טירוף הנדל"ן: גידול של מעל 40% ב-2015 במכירות דירות חדשות - הנה המספרים
32,370, שיא מאז הושק הסקר ב-1999. באילו ערים נמכרו הכי הרבה דירות מקבלן? צפו בטבלה המלאה
מחירי הדירות טירוף הנדל"ן בישראל בשיאו. לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו לפני מספר דקות, ב-2015 נמכרו כ-32,370 דירות חדשות, נתון שגבוה בכ-40.3% בהשוואה ל-2014 ומדובר בכמות הגבוהה ביותר של דירות חדשות שנמכרו מאז שהסקר של הלמ"ס נערך במתכונתו הנוכחית, בשנת 1999.
חלקן של הדירות החדשות שנמכרו מסך כל הכמות המבוקשת של הדירות החדשות, נע בין 78% במחוז חיפה, 76% במחוז תל אביב ו-74% במחוז המרכז, לבין 36% במחוז הצפון.
ירושלים היא העיר בה נמכרה הכמות הגדולה ביותר של דירות חדשות בשנה החולפת, 2,292 אלף דירות, במקום השני נמצאת ת"א עם 1,649 דירות ובמקום השלישי זו פ"ת עם כמות של 1,563 דירות שנמכרו. הנה הרשימה המלאה:
על פי נתוני המגמה, נרשמה ירידה של כ-3.3% בממוצע לחודש במספר הדירות החדשות שנמכרו בחודשים יולי-דצמבר 2015 ברמה ממוצעת של כ-2,670 דירות לחודש. זאת, לאחר עלייה של כ-4.6% בממוצע לחודש שנרשמה בחודשים יוני 2014-יוני 2015, ברמה ממוצעת של כ-2,370 דירות לחודש ובהמשך לירידה של 2.9% בממוצע בחודשים אוגוסט 2013-מאי 2014 ברמה ממוצעת של כ-1,920 דירות לחודש. הנה הגרף:
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 10.תכתבו בגוגל פיסבו ותראו את הפתרון המעניין להורדת מחירים (ל"ת)שרון 05/02/2016 08:31הגב לתגובה זו
- 9.רונן 04/02/2016 16:36הגב לתגובה זובשביל חזירונים שחושבים שהם חכמים מכולם וצוחקים על כולם, רק בגלל שהם נולדו כמה שנים קודם והיו עמידים מספיק לפני 2008 בשביל לרכוש דירה. אני עם המילואים גמרתי.
- אולי קודם תעשה חובה?????? (ל"ת)נו באמת 05/02/2016 12:52הגב לתגובה זו
- 8.אורן 04/02/2016 16:23הגב לתגובה זואין לו זמן לטפל בבעיות הדיור,בטרור המשתולל במנהרות בעזה יש לו זמן ללכת להגן על הכיס של תשובה החזיר בבג"ץ איזה ראש ממשלה דפוק ומסוכן בחרתם? טמבלים תשלמו על כך יוקר
- 7.טומארפורקולו 04/02/2016 15:44הגב לתגובה זובכלכלה ובבנקים שאף מנהיגות תוכל להשלים איתה .ירידת מחירים מבוקרת של עד10% ולא באזורי הביקוש במיוחד תל אביב תיתכן וזה רק במידה של מיתון או מלחמה של חודשים שתרסק את הכלכלה עד אז לכל החולמים זה לא יקרה יותר מידי ישראלים בנקים והון מושקע בנדלן רבותיי זה לא יקרה
- 6.סופרבועה=מונופול חזירות+תקשורת שנים להריץ עם הטיפש!! (ל"ת)טייקון+שלטון=סופבועה 04/02/2016 15:15הגב לתגובה זו
- 5.אלו ג'נרס 04/02/2016 14:30הגב לתגובה זולא לקנות בחיפזון כי הכול יהיה יותר זול ובשפע תוך 3 שנים.
- מבין 04/02/2016 14:52הגב לתגובה זוכניראה שאינך מכיר את השוק.
- אנ מבין שתשאר הומלס לנצח ותזדקן לא בכבוד בהמתנה (ל"ת)נו באמת 05/02/2016 12:50
- 4.טירוף לרכוש דירה? יש משהו יותר בסיסי מקורת גג? (ל"ת)הטירוף הוא במחסור 04/02/2016 14:20הגב לתגובה זו
- 3.שי 04/02/2016 14:12הגב לתגובה זוהירידות בדרך
- מי שראה מחירים יורדים בישראל שיקום (ל"ת)אורן 04/02/2016 16:24הגב לתגובה זו
- אני ראיתי. בין 200 ל-2008 ירדו בכ-25% (ל"ת)מאיר 07/02/2016 12:50
- 2.רוני 04/02/2016 14:09הגב לתגובה זוהממשלה לא תדאג לכם
- 1.שלום 04/02/2016 13:54הגב לתגובה זומדברים גולו גולו
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 2.11% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
