אפילו בלמ"ס כבר רואים: מחירי הדירות יורדים - גם בתל אביב

מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה רשם אתמול ירידה חודשית של 0.1% בתקופת מרץ ואפריל האחרונים. מדובר בחודש שני ברציפות שבו נרשמת ירידת מחירים, ועוד בהלמ"ס. שידועים באופי האיטי שהם משקפים מגמות - ראינו זאת במדד תשומות הבנייה ווגם בסעיף הדיור ומדד מחירי הדיורת. וכעת, אנחנו מקבלים עדות נוספת לכך שהשוק מתקרר, גם אם לאט.

הנתון הארצי מושפע במיוחד ממחוזות הצפון ותל אביב, שם בולטת הירידה בשטח. בתל אביב נרשמה ירידה של 0.6%, מה שמעיד על שינוי מגמה באחד האזורים היקרים והחמים בשוק הנדל"ן הישראלי. לא מדובר בהפתעה. כתבנו על ירידות המחירים שמורגשות בשטח בתל אביב, עוד לפני שאלו הופיעו בנתונים הרשמיים של למ"ס.

כעת גם הגוף - שאמור להיות זה שמודד את הנתונים הרשמיים שקורים בשטח - מאשר את מה שכל הגורמים בענף כבר מודעים אליו, ולא מהחודשים האחרונים. אלא מגמה שהחלה כבר מתחילת השנה. יש ירידה, והמחירים מתגמשים. חשוב לזכור שהנתונים בלמ"ס מתייחסים לעסקאות שבוצעו חודשיים אחורה, כך שאם אפילו הם כבר מצביעים על ירידה, ייתכן שבפועל מדובר בתיקון חד יותר מזה שנמדד.

מלבד תל אביב, בולטים גם אזורים נוספים בירידה: מחוז הצפון רשם את הירידה החדה ביותר ועמד על כ-1.3% למטה. מחוז הדרום ירד ב-0.2%. חיפה נותרה ללא שינוי בינתיים. ובמחוזות ירושלים והמרכז נרשמו עליות של כ- 1.2% ו־0.3% בהתאמה. גם במבט תלת־חודשי ירושלים בולטת עם עלייה מצטברת של 2.6%, לעומת יציבות יחסית וירידה מסוימת במחוז תל אביב.

הירידה הנוכחית מגיעה כמעט כולה מהשוק החופשי. כלומר, מדירות יד שנייה. בעוד שמדד מחירי הדירות החדשות מציג עלייה של 0.4% שמתרחשות בעקבות עיוות של הלמ"ס, שלא מגלם את הטבות המימון ומבצעי הקבלן במחירי הדיור, וכך יוצא - שמחירי הדירות מיד שנייה, אשר להם אין מדד נפרד. חושפות את המציאות בשטח.

מה באמת עם דירות חדשות?

ירידות המחירים לא נכונות רק לדירות יד שנייה. מדובר פה על ירידה בפועל גם בדירות חדשות ובעיקר דרך מבצעים מתוחכמים שמביאים להנחה משמעותית במחיר הדירה הנרכשת - אבל: חשוב לומר, מבחינת המחיר המוצהר לא מדובר ב'ירידת מחירים' - הקבלנים מספקים הנחות ענק דרך המימון ועוד, אבל המחיר הרשמי לא יורד כדי לא לגרום לכדור שלג. וגם לא להשפיע על מחירי הדירות לפי הלמ"ס שעוקבת רק אחרי המחיר הרשמי.

כך למשל - ראינו קבלנים שמציעים שתיקחו משכנתא, והם יממנו את הריבית - כל זאת רק בשביל שתעזרו להם להיפטר מהמלאי של הדירות הלא מכורות - שככל הנראה יגיע בקרוב למעל 80 אלף דירות ברחבי הארץ. כרגע בתל אביב קיימות מעל ל-9 אלף דירות כאלו. הגיע הזמן שגם בדירות חדשות נקבל את התמונה האמיתית ונדע בכמה ירדו המחירים בפועל. יחד עם כל המבצעים שעטופים יפה.

ככל הנראה זה לא יקרה בקרוב. אבל מי יודע - אולי באמת יהיה שינוי במדד שיתייחס למציאות ולא רק למספר שמוצג ע"י הקבלנים והבנקים, שעבורם כמובן - זו לא אופציה להודות בכך שאכן יש ירידות מחירים רוחביות בדירות חדשות.

קר, קריר, מתקרר

אחד הסימנים הברורים ביותר להתקררות בשוק הוא מה שמסתתר בתוך הנתונים: הירידה מגיעה כולה מדירות יד שנייה. מדד מחירי הדירות החדשות דווקא רשם עלייה של 0.4%. אך כפי שידוע, מדובר בעלייה טכנית שנובעת מהעיוות הקיים במדידה, שאינה לוקחת בחשבון את הטבות המימון והתנאים המיוחדים שמציעים כיום קבלנים.

לעומת זאת, שוק היד השנייה, שהוא שוק חופשי באמת, ללא מבצעים או מנגנוני עידוד - מתחיל להיסדק. צריך לזכור שהמדד מראה את הנתונים חודשיים אחורה. ויהיה מעניין לראות אם אכן הירידה תקבל ביטוי גם בחודשים הבאים. המוכרים בדירות יד שנייה פועלים ללא רשת ביטחון, מתמודדים עם ביקוש חלש יותר, ומתאימים את עצמם למציאות חדשה שבה הקונים נזהרים, משווים מחירים, ומרגישים שכוח המיקוח עובר אליהם.

זו תמונה שונה מאוד מהשנים האחרונות, אשר בהן שוק היד השנייה לא נכנע ללחצים. העובדה שדווקא שם נרשמות הירידות הראשונות, מעידה על שינוי תודעתי עמוק: הציבור כבר לא חושש מ"לפספס את הרכבת", אלא מחכה להזדמנויות אמיתיות, ולא קונה בכל מחיר. במילים פשוטות, השוק החופשי מאותת ראשון ובבירור: המחירים מתחילים לרדת, והפעם לא רק בפריפריה. גם בלב אזורי הביקוש, בעלי דירות מיד שנייה מתגמשים, בחלק מהאזורים זה קורה לראשונה מאז 2020.