כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל",  נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.

אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.

במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.

מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים

לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

• הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
• היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות. 

בית המשפט העליון אישר אתמול הסדר פשרה בין עיריית ירושלים, משרד הפנים והאוצר לבין קבוצת עותרים המייצגת 13 אלף בעלי דירות. ההסכם מבטל את הזינוק החד של 140% בתעריפי הארנונה שהוטל על בניינים חדשים ומשודרגים, ומחייב החזרים כספיים נרחבים שצפויים להגיע ל-50 מיליון שקל בשנה הקרובה. עבור משפחות רבות, שסבלו מקפיצה פתאומית בדמי הארנונה שנדרשו לשלם, מדובר בהקלה מיידית שתחזיר לכיסם אלפי שקלים ותמנע משברים כלכליים אישיים.

המשבר פרץ בתחילת 2025, כששרי הפנים והאוצר העניקו לעירייה אישור חריג לעדכן תעריפים בבניינים שאוכלסו מ-2020 ואילך. המטרה: להתאים את החיובים לעלויות תשתית גבוהות בשכונות מתחדשות כמו פסגת זאב, קרית יובל ורמות. אך ההעלאה הוחלה ללא פריסה ויצרה מציאות אבסורדית: באותו בניין תמ"א 38, דירה משופצת חויבה ב-127 שקלים למ"ר בשנה, בעוד שכנה שלא שופץ שילם רק 80-90 שקלים. משפחות צעירות, שרכשו דירות חדשות בתקווה להקלה כלכלית, מצאו עצמן נדרשות לשלם חשבונות שנתיים שזינקו מ-7,000 שקל ל-15,000 שקל ומעלה. הזעם הציבורי הוביל לעתירה במרץ 2025, שטענה לאפליה פנימית ולחוסר סבירות כלכלית.

ההסדר החדש משנה את התמונה באופן מהותי. התעריפים יופחתו מיידית ויפורסו על פני שנתיים עד חמש שנים, בהתאם לאזור החיוב. כל חיוב משנת 2025 יתוקן בתוך 45 יום, ויתרות הזכות, הפער בין התשלום המקורי למחודש, יקוזזו מחשבונות 2026 או יועברו ישירות לחשבונות הבנק של בעלי הדירות. כך למשל, דירה סטנדרטית בשטח של 100 מ"ר צפויה להחזר של 4,000-6,000 שקלים; דיירים בדירות גדולות יותר בשכונות מרכזיות עשויים לקבל 8,000-10,000 שקלים. בסך הכול, ההחזרים יכסו את כל התשלומים העודפים מ-2025 ויימנעו חובות מצטברים שכבר גרמו לרבים להתקשות בתשלומים יומיומיים כמו מזון ומחיה.

מעבר להקלה הכספית, ההסכם משקף זווית חברתית עמוקה יותר: הוא מגן על שכבות ביניים ועל משפחות צעירות שמתמודדות עם משבר דיור ארצי. בירושלים, שבה מחירי הדירות עומדים על 3.5 מיליון שקל בממוצע, העלאה כזו הייתה עלולה להחמיר נטישת צעירים מהעיר. עורכי הדין המייצגים, ד"ר מתן גוטמן ועו"ד ניר פרידמן, מדגישים כי הפסיקה אינה מסתכמת רק בכסף – אלא מהווה אישור שמדיניות עירונית חייבת להתחשב בנטל על תושבים פגיעים, במיוחד בעידן של זינוק באינפלציה ומשברי מילואים.

• עיריית נס ציונה תשיב עשרות מיליוני שקלים
• העירייה תבעה על חוב של 200 אלף שקל - ותשלם 30 אלף
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מנקודת מבטה של העירייה, ההסדר כואב אך אסטרטגי. הוא מאלץ אותה לוותר מיידית על 50 מיליון שקל, חלק מתקציב של 8 מיליארד שקל לשנה, אך שומר על ההכנסה העתידית: דירות חדשות מ-2026 יחויבו בתעריף מלא. זה חלק מהסכם כספי רחב יותר שנחתם באפריל 2025 בין העירייה למשרדים הממשלתיים, שמטרתו לאזן את החובות ההיסטוריים של ירושלים – כולל השקעות בתשתיות מזרח העיר. ראש העירייה, יונתן יכלין, בירך על "איזון בין אחריות תקציבית לרגישות חברתית", אך מבקרים פוליטיים מאשימים את הנהלת העירייה בהתנהלות חפוזה שפגעה באמון הציבור.