אבי ברזילי אפי נכסים
צילום: תמר מצפי
ראיון

מנכ"ל אפי נכסים: "בכל רבעון נכסים חדשים מצטרפים לפורטפוליו; הצמיחה תמשיך להיות אורגנית"

לאחר הדוח למחצית השנה הנוכחית, שבו ראינו עלייה במדדים העיקריים - קיימנו שיחה עם מנכ"ל החברה, אבי ברזילי: בין היתר הבנו טוב יותר מהו הכיוון אליו החברה הולכת, איך הם הגיעו להחזיק בלמעלה מ- 1.3 מיליון מ"ר בנדל"ן מניב ואיך נוצר הגידול הרציף שהם מייצרים; וגם - מה הוא חושב על תחום הדיור להשכרה?

צלי אהרון |

הבוקר פירסמה חברת אפי נכסים - העוסקת  בייזום,הקמה,תפעול והשכרה של מבנים לתעשיה,למשרדים ולמסחר בארץ ובחו"ל את דוחותיה למחצית הראשונה של השנה. כתבנו על כך שהדוחות ממשיכים להציג מגמת פיתוח נרחבת בפורטפוליו של החברה - עם גידול דו ספרתי במדדים העיקריים - NOI עלה ב-9.5% ו-FFO ב-11%; ההון העצמי הסתכם בכ-7.3 מיליארד שקל.

כזכור, במחצית הראשונה של השנה עמד ה-NOI על כ-526 מיליון שקל וה-FFO על כ-228 מיליון שקל. מדובר על עלייה דו ספרתית לעומת התקופה המקבילה ב-2024. הנהלת החברה מייחסת את השיפור להמשך אכלוס נכסים חדשים שנכנסו לפעילות, לצד עלייה בשיעורי התפוסה בנכסים הקיימים בישראל ובאירופה. מגמות אלו תרמו ככל הנראה לחיזוק תזרים המזומנים של החברה ולשיפור הרווחיות.

בהמשך לכך, שוחחנו עם מנכ"ל החברה, אבי ברזילי, כדי להבין לאן ממשיכים מכאן. בראיון לביזפורטל הוא מספר על אסטרטגיית ההחזקה לטווח ארוך, מסביר כיצד פיתוח ואכלוס נכסים חדשים בארץ ובאירופה מניעים את הצמיחה, ומתייחס גם לשוק הדיור להשכרה בישראל ובחו"ל.


הדוחות שלכם מציגים עליה דו ספרתית ב-NOI וב-FFO. מה הוביל לגידול הזה?

הגידול נובע משני מנועי צמיחה מרכזיים: הראשון - אכלוס פרויקטים חדשים שנכנסו לפעילות מלאה, והשני - שיפור בתפוסות בנכסים קיימים, גם בישראל וגם באירופה. אנחנו כמעט ולא מממשים נכסים, אלא מחזיקים אותם לטווח ארוך ומוסיפים בכל שנה, ובפועל בכל רבעון, נכסים חדשים לפורטפוליו.

כך נבנית צמיחה הדרגתית ומתמשכת ב-NOI וב-FFO. בנוסף, שמרנו על יחס חוב להון סביר, שמאפשר לנו גמישות פיננסית להמשך פיתוח גם בתקופות מאתגרות בשוק ההון ובסביבת ריבית גבוהה.


ציינת שאתם מצרפים נכסים חדשים בכל רבעון. איך זה נראה בפועל?

היום יש לנו צבר משמעותי של פרויקטים בהקמה: משרדים, וגם פרויקטים של דיור להשכרה. בכל שנה, חלק מהפרויקטים האלו משלימים את שלב הבנייה ונכנסים להשכרה, ובמקביל אנחנו מתחילים פיתוח של אחרים. המשמעות היא שבכל רגע נתון יש אצלנו תנועה כפולה: מצד אחד נכסים מתחילים להניב הכנסות, ומצד שני נוספים חדשים לצבר שלנו. השיטה הזו מייצרת צמיחה אורגנית יציבה, ולא תלויה באקזיטים או במימושים חד פעמיים.

איפה נמצאת רוב הפעילות שלכם, ואיך הפיזור הגיאוגרפי משפיע?

"אם מסתכלים על הפיזור לפי המדינות: ישראל מהווה כ-27% מהפעילות, רומניה היא השוק הגדול ביותר עם כ-34%, פולין כ-11%, צ’כיה כ-13% וסרביה כ-14%. רומניה היא למעשה השוק המרכזי שלנו, והיתר די מאוזנים מבחינת היקף. הנתונים האלה מופיעים גם במצגת שלנו, כי חשוב לנו שהמשקיעים והשותפים יבינו את התמונה המלאה".

מה לגבי תחום הדיור להשכרה - בישראל ובאירופה?

בישראל יש לנו שני פרויקטים ותיקים ומוצלחים בתחום הזה, אבל בשנים האחרונות הכדאיות הכלכלית ירדה מאוד. בעיקר בגלל מחירי קרקע גבוהים ומבנה רגולטורי שמחייב להחזיק את הדירות להשכרה ל-20 שנה לפני שניתן למכור. באירופה, המצב שונה לגמרי, אין מגבלת מכירה, התשואות גבוהות יותר, ויש לנו חופש פעולה לבחור את המודל העסקי המתאים לכל נכס.

אני מאמין שתחום הדיור להשכרה בישראל עוד ישוב להיות אטרקטיבי, במיוחד אם יהיו התאמות רגולטוריות שיכללו התמתנות בריבית ומחירי קרקע סבירים יותר.

איפה תהיו בעוד 5 שנים מהיום?

התוכנית היא להמשיך להתמקד בתחומי הליבה שלנו בתוך נדל"ן מניב, בעיקר במדינות שבהן אנחנו כבר פועלים. אין לנו כרגע כוונה להיכנס למדינות חדשות, אבל אנחנו פתוחים להזדמנויות במידה והן יעלו - יכול להיות שמחר בבוקר תבוא הזדמנות ונלך עליה, אי אפשר לדעת.

עיקר הצמיחה תמשיך להגיע מפיתוח אורגני: הקמה של פרויקטים חדשים, אכלוס הדרגתי שלהם והמשך שיפור בתפוסות בנכסים הקיימים. המטרה היא לשמור על מגמת הצמיחה שראינו בשנים האחרונות.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

נעילה בשיא חדש: המדדים זינקו עד 3.9%, הביטוח 6.5% ות"א בניה ב-7.3%

חמאס גילה נכונות לעסקה והבורסה פתחה מבערים: שיא חדש לת"א 35 שסגר ב-3,199 נק'; 30 מתוך 35 ו-115 מתוך 125 מניות במדדים המרכזיים - סגרו בעליה במחזור מסחר בהיקף של 5.4 מיליארד שקל

מערכת ביזפורטל |

דיווח של רשת CBS האמריקנית רמז שחמאס נוטה לאשר את התכנית שהוצגה אמש. מקור שמקורב למו"מ אמר כי "חמאס נוטה להסכים להצעת טראמפ" וזה גרם לעליות חדות לרוחב הבורסה שננעלה בעליות חדות ובשיא חדש. מדד ת"א 35 זינק 2.77% ונעל ב-3,199 נקודות ומדד ת"א 90 זינק 3.95% וסגר ב-3,295 נקודות.

בצד הסקטורים, סקטור הנדל"ן בלט לחיוב. המשקיעים מצפים שהוודאות וסיום המלחמה יחזירו את הרוכשים לשוק. במדד ת"א 125 הבולטות בעליות היו קרסו נדלן קרסו נדלן , פרשקובסקי פרשקובסקי 8.46%  , אשטרום קבוצה אשטרום קבוצה 9.3%  , ישראל קנדה ישראל קנדה 8.45%   ונכסים ובניין נכסים ובנין . 

המגמה חיובית החזקה הרימה גם את המגזר הפיננסי - מדד הבנקים הוסיף 2.9% בעוד ת"א ביטוח פתח מבערים וזינק 6.5% כשמאחוריו בולטות - הפניקס הפניקס 7.36%   , מנורה מנורה מב החז  כלל כלל עסקי ביטוח 6.73%  ומגדל מגדל ביטוח 5.61%   .


גל העליות החדות בתל אביב נשען על תקוות להסכם ולסיום הלחימה, אבל צריכים לזכור שהשוק כבר מתמחר את היום שאחרי; המשקיעים הפרטיים נכנסים בהמוניהם, בעוד הסיכון לתיקון הולך וגובר - מה אומרים הכלכלנים? "קנה בשמועה ומכור בידיעה" - האם עסקה בעזה תפיל את הבורסה?


אתמול פורסמה הצהרה משותפת של הנשיא האמריקני דונלד טראמפ וראש הממשלה בנימין נתניהו אחרי פגישתם בבית הלבן. טראמפ כי ישראל קיבלה את המתווה האמריקני לסיום הלחימה והשבת החטופים. נתניהו אישר שהמתווה תואם את מטרות המלחמה של ישראל ואף התחייב להביאו לאישור הממשלה. טראמפ מצדו הצהיר שאם חמאס יחתום, כל החטופים ישוחררו בתוך 72 שעות והמלחמה תיפסק מיד, אך אם יסרב, “לישראל יהיה גיבוי מלא לסיים את העבודה”.

עליות או ירידות שור דוב
צילום: Pixabay

"קנה בשמועה ומכור בידיעה" - האם עסקה בעזה תפיל את הבורסה?

גל העליות החדות בתל אביב נשען על תקוות להסכם ולסיום הלחימה, אבל צריכים לזכור שהשוק כבר מתמחר את היום שאחרי; המשקיעים הפרטיים נכנסים בהמוניהם, בעוד הסיכון לתיקון הולך וגובר - מה אומרים הכלכלנים?

תמיר חכמוף |

התקופה האחרונה בבורסה בתל אביב מתאפיינים באווירה כמעט אופורית. הדיווחים על התקדמות במגעים להסכם, הפעם בתיווך טראמפ שצפוי להביא להפסקת אש ולהחזרת החטופים, הקפיצו את המדדים והמניות המקומיות. המשקיעים הפרטיים, שהצטרפו בהמוניהם בחודשים האחרונים, מהווים הקונה העיקרי בגל העליות הנוכחי (הזרים הפילו את השוק והישראלים ניצלו את הירידות), כשהם מציפים ביקושים על בסיס התקווה שה"יום שאחרי" קרוב ושמחירי המניות ימשיכו לטפס גם אחריו.

מבט קרוב על השוק עשוי לגלות פער בין הציפיות לבין הנתונים בפועל: הכלכלה עדיין מדשדשת (נתוני התמ"ג לרבעון השני היו חלשים מהצפי, צפי האינפלציה עלה, הריבית עדיין לא ירדה ותחזית הצמיחה עודכנה כלפי מטה), התוצאות הכספיות של רבות מהחברות משקפות החזרה לשגרה איטית יחסית, והסביבה הביטחונית לצערנו עדיין רחוקה מיציבות. העליות האחרונות נשענות הרבה יותר על סנטימנט ואמונה שהסדר קרוב מאשר על שינוי יסודי במצב המשק.

כאן נכנס המשפט המוכר למשקיעים "קנה בשמועה, מכור בידיעה". המשמעות פשוטה: המשקיעים מנסים להקדים את החדשות, נכנסים לפוזיציות עוד לפני שהאירוע קרה, וכשהוא סוף סוף מתממש כולם כבר בפנים, המחירים משקפים את ההתרחשות, ולעיתים דווקא אז מגיע גל מכירות. זה מנגנון טבעי של שוק יעיל וחכם שמחפש להקדים מידע ולמקסם רווחים לפני כולם.

התחושה הזו מועצמת על ידי הפומו (FOMO fear of missing out) של המשקיעים הקטנים. רבים מהם ראו את המניות עולות מאז תחילת השנה ולא רצו להישאר מאחור. התקווה שהסדר וסיום הלחימה יביאו לזינוק נוסף דחפה עוד כסף לשוק, לעיתים בלי קשר ישיר לנתונים הכלכליים. את התגובה הזו ראינו במלחמה מול איראן כדוגמא מצוינת, כאשר השוק ירד בפתיחה כתגובה ראשונה, אך סיים בעליות שהפכו לעליות חדות ככל שהמלחמה נמשכה למרות ההשלכות הכלכליות. במקביל, "הכסף החכם" של המוסדיים, שהגדילו חשיפה כבר בשלהי 2023 ותחילת 2024, ממשיך לפעול אך בקצב מאוזן יותר, כאשר הגופים הגדולים לא רצים לרדוף אחרי העליות אלא בוחרים בתנועות מדודות ובחלק מהמקרים גם מנצלים את הגאות למימושים, בעוד הם מגדילים החזקות ברכישות פרטיות והנפקות חדשות.

במצב כזה הסיכון גובר משני הכיוונים. אם ייחתם הסכם, ייתכן שהשוק יגיב דווקא בירידות בשל מימוש רווחים אחרי מהלך ארוך של ציפייה, ואם יתברר שהעסקה רחוקה, שחמאס מקשיח עמדות ושהלחימה עלולה להתחדש בעצימות גבוהה, האכזבה עלולה להיות חריפה עוד יותר.