ארז כהן
צילום: חן ליאופולד

4 קושיות למקבלי ההחלטות כיום בשוק הדיור

על רקע הנתונים המרשימים בשוק הדיור בשבוע האחרון, ארז כהן - לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, עם השאלות שכל רוכשי הדירות צריכים לשאול

ארז כהן | (6)

אין ספק. מדובר בשבוע עתיר מספרים ונתונים מרשימים בתחום הדיור. הוא התחיל בקידום 3600 דירות חדשות במסגרת מחיר למשתכן ונמשך במספר אסטרונומי, הסכם גג בסך 17,000 דירות ברמת בית שמש. ארצנו הקטנטונת אכן הולכת וגדלה ומי שהיו עד מכבר עיירות פריפריאליות קטנות, הופכות לערים גדולות. לכאורה חלום שהתגשם.

עיירות פיתוח דוגמת קרית גת, עפולה ונתיבות יכפילו ואף יותר את אוכלוסייתן, בית שמש עתידה לחצות את ה-200 אלף תושבים תוך שנים ספורות, כך גם אשקלון, באר שבע תתקרב ל-300  אלף והיד עוד נטויה.

בסך הכל קרוב לרבע מיליון דירות חדשות במסגרת הסכמי הגג ב-18 עיריות ועוד רבבות מחיר למשתכן. קשה, מסתבר, להשבית שמחה כזו באיבה, אולם קיימות, לצערי, מספר קושיות שמוטב היה אם מקבלי ההחלטות היו מסבירים לעם ישראל שיסוב בימים הקרובים סביב שולחן הסדר ויקרא בדבקות  את ההגדה.

1. האם יהיו מקומות עבודה בקרבת מקום לכל מי שיקנה דירה במקומות אלה? האם, חלילה, לא יזדקקו, בנוסף למשכנתאות הענק, לשני כלי רכב למשפחה על מנת להגיע למקומות העבודה במרכז הארץ?

2. האם יהיו להם מוסדות ציבור כהלכתם, החל ממערכת חינוך וכלה במראה וטיפת חלב?  האם לא ימצאו רבים מהם את עצמם בתוך שכונות שיהיו חדגוניות, תואמות אחת את רעותה וללא "וויב" עירוני מינימלי?

3. כמה מבין הרוכשים יהיו מחוסרי דיור ומשפרי דיור ולאו דווקא משקיעים זריזים? האם אכן ייווצר בערים החדשות הצומחות כפטריות אחרי הגשם מרקם שכונתי וקהילתי או שמא רבות מהן יהפכו לקרתניות ומשמימות?

4. האם לא מוטב היה להשקיע את הסכומים האדירים הללו בהתחדשות עירונית במרכז הארץ? האם לא היה זה פתרון זול ואפקטיבי בהרבה? על מנת לסבר את האוזן: מנתוני משרדי מתברר כי עלות ממוצעת של הקמת דירה במסגרת הסכמי הגג גבוהה פי שניים ורבע לערך יותר לעומת הקמת דירה ממוצעת במסגרת התחדשות עירונית. ואם נכפיל משוואה זו ב-230 אלף דירות נגיע למספר אסטרונומי של מאות מיליוני שקלים מבוזבזים, אם לא מיליארדים.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

ועל מנת שמקבלי ההחלטות יצלחו כהלכה את שלב ארבע הקושיות ולא יזדקקו, חלילה, לעבור לשירת "די דיינו", הייתי ממליץ להם בחום, לפני שהם מתבשמים מהנתונים המרשימים של השבוע האחרון, לעשות פאוזה קטנה ולשקול שוב האם זו אכן הדרך שתבריא את שוק הדיור, תביא לו  את ההיצע המקווה וגם תפריח את הפריפריה.

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    שוקה 18/04/2017 18:37
    הגב לתגובה זו
    שמאי. ומה בכלל מבין שמאי בכל זה? ולמה עיתון נותן לשמאי כזו במה? ויש לי עוד כמה קושיות... בפעם אחרת... יאללה ארז... תאכל בננות... תרגע... חחחח
  • 5.
    נועם 07/04/2017 14:46
    הגב לתגובה זו
    גם כשמקדמים בנייה של עשרות אלפי דירות זה לא טוב ? יבנו בכל הארץ, ומי שמתאים לו, יקנה. ואם לא יהיה ביקוש, המחירים באותם אזורים ירדו. קושיות, עאלק.
  • 4.
    פיזור עם ישראל בכל א"י חשוב יותר מכסף ומחישובים עקומים (ל"ת)
    אמיר 07/04/2017 09:55
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אבשלום חום 05/04/2017 22:35
    הגב לתגובה זו
    העניים לעבודה במרכז. 2)יהיה חינוך ללא הפשע הזנות והסמים שלך במרכז. 3) יווצר מרקם קהיתי בלעדך. "יא' פלצן." 4)לא. לפיזור האוכלסיה יש הבט בטחוני. תחבורתי. אנושי!!!
  • 2.
    חוטיבילי 05/04/2017 20:56
    הגב לתגובה זו
    זדיין אפחד לא סופר את השטויות שאתה כותב יא אהבל
  • 1.
    אבי 05/04/2017 16:21
    הגב לתגובה זו
    האם כספי הארנונה הם בזבוז? האם רשויות לא משתמשות בכספים כדי לפתח את העיר?
קרנף אפור. קרדיט: רשתות חברתיותקרנף אפור. קרדיט: רשתות חברתיות

על ניהול סיכונים: איך נזהה את הקרנף האפור?

החל מרכישת רכב סיני, דרך קניית דירה במגדלים הסמוכים לקריה בת"א, המשך במבנה תיק ההשקעות ועד רכישת ווילה באזור כפרי שקט ביוון, כל אלו טומנים בחובם סיכונים פיננסיים שרוב הציבור הישראלי מתעלם מהם על אף שהכתובת על הקיר

ד"ר אדם רויטר |
נושאים בכתבה אדם רויטר

אז מזל טוב, קניתם רכב סיני. עלה על דעתכם שיתכן ולסינים יש מתגי השבתה מרחוק ושאם הם יחליטו לגרום כאוס בעולם המערבי הם יפעילו אותם וגם הרכב שלכם יהיה מושבת? ככל שהרכב הופך ליותר “חכם” ומחובר לאינטרנט ומכאן לשליטה מרחוק, לעדכונים אלחוטיים ולמערכות ניטור מרחוק, כך מתרחבים שטחי הפגיעה שלו בהתקפות סייבר. 

כבר כיום קיימות מערכות שמאפשרות להשבית מנוע מרחוק, למשל כשמדווח שהרכב נגנב, או כחלק ממערכת ניהול צי רכבים. הפקודה מגיעה דרך רשת סלולרית או תקשורת דיגיטלית, ומנותבת אל יחידת הבקרה של המנוע או למערכת הדלק החשמלית. מדוע שהסינים יעשו שטות כזו בכלל? ודאי שלא סתם ככה. אך זה עלול לקרות במצב קיצוני של חרם מערבי עליהם בעקבות פלישה שלהם לטאיוואן ולחץ לא קונבנציונלי שהם יפעילו בחזרה על העולם המערבי, כדי להסיר את החרם ולהכשיר להם את כיבוש טאיוואן. 

זה נשמע מדע בדיוני נכון? אלא שה-CIA לוקח את זה התרחיש הזה מאד ברצינות. אולי גם לכם כדאי לקחת את זה כתרחיש אפשרי ולחשוב שוב על רכישת רכב סיני, לא? 

מדהים שלמשרד הביטחון לקח כ"כ הרבה שנים להבין שהכנסת רכבים סיניים לתוך מתקנים סודיים שלנו עלולה להיות קצת בעייתית. מדהים שהם רכשו כאלו לציי הרכב של צה"ל במכרזי ליסינג לרכבי קצינים ונגדים. בעצם לא מדהים אחרי שהבנו את ליקוי המאורות של 7 לאוקטובר. 

בשיחות שקיימתי בעבר הסברתי מדוע לא כדאי לקנות דירה שסמוכה למתקן ביטחוני ישראלי רגיש ואנשים חשבו שאני "מגזים". כעת מתברר שלקנות דירת פאר באחד המגדלים הנוצצים ליד הקריה בת"א אינו רעיון טוב כל כך, בגלל הסכנה של הטילים האיראניים. מישהו תמחר את זה במחיר הדירות שם? דרך אגב, קיים גם סיכון ברכישת דירה הסמוכה לתחנת דלק. 


קרנף אפור. קרדיט: רשתות חברתיותקרנף אפור. קרדיט: רשתות חברתיות

על ניהול סיכונים: איך נזהה את הקרנף האפור?

החל מרכישת רכב סיני, דרך קניית דירה במגדלים הסמוכים לקריה בת"א, המשך במבנה תיק ההשקעות ועד רכישת ווילה באזור כפרי שקט ביוון, כל אלו טומנים בחובם סיכונים פיננסיים שרוב הציבור הישראלי מתעלם מהם על אף שהכתובת על הקיר

ד"ר אדם רויטר |
נושאים בכתבה אדם רויטר

אז מזל טוב, קניתם רכב סיני. עלה על דעתכם שיתכן ולסינים יש מתגי השבתה מרחוק ושאם הם יחליטו לגרום כאוס בעולם המערבי הם יפעילו אותם וגם הרכב שלכם יהיה מושבת? ככל שהרכב הופך ליותר “חכם” ומחובר לאינטרנט ומכאן לשליטה מרחוק, לעדכונים אלחוטיים ולמערכות ניטור מרחוק, כך מתרחבים שטחי הפגיעה שלו בהתקפות סייבר. 

כבר כיום קיימות מערכות שמאפשרות להשבית מנוע מרחוק, למשל כשמדווח שהרכב נגנב, או כחלק ממערכת ניהול צי רכבים. הפקודה מגיעה דרך רשת סלולרית או תקשורת דיגיטלית, ומנותבת אל יחידת הבקרה של המנוע או למערכת הדלק החשמלית. מדוע שהסינים יעשו שטות כזו בכלל? ודאי שלא סתם ככה. אך זה עלול לקרות במצב קיצוני של חרם מערבי עליהם בעקבות פלישה שלהם לטאיוואן ולחץ לא קונבנציונלי שהם יפעילו בחזרה על העולם המערבי, כדי להסיר את החרם ולהכשיר להם את כיבוש טאיוואן. 

זה נשמע מדע בדיוני נכון? אלא שה-CIA לוקח את זה התרחיש הזה מאד ברצינות. אולי גם לכם כדאי לקחת את זה כתרחיש אפשרי ולחשוב שוב על רכישת רכב סיני, לא? 

מדהים שלמשרד הביטחון לקח כ"כ הרבה שנים להבין שהכנסת רכבים סיניים לתוך מתקנים סודיים שלנו עלולה להיות קצת בעייתית. מדהים שהם רכשו כאלו לציי הרכב של צה"ל במכרזי ליסינג לרכבי קצינים ונגדים. בעצם לא מדהים אחרי שהבנו את ליקוי המאורות של 7 לאוקטובר. 

בשיחות שקיימתי בעבר הסברתי מדוע לא כדאי לקנות דירה שסמוכה למתקן ביטחוני ישראלי רגיש ואנשים חשבו שאני "מגזים". כעת מתברר שלקנות דירת פאר באחד המגדלים הנוצצים ליד הקריה בת"א אינו רעיון טוב כל כך, בגלל הסכנה של הטילים האיראניים. מישהו תמחר את זה במחיר הדירות שם? דרך אגב, קיים גם סיכון ברכישת דירה הסמוכה לתחנת דלק.