מי אמר שיש מחסור - 188 אלף דירות בבנייה; האם מחירי הדירות ימשיכו לרדת?

הלמ"ס מדווח על ירידה של 0.1% במחירי הדירות בארץ. הבעיה עם הנתון של הלמ"ס שהוא בדיליי של חודשיים וחצי. הבעיה הגדולה יותר שככל הנראה הוא לא מבטא את המצב האמיתי כי הוא לא לוקח בחשבון את המבצעים של הקבלנים ששווים כ-7% מהמחיר. אם יורדים לשטח, או פשוט קוראים אצלנו וגם במקומות אחרים, מבינים שהירידה הרבה יותר דרמטית. מחירי הדירות יורדים, אנחנו כבר בשוק של קונים - הרוכשים יכולים ואפילו חייבים ללחוץ את הקבלנים ולקבל מחירים טובים יותר. 

זאת שאלה של - מי ימצמץ ראשון. אבל יש את ה-FOMO. הרוכשים הפוטנציאלים מפחדים לחכות כי בעבר כל פעם שהם חיכו הם פספסו - פעם אחת, זאת היתה המלחמה שגרמה בעקיפין לעליות מחירים בגלל עליית שכר העבודה וחומרי הגלם, פעם אחרת זה הלמ"ס שעם פרסומים מעוותים גרם להצגת נתונים על עליית מחירים וגרם לאלו שישבו על הגדר להילחץ ולקנות ובפעול להרים את המחירים. 

ולכן, אף אחד לא יכול באמת להגיד אם כדאי לחכות או לקנות, מה שבטוח שבנקודת הזמן הזו, יש סימנים רבים לחולשה ולהמשך מגמת הירידה. הנתונים של הלמ"ס על שוק הדיור שפורסמו היום מחזקים את ההערכה הזאת. מניתוח הנתונים עולה שיש מספיק היצע דירות. כל הזמן אנחנו שומעים שיש בעיית היצע, אבל המספרים מעידים שזה לא כך.   

188,800 דירות נמצאות בבנייה פעילה, זה מלאי "בתהליך", זה המספר הגבוה ביותר שנרשם אי פעם. בהינתן שזמני בנייה התארכו שוב ושוב, מ-32.9 חודשים ל-35.5 חודשים בממוצע, כלומר לוקח 3 שנים לבנות בניין, הרי שהמלאי הזה יתממש על פני 3 שנים.

• האם המלחמה תאיץ פרויקטים של התחדשות עירונית? לא בטוח
• אפילו בלמ"ס כבר רואים: מחירי הדירות יורדים - גם בתל אביב

מה זה אומר? החשבון הוא פשוט: אם יש לנו 188,800 דירות בבנייה פעילה, ומשך הזמן הממוצע להשלמת בנייה הוא 35.5 חודשים, אז בכל שנה אמורות להיגמר  כ-63 אלף דירות. במילים אחרות, למרות שהקבלנים עובדים בקצב איטי יותר, המלאי הגדול מבטיח לנו זרימה יציבה של דירות חדשות בכל אחת משלוש השנים הקרובות. זהו נתון שמעיד על היצע עתידי מבטיח ויכול להקל משמעותיות על משבר הדיור הישראלי. מול ההיצע הזה יש ביקוש שמוערך ב-55-60 אלף דירות בשנה. כלומר - יש מספיק דירות.  

למה זמני הבנייה מתארכים?

הסיבה להתארכות זמני הבנייה מורכבת ומשקפת שינויים מבניים בענף הבנייה. מחסור כרוני בעובדי בנייה מיומנים, שהחמיר במיוחד לאחר התפרצות המלחמה והגיוס של חלק מהעובדים, גורם לעומסי עבודה ולעיכובים. עליית מחירי חומרי הגלם - מפלדה ובטון ועד חומרי גמר מיובאים - מאלצת קבלנים להיות זהירים יותר ברכישות ולפעמים לחכות לירידות מחירים. הביורוקרטיה התכנונית, שנעשתה מורכבת יותר עם הדרישות החדשות לבנייה ירוקה ולעמידה בתקנים אנרגטיים, מוסיפה עיכובים לא מבוטלים. לכל אלו מצטרפים תנאי מזג אויר קיצוניים יותר, עם ימי חום קשים יותר בקיץ שמגבילים את שעות העבודה, וחורפים עם גשמים עזים שעוצרים את הבנייה. אבל כל ההסברים והתירוצים הרשמיים האלו מפספסים נקודה חשובה - הקבלנים מווסתים את הבנייה. הם רואים שהשוק חלש ומחכים עם קצב הבנייה. זה שוק שההיצע בו נשלט ולכן גם המחירים בעצם נשלטים וכאן הבעיה הגדולה. 

למרות שרואים לכאורה שוק של קונים, הקבלנים מחזיקים את הכמות ושולטים במחיר. כדי שזה יקרה הם חייבים תיאום, לפעמים התיאום הזה הוא דרך שתיקה. פשוט - כולם מבינים מה טוב להם ובאופן אחיד מפחיתים קצב - הקבלנים מווסתים את שוק הדירות. 

• יסודות ומנורה יעמידו מימון של חצי מיליארד שקל לפרויקט פינוי-בינוי בירושלים
• "יזמים עוצרים, שוכרים נודדים": המלחמה מאיצה שינויים בשוק המשרדים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

הקבלנים גם עשויים לקבל טריגר לעליות, זה טריגר טכני, הוא לא צריך באמת להשפיע על המחירים. אבל לא כולם מבינים את זה. כשרוכשים ילכו לקנות דירה יגידו להם שמדד תשומות הבנייה עומד לזנק בקרוב וזה נכון. מדובר על תיקון טעות היסטורית של הלמ"ס שישפיע בכ-3.5%-4% על פי ההערכות על מדד התשומות בעוד מספר חודשים. זה אומר שמחירי הדירות לכאורה אמורים לעלות כי הם צמודים למדד הזה, והקבלנים יאיצו בכם לקנות דירה לפני עליית המדד ו-או שאחרי העלייה הם יעדכנו מחירים. זה לא נכון, ולא צריך להיות כך, כי הם כבר גילגלו על המחירים שלהם את העליות כך שהם מרוויחים את הרווח הגולמי שהם רוצים. כלומר, כלכלית אתם כבר משלמים על העלייה במדד והעלייה בפועל תוביל אתכם לתשלום כפול. 

איפה נמצאות הדירות בתהליך בנייה?

כמחצית מהדירות בתהליך - 24.6% במחוז תל אביב ו-23.8% במחוז המרכז - נמצאות בדיוק באזורים שבהם הביקוש הכי גבוה. רק 8.5% מהמלאי נמצא במחוז חיפה, מה שמעיד על כך שרוב הפעילות מתרכזת באזורי הביקוש.

הפער בין התחלות הבנייה לגמר הבנייה, שעל פניו נראה מדאיג, הוא למעשה תופעה זמנית שיוצרת את המלאי הגדול הזה. השנה החלו להיבנות 67,840 דירות - עלייה של 6% מהשנה הקודמת - בעוד שהושלמו רק 52,570 דירות. ההפרש של כ-15,000 דירות נוסף למלאי הקיים. אבל, אין מקום לדאגה. הקבלנים מווסתים את גמר הבנייה לפי צרכי השוק. ברגע שהם יראו שיש ביקושים הם יאיצו את הקצב. הם כאמור שולטים בנתונים האלו.

מבחינת היתרי בנייה, התמונה אופטימית עוד יותר. השנה הונפקו היתרי בנייה עבור 80,650 דירות - עלייה מרשימה של 10.9% מהשנה הקודמת. זהו נתון מעודד שמעיד על המשך הגדלת היצע הדירות. מחוז תל אביב ממשיך להוביל עם 22.5% מכלל ההיתרים, כ-18,150 דירות, ואחריו מחוז המרכז עם 21.4% - כ-17,260 דירות. מחוז הדרום, שזוכה לחיזוק מתמיד ממדיניות הממשלה, קיבל 18.1% מההיתרים - כ-14,600 דירות.

התחדשות עירונית מהווה חלק משמעותי מהפעילות, עם 14,850 דירות שהחלו להיבנות במסגרת הריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש. כמחצית מהן, 48.1%, נבנו במחוז תל אביב, מה שמעיד על התהליך האינטנסיבי של חידוש מרקם העיר. 25.3% נוספות נבנו במחוז המרכז. מתוך כל הפעילות הזאת, 81.4% - כ-12,090 דירות - נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי, התוכניות הממשלתיות העיקריות לעידוד התחדשות עירונית. נוסף על כך, 3,700 דירות החלו להיבנות כתוספות לבניינים קיימים, כאשר 47.7% מהן - 1,760 דירות - במסגרת תמ"א 38.

הנתונים חושפים גם סיפורי הצלחה - אופקים, עיר הדרום הקטנה, חוותה זינוק של 428.5% בהתחלות בנייה - מ-599 דירות בשנה הקודמת ל-3,166 דירות השנה. זוהי קפיצה דרמטית שהופכת את אופקים לאחת הערים עם הפעילות הגבוהה ביותר בישראל. באר יעקב, עיר קטנה נוספת במחוז המרכז, זינקה אפילו יותר - עלייה של 813.2% מ-220 דירות ל-2,009 דירות. רמת גן, שנחשבת לעיר מבוססת, הפתיעה עם עלייה של 118.2% מ-1,068 ל-2,330 דירות.

ירושלים ממשיכה להוביל בהיקף הכולל עם 6,300 דירות שהחלו להיבנות, עלייה צנועה של 1.2% שמעידה על יציבות בפעילות הבנייה בבירה. תל אביב-יפו נמצאת במקום השני עם 5,410 דירות, ירידה קלה של 1.7% שעדיין משאירה אותה ברמת פעילות גבוהה מאוד. פתח תקווה זינקה ב-50.3% ל-2,430 דירות, מה שמעמיד אותה במקום הרביעי הארצי.

הממשלה ממשיכה להיות שותפה משמעותית בשוק הדיור, עם 15.8% מכל הדירות הנבנות למכירה - 7,580 דירות - שנבנו בסבסוד ממשלתי. מחוז הדרום מוביל בקטגוריה הזאת עם 2,490 דירות מסובסדות, המהוות 32.8% מכלל הדירות הנבנות במסגרת הסבסוד הממשלתי. מחוז המרכז נמצא במקום השני עם 2,170 דירות, 28.7% מהכלל. הנתונים האלו מעידים על המשך המחויבות הממשלתית לספק פתרונות דיור בסבסוד, במיוחד באזורי הפריפריה.

בגמר הבנייה, התמונה כאמור מורכבת יותר. השנה הושלמו 52,570 דירות - ירידה של 14.4% מהשנה הקודמת. מחוז המרכז הוביל עם 24.2% מכלל הדירות שהושלמו - 12,720 דירות, בעוד שמחוז חיפה רשם רק 8.5% מההשלמות. שטח גמר הבנייה הסתכם ב-14.1 מיליון מטר רבוע, כאשר 70.8% נועד למגורים ו-29.2% לבנייה שלא למגורים.

כשבוחנים את התמונה הכוללת, עולה מסקנה מעודדת. למרות האתגרים בביצוע והאטת זמני הבנייה, השוק הישראלי מפגין חוסן ויכולת להבטיח היצע עתידי מבטיח. המלאי הגדול של 188,800 דירות בבנייה פעילה, שעל פניו נראה כבעיה, הוא למעשה נכס שמבטיח זרימה יציבה של כ-63 אלף דירות חדשות בשנה לשלוש השנים הקרובות. ז