יניב חברון: "יש לבטל את מגבלת פישר על משכנתאות בריבית משתנה"
לפני כשנה כתבנו באתר על כך שהגבלת מסלול הפריים במשכנתאות גרמה נזק אדיר לרוכשי הדירות שלא נהנו מהריבית האפסית ששררה במשק בשנים האחרונות. הנושא נותר אקטואלי ויניב חברון, אסטרטג ראשי מבית ההשקעות אלומות מדבר על האם האפשרות לביטול מגבלת פישר על המשכנתאות בריבית משתנה היא דבר אפשרי.
"הגיע הזמן לבטל את המגבלה של פישר על החלק היחסי של המשכנתאות בריבית משתנה שעלתה לנו מיליארדים", כך לדברי יניב חברון. "מחירי הדיור לא עומדים לרדת בקרוב את זה כבר הבנו, תנו לנו לפחות ליהנות מעלות משכנתא נמוכה יותר".
לפני קצת פחות מ-8 שנים, מסביר חברון, החליט הנגיד הכל יכול של בנק ישראל, סטנלי פישר, להגביל את החלק היחסי של המשכנתא שלנו בריבית משתנה ללא יותר משליש. הטענה היתה כי בנק ישראל חושש כיצד הציבור יתמודד עם התייקרות המשכנתא ברגע שהריבית תעלה. מאז ועד היום, המהלך הזה עלה לנו מיליארדים, בחישוב גס שילמנו ריביות של 5-7 מיליארד שקל יותר מאז תחילת המהלך ותוספת של 10%-15% לעלות המשכנתא שלנו.
משכנתא בריבית משתנה ניתנת בדרך כלל בריבית פריים מינוס 0.5%-0.8%. ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל בתוספת מרווח סיכון של 1.5% (שאיש אינו יודע להסביר מדוע אותו מרווח נותר זהה גם בריבית אפסית) מה שגוזר ריבית משתנה של בערך 1%, אומר חברון וממשיך בהסבר: האבסורד הוא שבעוד בנק ישראל רצה לשמור על הלווים כדי שלא יופתעו מעליית הריבית והתייקרות ההחזר החודשי שלהם, הוא בעצם גרם להם מיד לשלם את הריבית הגבוהה של 4.5% בממוצע בהנחה שהם לקחו ריבית שקלית קבועה בשאר ההלוואה.
- אקסלנס קונה את קרנות הנאמנות וחברת התיקים של אלומות
- לקראת פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט, האנליסטים מנתחים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חברון יודע שמדובר בחוכמה שבדיעבד ומודה שהוא מתקשה לזנוח את הביקורת שעלתה לנו כל כך הרבה כסף, אבל בוחר להתקדם.
"ריבית בנק ישראל כיום עומדת ברמה של 0.25% ולפחות על פי חטיבת המחקר של בנק ישראל היא תגיע עד לרמה של 1.25% בסוף 2020 ואתם יודעים מה, אני מוכן אפילו להמר שהיא תוכל להגיע לקצת יותר ואולי אפילו מהר יותר", אומר חברון.
למה להגדיל הלוואות בריבית משתנה דווקא עכשיו שבנק ישראל החל בתהליך העלאות הריבית?
"ובכן ההערכה שלי היא שהריבית בישראל לא תגיע בטווח ארוך ל-3.5%, לא ל-3% ואני בספק אם תספיק להגיע ל-2.5% לפני שתרד בחזרה. בנקודה זו כמובן הייתי שמח לו בנק ישראל היה מצרף סקר של הוועדה המוניטרית לגבי ציפיות הריבית שלהם בזמן הקרוב ובטווח ארוך, מהלך שיישם צעד ראשון לאותה שקיפות מוניטרית עליה דיבר הנגיד בהתלהבות (לפחות מבחינתי) במסיבת העיתונאים בבית הנשיא עם כניסתו לתפקיד. בארה"ב אגב על פי סקר הריבית לטווח ארוך תנוע בין 2.5%-3%", אומר חברון.
לדבריו, בשורה התחתונה, ריבית ארוכת טווח קבועה שקלית ממוצעת שאנחנו משלמים היום על משכנתאות חדשות עולה על 4.5% וכדי שריבית משכנתא המשתנה תגיע לגובה הזה, ריבית בנק ישראל צריכה לעלות לרמה של 3.5%-4%.
- "שנת 2025 היא נקודת המפנה של שוק הנדל"ן בארה"ב"- מנכ"ל בוליגו קפיטל
- אמריקה ישראל זכתה במכרז בגבעת אולגה, עם 192 יח"ד ב-6 מבנים בסמוך לים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
אבל מה הסיכוי שזה באמת יקרה?
חברון מעריך, כי כדי לסכן את הציבור וליקר את ההחזר החודשי שלו, הריבית צריכה לעלות מעבר לרמה זו וגם אז הסיכון יהיה נמוך ובהסתברות גבוהה, הריבית הקבועה לא תהיה גבוהה הרבה יותר כך שניתן יהיה להחליף מסלולי ריבית בעלות נמוכה יחסית.
- 15.מסכנים האנשים ש 18/01/2019 01:51הגב לתגובה זומסכנים האנשים שגרים ברחוב, כי אין להם בררה ו שהם צרכים לגור ברחוב בחורף , ללא קורת גג
- 14.בדירה גרים = קורת גג, לעומת מגורים ברחוב (ל"ת)בדירה גרים = קורת גג 18/01/2019 01:37הגב לתגובה זו
- 13.כרגע לא ניתן לבנות דירה רק על אוויר,ללא יסודות על הקרקע (ל"ת)כרגע 18/01/2019 00:38הגב לתגובה זו
- 12.שולתתתתתת1 17/01/2019 08:16הגב לתגובה זואיך אתה יודע שהפריים לא יעלה תוך עשר שנים ביותר מארבע אחוז?יתכן ואפשר היה להגביל את המגבלה של הקיים רק להלוואות מעל חמש או עשר שנים תלוי באחוז המימון. יום טוב
- 11.אורי... . 17/01/2019 00:07הגב לתגובה זוסטנלי פישר הגביל את ריבית הפריים לשליש כדי להעלות את מחיר הכסף לרכישת דירה ובכך להעלות את מחיר הדירה בצורה עקיפה (דרך עלות הכסף) ובכך להאט/לבלום/ולעצור את הריצה המטורפת לנדל"ן.
- 10.גלעד 16/01/2019 11:49הגב לתגובה זוהיו נותנים הלוואות זולות ביותר ואם יש חשש למערכת פשוט דורשים שהמלוואה גם יהיה לו יכולת החזר במקרה יותר קיצוני... לדוגמה... אם הריבית 1% אז לדרוש שיאשרו שאם זה היה 4.5% עדיין הלקוח היה יכול לעמוד בזה.... ככה אין סיכון אמיתי... במקום, החליתו לשדוד מהציבור מיליארדים... להגביר את החוב של הדור הצעיר במיליארדים... על כל 1000 ריבית של וותיק צעירים (וקונים מבוגרים) משלמים 3500... ביזיון... שעבוד של דור שלם על תענה לא נכונה שזה מייצר מצב שמסכן את המערכת.... אם היו נותנים ללקוחות עם יכולת החזר בלבד אז איפה הסיכון? אם אני קונה רכב ב100,000 עם ריבית של 1% אבל יכולתי להחזיר גם אם היה 30% אז צריך לשים לי 10% רק לביטחון? מה זה החוסר הגיון הזה.... כל מה שהיה זה לשדוד דור שלם ולתת לבנקים כסף. הרי אין בעיה כאן... המדד יציב בפחות מ1% והתמג עולה נכון? אז למי איכפת עם צעירים ישלמו עוד 2000 לחודש ריבית סתם? הרי המשכורת עלתה איזה 200-500 שח לחודש ב10 שנים.... אז שילמו 2000 כל חודש בזמן הזה... לא נורה... לפחות המערכת יציבה כי קבלה את ההפרש הזה כל הזמן.
- 9.מומחה 16/01/2019 08:10הגב לתגובה זושהשמירה על הלווים מעליית ריבית הייתה סתם תירוץ. הסיבה האמיתית הייתה לייקר את הריבית על המשכנתאות כדי לבלום מעט את הביקוש העצום לדיור. רק שהוא לא יכל לומר שזו הסיבה באמת...
- 8.כרגע לא ניתן לבנות דירה רק על אוויר,ללא יסודות על הקרקע (ל"ת)כרגע 15/01/2019 19:52הגב לתגובה זו
- 7.כל כך נכון!! מהלך שדפק את הציבור בענק!! (ל"ת)רק הבנקים הרוויחו 15/01/2019 18:30הגב לתגובה זו
- 6.חכם בלילה חברון 15/01/2019 15:33הגב לתגובה זוהיחידי שעצר את ההשתוללות של 2009-2010 עם 20% עליה שנתית, זו ההגבלה הזאת. מאז המחירים עלו 8%-9% בשנה
- 5.זהבי 15/01/2019 14:25הגב לתגובה זובנק ישראל לעולם לא יודה בטעות והאמת הוא לא דואג ללוקחי המשכנא אלא לבנקים שימשיכו לחגוג על הציבור ויקחו משכורות של מיליונים
- 4.אני מבולבל 15/01/2019 14:22הגב לתגובה זויניב חברון לא זה שמספר לנו סיפורים כבר שנים שתיכך המחירים יורדים ושווה להשקיע בשוק ההון ??
- 3.ספייד 15/01/2019 14:04הגב לתגובה זועל חשבון נוטלי המשכנתא. פישר גרם פה נזק נוראי ועזב לארה"ב.
- אורי... . 17/01/2019 00:20הגב לתגובה זובנק ישראל קובע לבנקים את מקורות האשראי, ולכן המרווח לרווחים הוא זהה.
- 2.ניר 15/01/2019 13:50הגב לתגובה זועד כמה שהרעיון שלך נכון וצודק, אין מצב שבנק ישראל יודה שטעה במהלך, ויתרץ זאת בסכנה ללווים באי עמידה בהחזרי משכתאות. כמו כן לובי הבנקים לא יסכים שכולם יעברו לריבית נמוכה יותר והם יפסידו הכנסות. אז בפועל, לא יקרה ונמשיך לחלום.........
- אורי... . 17/01/2019 00:19הגב לתגובה זוולא כפי שניטען על ידי בנק ישראל. ולכן וזה יכול לקרות רק לאחר ירידה של לפחות 15% במחירי הדיור.
- 1.כול כך צודק - הרבה דברים קטנים שגורמים ליוקר המחיה הגבו (ל"ת)שוק ההון 15/01/2019 13:47הגב לתגובה זו
דרור תורן, מנכ"ל חטיבת המגורים של אמריקה ישראל להשקעות. קרדיט: אלן צ'פלסקיאמריקה ישראל זכתה במכרז בגבעת אולגה, עם 192 יח"ד ב-6 מבנים בסמוך לים
סכום זכייה עמד על כ-128 מיליון שקל; על פי החברה: "אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים"
חברת אמריקה ישראל להשקעות זכתה במכרז רשות מקרקעי ישראל להקמת 192 יח"ד בגבעת אולגה בחדרה, המיועדים להקמת 6 בניינים בני 8-9 קומות. בשטח כולל של כ-10 דונם, במסגרת מתחם חדש המתפתח באזור החוף הדרומי של העיר. סכום הזכייה עמד על כ-128 מיליון שקל. הזכייה בשיתוף
עם חברת מגדלים, זרוע היזמות של בוני ריינה.
התכנית ממוקמת מערבית לשכונת עין הים, מזרחית לשמורת הטבע חוף גדור ומדרום לרחוב אדני פז. המכרז הוא חלק מתכנית רחבה להקים 670 יח"ד, אשר צפויה לחזק משמעותית את האזור ולהמשיך את תנופת הפיתוח של השכונה. 40%
מיחידות הדיור בפרויקט מיועדים לשווק במסגרת תוכנית "מחיר מטרה".
מאמריקה ישראל להשקעות נמסר: "מדובר בהמשך לאסטרטגיית הצמיחה אותה אנחנו מובילים בחברה. הזכייה במכרז אולגה, בפריים לוקיישן ליד הים ושמורת טבע, משקפת את האמון הרב שלנו בעתיד שוק הדיור בישראל. אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים, וצופים עלייה בביקושים בשנים הקרובות, בפרט באזור קו החוף. החברה ממשיכה לבחון ולהוביל הזדמנויות שיאפשרו להגדיל את מלאי הפרויקטים ולהציע מגורים איכותיים באזורים רבים בארץ".
העסקאות האחרונות בגבעת אולגה מראות מחיר ממוצע של כ-26,000 שקל למטר, כשדירה ברחוב השחף בגודל 94 מ"ר נמכרה ביולי בכ-2.5 מיליון שקל, עם 26,489 שקל למ"ר. של 82 מ"ר בכ-1.4 מיליון שקל, עם ממוצע של כ-17 אלף שקל למ"ר. דירה נוספת של 93 מ"ר נמכרה בדצמבר 2024 בכ-1.93 מליון שקל, המשקף מחיר של 20,752 שקל למ"ר.
- גבעת אולגה - רווח של 125% בכ-8 שנים
- "עד 2033 לא יישארו למדינה קרקעות במרכז. חייבים התחדשות עירונית"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המחיר החציוני השנתי הממוצע באולגה עומד על כ-2.2 מיליון שקל, כאשר החציון של דירות 3 חדרים הוא כ-1.65 מיליון שקל, דירות 4 חדרים ב-2.3 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב-2.8 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2025 עמד המחיר החציוני בגבעת אולגה על 2.2 מיליון שקל, בעוד שבחדרה היה כ-1.9 מיליון שקל (החציון הארצי עמד על 1.93 מיליון שקל).
הנהלת בוליגו קפיטל, בכנס השנתי של החברה, צילום: גלעד קבלרצ'יק"שנת 2025 היא נקודת המפנה של שוק הנדל"ן בארה"ב"- מנכ"ל בוליגו קפיטל
בכנס השנתי של בוליגו קפיטל אמר המנכ"ל אורי גורן כי "לאחר שנתיים של סייקל שלילי, יש היום הזדמנויות רכישה חדשות במדינות הצומחות בארה"ב."
בכנס המשקיעים השנתי של בוליגו קפיטל, חברה להשקעות נדל"ן בארה"ב הנסחרת בבורסה בתל אביב, אמר מודי שפריר, אסטרטג ראשי שווקים פיננסיים בבנק הפועלים: "פאואל הולך לסיים את הכהונה וטראמפ ישים נגיד שיתמוך במדיניות שלו, להורדת ריבית. שפריר גם העריך כי כנראה שהריבית בארה"ב תרד עוד פעם בדצמבר, והשוק מתמחר שהריבית בעוד שנה תהיה 3%. שפריר אמר את הדברים במושב הראשון של הכנס, שעסק בשוקי ההון הפיננסיים, בו השתתפו מובילי דעה מבתי ההשקעות המובילים במשק. הוא הוסיף גם כי "אף אחד לא יודע לגבי השפעות הבינה המלאכותית, ויש חששות לבועה בתחום. מצד שני, היסטורית, השוק יורד בדרך כלל כשהריבית עולה או כשיש מיתון, ועכשיו הריבית במגמת ירידה ואין אינדיקטורים שמצביעים על מיתון בארה"ב. זה לא אומר שאם השוק יקר הוא לא יעלה עוד פעם וישיג תשואה דו ספרתית", הסביר שפריר, והוסיף כי לתפיסתו, תמיד צריך להיות בלונג ולשמור על פיזור.
עוד דיברה בפאנל, רינת אשכנזי, הכלכלנית הראשית של הפניקס בית השקעות, שהזהירה מפני התרגלות יתר לתנאי השוק החיוביים. "התרגלנו לעליות, ואני מסבירה ללקוחות שלא יתרגלו לזה, כאילו לא היו תקופות לא טובות. משהו צריך להתכנס. הריכוזיות של המדדים בארה"ב מטרידה", אמרה אשכנזי, והוסיפה כי צריך להסתכל על שוק התעסוקה בארה"ב, ומספיק שיהיה נתון רע יותר בתעסוקה ויכולות להתפתח חששות ממיתון.
לדברי אשכנזי, כיום יותר מ־50% מהצמיחה בארה"ב היא מההשקעות בתחומים של הבינה המלאכותית וזה מזין את השוק. "הציבור האמריקאי מחזיק במניות ומרגיש היום עשיר יותר. גם המשקיעים הקטנים הפכו לפעילים בבורסה", אמרה. היא הדגישה כי ב־2026, יותר מתמיד, חייבים לשים דגש על פיזור, ולשקול השקעה גם בכלכלה המקומית, גם בכלכלת ארה"ב וגם בשווקים מתעוררים. "כולם יושפעו מהחדשות בתחום הבינה המלאכותית", הוסיפה.
רו"ח אמיר איל, יו"ר ואסטרטג השקעות ראשי בקבוצת אינפיניטי אילים, הזהיר מפני תרחישים שליליים אפשריים. "זה לא יהיה תרחיש קיצון אם מדד ה-S&P 500 יירד ב־10% עד 20%. גיהוק קטן ב־7 המניות הטכנולוגיות המובילות יכול להביא לירידה של המדד כולו. זה תרחיש שיכול לקרות. לא אתפלא אם יהיה מימוש, אבל השקעות זה לא לתקופה של שנה. כרגע, המומנטום בשוק חיובי, לאחר 3 שנים של עליות", אמר איל.
- האי הקטן שעלול להצית מלחמת עולם שלישית; כל התרחישים
- עלייה קלה במספר התביעות לדמי אבטלה בארה"ב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אך באשר לשוק הישראלי, איל נשאר אופטימי. "ישראל זה המקום להיות בו בהשקעות. אנחנו לא קונים סיפור, אלא מחיר. ישראל נשארת בתמחור בחסר. למרות העלייה של כ־40% במדד תל אביב 125 השנה, ישראל עומדת בפני עשור הזהב שלה. הצמיחה הדמוגרפית, עם 200 אלף אנשים חדשים כל שנה, תוביל לשגשוג כלכלי, אז אנחנו בעד השוק הישראלי", הצהיר.
