה שלנו בתוך נדל"ן מניב, בעיקר במדינות שבהן אנחנו כבר פועלים. אין לנו כרגע כוונה להיכנס למדינות חדשות, אבל אנחנו פתוחים להזדמנויות במידה
והן יעלו - יכול להיות שמחר בבוקר תבוא הזדמנות ונלך עליה, אי אפשר לדעת.
עיקר הצמיחה תמשיך להגיע מפיתוח אורגני: הקמה של פרויקטים חדשים, אכלוס הדרגתי שלהם והמשך שיפור בתפוסות בנכסים הקיימים. המטרה היא לשמור על מגמת הצמיחה שראינו בשנים האחרונות.

"כדאי להיות עכשיו בנכסים נזילים כדי לנצל את המימוש לכשיגיע"
"תור הזהב של 2024-2025 לא יחזור": אמיר חדד, מנהל ההשקעות הראשי בברומטר מסמן את ההזדמנויות החדשות בשוק האג"ח, מסביר למה הוא מעדיף את המח"מ הבינוני בממשלתי, על תמהיל של 50-50 בין שקלי לצמוד, למה המרווחים בקונצרני לא מצדיקים את הסיכון ולמה הוא נזהר מאג"ח נדל"ן למגורים
"היה מישהו שאמר לי ב-2009, (שהייתה שנה פנומנלית): 'הלוואי שכל שנה תהיה ככה'. עניתי לו שזה אפשרי, בתנאי שהשנה שלפניה תהיה כמו 2008", אומר בחיוך אמיר חדד, מנהל תיקים והאנליסט הראשי בבית ההשקעות "ברומטר".
אנחנו בנקודת זמן מעניינת בשוק. שוק שמסכם שנתיים חריגות בעוצמתן עם עליות מצטברות של כ-80%. אתם בטח שמעתם כבר עשרות תחזיות על מה שהיה ומה שהולך להיות, אבל כדאי לכם לשמוע מה יש לחדד לומר בנושא. חדד נמצא בשוק כבר 25 שנה, יש לו הסמכה בכלכלה ומינהל עסקים מאוניברסיטת בר-אילן, והוא כבר ראה מקרוב את השוק המקומי והעולמי במחזורי הגאות והשפל של שני העשורים האחרונים. אנחנו אוהבים לגלגל איתו שיחה מפעם-לפעם ולקבל ממנו את הסתכלות מאקרו. בפעם האחרונה שדיברנו הוא טען שאג"ח עדיף על מניות ולא חסך ביקורת מהנגיד - "מחירי האג"ח יעלו; הנגיד הוא פרזנטור גרוע והדירוג נפגע בגללו"
"אנחנו אחרי שנתיים חזקות מאוד בשוק הישראלי", הוא אומר היום. "קשה לי לראות את 2026 משחזרת את העוצמה הזו. השוק לא זול, ואנחנו נצטרך לקבל פה מימוש מתישהו".
מסיימים
שנה. איך אתם בברומטר?
“אנחנו בסך הכול בסדר. הייתה שנה מאוד טובה בתוצאות, אחת השנים היותר טובות. אבל צריך לשים את זה בפרופורציה. 2024 גם הייתה שנה טובה, והשוק בארץ עלה בערך 30%. אנחנו כבר בעצם בשנתיים מאוד חזקות בשוק הישראלי, בסיכום של מעל
80% בשוק".
- האנליסט שממליץ לכם - תמכרו מניות, תקנו אג"ח
- "הפרמיה באג"ח עם הדירוגים הנמוכים לא אטרקטיבית, הייתי נשאר בגבוהים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז מה אומרים למי שנמצא בחוץ או מחפש איפה 'לחזק' - מה לעשות עכשיו לדעתך?
"אף פעם אי אפשר לדעת, אבל הגישה של להיות 0 או 1 היא גישה לא נכונה. מה שאנחנו עושים בנקודת הזמן הזאת היא שלקוחות שרוצים להיות במסלול של 30% מניות, אז נתחיל
ב-15%-20. לקוחות שרוצים להיות ב-50%, אנחנו מכוונים אותם כרגע ל-30%-40. הרעיון הוא לא להיות בחוץ, קצת להוריד מינון".
אז אתה חושב שצריך פה 'ניעור' מסוים, שתיקון הוא משהו שיכול-צריך להגיע?
"אני
חושב שכן. אנחנו נצטרך לקבל פה איזשהו מימוש מתישהו.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגמדד הביטוח ירד 1.3%, הנדל"ן הוסיף 1.9% בהובלת עזריאלי; ת"א 35 עלה 0.9%
לקראת סיום המסחר, מדד הביטוח חזר למומנטום השלילי של ימי המסחר האחרונים וצנח; נקסט ויז'ן תפרסם יעדים חדשים ל-2026 - המשקיעים מתרגשים והמניה קפצה; איסתא וישראייר מרחיבות את שיתוף הפעולה ביניהן - האם זה Win-Win? עזריאלי מתחזקת ומנוע הצמיחה של חוות השרתים
מעלה הילוך בנורווגיה; בית שמש בהקצאה פרטית למוסדיים עם דיסקאונט של 5.7% - למה המניה בכל זאת טיפסה?
שער הדולר דולר שקל רציף עומד על 3.19 ואנחנו בדרך להשלים שנה שלמה שבמהלכה התחזק השקל בכ-12.6%.
הביטחוניות נמצאות היום בפוקוס. נקסט ויז'ן נקסט ויז'ן קפצה לאחר שהודיעה כי תפרסם בעוד שבוע את הערכת ההכנסות שלה ל-2025 וגם יעד חדש ל-2026, השוק זוכר את עסקת הענק עליה דיווחה רק לאחרונה, העסקה הכי גדולה שלה היסטורית הזמנה של כ-77 מיליון דולר, כזאת ששווה ל-86% מהיקף ההכנסות שלה בתשעת החודשים עליהם דיווחה, כנראה שבאמת יש למה לצפות, חן גולן כבר רמז לכם בראיון שעשה איתנו שההפתעות בדרך: יו"ר נקסט ויז'ן: "יהיו עוד הזמנות גדולות, לא יודע אם כזאת, אבל הביקוש מאוד חזק"
מכאן אנחנו ממשיכים גם למב"ש. בית שמש 4.61% עלתה היום למרות שעשתה הקצאה פרטית גדולה שזה דבר שלרוב מוריד מניות. אבל צריך להסתכל על הדברים בקונטקסט, זו הקצאה ענקית למוסדיים, אמנם עם דיסקאונט של כ-6% אבל מצד שני זה סכום של 200 מיליון שנכנס לחברה ונותן לה גמישות תפעולית וגם אפשרות לבצע רכישות מעניינות בקרוב, זו לא השערה, זו לשון ההודעה לכן זה מוביל לעליה מתונה (שהייתה חזקה יותר בתחילת יום המסחר) מב"ש: הקצאה פרטית למוסדיים בדיסקאונט של 5.7%
אקסון ויז'ן אקסון ויזן 28.42% טסה היום אבל המשקיעים כנראה (שוב) לא קראו את האותיות הקטנות. חברת ה-AI הביטחונית עדכנה על קבלת הזמנה הזמנה מתאגיד גדול - שניתן להניח שזהו לאונרדו, מסמיכות הפרסומים והאסמכתא, ברמת הכותרת אקסון כותבים שזוהי הזמנה בהיקף של 1.24 מיליון דולר, זו אגב הזמנה שלכשעצמה לא אמורה להיות משמעותית, גם לא לאקסון ויז'ן שנדרשת לתזרים מיידי של מזומנים וכל שכן לתאגיד הגדול שמבחינתו שורף מיליונים רבים על מו"פ. אבל המשך ההודעה מגלה לנו שהיקף ההתקשרות קטן בצורה משמעותית. יש מנגנון זיכוי, אולי סוג של בארטר בין הצדדים שתורם 1.15 מיליון דולר לעסקה כך שאנחנו נשארים עם כ-90 אלף דולר וגם הם נפרסים על 2026-2027 כלומר כ-3.7 אלף דולר או כ-11 אלף שקל בחודש - זה כל הסיפור של הזמנת הענק של מליון הדולר - מיליון דולר לאקסון ויז'ן על פרויקט AI? תקראו את האותיות הקטנות
- ארפי אופטיקל נפלה 6.8%, אלרוב נדל״ן יורדת 5.8%, שוב אנרגיה התחזקה 3.3%; הבנקים והביטוחים טיפסו עד 1.
- נעילה חיובית בבורסה: הבנקים ירדו 0.9% חברות הביטוח 1%; ת"א נפט וגז התחזק ב-1.9%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קבוצת איסתא איסתא 2.06% וישראייר ישראייר גרופ חתמו על תוספת להסכם האסטרטגי בין החברות, שנחתם במקור בנובמבר 2024, במסגרתה הוארכה תקופת ההתקשרות עד ל-31 במרץ 2036 והורחב היקף הקצאת המושבים לאיסתא. ההסכם הזה הוא WIN-WIN אבל יותר חשוב לישראייר, החברה כבר דיווחה ברבעון השלישי על עליה בנתח השוק אבל ירידה בתפוסה, ירידה שמוסברת מהחזרה הגדולה של חברות תעופה זרות לשוק והתחרות שגדלה על הנוסע הישראלי. ברבעון השלישי ישראייר הטיסה כ-807 אלף נוסעים לעומת 566 אלף בשנה שעברה, והגדילה את נתח השוק מ-11.66% ל-13.76%. גם באוקטובר נמשכה מגמת הצמיחה, עם נתח שוק של כ-11.44% והטסת 205 אלף נוסעים. מנגד, שיעור התפוסה ירד בכ-7% ל-83% כך שהעסקה עם איסתא חשובה לישראייר מאוד בייחוד שוויז בדרך לארץ ומתכוונת להקים בסיס מקומי לקראת אמצע 2026.
